Wie sich die Änderungen des Jahressteuergesetzes 2022 auf die Bewertung von Mehrfamilienhäusern auswirkt, hängt vor allem von dem Verhältnis der Mieten zu dem Bodenrichtwert ab: Da sich die Änderungen nur auf die Bewertung des Gebäudes beziehen und nicht auf die des Bodens, ergibt sich eine Auswirkung nur, wenn nach Abzug der Bodenwertverzinsung von dem Grundstücksreinertrag ein positiver Gebäudereinertrag verbleibt. Wenn der Bodenrichtwert sehr hoch und die Mieten niedrig sind, ist der Gebäudereinertrag „Null“.
Allerdings ist die abzuziehende Bodenwertverzinsung in Zukunft geringer, weil der Liegenschaftszins bei Mehrfamilienhäusern statt 5 Prozent in Zukunft nur noch 3,5 Prozent beträgt. Es wird sich daher in weiteren Fällen ein positiver Gebäudereinertrag ergeben.
Wenn der Gebäudereinertrag positiv ist, wird sich in Zukunft wegen des niedrigeren Liegenschaftszinssatzes und der von 70 auf 80 Jahre verlängerten Nutzungsdauer ein höherer Vervielfältiger gem. Anlage 21 und damit ein höherer Ertragswert ergeben.
In dem nachfolgenden Beispiel beträgt der Gebäudereinertrag nach dem geltenden Recht nach Abzug der Bodenwertverzinsung „Null“ Euro.
Nach dem JStG 2022 sind zwar die abzuziehenden Bewirtschaftungskosten höher, aufgrund des abgesenkten Liegenschaftszinssatzes ergibt sich aber trotzdem ein positiver Gebäudereinertrag. Der Vervielfältiger ist nach dem neuen Recht aufgrund der verlängerten Nutzungsdauer und aufgrund des abgesenkten Liegenschaftszinssatzes höher als nach alten m Recht.
Beispiel
Gebäude
Baujahr 1970
Anzahl der Wohnungen 14
Wohnfläche insgesamt: 1.244 m²
Miete 9 Euro/Monat/m² durchschnittlich
Miete : 9 x 1.244 = 11.196 x 12 = 134.352 Euro jährlich
Boden
Bodenrichtwert 2.000 Euro/m²
Grundstück. 1.000 m² x 2.000 Euro/m² = 2.000.000 Euro
Bewertung im Ertragswertverfahren
I Berechnung nach dem geltenden Recht
| Gebäude | | |
| Rohertrag | | 134.352 |
| Bewirtschaftungskosten Anlage 23 zu § 187 Abs. 2 Satz 2 | Restnutzungsdauer 70 – 52= 18 Jahre Mindestwert 70 x 30 % =
21 Jahre: = 27 % | 36.275 |
| Reinertrag des Grundstücks | | 98.077 |
| Bodenwertverzinsung § 185 Abs. 2 BewG | 2.000.000 x 5 % = | 100.000 |
| Gebäudereinertrag | | 0 |
| X Vervielfältiger Anlage 21 | Restnutzungsdauer = 18 Mindestwert : 70 x 30 % = 21 Zinssatz 5 % 12,82 | 0 |
| Gebäudeertragswert | | 0 |
| Boden | | |
| Bodenrichtwert | 2.000 x 1.000 = | 2.000.000 |
| | | |
| Ertragswert des Grundstücks | | 2.000.000 |
II Berechnung nach dem JStG 2022
| Gebäude | | |
| Rohertrag | | 134.352,00 |
| Bewirtschaftungskosten | Anlage 23
zu § 187 Abs. 2 Satz 2 neuSeite 33 BT-Drucksache 20/3879 | 21.427,80 |
| Reinertrag des Grundstücks | | 112.924,20 |
| Bodenwertverzinsung § 182 Abs. 2 BewG-E | 2.000.000 x 3,5 % = | - 70.000,00 |
| Gebäudereinertrag | | 42.924,20 |
| X Vervielfältiger Anlage 21 | Restnutzungsdauer = 80 – 52 = 28 Jahre Länger als Mindestwert :
80 x 30 % = 24 Zinssatz 3,5 % X 17,67 = | 758.470,60 |
| Gebäudeertragswert | | 758.470,60 |
| Boden | | |
| Bodenrichtwert | 2.000 x 1.000 = | 2.000.000 |
| | | |
| Ertragswert des Grundstücks | | 2.758.470,60 |
