Immobilienverband

Energiesicherungsverordnungen

Die Bundesregierung hat am 24. August 2022 zwei Verordnungen beschlossen, die zur Sicherung der Energieversorgung beitragen sollen. Eine Verordnung betrifft kurzfristige Maßnahmen, die andere eher mittelfristige Maßnahmen zur Einsparung von Energie. Diese Unterscheidung findet sich auch in den äußerst sperrigen Namen der Verordnungen wieder. Sie heißen „Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSikuMaV“ und die „Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSimiMaV“.   Die Verordnung mit Kurzfristmaßnahmen gilt seit dem 1. September 2022. Die darin enthaltenen Pflichten gelten bis zum 28. Februar 2023. Die zweite Verordnung mit mittelfristigen Maßnahmen soll vorbehaltlich der Zustimmung des Bundesrates ab dem 1. Oktober 2022 gelten und Ende September 2024 wieder außer Kraft treten.

⬇️ Was das für Sie bedeutet und was Sie *jetzt* tun müssen, lesen Sie weiter unten auf der Seite. 

Bevor auf die Einzelheiten eingegangen wird, ist vorauszuschicken, dass die Verordnungen durchaus kritisch zu sehen sind, weil der Nutzen fraglich ist. Dies betrifft insbesondere die kurzfristigen Maßnahmen, die Vermieter von Wohnungen grundsätzlich zu ergreifen haben. Hierbei handelt es sich um Informationspflichten, die gegenüber den Nutzern zu erfüllen sind, sofern das Haus mit Gas beheizt wird. Die mittelfristigen Maßnahmen, die von Immobilieneigentümern zu ergreifen sind, haben zwar durchaus ihre Berechtigung, da sie im Wesentlichen die Optimierung der mit Erdgas befeuerten Heizungsanlagen betreffen. In der Praxis dürften die Maßnahmen aber tatsächlich nur mittelfristig umsetzbar sein, da es an den notwendigen Handwerkern und Material fehlt. Damit ist ein Vollzugsdefizit vorprogrammiert.

Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSikuMaV

  • Temperaturabsenkung durch Mieter entgegen Mietvertrag (§ 3 EnSikuMaV)
  • Verbot der Nutzung bestimmter Heizungsarten für Schwimmbäder (§ 4 EnSikuMaV)
  • Verbot der Beheizung von Gemeinschaftsflächen in öffentlichen Nichtwohngebäuden (§ 5 EnSikuMaV)
  • Höchstwerte für die Lufttemperatur in Arbeitsräumen in öffentlichen Nichtwohngebäuden (§ 6 EnSikuMaV)
  • Mindestwerte für die Lufttemperatur für Arbeitsräume in allen übrigen Arbeitsstätten (§ 12 EnSikuMaV)
  • Trinkwassererwärmungsanlagen in öffentlichen Nichtwohngebäuden (§ 7 EnSikuMaV)
  • Beleuchtung von Gebäuden oder Baudenkmälern (§ 8 EnSikuMaV)
  • Informationspflicht von Versorgern über Preissteigerungen und Einsparpotential
  • Informationspflicht von Eigentümer von Wohngebäuden über Preissteigerungen und Einsparpotentiale gegenüber Nutzern (§ 9 EnSikuMaV)
  • Ladentüren und Eingangssysteme im Einzelhandel (§ 10 EnSikuMaV)
  • Nutzungseinschränkung beleuchteter Werbeanlagen (§ 11 EnSikuMaV)

Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSimiMaV

  • Pflicht zu Heizungsprüfung und -optimierung (§ 2 EnSimiMaV)
  • Hydraulischer Abgleich und weitere Maßnahmen zur Heizungsoptimierung (§ 3 EnSimiMaV)
  • Umsetzung wirtschaftlicher Energieeffizienzmaßnahmen in unternehmen (§ 4 EnSimiMaV)

Dr. Christian Osthus

Stv. Bundesgeschäftsführer, Justitiar

Telefon: 0 30 / 27 57 26 0 E-Mail: info@ivd.net

RAin Annett Engel-Lindner

Rechtsberaterin
Referat Immobilienverwalter

Telefon: 0 30 / 27 57 26 0
E-Mail: info@ivd.net

Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSikuMaV

Für Wohngebäude gibt es folgende Punkte:

  • Bestehende vertragliche Verpflichtungen für Mieterinnen und Mieter, eine gewisse Mindesttemperatur der Räume einzuhalten, werden ausgesetzt.

Tipp: Um keine Schäden am Gebäude durch Schimmel oder Frost zu riskieren, empfehlen wir dringend, dass Sie alle Mieter darauf hinweisen, wie sie sich zu verhalten haben, um durch geeignetes Heiz- und Lüftungsverhalten Schäden am Gebäude zu verhindern.

