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Neue Bestellungsvoraussetzungen des DIHK sorgen für Unsicherheiten

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Nachdem im Mai des vergangenen Jahres die Mitteilung vieler Industrie- und Handelskammern zur Abgrenzung der Sachgebiete zu erheblichen Unsicherheiten im Kreis der Sachverständigen geführt hat, hat der Immobilienverband IVD mit seinem Bundesfachausschuss für Immobiliensachverständige (BFA) eine Klarstellung erreicht. Den Sachverständigen wird seitens des DIHK empfohlen, ihre Zuständigkeit stets genau zu prüfen und im Zweifel einen entsprechenden Hinweis im Gutachten aufzuführen.

Im Mai 2018 informierten die Industrieund Handelskammern über die neue Abgrenzung der drei Sachgebiete: Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (1400), Mieten und Pachten (1405) und Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken — Landwirtschaft (1410).

Wie der BFA auf seiner Tagung im November feststellte, haben dessen — über das gesamte Bundesgebiet verteilten — Mitglieder diese Information unterschiedlich interpretiert und massive Bedenken in Bezug auf Zuständigkeitsfragen geäußert.

Die Experten waren sich einig, dass in zahlreichen Fällen Kompetenzüberschreitungen zu erwarten sind. Insbesondere dann, wenn beispielsweise ein für das Sachgebiet „bebaute und unbebaute Grundstücke“ öffentlich bestellter Sachverständiger für die Bewertung übergroßer Grundstücke mit der theoretischen Nutzungsmöglichkeit des Gebietes als Gartenland oder Acker konfrontiert wird. Ebenso diffizil scheinen dem Fachausschuss ehemalige Hofstellen, die nach Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung zu Wohnzwecken genutzt werden. Als dritten Problemfall sehen die Experten die gewachsenen Ortschaften. Regelmäßig werden Stallanlagen und Scheunen im Ortskern zu Wohnzwecken oder zu der Wohnnutzung zugehörigen Garagen ausgebaut — eine Situation, die die Zuordnung des richtigen Sachverständigen erschwert.

Um seinen Mitgliedern Klarheit zu verschaffen und eventuelle Haftungsrisiken zu minimieren, erhielt der IVD mit einem Schreiben und der Darstellung der zu erwartenden Sachgebietsüberschneidungen folgende Antwort seitens des DIHK:

(Auszug aus einem Schreiben von Rechtsanwalt Axel Rickert, Leiter des Referats Kammerrecht, Sachverständigenwesen/DIHK)

Den Bestellungsvoraussetzungen der Sachgebiete 1400, 1405 und 1410 ist jeweils eine Sachgebietsbeschreibung vorangestellt. Diese kann zusammen mit den nachzuweisenden Kenntnissen zur Abgrenzung der Sachgebiete und zur Bestimmung des zuständigen Sachverständigen herangezogen werden. Naturgemäß gibt es jedoch bei benachbarten Sachgebieten immer Schnittmengen und nicht eindeutige Grenzfälle.

In der Praxis gibt es oftmals Aufgabenstellungen, in denen zwei oder mehr Sachgebiete betroffen sind. Manchmal gibt es auch Aufträge, in denen von einer Doppelzuständigkeit auszugehen ist. Die Bestellungskörperschaften müssen sich in solchen Fällen bei der Suche nach dem zuständigen Sachverständigen entweder nach dem Schwerpunkt der zu beantwortenden Fragestellung (sog. Schwerpunkttheorie) richten oder Sachverständige von zwei verschiedenen Sachgebieten benennen.

Eine Benennung entbindet den benannten Sachverständigen jedoch nicht, seine Zuständigkeit noch einmal in eigener Verantwortung zu prüfen. Manchmal stellt sich erst bei der genaueren Befassung mit einem Auftrag oder beim Ortstermin heraus, dass ein anderer Sachverständiger zuständig ist oder hinzugezogen werden sollte.

(...) Tatsächlich gibt es einige Doppelzuständigkeiten.

Prominentestes Beispiel für die Doppelzuständigkeit ist die Bewertung von Bauerwartungsland. Hier ist nach einhelliger Meinung die Zuständigkeit beider Sachgebiete eröffnet. Auch bei Gemeinbedarfs-, Nutz- und Ausgleichsflächen ist von einer Doppelzuständigkeit auszugehen.

Nach der oben genannten Schwerpunkttheorie darf ein Sachverständiger für das Sachgebiet 1400 im Rahmen seiner Zuständigkeit auch eine Wiese, einen Grünstreifen oder eine sogenannte Umgriffsfläche mitbewerten, sofern diese Flächen von ihrer Größe her als Bagatellflächen anzusehen sind. Von einer Bagatellfläche ist auszugehen, wenn es sich um eine kleinere Fläche handelt, die auch nicht selbständig bewirtschaftet wird.

Den Sachverständigen wird allerdings dringend empfohlen, immer dann, wenn sie im Grenzbereich ihrer Zuständigkeit arbeiten, einen entsprechenden Hinweis im Gutachten aufzunehmen und ihre Zuständigkeit genau zu prüfen. Im Zweifel sollten Fragestellungen, die zwar noch im Grenzbereich liegen, aber schwerpunktmäßig eher bei einem anderen Sachgebiet zu verorten sind, als freier Sachverständiger beantwortet oder ein zuständiger Kollege des anderen Sachgebiets hinzugezogen werden.

Sogenannte Resthofstellen, die nicht mehr zu landwirtschaftlichen Zwecken, sondern zu wohn- oder gewerblichen Zwecken genutzt werden und diese Nutzung auch rechtmäßig erfolgt, fallen aufgrund der tatsächlichen Nutzung dann in das Sachgebiet 1400. Sofern die Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung jedoch noch nicht als endgültig anzusehen ist oder zukünftig wieder aufgenommen werden kann, ist auch das Sachgebiet 1410 eröffnet (Doppelzuständigkeit).

Der Bundesfachausschuss begrüßt die Klarstellung durch den DIHK, schlägt aber vor, die vorgenannten Ausführungen in einer Präambel den Bestellungsvoraussetzungen voran zu stellen.

 

Der Artikel erschien im AIZ-Immobiienmagazin, Ausgabe 9/2019, Seite 56f.

Ein Foto von Thomas Bühren (DIA)

Thomas Bühren

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