Selbstbestimmung und Autonomie in der Wohnungseigentümergemeinschaft

von Annett Engel-Lindner

Mit der Eigenverwaltung in der Wohnungseigentümergemeinschaft haben die Eigentümer die Möglichkeit, die Verwaltung ihrer Gemeinschaft selbst zu übernehmen, anstatt einen externen WEG-Verwalter zu bestellen. Dies kann insbesondere dann von Interesse sein, wenn die Eigentümergemeinschaft eher klein ist, die Interessen und Erwartungen ähnlich sind und wenn die Eigentümer über ausreichend Fachkenntnisse verfügen.

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Selbstverwaltung schwieriger, aber nicht unmöglich geworden. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt seit der WEG-Reform im Jahre 2020 der rechtsfähigen Gemeinschaft und ist nicht mehr Aufgabe der Wohnungseigentümer selbst. Die Gemeinschaft wird daher entweder durch einen Verwalter oder durch alle Eigentümer gemeinschaftlich gesetzlich vertreten. Auch weiterhin gilt: Solange sich alle Eigentümer einig sind, müssen sie keinen Verwalter bestellen. Die Verwaltung kann dann entweder gemeinschaftlich von allen Eigentümern oder durch die Bestellung eines Verwalters aus den Reihen der Gemeinschaft erfolgen.

„Echte Selbstverwaltung“

Unter „Echter“ Selbstverwaltung versteht man die gemeinschaftliche Wahrnehmung der Verwaltungsaufgaben durch alle Eigentümer. Da beispielsweise somit alle Eigentümer an einem Vertragsschluss mitwirken müssen, kann dies zu den üblichen Problemen einer Gemeinschaft aufgrund von fehlender Erreichbarkeit, unterschiedlichen Interessen und Dissonanzen führen. Nach der Gesetzesreform ist es grundsätzlich nicht mehr zulässig, dass die Eigentümer per Beschluss einen Miteigentümer umfänglich bevollmächtigen. Zulässig ist es aber weiterhin, einen oder mehrere Eigentümer zu bestimmten Aufgaben oder Aufgabenkreisen (so unter anderem Vertragsschlüsse mit Dienstleistern oder Dritten) zu ermächtigen.

Verwaltung durch intern bestellten Verwalter

Verwaltung durch einen intern bestellten Verwalter: Wenn die Eigentümer einen internen Verwalter aus ihren eigenen Reihen bestellen und dieser als Gewerbetreibender anzusehen ist, unterliegt er denselben Regelungen wie ein professionelles Verwaltungsunternehmen, so insbesondere dem Vorbehalt einer berufsrechtlichen Genehmigung der Tätigkeit mit den gesetzlichen Weiterbildungspflichten sowie der WEG-Verwalter-Zertifizierung bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen.

Eigentümergemeinschaften, die in Selbstverwaltung tätig sind, haben einen hohen Beratungsbedarf, da sich die laufende Verwaltung nur mit entsprechendem Fachwissen kaufmännischer, technischer, rechtlicher und organisatorischer Art zufriedenstellend lösen lässt. Das Schadens-und Haftungsrisiko ist hierbei nicht unerheblich. Und auch die Eigenverwaltung ist mit Kosten verbunden. Gerade kleinere Gemeinschaften verfügen regelmäßig nicht über das personelle und fachliche Knowhow für eine echte Selbstverwaltung oder einen internen Verwalter.

Flankierende Servicedienstleistung durch Fremdverwalter

So haben einige Verwaltungsunternehmen eine Marktnische entdeckt und es sich zur Aufgabe gemacht, ein gewisses „abgespecktes“ Leistungsspektrum als „HV-Light“ oder „HV Digital“ insbesondere kleinen Gemeinschaften anzubieten. Das Leistungsspektrum umfasst dabei die gesetzlich vorgesehenen Verpflichtungen, wie die Erstellung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan sowie das Führen der Beschluss-Sammlung. Alle weiteren Verwalterleistungen, wie beispielsweise die Instandhaltung und Instandsetzung der Anlage oder die Durchführung von Eigentümerversammlungen, werden vertraglich begrenzt. Mit einem solchen Modell kann der mit den Verwaltungstätigkeiten verbundene Aufwand in einem ausgewogenen wirtschaftlichen Verhältnis gehalten werden.

Diese Beschränkung der Verwalterpflichten ist seit der WEG-Novellierung grundsätzlich möglich, ebenso die Erweiterung. Denkbar ist auch, dass verschiedene andere Einzelleistungen der herkömmlichen Verwaltungsunternehmen (beispielsweise Buchhaltung) von den selbstverwaltenden Gemeinschaften als Supportleistungen beauftragt werden.

Online-Plattformen als Support

Darüber hinaus existieren bereits Online-Plattformen, die eine Verwaltung losgelöst von einem professionellen und herkömmlichen Verwaltungsunternehmen als Alternative für eine „normale“ WEG-Verwaltung anbieten. Diese werben unter anderem mit einer erheblichen Kostenersparnis, einer komplett transparenten Verwaltung und mit besonderer Expertise und Effizienz durch Hinzuziehung von Fachexperten. Dies kann man durchaus skeptisch sehen, da die WEG-Verwaltung regelmäßig von einem persönlichen Aspekt geprägt ist, ein solches Modell aber vermutlich eher automatisiert abläuft.
Ein Blick in die Zukunft: Die zunehmende Digitalisierung der Verwaltungsprozesse wird dem Modell einer, wenn auch assistierten Selbstverwaltung, sehr hilfreich sein können, wenn es etwa um die Durchführung von Online-Eigentümerversammlungen in Echtzeit oder der Nutzung einer KI-gestützten Datengrundlage in kaufmännischen, technischen und rechtlichen Fragen geht.

Sowohl die Selbst- oder Eigenverwaltung als auch die entsprechenden Assistenzangebote bieten neben möglicher grundsätzlicher Bedenken einige Vorteile und Chancen für die klassischen Immobilienverwalter und deren Berufsanfänger. So können sie auch Anfragen kleinerer Gemeinschaften prüfen und gegebenenfalls ein „HV-Light“- oder „HV Digital-Angebot“ unterbreiten.

WEG-Selbstverwaltung – Thema auf dem Deutschen Immobilientag 2023

Vor der Übernahme einer WEG-Verwaltung sollten Verwalter genau prüfen, wie viel Euro ein Verwaltungsmandat kosten müsste, um kostendeckend zu arbeiten.

Am 15. Juni 2023, um 16.45 führt Prof. Marco Wölfle vom Center for Real Estate Studies zum Thema aus – mit besonderem Fokus auf die Leistungs- und Kalkulationsgrundlagen.