Das Verwalter-ABC

Abänderung Kostenverteilungsschlüssel

§ 16 Absatz 2, 21 Absatz 5 WEG

Nach § 16 Abs. 2 WEG können die Eigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, dass einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten vom allgemeinen Umlagemaßstab (Verhältnis der Miteigentumsanteile) abweichen. Dies betrifft sämtliche Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums.  Für eine abweichende Verteilung der Kosten, die auf baulichen Veränderungen beruhen, gilt § 21 Absatz 5. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels darf nicht rückwirkend beschlossen werden und keine willkürliche Regelung enthalten. Der Umfang des durch die Maßnahme ermöglichten Gebrauchs soll berücksichtigt werden

Abberufung des Verwalters

Über die Abberufung müssen die Wohnungseigentümer beschließen. Ein Wohnungseigentümer kann nach § 18 Abs. 2 WEG im Einzelfall verlangen, dass der Verwalter abberufen wird. Voraussetzung ist allein, dass die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Eines Abberufungsgrundes bedarf es nicht. Die Gemeinschaft kann sich jederzeit von einem Verwalter trennen. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach dem Tag der Abberufung. Abweichende Regelungen in der Teilungserklärung, dem Verwaltervertrag oder im Beschlusswege sind unwirksam, § 26 Absatz 5 WEG.

Abdichtung

Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Jegliche Art von Gebäudeabdichtung (Fassade, Estrich, Balkon, Isolierung etc.) stellt als Bestandteil des Gebäudes zwingend Gemeinschaftseigentum dar, soweit die Abdichtungsvorrichtung für den Bestand des Gebäudes notwendig ist.

Abflussrohre

Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im Gemeinschaftseigentum verlaufen. Das gilt auch, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient. Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören die Leitungen nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit (BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12).

Abgeschlossenheit - Merkmale

Die Abgeschlossenheit im Sinne des Gesetzes bezieht sich auf die räumliche Abgrenzung gegenüber fremden Wohnungen und Räumen. In dem sog. „Aufteilungsplan“ sind auch Eigentums-und Benutzungsverhältnisse bei Wohnungs- und Teileigentum klarzustellen. Abgeschlossen ist das Sondereigentum, wenn eine baulich räumliche Trennung zu Gemeinschafts- und fremden Sondereigentum, ein eigener abschließbarer Zugang unmittelbar vom Freien, einem Treppenhaus oder einem Vorraum und eine gewisse räumliche Mindestausstattung zur Führung eines selbständigen Haushaltes (Küche, Wasser, Abwasser, Strom) gegeben ist.

Abrechnungsspitze

Als Abrechnungsspitze bezeichnet man in der Wohnungseigentümergemeinschaft das betragsmäßige Ergebnis der Jahresabrechnung einer Eigentumswohnung. Die Abrechnungsspitze ist einerseits abhängig vom Wirtschaftsplan und andererseits von den tatsächlichen Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Für die Berechnung der Abrechnungsspitze sind nicht die tatsächlich gezahlten Hausgelder, sondern ausschließlich die Soll-Vorauszahlungen des Wirtschaftsplanes maßgebend, von denen die tatsächlichen Kosten in Abzug zu bringen sind. Die Summe hieraus ist die Abrechnungsspitze, die – je nach Ergebnis – positiv (Guthaben) oder negativ (Nachzahlung) ausfallen kann. Der Erwerber von Wohneigentum haftet nur für die Abrechnungsspitze, sofern dieser über die Jahresabrechnung mit beschlossen hat.

Abschlusstüren

Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Abschlusstüren einer Wohnung, egal ob es sich um Haus oder Wohnungsabschlusstüren handelt, sind Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. An diesen kann kein Sondereigentum, begründet werden, die Eigentümer können allerdings eine entsprechende Kostentragungsregelung durch den Nutzungsberechtigten vereinbaren.

Absperrventile

Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Welchem Eigentum Absperrventile zugeordnet werden, hängt entscheidend von der Lage und Anwendung ab. Ein Absperrventil, das der Strangabsperrung eines gesamten Strangs oder Teilbereichs eines Gebäudes dient, ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, da es dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller oder einiger Wohnungseigentümer dient. Dies gilt auch dann, wenn es sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindet.

Ein Absperrventil, welches der Absperrung lediglich einer Wohneinheit dient, ist hingegen als Bestandteil des Sondereigentums anzusehen. Etwas anderes kann für Regelungsventile gelten (s.u. H= Heizung).

Abstellplatz (Fahrzeug)

Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Ein Fahrzeugabstellplatz im nicht überdachten oder eingehausten Außenbereich der Wohnanlage ist zwingend Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Dies gilt ebenso für die Fahrbahnmarkierung, den Unterbau, wie Beton oder Asphalt. An diesen kann seit der WEG-Novellierung Sondereigentum begründet werden. Sollen Stellplätze zu Sondereigentum erklärt werden, müssen diese abgegrenzt, hinsichtlich Länge, Breite und Abstand zur Grundstücksgrenze mit Maßangaben im Aufteilungsplan versehen werden und frei zugänglich sein.

Abstellplatz (Waschmaschine)

Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Der Abstellplatz für eine Waschmaschine im Bereich des gemeinschaftlichen Waschkellers ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. An diesen kann kein Sondereigentum, aber ein Sondernutzungsrecht, ggf. mit entsprechender Kostentragungsregelung durch den Nutzungsberechtigten begründet werden.

Abzugsanlage

Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Eine Abzugseinrichtung zum ausschließlichen Gebrauch eines Sonder- oder Teileigentümers ist Sondereigentum. Gleiches gilt für eine Abzugshaube. Wird die Abzugsanlage an einen Kaminabzug angeschlossen steht dieser bis zum Übergang in das Sondereigentum im gemeinschaftlichen Eigentum.

Altvereinbarungen (vor dem 01.12.2020)

Vereinbarungen, die vor Inkrafttreten der Änderungen getroffen wurden, stehen den geänderten Vorschriften nur dann entgegen, wenn sich aus der ursprünglichen Vereinbarung der eindeutige Wille ergibt, dass die Vereinbarung in dieser Form auch gegenüber künftigen Gesetzesänderungen Vorrang genießen soll. Dies ist durch Auslegung zu ermitteln. Im Regelfall wird ein solcher Wille nicht anzunehmen sein, wenn die Vereinbarung lediglich gesetzliche Vorschriften wiederholt.

Alarmanlage

Eine Alarmanlage, die mehreren Einheiten dient, ist Gemeinschaftseigentum. Als Ausnahme gilt, wenn sie nur eine Wohnung- oder Teileigentumseinheit absichert und Bestandteil des und Sondereigentums ist, insbesondere wenn die äußere Gestalt des Gebäudes nicht berührt wird.

Alarmanlage

Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Eine Alarmanlage, die der Absicherung der Gebäudehülle oder bestimmter Bereiche der gemeinschaftlichen Anlagen (z.B. Außenbereich, Zuwegung, Tiefgarage) dient, ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Eine Alarmanlage, die lediglich der Absicherung bzw. Überwachung einer Wohn- oder Teileigentumseinheit dient, stellt Zubehör der jeweiligen Einheit dar und ist deswegen Bestandteil des Sondereigentums.

Altbeschlüsse (vor dem 01.12.2020)

Beschlussfassungen, die auf einer Vereinbarung beruhen, die vor dem 01.12.2020 gefasst wurden oder durch ein Gericht gemäß § 7 Abs. 8 WEG (alt) ersetzt wurden und die keine Haftung von Sonderrechtsnachfolgern begründet haben, wirken gegen bestimmte Sonderrechtsnachfolger nur, wenn sie bis zum 31.1.2025 in das Grundbuch eingetragen worden sind. Der Verwalter muss auf diese Rechtslage hinweisen.

Alternativangebote

Sowohl bei der Erteilung von Aufträgen für Instandsetzungsarbeiten an Dienstleistungsunternehmen als auch bei der Vorbereitung der Neubestellung eines Verwalters ist die Einholung mehrerer Konkurrenzangebote erforderlich. Die Vergleichsangebote müssen allen Eigentümern vor der Bestellung des neuen Verwalters zugänglich gemacht werden (Einsichtnahme vor Ort genügt). Etwas anderes gilt bei der wiederholten Verwalterbestellung. Alternativ- oder Konkurrenzangebote müssen in diesem Fall nicht zwingend eingeholt werden.

