Ohne Anpassung der Bewirtschaftungskosten drohen 2023 massive Nachzahlungen für Mieter und Eigentümer

Der Russland-Ukraine-Krieg hat die Belastung der Unternehmen durch hohe Energie- und Rohstoffpreise nochmals verstärkt. Aber schon kurz vor Kriegsbeginn waren die Energie- und Rohstoffpreise gestiegen. Derzeit liegen diese Werte so hoch wie noch nie.

Unser Tipp

Immobilienverwalter sollten mit den Eigentümern und Mietern bereits jetzt in Dialog treten und eine Anpassung der Vorauszahlungen (im Wesentlichen Heizkosten, aber auch Dienstleistungen wegen höherer Energiepreise) vereinbaren, da anderenfalls jedenfalls für das Kalenderjahr 2022 erhebliche Nachzahlungen zu erwarten sind. Eigentümer treffen diese Preissteigerungen bereits jetzt, da sie häufig Vorauszahlungen an die Energieversorger zu leisten haben.

Zur Vermeidung von unter Umständen sehr hohen Nachzahlungen im Rahmen der nächsten Betriebskosten- oder Hausgeldabrechnung sollten Mieter eine Rücklage bilden, um wirtschaftliche Probleme zu vermeiden. Auch Eigentümern ist zu raten eine Rücklage zu bilden oder den Wirtschaftsplan für die Eigentümergemeinschaft anzupassen.

Rechtliche Situation der Vorauszahlungen im Wohnungseigentum

Die Planung der Energiekosten wird in einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Wesentlichen durch die Vorjahreskosten bestimmt und im Wirtschaftsplan festgesetzt. Es bietet sich nun an, die aktuellen und voraussichtlich zu erwartenden Energiekosten anzupassen. Die Entwicklung der Preise für die einzelnen Energiearten selbst kann anhand der Markterkenntnisse vorausgesagt werden.

• Wie kann eine Anpassung im Mietverhältnis erfolgen?

Die Formulierung des Gesetzestextes „nach einer Abrechnung“ regelt die Frage, wann eine Anpassung erfolgen kann. Das bedeutet grundsätzlich, dass das Recht zur Anpassung vom Ergebnis der letzten Abrechnung abhängen soll, um die voraussichtlich künftig entstehenden Kosten transparent zu regeln. In diesem Fall kann die begünstigte Partei eine Änderung der Vorauszahlung entsprechend einem Zwölftel des jeweiligen Saldos verlangen. Es ist allerdings nicht zwingend, dass die Anpassung zeitlich unmittelbar mit der Betriebskostenabrechnung erfolgt.

Eine Anpassung der Vorauszahlungen ohne eine besondere Vereinbarung im Mietvertrag kann nur im gegenseitigen Einvernehmen erfolgen (Mieter, Vermieter). Dies gilt auch für eine unterjährige Anpassung- die Möglichkeit einer einseitigen Erhöhung während des laufenden Jahres ist rechtlich umstritten und kann derzeit nicht empfohlen werden.

Nehmen Sie jetzt Kontakt zu Ihren Mietern auf und vereinbaren Sie höhere Energiekostenvorauszahlungen.

Exklusiv für Mitglieder: Ein Musterschreiben für die Anpassung der Heizkosten finden Sie hier.

Abschluss neuer Mietverträge

Auch beim Neuabschluss von Mietverträgen sollte dies berücksichtigt und die Vorauszahlungen sehr großzügig bemessen werden.

Nach Aussagen der Bundesnetzagentur (Juli 2022) müssen sich Gaskunden auf drei Mal so hohe Abschläge im Vergleich zum derzeitigen Kostenniveau einstellen.

Das bedeutet eine Festsetzung der Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlungen in Ihren Mietverträgen um das Dreifache im Vergleich zum derzeitigen Kostenniveau.

Rechtliche Situation der Vorauszahlungen im Wohnungseigentum

Die Planung der Energiekosten wird in einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Wesentlichen durch die Vorjahreskosten bestimmt und im Wirtschaftsplan festgesetzt. Es bietet sich an, den Verbrauch ähnlich wie in der Vergangenheit anzusetzen, wenn keine wesentlichen Veränderungen im Verbrauchsverhalten zu erwarten sind. Die Entwicklung der Preise für die einzelnen Energiearten selbst muss anhand der Markterkenntnisse vorausgesagt werden.

• Wie kann eine Anpassung im Wohnungseigentum erfolgen?

Über den Wirtschaftsplan ist im Rahmen einer Eigentümerversammlung zu beschließen. Spätestens einen Monat nach Beschlussfassung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdW) ist der Wirtschaftsplan mit der Festsetzung der Vorauszahlungen verbindlich. Eine Anpassung der Vorauszahlungen bei geänderten Bedingungen kann nur durch eine erneute Beschlussfassung der Gemeinschaft über einen angepassten Wirtschaftsplan herbeigeführt werden.

