Weiterzahlung der Vergütung an den Verwalter nach dessen Abberufung – keine Umsatzsteuer

von Hans-Joachim Beck

Nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I 2020, S. 2187) können die Eigentümer den Verwalter gem. § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG jederzeit und ohne wichtigen Grund abberufen. Der frühere § 26 Absatz 1 Satz 3, der es erlaubte, die Abberufung des Verwalters auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu beschränken, ist aufgehoben worden. Die Wohnungseigentümer sollen stets die Möglichkeit haben, sich von einem Verwalter zu trennen, wenn sie das Vertrauen in ihn verloren haben.

Wird der Verwalter von seinem Amt abberufen, endet mit der Verkündung des Abberufungsbeschlusses seine organschaftliche Stellung als Verwalter. Der Verwaltervertrag wird dadurch jedoch nicht beendet, da dieser unabhängig von seiner Bestellung als Organ der WEG ist (Trennungsprinzip). Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Laufzeit des Verwaltervertrags an den Zeitraum der Bestellung geknüpft ist. In diesem Fall endet mit Beschlussfassung über die Abberufung auch das Vertragsverhältnis. Da der Vergütungsanspruch des Verwalters sich aus dem Verwaltervertrag ergibt, bleibt dieser in allen anderen Fällen trotz der Abberufung bestehen. Hierauf muss er sich gemäß § 615 Satz 2 BGB ersparte Aufwendungen und anderweitigen Verdienst in Höhe von ca. 25 bis 30 Prozent anrechnen lassen.

Damit die Wohnungseigentümer durch fortbestehende Vergütungsansprüche nicht von der Abberufung eines Verwalters abgehalten werden, ist aufgrund der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz in den § 26 Abs. 3 WEG der Satz 2 eingefügt worden, wonach der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet (Drucksache 19/22634 – 46 – Deutscher Bundestag). Unberührt bleibt die Möglichkeit, den Verwaltervertrag mit kürzerer Frist zu kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt oder Verwaltervertrag eine entsprechende Regelung enthält. Im Hinblick auf die Umsatzsteuer stellt sich die Frage, ob die Vergütung, die der Verwalter für den Zeitraum nach der Abberufung erhält, der Umsatzsteuer unterliegt. Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen gibt es hierzu bisher nicht. Offenbar hat sich diese Frage nach der bisherigen Fassung des § 26 WEG nicht gestellt. Nach § 1 UStG unterliegt der Umsatzsteuer nur das Entgelt für eine Leistung des Unternehmers. Daher unterliegt z.B. Schadenersatz nicht der Umsatzsteuer, weil er nicht für eine Leistung erbracht wird, sondern der Schädiger nach Gesetz oder Vertrag für den Schaden aufkommen muss.

Bei den Zahlungen, die die Eigentümer an den Verwalter nach der Abberufung leisten müssen, handelt es sich zivilrechtlich nicht um Schadenersatz. Denn das Gesetz räumt dem Verwalter wegen der sofortigen Abberufung keinen Anspruch auf Schadenersatz ein. Es handelt sich zivilrechtlich vielmehr um den originären Anspruch auf Erfüllung des Verwaltervertrags, da dieser mit der Abberufung nicht erlischt. Im Hinblick auf die Umsatzsteuer stellt sich aber – unabhängig davon - die Frage, ob die Zahlungen für eine Leistung des Verwalters erbracht werden. Denn nur in diesem Fall handelt es sich um ein umsatzsteuerbares Entgelt „für eine Leistung“.

Mit dem Abberufungsbeschluss endet unmittelbar die organschaftliche Verwalterstellung, sodass alle Rechte und Pflichten als Verwalter enden. Der Verwalter ist lediglich verpflichtet, alles herauszugeben, was er im Zusammenhang mit seiner Verwaltertätigkeit angelegt oder erhalten hat, also insbesondere die Unterlagen der WEG und etwaige Schlüssel. Außerdem muss er noch alle Verpflichtung erfüllen, die während seiner Zeit als Verwalter entstanden sind. Daher muss er insbesondere die Jahresabrechnung erstellen, wenn er bei Entstehung der Abrechnungspflicht noch das Verwalteramt innehatte. Da die Abrechnungspflicht für das abgelaufene Kalenderjahr am 1. Januar des Folgejahres entsteht, ist der Verwalter zur Erstellung dieser Abrechnung auch dann verpflichtet, wenn er erst nach dem 1. Januar abberufen wurde.