Altverfahren (Klageverfahren)

Ab wann die neuen Regelungen der §§ 43 bis 45 WEG anzuwenden sind, regelt § 48 Absatz 5. Er sieht vor, dass für die am 01.12.2020 bereits bei Gericht anhängigen Verfahren weiterhin die Altregelungen (§§ 43 bis 50 WEG) anzuwenden sind. Ein Verfahren ist anhängig, wenn die Klageschrift bei Gericht eingegangen ist. Dies gilt auch für Mahnverfahren, wenn die Akte beim Streitgericht eingegangen ist.

Anfechtungsklage

Die Anfechtungsklage (sog. Beschlussklagen) gegen Beschlussfassungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nur ein Teilbereich der WEG-rechtlichen Streitigkeiten. § 43 WEG soll alle WEG-rechtlichen Streitigkeiten erfassen. Parteien einer Beschlussklage sind nunmehr die beziehungsweise der Wohnungseigentümer (auch der einzelne Miteigentümer, Miterben, rechtsfähige GbR) und auf der anderen Seite die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (vormals die übrigen Wohnungseigentümer). Die Klage ist mithin gegen die Gemeinschaft zu richten. Vertreten wird die Gemeinschaft gemäß § 9 b Absatz 1 WEG vom Verwalter. Dieser kann grundsätzlich alle prozessualen Erklärungen für die Gemeinschaft abgeben (beispielsweise Einlegung von Rechtsmitteln ohne gesonderte Beschlussfassung der Eigentümer) und ist befugt, einen Rechtsanwalt für die Gemeinschaft zu beauftragen. Er kann hingegen in seiner Funktion als Verwalter keine Klage
erheben.

Anfechtungs-/Klagefrist

Die einmonatige Anfechtungsfrist bei Klagen gegen Beschlussfassungen der Gemeinschaft beginnt mit der Beschlussfassung und endet mit Ablauf des Tages, der mit seinem Datum dem Tag der Beschlussfassung entspricht. Bei Umlaufbeschlüssen beginnt die Frist mit der Mitteilung des Abstimmungsergebnisses an alle Eigentümer.

Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung

Den Eigentümern steht grundsätzlich ein Anspruch auf eine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu, die den Vereinbarungen und Beschlüssen oder dem Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entspricht (ordnungsgemäße Verwaltung). Ein solcher Anspruch ist grundsätzlich unverjährbar, z.B. Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung oder erstmalige planmäßige Herstellung des Gemeinschaftseigentums.

Anstrich

Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Der Fassadenanstrich sowie der Außenputz sind als Fassadenbestandteil bzw. optisch prägendes Merkmal zwingender Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Dies gilt ebenso für Balkonunterseiten und Außenbrüstungen. Der Farbanstrich im Innenbereich der Wohn- oder Teileigentumseinheit ist dem Sondereigentum zugeordnet.

Armaturen

Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Die Klassifizierung von Armaturen hängt entscheidend von der Lage und Zuordnung ab. Armaturen an einem Waschbecken, die sich in einem gemeinschaftlichen Waschraum oder sonstigen gemeinschaftlichen Raum befinden, sind Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Armaturen oder Kücheninstallationen, die sich innerhalb eines Sonder- oder Teileigentums befinden, gehören zum Zubehör der Wohnung und sind Bestandteil des Sondereigentums.

Aufwendungsersatz Verwaltungsbeirat

Jeder Verwaltungsbeirat hat als Beauftragter der Gemeinschaft neben der gegebenenfalls vereinbarten Vergütung einen Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen, die er für die Gemeinschaft zur Erfüllung seiner Aufgaben (Geldauslagen, Verwendung eigener Gegenstände, Eingehung von Verbindlichkeiten, Stellung von Sicherheiten, Seminarbesuche, Fahrtkosten) verauslagt hat. Die Auslagen müssen zur Erfüllung des Auftragszweckes erforderlich gewesen sein (geeignet, notwendig und angemessen).

Aufzeichnung Eigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümer bedienen sich zur Dokumentation des Versammlungsinhaltes regelmäßig eines Schriftführers. Der Versammlungsleiter kann zur Vorbereitung der Versammlungsniederschrift die Inhalte der Versammlung auf ein Tonband diktieren. Einzelne Redebeiträge oder den Ablauf der Versammlung darf der Versammlungsleiter hingegen nur bei einem ausdrücklichen Einverständnis aller Wohnungseigentümer aufnehmen. Einzelne Wohnungseigentümer haben im Falle einer Online-Teilnahme an einer Versammlung kein Recht, die elektronische Kommunikation insgesamt oder in Teilen heimlich aufzunehmen oder zu verwenden. Es bedarf eines ausdrücklichen Einverständnisses aller teilnehmenden Eigentümer.

Ausübungsbefugnis der Eigentümer (Vergemeinschaftung von Rechten)

Ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Durchsetzung eines Anspruches ausübungsbefugt, übt allein sie diese Rechte für die Wohnungseigentümer aus (u.a. Verkehrssicherungspflichten, Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gegenüber Nachbarn, Installation von Rauchwarnmeldern, Maßnahmen, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern). Dies schließt die individuelle Ausübung dieser Rechte durch die einzelnen Eigentümer aus. Wird die Gemeinschaft nicht tätig, müsste der einzelne Eigentümer die Durchsetzung gegenüber der Gemeinschaft einfordern. Den Wohnungseigentümern steht nunmehr keine gekorene Ausübungsbefugnis mehr zu, sie besitzen keine Entscheidungskompetenz über die Vergemeinschaftung bestimmter, an sich den Wohnungseigentümern zustehenden Rechte (z.B. primäre Mängelrechte gegenüber Bauträger).

Badeinrichtungen

Die innerhalb von im Sondereigentum stehenden Räumen befindlichen Badeinrichtungen, wie WC, Bidet, Duschwanne, Waschbecken, Badewanne stellen Sondereigentum dar, sofern sie wesentliche Bestandteile sind (wenn sie nicht voneinander getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere zerstört wird oder die Restsache nach Abtrennung nicht mehr bestimmungsgemäß genutzt werden kann).

Balkon

Die Zuordnung von Balkonen ist umstritten. Genau genommen fehlt es hier bereits an der Raumeigenschaft. Die überwiegende Ansicht geht allerdings davon aus, dass Balkone zumindest teilweise sondereigentumsfähig sind. Voraussetzung ist, dass Balkone in der Teilungserklärung (TE) ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt werden. Das Sondereigentum bezieht sich dann auf den durch die konstruktiven Bauteile begrenzten Raum. Die konstruktiven Bestandteile des Balkons, wie die Boden(Krag-)platte, die Isolierschicht, die Balkonbrüstung, das Balkongitter, die Balkontür oder Balkontrennwände und Türschwellen, die Decke und Fassadenseite, die Abläufe und Entwässerungsleitungen, sowie Blumen- und Pflanztröge, soweit sie als begrenzende Einfassung dienen, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Innenputz und Balkonbelag (ohne Isolierfunktion) können bei entsprechender Festlegung in der TE Sondereigentum sein.

Bankkontenentwicklung

Die Angabe des Bankanfangs- und des Bankendbestandes ist für eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung erforderlich. Auch die Gesamteinnahmen der Eigentümergemeinschaft müssen in der Kontenentwicklung präsentiert werden, und zwar aufgeschlüsselt nach laufenden Wohngeldzahlungen für das Abrechnungsjahr, Zahlungen für Vorjahre und sonstigen Einnahmen. Das Fehlen der Bankkontenentwicklung in der Jahresabrechnung macht den Beschluss über die Jahresabrechnung anfechtbar. Sie ist wesentlicher Bestandteil.

