MIETVERWALTUNG + WEG-VERWALTUNG: BESICHTIGUNGSRECHT DES VERMIETERS

Wer als Makler wie ich über vier Jahrzehnte Wohnungs- und Hausübergaben vorgenommen hat, kann einiges berichten. Viele von Ihnen sicher auch. Ich stelle aber immer wieder fest, dass einige Wissenslücken bestehen, weil sich nicht jeder Immobilienprofi explizit mit der Vermietungsmaterie beschäftigt. Deshalb möchte ich Ihnen heute gern das Thema „Das Besichtigungsrecht des Vermieters“ etwas näherbringen.

Setzen wir den Fall, der Mieter hat gekündigt. Der Vermieter oder der Makler wollen die Immobilie besichtigen, um sich vom Zustand der Wohnung zu überzeugen. Man möchte mit dem Mieter sprechen und ihn unter anderem bitten, zu erlauben, dass man Fotos von der Wohnung anfertigen darf.

Der unangekündigte Besuch

Die erste Thematik, die sich hier auftut, ist das Besichtigungsrecht, das ich im Einzelnen erläutern möchte: Immer wieder höre ich davon, dass Vermieter (auch Makler), ohne es zu wissen, den Mieter ohne Ankündigung besuchen und Einlass in die Wohnung fordern, ohne dazu berechtigt zu sein. Vorab sei gesagt, dass ohne triftigen Grund kein Zutrittsrecht besteht. Ausnahmen sind, wenn die Wohnung oder das Haus neu vermietet oder wenn die Immobilie verkauft werden soll.

Aber auch bei notwendigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, also den sogenannten Bewirtschaftungsgründen, kann Zugang zur Mietsache verlangt werden. Der Vermieter oder die von ihm Beauftragten, zum Beispiel auch der Makler oder Handwerker, müssen sich beim Mieter anmelden.

Der Bundesgerichtshof hat bereits am 04.06.2014 (VIII ZR 289/13) entschieden, dass dem Vermieter kein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu
gewährendes Recht zusteht, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren. Ein von einem konkreten Anlass gelöstes allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters gibt es also nicht mehr. Dies nur zur allgemeinen Info.

Vorankündigung, Besichtigungszeiten und Dauer der Besichtigung

Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist so schonend wie möglich auszuüben (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 24. Mai 2002- 2/17 S 194/01). Der Vermieter hat sich rechtzeitig vorher anzukündigen. Welche Vorlauffrist zu beachten ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab, insbesondere ob der Mieter berufstätig ist oder nicht.

Für nicht berufstätige Mieter wird in der Regel eine Ankündigung als rechtzeitig angesehen, die mindestens 24 Stunden vor dem Termin erfolgt. Bei berufstätigen Mietern sind die Vorlauffristen in der Rechtsprechung unterschiedlich, diese schwanken von drei Tagen bis zu einer Woche, vereinzelt sogar zwei Wochen zwischen Ankündigung und Termin.

In seiner Ankündigung muss der Vermieter außerdem den Besichtigungszweck so konkret angeben, dass für den Mieter der räumliche und zeitliche Umfang der Besichtigung absehbar ist. Auch bei der Festlegung des Besichtigungstermins hat der Vermieter auf die Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen.

Die Besichtigung hat grundsätzlich werktags zu erfolgen. Die Tageszeiten, die in der Rechtsprechung genannt werden, variieren. Einmal werden Zeiten von 10 bis 18 Uhr genannt, ein anderes Gericht meinte, von 9 Uhr morgens bis 19 Uhr abends wäre eine Besichtigung zuzulassen. Verbreitet wird die Mittagszeit von 13 bis 15 Uhr ausgespart. Nach überwiegender Meinung der Gerichte wird der Samstag als Werktag angesehen, so dass auch an diesem Tag besichtigt werden kann.

Praxistipp

Zusammenfassend möchte ich aus der täglichen Berufspraxis hinzufügen, dass es wohl besser ist, sich als Vermieter oder Makler vorher mit dem Mieter auszutauschen, um den Termin abzustimmen. Sollte es Zoff mit dem Mieter geben, ist auch der schriftliche Weg ratsam, wobei der Mieter dann tunlichst den Termin schriftlich oder mündlich bestätigen sollte.

Diplomatie ist gefragt, um die Besichtigung in der Wohnung des Mieters so angenehm wie möglich zu gestalten. Als Kollege rate ich Ihnen, vor dem Ein treffen der Interessenten mit dem Mieter ein nettes Gespräch zu führen, um ihm Sicherheit zu geben, dass nichts Unvorhergesehenes passiert.

Je mehr Einvernehmen Sie herstellen, um so angenehmer wird der Termin ablaufen. Vielleicht bringen Sie den Mieter sogar dazu, dass er vorher die Wohnung aufräumt, damit Sie in der Vermietungsphase zeigen können, wie schön die Wohnung ist, die Sie im Auftrag des Vermieters zu vermieten haben.