Die Zahlungen, die die WEG an den Verwalter nach dessen Abberufung leistet, stellen daher kein Entgelt für eine Leistung des Verwalters dar. Denn der Verwalter erbringt nach der Abberufung keine Leistungen mehr für die WEG. Soweit der Verwalter nach der Abberufung noch Verpflichtungen erfüllt, die vor seiner Abberufung entstanden sind, ist das Entgelt hierfür bereits mit den Vergütungen erbracht, die die WEG an ihn vor der Abberufung gezahlt hat. Die Vergütungen, die die WEG nach der Abberufung an den Verwalter zahlt, können auch nicht als nachträgliches Entgelt für die von ihm vor der Abberufung erbrachten Leistungen angesehen werden, weil diese Leistungen bereits vor der Abberufung mit Erfüllungswirkung bezahlt worden sind.

Ergebnis

Die Vergütungen, die die WEG an den Verwalter nach seiner Abberufung bis zur Beendigung des Verwaltervertrages zahlt, stellen kein Entgelt für Leistungen des Verwalters dar. Zwar handelt es sich zivilrechtlich nicht um einen Schadenersatz, sondern um die Erfüllung des vertraglichen Vergütungsanspruchs des Verwalters. Dennoch unterliegen diese Zahlungen nicht der Umsatzsteuer, weil sie kein Entgelt für eine tatsächliche Leistung sind. Ihre Entstehung beruht lediglich auf dem sog. Trennungsprinzip des WEG-Rechts, nach dem die Bestellung als Verwalter und der Abschluss des Verwaltervertrages rechtlich voneinander getrennt sind, sodass die Abberufung als Verwalter nicht zugleich die Beendigung des Verwaltervertrags zur Folge hat. Nach seiner Abberufung erbringt der Verwalter aber keine Leistungen mehr an die WEG, sodass die Zahlungen der WEG zwar in Erfüllung eines vertraglichen Anspruchs aber ohne Gegenleistung erbracht werden. Soweit der Verwalter Verpflichtungen erfüllt, die vor seiner Abberufung entstanden sind, ist das Entgelt dafür in den Vergütungen enthalten, die er vor seiner Abberufung erhalten hat.

Praxishinweis

Verwalter sollten vorsichtshalber die Rechnung an die Wohnungseigentümer auch nach der Abberufung mit Umsatzsteuer ausstellen. Gegen die betreffende Umsatzsteuervoranmeldung sollten sie Einspruch einlegen und gegenüber dem Finanzamt geltend machen, dass die Vergütungen nicht der Umsatzsteuer unterliegen, weil es sich nicht um das Entgelt für eine Leistung handelt. Sollte das Finanzamt dies anerkennen oder eine Klage vor dem Finanzgericht Erfolg haben, können sie den Eigentümern die Umsatzsteuer erstatten. Wenn man zunächst Rechnungen ohne Umsatzsteuer ausstellt und später an das Finanzamt Umsatzsteuer bezahlen muss, kann es sein, dass man die Umsatzsteuer aus eigener Tasche bezahlen muss.

Einvernehmliche Lösung

Wenn man den Verwaltervertrag einvernehmlich aufhebt und in dem Aufhebungsvertrag für den Verwalter einen Schadenersatz für die entgehende Vergütung vereinbart, unterliegt dieser der Umsatzsteuer. Denn der sog. „Schadenersatz“ stellt umsatzsteuerlich ein Entgelt für die Entlassung der Eigentümer aus dem Verwaltervertrag dar. Nach der Rechtsprechung liegen die Voraussetzungen für einen entgeltlichen Leistungsaustausch z.B. vor, wenn ein Vermieter bei vorzeitiger Auflösung eines langfristigen Mietvertrags im Interesse des Mieters auf seine ihm zustehende vertragliche Rechtsposition gegen Zahlung einer Abfindung verzichtet. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass eine Entschädigung , die der Mieter oder der Vermieter für die vorzeitige Räumung der Mietsache und die Aufgabe des noch laufenden Mietvertrags erhält, keinen Schadenersatz darstellt, sondern ein Leistungsentgelt (UStAE Abschnitt 1.3 Abs. 13 und Abschnitt 4.12.1, BFH, Urteil v. 27.02.1969 - V R 102/65, BStBl 1969 II S. 386 und Beschluss v. 22.05.2019, XI R 20/17— n.V.).

Stand April 2023