Bauliche Maßnahmen

Für die Beschlussfassung zur Ausführung einer baulichen Maßnahme oder zur Gestattung einer baulichen Veränderung genügt stets die einfache Mehrheit (Absatz 1). Einzelne Eigentümer haben auch das Recht, die Gemeinschaft einen solchen Beschluss fassen zu lassen. Für besonders wichtige Bereiche, wie den behindertengerechten Umbau, Maßnahmen zum Laden von elektrischer Energie, den Einbruchsschutz und den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienend, gewährt Absatz 2 dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Durchführung der baulichen Veränderung. Die Gemeinschaft kann dann lediglich über die Art und Weise der Durchführung beschließen. Mit Ausnahme der privilegierten Maßnahmen nach Absatz 2 können bauliche Veränderungen aber nur verlangt werden, wenn die davon betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen und keine größeren Beeinträchtigungen der anderen Wohnungseigentümer durch die Maßnahme vorliegen (Absatz 3). Absatz 4 enthält zwei allgemeine Veränderungssperren, bei deren Vorliegen ein Anspruch auf Durchführung nicht verlangt werden kann. Die Wohnanlage darf zum einen nicht grundlegend umgestaltet werden (eher ein Ausnahmefall — nur wenn der Charakter der gesamten Anlage geändert werden soll, zum Beispiel Abriss einzelner Teile, Neubau). Des Weiteren darf ein Wohnungseigentümer durch die bauliche Maßnahme ohne sein Einverständnis gegenüber anderen nicht unbillig benachteiligt werden. Dies ist im Fall der privilegierten Maßnahmen im Regelfall nicht anzunehmen.

Bäume

Bäume stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), da sie wesentliche Bestandteile des Grundstückes darstellen. Die TE kann hierzu allerdings Abweichungen enthalten. Klagen auf Rückschnitt oder Fällung von Bäumen sind grundsätzlich gegen die gesamte Eigentümergemeinschaft zu richten.

Bedingte Beschlusszustimmung

Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang beim Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden. Eine aufschiebend bedingte Zustimmung zu Beschlüssen ist regelmäßig unwirksam und kann gerichtlich angefochten werden. Anders ist dies bei einer auflösend bedingten Stimmabgabe; der Eintritt der auflösenden Bedingung und nachträglicher Wegfall der Stimme wäre zwar anfechtbar. Eine Anfechtung dürfte allerdings nach Bedingungseintritt wegen Fristablaufes regelmäßig nicht mehr möglich sein, so dass eine auflösende Bedingung in der Praxis keine negativen Auswirkungen zeigen dürfte.

Bedingte Verwalterbestellung

Die Bestellung des Verwalters ist grundsätzlich bedingungsfeindlich, sowohl als aufschiebende als auch als auflösende Bestellung. Ein solcher bedingter Bestellungsakt wäre nichtig. Für eine bedingte Verwalterbestellung besteht grundsätzlich schon kein Bedürfnis, der Verwalterneubestellungsbeschluss ist grundsätzlich gültig, sofern er nicht vom Gericht für ungültig erklärt wird.

Beirat

Die Einrichtung eines Beirates ist grundsätzlich nicht verpflichtend. Dies kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgen, sowohl hinsichtlich des Ob, als auch der Bestimmung der Mitglieder und deren Anzahl durch Vereinbarung oder Beschlussfassung. Die Gemeinschaft kann die Anzahl flexibel nach ihren Bedürfnissen bestimmen. Der Verwaltungsbeirat soll den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützen und überwachen. Dem Beirat kommt indes keine Rechtsmacht zu. Die Hauptpflichten des Beirates richten sich jeweils nach dem erteilten Auftrag und den Weisungen der Gemeinschaft. Die Überwachungspflicht beschränkt sich im Wesentlichen auf eine Schlüssigkeitsprüfung der ihm vorgelegten Abrechnungen und Aufstellungen (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung). Der Verwalter hat dem Beirat gegenüber jederzeit Auskunft und Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu geben. Der Beirat ist allerdings kein Hilfsorgan des Verwalters und unterliegt nicht dessen Weisungen. Nur der Gemeinschaft ist es möglich, die Aufgaben des Verwaltungsbeirates durch Beschlussfassung zu erweitern. Ohne besondere Ermächtigung ist der Beirat nicht befugt, die Bestellung oder Kündigung des Verwalters vorzunehmen oder gar selbstständig Aufträge für die Gemeinschaft zu vergeben.

Beirat-Bestelldauer

Für die Bestellung eines Verwaltungsbeirates sieht das Gesetz keine Höchstdauer vor. Die Teilungserklärung kann hingegen eine bestimmte Bestelldauer vorsehen. Wird der unbefristet bestellte Beirat unentgeltlich tätig, kann dieser jederzeit ohne Angabe von Gründen nach freiem Ermessen durch Mehrheitsbeschluss abberufen werden. Bei einer befristeten Bestellung bedarf es hingegen eines wichtigen Grundes, um diesen vorzeitig abberufen zu können.

Belüftungsregelung

Die Eigentümer können zumutbare Bedingungen zur Belüftung von Kellern, Treppenhäusern und anderen Gemeinschaftsräumen mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen.

Beschluss-Sammlung

Die Sammlung enthält nur den Wortlaut der Eigentümerbeschlüsse und Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen. Sie ist für die nach dem 1.07.2007 gefassten Beschlüsse zu führen und kann auch in elektronischer Form geführt werden. Beschlüsse und gerichtliche Entscheidungen sind fortlaufend und unverzüglich innerhalb einer Woche einzutragen und zu nummerieren.

Es ist auch weiterhin grundsätzlich geboten, eine Beschlusssammlung anzufertigen, die vom Verwalter zu führen und aufzubewahren ist (Absatz 8). Eine besondere Form, wie diese Sammlung zu führen ist, gibt das Gesetz nicht vor. Es muss lediglich eine Chronologie (fortlaufend, nummeriert) vorliegen und die Sammlung muss aus sich heraus verständlich sein. Geschäftsordnungsbeschlüsse sind auch weiterhin nicht aufzunehmen. Die Sammlung enthält nur den Wortlaut des Beschlusses, sowie Ort und Datum und bei gerichtlichen Entscheidungen/ Vergleichen, Vollstreckungsbescheiden, die nach dem 01.07.2007 ergangen sind, die Urteilsformel, Datum, Gericht und Parteien. Die Entfernung und Löschung bestimmter Beschlüsse regelt § 24 Absatz 7, Satz 6 WEG. Jeder Eigentümer hat das Recht, jederzeit in die Beschlusssammlung einzusehen (Absatz 7 Satz 8).

Bestandskräftiger Beschluss

Nach § 23 WEG ist ein Beschluss gültig und entfaltet für alle Eigentümer Bindungswirkung, wenn er in der Versammlung verkündet oder im Wege des Umlaufbeschlusses mitgeteilt wurde. Der Beschluss ist solange gültig, bis er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurde. Nach Ablauf der Anfechtungsfrist (Klageverfahren) wird der Beschluss bestandskräftig und ist unabhängig von seiner rechtlichen Zulässigkeit unanfechtbar und durchzusetzen. Lediglich bei einem nichtigen Beschlussinhalt treten keinerlei Rechtswirkungen ein, dieser kann nicht bestandskräftig werden.

Betriebskostenabrechnung bei vermietetem Wohnungseigentum

Grundsätzlich sind die Betriebskosten in einem Mietverhältnis nach der Wohnfläche umzulegen. Im Zuge der Harmonisierung des Miet- und WEG-Rechts (WEG-Novellierung) sieht § 556 a BGB nunmehr vor, dass sich die Umlage der Betriebskosten bei Vermietung einer Eigentumswohnung nach dem jeweiligen Maßstab richtet, der zwischen den Wohnungseigentümern für die Verteilung der Bewirtschaftungskosten gilt (Gesetz, Vereinbarung, Beschluss). Dies gilt allerdings nur soweit, wie die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Dem Mieter dürfen hierdurch keine unbilligen Nachteile entstehen (zum Beispiel Kostenverteilung nach Objekten).

Blitzschutzanlage

Blitzschutzanlagen stellen wesentliche funktionale Bestandteile mit hoher Bedeutung für den Bestand und die gemeinschaftliche Nutzung des Gebäudes dar und sind daher dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

Blockheizkraftwerk

Dient ein Blockheizkraftwerk der Versorgung aller Eigentümer und stellt es einen wesentlichen Bestandteil des Gebäudes dar, zählt es zum Gemeinschaftseigentum. Dient es hingegen nur einem einzelnen Eigentümer in der Gemeinschaft und wird von ihm betrieben, kann es zum Sondereigentum (TE) erklärt werden. Erfolgt keine Zuordnung zum Sondereigentum in der TE, verbleibt es im Gemeinschaftseigentum.