Unabhängig davon, ob die GdW noch auf frühere Energiepreise zugreifen kann oder bereits jetzt in Vorleistung für Energielieferungen gehen muss, können eventuelle Liquiditätsschwierigkeiten auch durch die Erhebung einer Sonderumlage ausgeglichen werden. Auch die Bildung einer zweckgebundenen Erhaltungsrücklage ist möglich und in diesem Fall zu empfehlen.

Maßnahmen zur Senkung der Heizkosten

Hauseigentümer

Investive Maßnahmen der Hauseigentümer

• Offen verlaufende Heizungsrohre&Warmwasserrohre dämmen
• Effizientere Heizungspumpe einbauen
• Alte Heizkörper gegen flache austauschen
• Überprüfen, ob alle Fenster dicht schließen. Ggf. nachstellen und/oder abdichten
• Allgemein: Heizkessel und Heizanlage überprüfen:
  – Hydraulischer Abgleich, komplett
  – Hydraulischer Abgleich, vereinfacht (alle Ventile so einstellen lassen, dass der Durchlaufdruck überall etwa gleich ist)
  – regelmäßige Heizungswartung vornehmen
• neue Ventile/ Thermostate (präzisere Steuerung)
• zeitlich programmierbare oder fernsteuerbare Thermostate einbauen
• Wände hinter der Heizung/ in der Heizungsnische von innen zusätzlich dämmen
• Solaranlage und/ oder Wärmepumpe installieren
• Bisher nicht ausreichend gedämmte Keller- oder Geschossdecken zusätzlich dämmen

Weitere Maßnahmen der Hauseigentümer

• Allgemein: Heizkessel und Heizanlage effizient einstellen:
  – Heizkurve (Reaktion auf Außentemperaturänderung) prüfen und ggf. weniger steil einstellen
  – Heizungsvorlauf- und Warmwassertemperaturen prüfen und ggf. senken
• Heizungstemperatur so weit absenken, dass bisherige garantierte Raumtemperaturen nicht mehr erreicht werden
• Nachtabsenkung in der Heizungsanlage unter bisherige Mindestwerte
• Heizkörper regelmäßig entlüften

Mieter

Maßnahmen durch Änderung des Verhaltens der Mieter/ Nutzer

• Kontrollieren ob Warmwasserhähne tropfen und ggf. abdichten
• Duschen mit Sparkopf ausrüsten
• Zeitlich programmierbare oder fernsteuerbare Thermostate optimal nutzen (nach Anleitung)
• Raumtemperatur um zwei Grad senken (freiwillig)
• Lüftung optimieren, Zimmer nur zweimal am Tag stoßlüften
• Heizkörper regelmäßig von Staub oder Flusen reinigen
• Thermostate reinigen, wenn verstaubt
• wärmeisolierende Vorhänge und/ oder Rollläden anbringen und nachts schließen
• Zimmertüren möglichst geschlossen halten, um optimale Luftzirkulation im Raum zu sichern
• Heizkörper freistellen (ausreichenden Abstand zu Möbeln etc. halten)
• Temperaturen in den Zimmern mit Thermometer kontrollieren, um Thermostat optimal einzustellen

Übersicht zur Entwicklung der Gaspreise Deutschland 2022

(Quelle aller Zahlen: BDEW Gaspreisanalyse April 2022)Die Gaspreise im Markt steigen aufgrund der bestehenden Gasknappheit in diesem Jahr sehr stark an. Da die Gasknappheit weiter besteht und sich ggf. sogar verschärfen wird, ist davon auszugehen, dass die Lage sich nicht entspannt und die Gaspreise in den nächsten Monaten sogar noch weiter ansteigen werden.

Preisentwicklung für Gas für Haushalte

Die Preise für Haushalte im Einfamilienhaus und für Haushalte im Mehrfamilienhaus haben sich folgendermaßen entwickelt:

Entwicklung der monatlichen Gasrechnung für Haushalte

• Für Haushalte in EFH bedeutet dies für 2022 eine mittlere Erhöhung der monatlichen Rechnung von

117,58€ auf 229,43€ (+95%)

• Für Haushalte in MFH bedeutet dies für 2022 eine mittlere Erhöhung der monatlichen Rechnung von

70,50€ auf 147,29€ (+109%)

Weiterer Ausblick

Nach IVD-eigenen Recherchen werden nach einer kurzzeitigen extremen Spitze Anfang März die Großhandelspreise nun weiter kontinuierlich ansteigen, sodass es wahrscheinlich ist, dass sie im 3. Quartal 2022 und im 4. Quartal 2022 noch höher liegen werden. Sollten im 2. Halbjahr 2022 Gasknappheiten und damit Versorgungsprobleme auftreten, sind noch höhere Preisspitzen bei der Entwicklung der Gaspreise möglich.