  • Gas-Lieferanten müssen Eigentümern bis zum 30. September mitteilen:
    • Energieverbrauch und Energiekosten der letzten Heizperiode.
    • Die voraussichtlich anfallenden Kosten (in Euro) für die Heizperiode 2022/2023, falls derselbe Energieverbrauch stattfinden würde.
    • Das mögliche Einsparpotential, wenn die Raumtemperaturen im Mittel um 1°C gesenkt würden.
  • Bei Gebäuden mit mehr als zehn Wohnungen muss dann der Eigentümer bis zum 31. Oktober 2022 die vom Energieversorger erhaltenen Informationen auf die jeweilige Einheit spezifizieren und dem Nutzer zukommen lassen. Erhalten die Eigentümer von ihren Versorgern lediglich allgemeine Informationen, so teilen Sie ihren Mietern ihrerseits allgemeine Informationen zu dem Einsparpotenzial einzelner Haushalte anhand typischer Verbräuche mit. Die individualisierte Mitteilung ist spätestens bis zum 31. Januar 2023 zu versenden.
  • Weiterhin muss der Eigentümer den Wohnungsnutzern Kontaktinformationen und Internetadressen von Einrichtungen mitteilen, bei denen Informationen zur Effizienzverbesserung eingeholt werden können.

Mögliche Handhabung

Wie können Sie die nötigen Informationen schnell an die Wohnungsnutzer weitergeben? - Eine bestimmte Methodik wird nicht vorgegeben. Da Eigentümerinnen und Eigentüner nur einen Monat Zeit haben, wäre folgendes Vorgehen am einfachsten:

  • Angabe der Energieverbrauchszahlen (Heizung und Warmwasser in Summe) und entsprechende Kosten der letzten Heizperiode

➡️  aus der letzten Nebenkostenabrechnung.

  • Berechnung der voraussichtlichen Kosten und Kostenerhöhungen

➡️ durch Zuschlag derselben prozentualen Kostenerhöhung, die der Gaslieferant für das gesamte Gebäude berechnet hat.
Fraglich ist, auf welche Heizungskosten der Zuschlag berechnet wird. Am einfachsten wäre es, auf alle Heizungskosten den Zuschlag zu berechnen, auch wenn er sich inhaltlich eigentlich nur auf die Verbrauchskosten (also ohne Wartungskosten, Abrechnungskosten etc.) bezieht. Um auf der sicheren Seite zu sein, müsste der Zuschlag wohl nur auf den Anteil der Kosten der bezogenen Energie bei Beibehaltung des Ansatzes für alle anderen Kosten der Heizung (Wartungskosten etc.) berechnet werden.

  • Berechnung möglicher Einspareffekte, wenn die Raumtemperaturen um 1°C gesenkt würden

➡️durch einen für alle Wohnungen einheitlichen Prozentsatz auf die gesamten Heizkosten oder präziser (siehe oben) nur auf die verbrauchsabhängigen Heizkosten. Eine theoretisch mögliche unterschiedliche Berechnung des prozentualen Potenzials je nach Verbrauch (=bisheriger Raumtemperatur) der einzelnen Wohnungen wäre übertrieben und ist methodisch fragwürdig.
Die Gaslieferanten sollen nach der Verordnung 6 Prozent für 1°C Raumtemperatur­senkung ansetzen. Diese Zahl könnte so übernommen werden.

Die übliche Aufteilung in Grundkosten und Verbrauchskosten sollte bei der wohnungsspezifischen Berechnung keine Rolle spielen, da eine einheitliche Methode für alle Wohnungen des Gebäudes angewendet wird, es geht also nur um die Gesamtkosten Heizung und Warmwasser.

Es ist zu hoffen, dass die mit der Heizkostenabrechnung beauftragten Dienstleister ein Standardformat für die vorgegebenen Berechnungen entwickeln.

Insgesamt sind aber nur wenige Zahlen pro Wohnung mitzuteilen:

 

 

  • Mitteilung durch die Eigentümer an die Wohnungsnutzer: Kontaktinformationen und Internetadressen von Einrichtungen, bei denen Informationen zur Effizienzverbesserung eingeholt werden können

➡️ Laut Verordnung kann dieser Informationspflicht u.a. durch einen Hinweis auf die Informationskampagne des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz „80 Millionen gemeinsam für Energiewechsel" (www.energiewechsel.de) inklusive einem klaren und verständlichen Hinweis auf die Online-Angebote der Kampagne und die dort genannten Effizienz- und Einspartipps nachgekommen werden.