Blockstimmrecht

Gemeinschaften können für Untergemeinschaften ein sogenanntes Blockstimmrecht vereinbaren, wenn bei einer Mehrhausanlage für die Wohnungseigentümer der anderen Gebäude keine Interessen im Spiel sind. Es stimmen dann nur die betroffenen Wohnungseigentümer über in Frage stehende Maßnahme ab. Bei Abstimmungen über den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung ist dies allerdings nur eingeschränkt möglich.

Bodenbelag

Der innerhalb von im Sondereigentum stehenden Räumen befindliche Bodenbelag, wie Linoleum, Fliesen, Parkett, Laminat, Teppich, aber auch der nichtisolierende Farbanstrich sind grundsätzlich dem Sondereigentum zugeordnet. Zwingendes Gemeinschaftseigentum ist hingegen der Estrich-Belag, aber auch sonstige Isolierungen gegen Feuchtigkeit, Schall und Wärmeverluste.

Brandmauer

Innen oder außen liegende Brandwände bzw. -mauern dienen der Abschottung von Bränden innerhalb oder zwischen Gebäuden. Diese sind wegen ihrer feuerschützenden Funktion für das Gebäude unerlässlich und folglich zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

Briefkastenanlage

Eine gemeinsame Briefkastenanlage stellt grundsätzlich gemeinschaftliches Eigentum dar. Auch Briefschlitze in der Wohnungstür gehören dazu. Gleiches gilt nach überwiegender juristischer Ansicht für die Namensschilder an einer Briefkasten — oder Klingelanlage, da diese insbesondere wegen der einheitlichen optischen Gestaltungsmöglichkeit gemeinschaftsbezogen sind. Nach anderer Auffassung hat die Gemeinschaft jedenfalls eine Beschlusskompetenz zur Regelung der Gestaltung.

Briefkastenschlösser gehören im Regelfall als fester Bestandteil der gemeinschaftlichen Schließanlage ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für gewöhnliche Briefkastenschlösser. Briefkastenschlüssel hingegen werden häufig dem Sondereigentum zugewiesen, da sie ausschließlich der Öffnung des eigenen Briefkastens dienen.

Brunnen

Brunnenanlagen gehören als fester Bestandteil der gemeinschaftlichen Außenanlage oder des Gebäudes ebenfalls grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum.

Cafénutzung in Sondereigentum

Unzulässig in einer Wohnung sind gewerbliche Nutzungen, es sei denn, von ihnen geht keine stärkere Nutzung als von der Wohnnutzung aus. Eine Wohnung darf danach nicht als öffentlich zugängliches Café genutzt werden.

Carport

Ein Carport (auch Remise) in Form einer Holz-, Stahl-, Aluminium- oder Kunststoffkonstruktion mit einem Dach, das nach allen Seiten bis auf die Einfahrt offen ist, ist grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Ein Carport kann seit der WEG-Novellierung zu Sondereigentum erklärt werden.

Dach

Das Dach, auch ein Flachdach oder Glaskuppeldach, sowie Dachgauben stellen grundsätzlich Gemeinschaftseigentum dar, da es konstruktive Bestandteile des Gebäudes sind. Insbesondere gehören hierzu die Dachabdeckung (Ziegel, Blech), die Balkenkonstruktion und die Wärmedämmung, die Unterspannbahn, die Dachentwässerung (Regenrinne, Regenfallleitung), sowie die Attika (Aufmauerung oder Abschlusswand zur Verdeckung des Daches).

Dachboden – Nutzung, Grenzen

Ein Dachboden besitzt regelmäßig nur die Zweckbestimmung als Lager oder Abstellplatz zu privaten Zwecken. Dies schließt eine Nutzung als Wohnung oder Büroraum aus. Der Dachbodenausbau zu Wohnzwecken stellt regelmäßig eine erhebliche bauliche Veränderung dar, die durch eine Beschlussfassung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer legitimiert werden muss. Ohne Regelung in der Teilungserklärung hat ein Wohnungseigentümer, der alleinigen Zugang zu einem Spitzboden hat, weder ein Sondernutzungsrecht, noch ein Ausbaurecht.

Der Dachboden stellt grundsätzlich Gemeinschaftseigentum dar, sofern dieser nicht dem Sondereigentum zugeordnet wurde. Unerheblich ist, ob der Dachboden nur über das Sondereigentum erreichbar ist.

Dachfenster

Der Einbau eines Dachflächenfensters zur Verbesserung der Lichtverhältnisse im Dachboden (Sondernutzungsrecht) kann als unzulässiger Dachgeschossausbau bewertet werden, wenn es nicht lediglich als geringfügige Änderung anzusehen ist. So zum Beispiel, wenn die Einsehbarkeit fehlt oder die Symmetrie der Ansicht nicht verbessert ist.

Dachfenster sind einschließlich des Fensterrahmens und der Innenseiten zwingend Gemeinschaftseigentum. Etwas anderes kann für Doppelfenster gelten.

Dachrinnen

Die Dachrinnen zählen grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum.

Dachterrasse

Die Zuordnung ist nach wie vor umstritten. Die überwiegende Auffassung geht davon aus, dass sie als Bestandteil einer Eigentumseinheit sondereigentumsfähig sind. Zwingendes Gemeinschaftseigentum sind die unter dem Terrassenbelag befindlichen Schichten zur Feuchtigkeitsisolierung und Wärmedämmung, ebenso wie der Abdichtungsanschluss zum Gebäude hin. Soweit aber durch eine Veränderung, Beseitigung oder Einfügung von Terrassenteilen die Gestaltung des Gebäudes verändert wird, stehen diese Terrassenteile zwingend im Gemeinschaftseigentum. Der Terrassenbelag ist grundsätzlich dem Sondereigentum zuzuordnen. Im Übrigen gelten die Ausführungen zu Balkonen entsprechend (AIZ 3/2018).

Darlehensabschluss/Kontokorrent

§ 9 b, 23 Absatz 1 WEG
Wohnungseigentümer können den Abschluss beziehungsweise die Aufnahme eines Verbraucherdarlehensvertrag durch Beschlussfassung regeln (Beschlusskompetenz). Soll der Verwalter die Gemeinschaft beim Abschluss eines Darlehensvertrages vertreten, muss ein Ermächtigungsbeschluss der Wohnungseigentümer vorliegen. Dieser kann für den Einzelfall, aber auch grundsätzlich generell für die Zukunft getroffen werden. Dies gilt auch für die Einrichtung eines Gemeinschaftskontos mit Kontokorrentrahmen, da bereits die Überziehung eines Bankkontos eine Darlehensinanspruchnahme darstellt.

Decken

Konstruktive Elemente, insbesondere Böden (Estrich), Decken und alle tragenden Wände gehören regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum, auch dann, wenn sich diese in Räumlichkeiten befinden, die zum Sondereigentum gehören. Die Grenze zum Sondereigentum bilden regelmäßig das Mauerwerk einschließlich Balken bzw. Sparren der Decken und der Estrichbelag auf dem Fußboden. Die bloßen Deckenverkleidungen (wie Putz oder Tapeten), aber auch der Bodenbelag, stellen demgegenüber kein Gemeinschafts- sondern Sondereigentum dar. Des Weiteren gehören auch die nicht tragenden Wände, welche sich innerhalb der jeweiligen Eigentumseinheiten befinden, zum Sonder- und nicht zum Gemeinschaftseigentum.

Delegation von Instandhaltungspflichten

Wird die Instandhaltungspflicht bei zwingend gemeinschaftlichen Gebäudeteilen auf einen Sondereigentümer übertragen, so verliert die Gemeinschaft ihre Verwaltungszuständigkeit und Beschluss-Kompetenz. Der ermächtigte Eigentümer kann dann entscheiden, was wann zu tun ist.

Denkmalschutz

Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört auch die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften, insbesondere die Vorschriften zum Denkmalschutz. Bei baulichen Veränderungen müssen diese Vorschriften zwingend eingehalten werden.

Dielen

Dielen stehen, auch wenn sie nur zwei Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten dienen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für Haus- und Kellereingänge, Treppenhäuser und Flure, die die einzige Verbindung zu gemeinschaftlichen Versorgungseinrichtungen darstellen.

