MIETVERWALTUNG + WEG-VERWALTUNG: ZUSTIMMUNG FÜR EINE UNTERVERMIETUNG

Autor/in: Rechtsanwältin Karen Wolbers

Quelle:AIZ 6-7/2022

Was tun, wenn ...

… Ihr Mieter die Zustimmung für eine Untervermietung der Wohnung verlangt?

In Zeiten von Wohnungsknappheit, hohen Mieten, Arbeitsplatzwechsel der Bürger häufen sich Modelle der Untervermietung. Mieter, die berufsbedingt für eine begrenzte Zeit ins Ausland gehen, möchten ihre alte Wohnung nicht aufgeben; zur Aufbesserung der Einnahmen oder zur Finanzierung der eigenen Miete werden Untermietverhältnisse begründet. Vor allem aber häufen sich Fälle, in denen Wohnungen in verschiedenen Internetportalen zur Nutzung angeboten werden und/oder der Hauptmieter eine besonders preisgünstige Wohnung selber gar nicht mehr bewohnt, sondern diese zu einem wesentlich höheren Preis untervermietet. Mit diesem Artikel sollen daher die rechtlichen Grundlagen und aktuelle gerichtliche Entscheidungen zu dem Thema Untervermietung vorgestellt werden.

Bei der eigentlichen Untervermietung geht es darum, dass der Mieter einen Teil seines Wohnraumes an einen Dritten vermieten möchte. Voraussetzung für die Untermiete ist also die Vermietung von Wohnraum innerhalb der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung. Es reicht aus, wenn der Mieter die Sachherrschaft an der Wohnung jedenfalls nicht vollständig aufgegeben hat und noch ein persönliches und oder wirtschaftliches Interesse an deren Mitbenutzung hat.

Bei einer größeren Wohnung reicht das Behalten eines Zimmers zur Lagerung von Einrichtungsgegenständen und/ oder einer gelegentlichen Übernachtung (BGH, Urteil vom 11.06.2014-VIII ZR 349/13). In dem vom BGH entschiedenen Sachverhalt hatte der Hauptmieter eine befristete mehrjährige Arbeitstätigkeit in Kanada aufgenommen und beabsichtigte zwei der vorhandenen drei Zimmer für zwei Jahre an einen namentlich benannten Interessenten zu vermieten. Der BGH bejahte das berechtigte Interesse im Hinblick auf die befristete Arbeitstätigkeit im Ausland zur Entlastung von Reise und Wohnungskosten.

Der Mieter von Wohnraum hat gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entsteht und die Untervermietung dem Vermieter zugemutet werden kann. Für das berechtigte Interesse genügen einleuchtende, wirtschaftliche und persönliche Gründe von nicht ganz unerheblichem Gewicht im Einklang mit der Rechtsordnung (BGH, Urteil vom 11.06.2014-VIII ZR 349/13). Dazu gehört beispielsweise die Entlastung von berufsbedingten Reisen und Wohnungskosten, die Verschlechterung der eigenen Vermögenssituation, die Aufnahme des Lebensgefährten oder der Wunsch nicht alleine zu leben, nachdem der bisherige Wohngenosse ausgezogen ist (BGH, Urteil vom 31.01.2018-VIII ZR 105/17).

Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse, muss er dem Vermieter den konkreten Untermieter benennen und die Zustimmung des Vermieters einholen. Der Vermieter darf seine Erlaubnis nur dann verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum dadurch übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Untervermietung aus anderen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Damit der Vermieter eine Zumutbarkeitsprüfung vornehmen kann besteht eine Informationspflicht über die Person des Untermieters. Es müssen mindestens Name, Geburtsdatum, berufliche Tätigkeit, der letzte Wohnort (AG München, Urteil vom 11.12.2019 425 C 4118/19) und die Angabe des berechtigten Interesses nach Vertragsabschluss angegeben werden. Als wichtige Gründe kommen die bevorstehende Beendigung des Hauptmietvertrages, Hausfriedensstörungen durch den Untermieter, persönliche Gründe, zum Beispiel bei persönlichen Zerwürfnissen, nicht aber die eigene Solvenz des Untermieters in Betracht.