Mittelfristenergiesicherungsverordnung

Pflichten für Hauseigentümer, die Erdgas verwenden

Folgende zwei Pflichten für Hauseigentümer von Wohngebäuden, die mit Erdgas heizen oder Warmwasser erzeugen, werden festgelegt (Regelungen zu Nichtwohngebäuden bestehen auch, werden hier nicht aber nicht wiedergegeben):

  • Eigentümer müssen eine Heizungsprüfung durchführen lassen und entsprechend der Ergebnisse eine Optimierung der Heizungsanlage vornehmen.
    Die Überprüfung und die Optimierung müssen bis zum 15.09.2024 durchgeführt worden sein. Eine eigene Frist für die Überprüfung wird nicht festgelegt.
  • Eigentümer sind verpflichtet, Gaszentralheizungen hydraulisch abzugleichen. Dies gilt für Wohngebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten. Der hydraulische Abgleich hat bis zum 15.09.2024 zu erfolgen. Für Gebäude mit weniger als 6 Wohneinheiten (z.B. EFH, ZFH) besteht keine Verpflichtung zum hydraulischen Abgleich.

Die Heizungsprüfung kann auch zusammen mit dem hydraulischen Abgleich erfolgen.

Im Detail gelten folgende Vorgaben für die beiden genannten Verpflichtungen:

Heizungsprüfung

Folgendes muss bei der Heizungsprüfung überprüft werden:

  • Absenkung der Vorlauftemperatur und/oder Optimierung der Heizkurve,
  • Aktivierung der Nachtabsenkung oder andere passende Absenkungen,
  • Optimierung des Zirkulationsbetriebs (Gesundheitsschutz ist aber zu gewähr­leisten),
  • Absenkung der Warmwassertemperaturen (Legionellenschutz ist aber zu gewährleisten),
  • Absenkung der Heizgrenztemperatur (Außentemperatur, bei der die Heizung angeschaltet wird),
  • Bewertung, ob die Heizungspumpen effizient sind,
  • Prüfung, ob die Heizung hydraulisch abzugleichen ist,
  • Prüfung, ob Dämmmaßnahmen an Armaturen und Rohren durchgeführt werden sollten.

Durchgeführt werden kann die Heizungsprüfung durch Bezirksschornsteinfeger, Handwerker entsprechender Gewerke oder Energieberater (gelistete Energieeffizienz­experten für Förderprogramme des Bundes).

Tipp: Die Heizungsprüfung am besten im Rahmen der Feuerstättenschau oder der regulären Heizungswartung durchführen lassen.

Die Verpflichtung zur Heizungsprüfung entfällt, wenn innerhalb der vergangenen zwei Jahre eine vergleichbare Prüfung durchgeführt und kein weiteres Optimierungs­potential festgestellt worden ist.

Hydraulischer Abgleich

Folgendes beinhaltet der verpflichtende hydraulische Abgleich

  • eine Heizlastberechnung gemäß DIN EN 12831
  • eine Prüfung und nötigenfalls eine Optimierung der Heizflächen im Hinblick auf eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur,
  • die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs entsprechend der Fachregeln (ZVSHK-VdZ-VDMA) unter Berücksichtigung aller relevanten Komponenten des Heizungssystems und bestehender gesetzlicher Anforderungen,
  • die Anpassung einer Außentemperatur-geführten Vorlauftemperaturregelung.

Im Ergebnis sind alle relevanten Einstellungswerte, die Heizlast des Gebäudes, die eingestellte Leistung der Wärmeerzeuger, die raumweise Heizlastberechnung, die Auslegungstemperatur, die Einstellung der Regelung und die Drücke im Ausdehnungsgefäß festzuhalten und dem Gebäudeeigentümer zur Verfügung zu stellen.

Bis zum 15.09.2024 sind zudem alle Pumpen (Umwälzpumpen, Trinkwarmwasser-Zirkulationspumpen) auszutauschen, die nicht den Mindestanforderungen der aktuellen EU-Verordnungen entsprechen und extern angebracht, also nicht im Kessel intergiert sind. Hinweis: der Austausch einer Heizungspumpe ändert die Konfiguration der Heizung und macht damit einen hydraulischen Abgleich nötig!

Die Verpflichtung zum hydraulischen Abgleich entfällt, wenn das Heizsystem in der aktuellen Konfiguration bereits hydraulisch abgeglichen wurde, innerhalb von sechs Monaten nach dem jeweiligen Stichtag ein Heizungstausch bevorsteht oder das Gebäude innerhalb von sechs Monaten nach dem jeweiligen Stichtag umgenutzt oder stillgelegt werden soll.

Zeitraum

Der Endpunkt der verpflichtenden Umsetzung ist erst der 15.09.2024, die Maßnahmen müssen also nicht unbedingt in diesem Winter (2022/2023) oder im folgenden Winter (2023/2024) umgesetzt werden. Es ist aber zu empfehlen, die Heizungsüberprüfung bald, spätestens jedoch mit der nächsten Wartung vorzunehmen, da der Umfang der durchzuführenden Maßnahmen sich erst aus der Heizungsüberprüfung ergibt und wegen der Knappheiten an Handwerkern und Material die Umsetzung länger dauern kann und bis zum 15.09.2024 unbedingt erfolgen muss. Zudem ist damit zu rechnen, dass bei den aktuellen Energiepreisen in vielen Fällen die Maßnahmen wirtschaftlich vorteilhaft sind.

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