Direktionsrecht der Gemeinschaft — bauliche Veränderungen

§ 20 WEG
Den Wohnungseigentümern steht bei einer Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung grundsätzlich das Recht zu, über die Art und Weise der baulichen Veränderung im Rahmen eines weiten Ermessens mitzubestimmen. Es können Bedingungen und Auflagen erteilt werden, wie beispielsweise die Verwendung bestimmter Materialien, Abschluss von Verträgen zugunsten der Gemeinschaft, Auswahl einer bestimmten Wall-Box, Installationsort von barrierefreien Maßnahmen, Durchführung durch einen Fachmann oder Abdeckung von Haftungsrisiken durch Versicherungen. Die Bedingungen oder Auflagen dürfen hingegen nicht dazu führen, dass die an sich zulässige Maßnahme vereitelt wird.

Doppelfenster

Bei Verbundfenstern alter Art mit trennbaren Innen- und Außen- Fensterflügeln wird eine Bestimmung zum Sondereigentum hinsichtlich des wohnungsinneren Flügels (Innenrahmen, Innenscheiben) teilweise als rechtswirksam angenommen. Verbundfenstern anderer Bauart, so wie sie heute im Regelfall vorkommen (Isolierglasfenster), sind hingegen nicht sondereigentumsfähig, mithin auch hinsichtlich der Innenseite zwingend Gemeinschaftseigentum. Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, die eine Zuordnung auch von nicht trennbaren Verbundfenstern vorsehen, sind als nichtig anzusehen. Derartige Regelungen können jedoch im Einzelfall in eine andere, wirksame Regelung dahingehend umgedeutet werden, dass eine wirksame Kostenverteilungsregelung zu Lasten des vermeintlichen Sondereigentümers besteht.

Doppelhaus

Bebauungspläne und fehlende Grundstücke führen dazu, dass eine Vielzahl von neu errichteten Doppel- und Reihenhäusern nicht in Realteilung, sondern als Wohnungseigentümergemeinschaft errichtet werden. Sondereigentum kann dort nur an den abgeschlossenen Räumen, nicht aber an den wesentlichen Gebäudebestandteilen, wie Dach, Fassade, Zwischenwände und Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (Wasserversorgung, Heizungsanlage, Außenanlagen, Kellerräume) begründet werden.

Duldungspflichten – Mieter

Der vermietende Eigentümer kann dem Mieter nicht mit Wirkung gegen die anderen Miteigentümer Rechte einräumen, die er als Eigentümer nicht selbst und vollumfänglich innehat. Der Mieter hat danach auch alle Ansprüche der Eigentümer/-gemeinschaft gegen den Vermieter zu dulden, sofern dieser rechtskräftig verurteilt wurde, eine bestimmte Handlung (z.B. Rückbau) vorzunehmen. Dem Mieter steht allerdings u.U. ein eigener Anspruch gegen den Vermieter z.B. auf Schadensersatz aus dem Mietvertrag zu.

Duplexgarage – Sondereigentum

Einzelne Stellplätze in einer Duplexgarage sind sondereigentumsfähig. Die „Raumeigenschaft“ von Stellplätzen jeder Art ist in § 3 Absatz 1 WEG festgelegt. Die Hebevorrichtung selbst kann ebenfalls sondereigentumsfähig sein, wenn sie allein einer Duplexeinheit dient. Anderenfalls steht sie zwingend im Gemeinschaftseigentum.

Eigentümerversammlung- Einberufung

§ 24 Abs. 1-4 WEG
Ohne vorhergehende Einberufung durch einen potentiell Berechtigten an sämtliche Stimmberechtigte kann eine Eigentümerversammlung nicht stattfinden. Eine spontane Zusammenkunft mehrerer Eigentümer ist daher keine Eigentümerversammlung. Lediglich wenn eine Vollversammlung (Universalversammlung) vorliegt, ist eine Einberufung entbehrlich. Einberufungsbefugt sind gegenwärtiger oder ehemaliger Verwalter, der Beiratsvorsitzende, dessen Stellvertreter oder ein ermächtigter Eigentümer.

Eigentümerwechsel – Sondernutzungsrecht

§ 10 Abs. 3 WEG
Ein nur Vereinbartes, nicht jedoch im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht, erlischt regelmäßig mit Wechsel des Eigentümers und fällt wieder der Gemeinschaft zu. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass der neue Eigentümer in die vormalige Vereinbarung zwischen Verkäufer und den übrigen Eigentümern bewusst eintritt und die übrigen Eigentümer zustimmen. Die Zustimmung kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen.

Einbruchschutz — bauliche Veränderung

§ 20 Absatz 2, Ziff. 3 WEG
Jeder Eigentümer kann eine angemessene bauliche Veränderung von der Gemeinschaft verlangen, die dem Einbruchschutz dient. Davon sind alle technischen Vorrichtungen erfasst, die geeignet sind, das Eindringen oder Einbrechen Unbefugter zu verhindern, zu erschweren oder unwahrscheinlicher zu machen. Dazu zählen insbesondere das Anbringen einer Stahlgittertür, Fensterschutzgitter, Rollläden, Alarmanlagen, Schranken- und Schließanlagen, Zäune oder eine einbruchshemmende Verglasung, bei Einhaltung der Datenschutzbestimmungen aber auch die Installation einer Videoanlage.

Einfriedungen

Das Grundstück selbst bzw. die Außenanlagen einer Gemeinschaft stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für Einfriedungen und Umzäunungen, da diese dem Mitgebrauch aller Eigentümer dienen.

Ein-Mann-Versammlung

Bei der Ein-Mann-Versammlung lässt sich der Verwalter von allen Wohnungseigentümern zur Beschlussfassung bevollmächtigen. Bevor dieser Weg gewählt wird, ist jedoch zu prüfen, ob die Regelungen der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung diesem Vorgehen entgegenstehen. Eine gültige Beschlussfassung auf diesem Wege ist grundsätzlich möglich, sofern die Formalien der Durchführung der Versammlung allesamt eingehalten wurden (Ladung, Ladungsfrist, Stimmabgabe, Bekanntgabe). (Urteil- Landgerichts Wuppertal 6 T 69/00).

Ein-Personen-Beschluss

Soweit durch die Anlegung der Wohnungsgrundbücher aufgrund einer Teilung nach § 8 zunächst eine „Ein-Personen-Gemeinschaft“ entsteht (häufig ist der Bauträger dann alleiniger Eigentümer), ist diese voll handlungsfähig und kann durch
eine Beschlussfassung die Verwaltungsangelegenheiten (zum Beispiel Versorgungsverträge abschließen, Verwalterbestellung) regeln. Sind die hinzutretenden Eigentümer mit der erfolgten Beschlussfassung nicht einverstanden, können sie die
Rechtsfolgen nur durch einen aufhebenden oder abändernden Zweitbeschluss ändern. Für die Wirksamkeit der von einer Ein-Personen-Gemeinschaft“ begründeten Dauerschuldverhältnisse kommt es darauf an, ob die Gemeinschaft als Verbraucherin anzusehen ist und somit auch die rechtlichen Schutzmechanismen greifen (§§ 305 BGB).

Ein-Personen-Gesellschaft

§ 9a Absatz 1 Satz 2 WEG
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht grundsätzlich mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Damit entsteht bei der Begründung von Wohneigentum zunächst eine Ein-Personen-Gemeinschaft, bestehend aus dem aufteilenden Eigentümer. Für diesen gelten alle wohnungseigentumsrechtlichen Vorschriften. Dieser kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertreten und durch entsprechende Beschlussfassungen organisieren. Die Abhaltung
einer Eigentümerversammlung ist nicht erforderlich, aber aus formalen Gründen möglich.

Einsichtnahme Beschlusssammlung und Protokoll

§ 24 Abs. 7 Satz 8 WEG
Jedem Eigentümer, seinem gesetzlichen oder bevollmächtigten Vertreter. Zwangsverwalter und Insolvenzverwalter steht ein Anspruch auf Einsichtnahme in die Beschlusssammlung und das Protokoll der Eigentümerversammlung zu. Mietern steht ein solches recht nicht zu. Dritte können gegen den Eigentümer einen Anspruch auf Einsichtnahme haben, wenn ein entsprechendes Rechtsverhältnis zwischen Ihnen besteht.