Abgrenzung

Von der Untervermietung ist die vollständige Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung an einen unbefugten Dritten und die Aufnahme eines reinen Besuchers abzugrenzen. Die Grenze des Besuches dürfte bei einem Aufenthalt über vier bis sechs Wochen hinaus, gegeben sein. Eine vollständige Gebrauchsüberlassung, ohne dass der Mieter selber noch Besitz an den Räumlichkeiten hat, stellt grundsätzlich einen Grund zur fristlosen Kündigung dar, so dass das Mietverhältnis nach vorheriger Abmahnung beendet werden kann.

Untervermietung an Touristen

Der BGH hat mit Urteil vom 08.01.2014-VIII ZR 210/13 entschieden, dass eine ungenehmigte Vermietung an Touristen eine mietvertragliche Pflichtverletzung darstellt, die zu einer Kündigung berechtigt. Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung könne dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis auch eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst. Gewöhnlich verstehe man unter einer Untervermietung die Überlassung der Mietsache an einen Dritten entweder auf unbestimmte Zeit oder für einen nach Monaten oder Jahren bestimmbaren Zeitraum.

Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 27.07.2016 Az. 67 S 154/16 bei einer Vermietung an Touristen über ein Internetportal in drei Fällen ebenfalls entschieden, dass eine unbefugte Gebrauchsüberlassung vorliegt. Die fristlose Kündigung wurde in diesem Fall nur deswegen nicht für wirksam angesehen, weil das Verhalten zuvor nicht förmlich abgemahnt worden war. Wegen der fehlenden vorherigen Abmahnung wurde auch die Erheblichkeit für einen ordentlichen Kündigungsgrund verneint.

Das Landgericht Hamburg hat mit Urteil vom 06.05.2022 AZ: 314 a C 46/20 einer Räumungsklage des Vermieters stattgegeben, nachdem es in circa vier Jahren mindestens 42 Mal über Airbnb ohne Erlaubnis zu Untervermietungen an Touristen gekommen war. Auch ohne förmliche Abmahnung bejahte das Landgericht hier ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses wegen einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung. Das Landgericht sah
die Pflichtverletzung der Mieter hier angesichts des Umfangs der Untervermietung auch ohne vorherige Abmahnung als so erheblich an, dass eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt war. Die Mieter konnten ersichtlich nicht davon ausgehen, dass die Vermietereine Untervermietung über Airbnb hinnehmen würden zumal die Parteien kurz zuvor bereits einen Rechtsstreit im Zusammenhang mit einer versagten Untermieterlaubnis geführt hatten.

Fazit

Die Ahnung von Pflichtverstößen wegen unberechtigter Untervermietung scheitert oft an dem Beweisproblem für die Vermieterseite. Gerade wenn die Untervermietung unentdeckt bleiben soll, muss konkret recherchiert werden, ob es sich tatsächlich um einen dauerhaften Mieter oder nur um einen Besucher handelt. Die Untervermietung sollte in jedem Fall auch vor Ausspruch einer Kündigung förmlich abgemahnt werden.

Für die fristlose Kündigung sieht das Gesetz eine Abmahnung bereits vor. Bei der ordentlichen Kündigung indiziert der anhaltende Verstoß nach Erteilung einer Abmahnung die erforderliche Erheblichkeit der Pflichtverletzung.

Nach einer Entscheidung des Landgerichtes Berlin, Beschluss vom 15.07.2021-67 S 87/21 scheidet ein Anspruch des Mieters auf Erlaubniserteilung bei einer Ein-Zimmer-Wohnung jedenfalls dann aus, wenn dieser in seiner Anfrage schon nicht die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines bloßen Teils der Mietsache, sondern die räumlich nicht mehr beschränkte Untervermietung verlangt.

Dasselbe gilt im Falle der abstrakten Beschränkung der Anfrage auf die Überlassung eines bloßen Teils der Mietsache, wenn dieser nicht konkret und nachvollziehbar bezeichnet wird, obwohl die Möglichkeit zur lediglich teilweisen Überlassung wegen der Raumanzahl oder des Schnitts der Mietsache fernliegt oder sogar als ausgeschlossen erscheint. Ob überhaupt eine Untervermietung bei einer Ein-Zimmer-Wohnung möglich ist, bleibt offen.

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