Empfehlung

Es sollten bereits jetzt Rücklagen für die zu erwartenden hohen Gaskosten für 2022 gebildet werden. Ebenso sollten möglichst schnell kurzfristige Maßnahmen zur Senkung des Gasverbrauch bzw. des Heizungsaufwandes umgesetzt werden.

Preissteigerungen im Wärmebereich (Deutschland 2022)

Die durch die allgemeine Lage stark gestiegenen Preise des fossilen Energiebezugs (Heizöl, Erdgas, Steinkohle) sowie die Erhöhung der Brennstoffsteuer schlagen zeitlich verzögert auf die Energiepreise für Verbraucher durch. Schon für Mai 2022 sind nach IVD-eigenen Recherchen bereits deutliche Preiserhöhungen in den Verbraucherpreisen sichtbar:

Steigerung der Verbraucherpreise Mai 2022

Quelle: Eigene Berechnung auf Basis der Indizes des Statistischen Bundesamtes

Die Steigerung der Einfuhrpreise war 2022 oft höher als die bisherige Steigerung der Verbraucherpreise, es ist deshalb damit zu rechnen, dass die Preissteigerungen des Energiebezugs mit Zeitverzögerung an die Verbraucher weitergereicht werden.

Steigerung der Einfuhrpreise Mai 2022

Quelle: Eigene Berechnung auf Basis der Indizes des Statistischen Bundesamtes

Ausblick auf die weitere Entwicklung

Fernwärme

Fernwärmepreise werden regelmäßig automatisch an die Preisentwicklung u.a. der Einfuhrpreise von Steinkohle und Erdgas angepasst, allerdings mit einem Vierteljahr oder halbem Jahr Verzögerung. Insbesondere die besonders starke Erhöhung der Einfuhrpreise für Steinkohle wird sich deshalb in vielen Fernwärmegebieten in einer Erhöhung von ca. 60%-70% des Arbeitspreises der Fernwärme niederschlagen, wenn man die bestehenden vertraglichen Preisgleitklauseln anwendet. Die Preiserhöhungen beim Erdgasbezug führen analog zu Preissteigerungen von weiteren 10%-35% (je nach Brennstoffstruktur der Erzeugung) bei den Fernwärme- Arbeitspreisen

Für Fernwärme sind deshalb Arbeitspreissteigerungen von insgesamt 70%- 105% in diesem Jahr wahrscheinlich. Hinzu kommen mögliche Erhöhungen des Grundpreises.

In einzelnen Versorgungsgebieten kam es 2022 bereits zu hohen Preissteigerungen bei der Fernwärme:

(Quelle: Presserecherchen).

Erdgas

Bereits im 2. Quartal 2022 sind für neue Abschlüsse von Erdgasverträgen weitere, zusätzliche Preissteigerungen zu verzeichnen:

(Quelle: BDEW Gaspreisanalyse).

Diese Preissteigerungen zeigen, dass die höheren Bezugspreise an die Verbraucher weitergegeben werden, sobald dies vertraglich möglich ist. Der Trend zu Preiserhöhungen über 100% gegenüber dem Vorjahr wird sich deshalb sehr wahrscheinlich fortsetzen.

Angesichts möglicher weiterer Verknappungen des Erdgasbezuges sind auch Preissteigerungen über diese Größenordnung hinaus im Jahr 2022 möglich.

Sollten Preissteigerungen beim Erdgasbezug auch gegen bestehende vertragliche Regelungen mit den Kunden an diese weitergereicht werden, würde der Trend zu deutlichen Preiserhöhungen für alle Verbraucher weiter beschleunigt werden.

Leichtes Heizöl

Die Bezugspreise für Erdöl haben sich im Juni und Juli stabilisiert. Tendenziell ist – wie in vielen Jahren bisher auch – jedoch eine weitere Preissteigerung zum Jahresende hin zu erwarten. Sollte es beim Erdöl zu Verknappungen kommen, sind auch höhere Preissteigerungen möglich.

Zusammenfassung

Aufgrund der derzeitigen Versorgungs- und Preislage bei fossilen Rohstoffen ist bei Heizöl und Erdgas in diesem Jahr wahrscheinlich mit Preiserhöhungen gegenüber dem Vorjahr um 100% (also Verdopplung) oder mehr für die Verbraucher zu rechnen, beim Erdgas tendenziell sogar noch höher. Auch bei der Fernwärme, in deren Preisen sich die Preise der Brennstoffe zeitverzögert niederschlagen, müssen 2022 Preiserhöhungen von mindestens 70% bis über 100% angenommen werden.

Sollte sich beim Energiebezug eine Knappheit einstellen, könnten sich Weltmarktpreise für Erdöl, Erdgas und Kohle im nächsten Winter noch deutlich darüber hinaus erhöhen und entsprechend auf die Preise für Verbraucher durchschlagen. Dies gilt insbesondere für Erdgas, für das die Versorgung für den Winter 2022/23 derzeit nicht sicher gegeben ist.