Einsichtnahme — Verwaltungsunterlagen

§ 18 Absatz 4 WEG
Jedem Eigentümer steht ein Recht auf Einsichtnahme in sämtliche Verwaltungsunterlagen zu. Wenn die Gewährung der Einsichtnahme (Datenverarbeitung) zur Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung erforderlich ist, stehen datenschutzrechtliche Vorgaben dem nicht entgegen. Der Anspruch steht grundsätzlich nur Wohnungseigentümern, auch ausgeschiedenen, aber auch einem vom Eigentümer bevollmächtigten Mieter zu. Die Einsichtnahme erfolgt grundsätzlich am Verwaltersitz. Ein Anspruch auf Übersendung von Kopien besteht nur ausnahmsweise, wenn sich der Verwaltersitz in großer Entfernung zur Liegenschaft befindet (circa 100 Kilometer) oder eine Einsichtnahme im Einzelfall unzumutbar wäre (zum Beispiel bei Erkrankung).

Elektrische Leitungen

Auch bei elektrischen Leitungen gilt die Grundregel, dass diese im Gemeinschaftseigentum stehen. Die Gemeinschaft stellt diese Leitungen für alle Eigentümer zur Verfügung. Das gilt auch für Stromleitungen, die vom gemeinschaftlichen Zählerraum im Keller der Wohnungseigentumsanlage durch das Gebäude führen und nur eine einzelne Wohnungseinheit versorgen. Anders ist dies bei Leitungen zu bewerten, die in den Wänden einer Sondereigentumseinheit ab der Abzweigung der Hauptleitung verlaufen. Diese stehen im Sondereigentum.

Elektroheizung

Bei der Abgrenzung kommt es entscheidend darauf an, ob die Anlage der Gesamtversorgung der Gemeinschaft oder nur dem Einzelbetrieb dient. Dient die Elektroheizung ausschließlich der Versorgung der Gemeinschaft wird sie von dieser betrieben und versorgt sämtliche Einheiten, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.

Umstritten ist, ob es sich bei einem Einzelbetrieb (Anlage dient nur einem Sonder- oder Teil-Eigentümer) um Sondereigentum handeln kann. Die ganz herrschende Auffassung nimmt hier Gemeinschaftseigentum an, sofern die angeschlossenen Eigentümer diese gemeinsam betreiben.

Dient die Anlage sowohl der Gemeinschaft und darüber hinaus der Fremdversorgung, ist gleichfalls umstritten, ob eine Sondereigentumsfähigkeit vorliegt. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist dies nur gegeben, wenn ein Einzelbetrieb vorliegt, da der gemeinschaftliche Gebrauch der Anlage durch die Gemeinschaft nicht im Vordergrund steht.

Elektronische Eigentümerversammlung

§ 23 Absatz 1 Satz 2 WEG
Eine rein virtuell stattfindende Eigentümerversammlung ist auch nach der Gesetzesnovellierung des WEG nicht vorgesehen. Die Durchführung einer reinen „Online-Versammlung“ kann aber aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung der Wohnungseigentümer zulässig sein. Die Eigentümer können nun mit einfacher Mehrheit beschließen, dass die Teilnahme an einer Präsenzveranstaltung mittels elektronischer Kommunikationsmittel erfolgen kann. Wichtig ist, dass stets die Möglichkeit der persönlichen Teilnahme der Eigentümer an der Versammlung bestehen bleiben muss. Da das Gesetz keine Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl elektronisch teilnehmender Eigentümer vorsieht, ist es denkbar, dass alle Eigentümer elektronisch zugeschaltet sind, was dann quasi einer rein virtuellen Versammlung entspricht.

E-Mobilität — bauliche Veränderung

§ 20 WEG
Jeder Eigentümer kann eine angemessene bauliche Veränderung verlangen, die dem Laden von Elektrofahrzeugen dient. Dem Laden dienen alle baulichen Veränderungen, die den Ladevorgang eines Elektrofahrzeuges ermöglichen, einschließlich der Veränderungen, die zum Einbau und Betrieb der notwendigen Steuereinrichtungen, aber auch der Anbindung an ein intelligentes Messsystem erforderlich sind. Vom Anspruch umfasst sind sowohl die Anbringung eines Ladepunktes, als auch einer Ladestation (Wall-Box), der Schaffung einer Ladeinfrastruktur (elektrotechnische Verbindungen, Mess-, Steuer- und Regelungseinrichtungen, Überstrom-, Überspannungsschutz), der Gesamtheit aller Leitungen vom Stellplatz, über den Zählpunkt eines Nutzers bis zu Schutzelementen. Der Anspruch umfasst neben der Erstellung auch die Verbesserung der Maßnahmen (unter anderem Lastenmanagement, Verstärkung des Hausanschlusses).

Energieausweis

Die Erstellung eines Energieausweises entspricht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, selbst wenn die Gemeinschaft hierzu nicht gesetzlich verpflichtet ist. Der einzelne Eigentümer hat einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch gegen die übrigen Eigentümer auf Erstellung eines Energieausweises. Alternativ kann der Eigentümer bei Weigerung die Erstellung eines Energieausweis in Auftrag geben und die Kosten der Gemeinschaft in Rechnung stellen. In Eigentumsgemeinschaften trägt die WEG die Kosten für den Energieausweis.

Entlastung (Verwalter)

Der Beschluss über die Entlastung des Verwalters hat die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses, etwaige Schadensersatzansprüche, Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung oder Geschäftsführung ohne Auftrag gegen den Verwalter sind dann grundsätzlich ausgeschlossen. Der Verwalter kann eine Entlastung gerichtlich durchsetzen, wenn er einen vertraglichen Anspruch darauf hat oder ihm die Entlastung zu Unrecht verweigert wurde. Der Verwalter darf bei der Entlastung weder selbst als Eigentümer, noch mit unbeschränkter Vollmacht (Blanko)abstimmen.

Entlüftungsanlage

Ist die Entlüftungsanlage eines Wohnhauses innerhalb des Gemeinschaftseigentums so verlegt, dass ihre Beseitigung oder die Veränderung ihres Verlaufs ohne erhebliche Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum (Decken-oder Mauerdurchbrüche) nicht möglich ist, steht sie zwingend im Gemeinschaftseigentum. Andernfalls ist sie sondereigentumsfähig, sie kann somit in der Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt werden.

Entwässerungsanlage

Grundsätzlich bilden die der Versorgung und Bewirtschaftung dienenden Versorgungsleitungen eines Gebäudes ein komplexes Leitungsnetz, welches im Gemeinschaftseigentum steht. Es kommt hierbei weder darauf an, ob Teile des Versorgungsnetzes innerhalb oder außerhalb des Sondereigentums liegen oder nur einer einzelnen Einheit dienen. Zum Sondereigentum gehören Versorgungsleitungen allerdings dann, wenn sie sich räumlich hinter einer im Inneren des Sondereigentums befindlichen Absperrvorrichtung befinden. Liegt die Absperrvorrichtung allerdings außerhalb des Sondereigentums ist von Gemeinschaftseigentum auszugehen. Die im räumlichen Bereich des Sondereigentums liegenden Entsorgungsleitungen stehen mithin ab dem Hauptfallrohr im Gemeinschaftseigentum.

Erfassungsgeräte

Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nach § 5 Abs. 2 WEG nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Soweit Verbrauchserfassungsgeräte der Ermittlung solcher Kosten dienen, die über die Gemeinschaft abgerechnet werden, stehen diese zwingend im Gemeinschaftseigentum. Dies gilt für Wärmemengenzähler ebenso wie für Gas- und Wasseruhren.

Erhaltungsrücklage (Instandhaltungsrückstellung)

§ 19 Absatz 2 Ziff. 4 WEG
Zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung können die Eigentümer durch Beschlussfassung die Bildung von Rücklagen vorsehen. Die Ansammlung zur wirtschaftlichen Absicherung künftiger notwendiger Erhaltungsmaßnahmen dient
die Erhaltungsrücklage, terminologisch vormals als „Instandhaltungsrückstellung“ bezeichnet. Mit der Beschlussfassung über die Rücklage sind die Mittel zweckgebunden, so unter anderem für Gutachterkosten, Behebung anfänglicher Baumängel, Maßnahmen der Verkehrssicherung, Erfüllung behördlicher und gesetzlicher Auflagen. Für die Finanzierung baulicher Veränderungen, Anwaltshonorare, Heizkosten oder zur Abdeckung von Wohngeldrückständen darf die Rücklage hingegen nicht verwendet werden. Hierfür sind Sonderumlagen zu beschließen. Die Eigentümer sind aber berechtigt, die Zweckbindung im Einzelfall umzuwidmen, eine generellabstrakte Umwidmung für die Zukunft entspricht hingegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Erhöhung Verwaltervergütung

Eine Vergütungsvereinbarung des Verwalters, die um ca. 40 Prozent über den Konkurrenzangeboten liegt, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn es keine sachlichen Gründe für diese Höhervergütung gibt. Eine Erhöhung der Vergütung im laufenden Vertragsverhältnis bedarf zunächst eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer und einer Vertragsänderung. Eine automatische Anpassungsklausel im Verwaltervertrag entsprechend der „allgemeinen Verwaltungskostenentwicklung“ ist ungültig.

Siehe auch die IVD/CRES Verwalterentgeltstudie (für Mitglieder zum kostenfreien Download, im internen Mitgliederbereich ivd.net).

Estrich

Der Bodenbelag selbst steht grundsätzlich im Sondereigentum eines jeden Wohnungseigentümers. Der Estrich hingegen dient als Bodenbelag und Schutzschicht gegen Beanspruchungen jeder Art, sowie zur Trittschalldämmung und Isolierung (auch gegen Feuchtigkeit). Und steht nach überwiegender Meinung danach im Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümergemeinschaft kann allerdings vereinbaren, dass die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung des Estrichs von dem jeweiligen Raumeigentümer zu tragen sind.

Fahrstuhl

Der Fahrstuhl (Aufzug) steht im Regelfall im Gemeinschaftseigentum, da er dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient. Umstritten ist die Einordnung bei Aufzügen, die nur für einzelne Wohnungen gebaut und auch nur für deren Eigentümer nutzbar sind. Hier wird teilweise ein sog. „abgesondertes Miteigentum“ angenommen, d. h. Miteigentum, welches nicht allen Wohnungseigentümern, sondern nur einer bestimmten Gruppe zusteht. Weder das BGB noch das WEG sehen eine solche Eigentumsform allerdings als zulässig an. Soll eine Fahrstuhlnutzung persönlich begrenzt werden, bietet es sich an, Sondernutzungsrechte für einzelne Eigentümer zu begründen.

Faktischer Verwalter

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass der bevorstehende Ablauf der Bestellungszeit des Hausverwalters nicht erkannt wird oder ein Eigentümer die Verwaltung der Gemeinschaft ohne Bestellung übernimmt. Man spricht dann von einem Scheinverwalter oder einem Pseudoverwalter. Handelt eine Person als Scheinverwalter, handelt sie faktisch für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Innenverhältnis zur Gemeinschaft wird diese Person rein rechtlich als Geschäftsführer ohne Auftrag im Sinne der §§ 677 ff BGB tätig. Soweit der Verwalter seine fehlende Vertretungsmacht kennt, ist er zur Einberufung einer Versammlung nicht berechtigt. Kennt er den Umstand nicht und beruft er im guten Glauben die Versammlung ein, sind die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse nicht nichtig, können aber angefochten werden. Wird der frühere Verwalter neu bestellt, kann die Eigentümerversammlung sein bisheriges Handeln ausdrücklich nachgenehmigen. Wird nicht ausdrücklich nachgenehmigt, aber auch nichts weiter beanstandet, haben die Aktivitäten des Verwalters üblicherweise Bestand.

Fallrohre

Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im Gemeinschaftseigentum verlaufen. Das gilt auch, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient. Regenfallrohre sind danach gemeinschaftliches Eigentum (BayObLG, Beschluss vom 19.07.1989, 1 b Z 29/88).

Farbanstrich

Der Außenanstrich eines Gebäudes sowie Isolierschichten, Wärmedämmung, Außenputz, Außenfenster, Außentüren etc. sind zwingender Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Dies gilt analog für Balkonunterseiten und Außenbrüstungen. Das Treppenhaus einschließlich Keller und Gemeinschaftsräumen, sowie dessen Anstrich zählen ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum. Innerhalb des Sondereigentums steht es den Wohnungseigentümern hingegen frei, wie Wände und Decken, aber auch Innentüren, sowie die Innenseite der Fenster dekoriert werden.

Fassadenwerbung

Die Fassadeflächen als zwingende Teile des Gemeinschaftseigentums können von einem Teileigentümer in angemessenem Rahmen für Werbung gebraucht werden. Die Fassade ist aber grundsätzlich kein Ort für Meinungsäußerungen, Fahnen oder Lichterketten dürfen vorübergehend und anlassbezogen aufgehängt werden (Meisterschaften, Adventszeit).

Fälligkeit Wohngeld-Nachschuss

§ 28 Absatz 3 WEG
Die Fälligkeit von Zahlungspflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann durch Beschlussfassung bestimmt werden. Die Gemeinschaft kann beschließen, ob ein Lastschriftverfahren, die unbare Zahlung, die Zahlung per Dauerauftrag oder Einzugsermächtigung eingeführt werden sollen oder auch ob die Verrechnung von Guthaben mit künftigen Vorschüssen erfolgen soll. Wird keine Regelung getroffen, sind wiederkehrende Zahlungen an die Gemeinschaft am dritten Werktag des Monats fällig.

Fehlen eines Verwaltervertrages

Bestellung und Verwaltervertrag sind nach der Rechtsprechung voneinander unabhängig. Trotz Fehlen eines Verwaltervertrages kann eine wirksame Bestellung aufgrund Beschlussfassung vorliegen. Der fehlende oder unwirksame Verwaltervertrag wird dann durch die gesetzlichen Regelungen ergänzt. Der Verwalter kann dann die branchenübliche Vergütung für die erbrachten Leistungen verlangen.

Fenster

Bei der Einordnung der Fenster muss zunächst nach den baulichen Bestandteilen unterschieden werden. Grundsätzlich handelt es sich bei Fenstern, auch wenn diese im Bereich des Sondereigentums liegen, um Gemeinschaftseigentum. Soll die Pflicht zur Instandsetzung/Instandhaltung und die damit verbundenen Kosten auf die Sondereigentümer verlagert werden, muss dies in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. In Einzelfällen kann dies auch im Beschlusswege gemäß § 16 Absatz 4 WEG anlässlich konkreter Maßnahmen beschlossen werden (doppelt qualifizierte Mehrheit).

Fenstererneuerung

§ 19 Absatz 2 WEG
Vom Begriff der Instandsetzung ist grundsätzlich auch die vollständige Erneuerung und Ersatzbeschaffung der Fenster umfasst, soweit die Fenster bereits erstmalig mangelfrei erstellt und eingebaut wurden. Regelt die Teilungserklärung (TE) oder Gemeinschaftsordnung (GO), dass die Kosten für Glasschäden und den Fensteranstrich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster von den anliegenden Sondereigentümern zu tragen sind, sind die Kosten eines Fensteraustausches nicht davon erfasst. Die Erneuerung der Fenster wird im Regelfall eine bauliche Veränderung darstellen.

Fenstergriffe, Fensterbänke

Innenliegende Fensterbänke und Fenstergriffe können zu Sondereigentum erklärt werden, wenn Ihnen nicht eine Isolierfunktion (Feuchtigkeit, Luft) für das gesamte Gebäude zukommt, bzw. die Griffe unabhängig von der allgemeinen Schließmechanik ausgetauscht werden können.

Fenstergitter

Außen liegende Fenstergitter stellen als Fassadenbestandteil zwingend Gemeinschaftseigentum dar. Innen liegende Fenstergitter sind, sofern Ihnen keine Funktion für das Gebäude zukommt (Bestand, Statik) sondereigentumsfähig.

Fensterläden

Auch Fensterläden stellen als fassadengestaltendes Element Gemeinschaftseigentum dar und sind von der Gemeinschaft instand zu halten und zu setzen.

Ferienwohnung

Ein Wohnungseigentümer kann seine Wohnung auch zu anderen als eigenen Wohnzwecken nutzen, solange die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt werden, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist. Die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung überschreitet das bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwartende Maß an Beeinträchtigungen nicht und kann daher nicht durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft untersagt werden. Dies ist allenfalls mit Zustimmung aller Eigentümer möglich.

BGH, Urteil vom 12. April 2019 - V ZR 112/18

Fernsehanlage

Ob eine Antenne, die dem Rundfunk- oder Fernsehempfang dient (Dachantennen, Parabolantenne, Breitbandkabelanschluss) Sonder- oder Gemeinschaftseigentum darstellt, richtet sich allein nach der Zweckbestimmung, Funktion, dem Umfang der Versorgung und dem Betreiber. Dient die Antenne dem gemeinschaftlichen Gebrauch, so gehört sie zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehört sie dann, wenn sie von vornherein durch einen Miteigentümer, der sie eingerichtet hat, allein betrieben werden soll, auch wenn diese im Gemeinschaftseigentum untergebracht ist. Werden nur einige und nicht alle Eigentümer von der Empfangsanlage versorgt, steht die Anlage nach herrschender Auffassung zwingend im Gemeinschaftseigentum, wenn die angeschlossenen Eigentümer diese gemeinsam betreiben. Liegt eine kombinierte Eigen- und Fremdversorgung (z.B. benachbarte WEG) vor, ist die Einordnung umstritten. Wird diese nur von einem Eigentümer betrieben ist diese nach herrschender Auffassung sondereigentumsfähig, da ein gemeinschaftlicher Gebrauchim engeren Sinne nicht mehr vorliegt. Nach anderer Auffassung wird die Sondereigentumsfähigkeit abgelehnt, da es nicht darauf ankommt, ob der Gebrauch durch alle Eigentümer oder nur eine Mehrzahl von Eigentümern vorliege. Wird die Anlage vollständig fremd betrieben (Pacht) stellt sie Gemeinschaftseigentum dar und ist nicht sondereigentumsfähig. Sonstige Teile der Anlage, wie Empfangssteckdosen und Zuleitungen, die ohne Eingriff in die Gesamtanlage entfernt werden können ohne, dass eine Minderung des Empfangs für die übrigen Eigentümerauftritt, können zu Sondereigentum erklärt werden.

Feuerlöscher

Feuerlöscher, egal ob in mobiler Form oder fest installiert, dienen dem gemeinschaftlichen Gebrauch und zählen folglich zum Gemeinschaftseigentum. Etwas anderes gilt für im Sondereigentum installierte Feuerlöscher, diese sind regelmäßig Bestandteil des Sondereigentums.

Feuerversicherung

Eine Feuerversicherung umfasst in der Regel sowohl die im Gemeinschafts-, als auch im Sondereigentum stehenden Räume und wesentlichen Gebäudeteile.

Feuchtigkeitsisolierung

Die Isolierung des Gebäudes gegen Schall, Feuchtigkeit und Wärmeverluste, so insbesondere Abdichtungen an Fenstern, Dach, Balkonen, Terrassen gehört zwingend zum Gemeinschaftseigentum.

Feuerschutztüren

Feuerschutztüren oder Türen, die aufgrund baurechtlicher Vorgaben zwingend installiert werden müssen, sind als Bestandteile für die Sicherheit des Gebäudes als Gemeinschaftseigentum einzuordnen.

Finanzierung (Kreditaufnahme)

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist befugt, auch längerfristige, hohe Kreditverbindlichkeiten nach sachgerechter Abwägung einer Kosten-Nutzen-Analyse aufzunehmen. Dies ist insbesondere für Maßnahmen der energetischen
Sanierung oder der privilegierten Baumaßnahmen nach § 20 Absatz 2 WEG von Bedeutung. Auch wenn die Aufnahme eines Kredites grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen sollte, bedarf diese eines Beschlusses der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das in § 9 b Absatz 1 WEG geregelte grundsätzliche außergerichtliche und gerichtliche Vertretungsrecht des Verwalters für die Gemeinschaft ermächtigt diesen aber selbst nicht zu einer eigenmächtige
Kreditaufnahme. Es bedarf stets eines ermächtigenden Beschlusses der Gemeinschaft.

Flachdach

Das Dach gehört als für den Bestand und die Sicherheit der Wohnanlage erforderlicher konstruktiver Gebäudebestandteil zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Auch das Glasdach einesHofraums ist als konstruktiver Bestandteil zwingend Gemeinschaftseigentum. Auch wenn die Teilungserklärung einem Eigentümer einen im Hof einer Wohnungseigentumsanlage mit einem Glasdach (Dachkuppel) überdeckten „Hofraum“ als Teileigentum zuordnet, so gilt dies nicht für das Glasdach, da es sich um einen „konstruktiven“ Teil des Teileigentums handelt. Auch Garagendächer stehen nicht im ausschließlichen Gebrauch eines einzelnen Eigentümers und gehören daher ebenfalls zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für Glaskuppeln innerhalb des Sondereigentums oder Dächer von Büroanbauten.

Flure

Flure, Korridore oder Eingangsräume, die dem Zugang oder der Verbindung mehrerer Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten dienen (zwei genügen), stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Die übermäßige Nutzung der Flure, z. B. zum Abstellen eines Garderobenschrankes durch einen Eigentümer, darf dahernur aufgrund einer Vereinbarung der Eigentümer erfolgen, eine Beschlussfassung genügt nicht.

Fortbildungspflicht des Verwalters

Nach § 34 c Absatz 2 a GewO sind die Immobilienverwalter verpflichtet, innerhalb von drei Jahren im Umfang von 20 Stunden eine Fortbildung zu absolvieren. Der jeweilige Fortbildungszyklus beginnt jeweils am 1.1. des Jahres der Beschäftigungsmaßnahme, unabhängig davon, wann die Tätigkeit innerhalb des Jahres begonnen wurde. Erstmalig begann diese Frist nach Inkrafttreten des Gesetzes am 1. Januar 2018. Wer zur Fortbildung verpflichtet ist, richtet sich nach der konkreten Tätigkeit, nicht hingegen dem Verantwortungsbereich. Danach sind alle Mitarbeiter (auch bei Leitungsfunktionen) weiterbildungsverpflichtet, die unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit typischerweise mitwirken: Erstellung Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung; Wohngeldinkasso; Durchführung und Leitung von Eigentümerversammlungen; Organisation und Durchführung von baulichen Erhaltungsmaßnahmen. Ausgenommen davon sind innerbetriebliche oder rein administrative Tätigkeiten: Sekretariat, Buchhaltung, Personalabteilung. Das neue Erfordernis der Zertifizierung des Verwalters, § 26 a WEG, hat mit der Weiterbildungsverpflichtung inhaltlich nichts zu tun. Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) erarbeitet derzeit die Rechtsverordnung, die alle Merkmale der Zertifizierung festlegt.

Fragerecht auf Eigentümerversammlung

Jeder teilnahmeberechtigte Eigentümer kann in der Eigentümerversammlung Fragen stellen und eine angemessene Auskunft über den Inhalt der Tagesordnung und die Beschlussgegenstände erhalten. Stört ein Eigentümer den Ablauf der Versammlung durch unangemessen viele Fragen und andauernden Redeschwall, kann dieser unter Umständen für den weiteren Verlauf von der Versammlung ausgeschlossen werden. Ein präventiver Ausschluss ist nicht zulässig.

Fremdgeldkonten - Pflicht für WEG-Konten

§ 18 Absatz 1 WEG
Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen getrennt durch Einrichtung eigener WEG-Konten aufzubewahren. Der Verwalter ist nach der überwiegenden Rechtsprechung seit der Änderung des WEG im Jahre 2007 aufgrund dessen verpflichtet, ein Konto im Namen des Verbandes zu führen, die Gemeinschaft ist Kontoinhaber, sog. Fremdgeldkonto. Ein solches Konto schützt die Eigentümer vor Zugriffen von Gläubigern des Verwalters und gewährt ihnen bei Insolvenz des Verwalters ein Aussonderungsrecht. Es bietet zudem den Vorteil, dass bei einem Verwalterwechsel lediglich die Verfügungsbefugnis dem neuen Verwalter erteilt wird.

Die Eigentümer haben einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Einrichtung eines solchen Kontos, sind aber nicht befugt die Zahlung der Wohngelder bis zur Einrichtung dieses Kontos zu verweigern.

Frist-Aufstellung Jahresabrechnung

§ 28 Abs. 4 WEG
BGH Urteil vom 05.07.2006 - VIII ZR 220/05 Grundsätzlich hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung zu erstellen, sofern nicht die TE/GO etwas anderes vorsieht. Dem Verwalter steht hierfür eine angemessene Frist von längstens 6 Monaten zu, sofern bereits alle erforderlichen Unterlagen und Belege vorliegen und die Durchführung einer Eigentümerversammlung grundsätzlich möglich ist (Corona-Folgen).

Fristwahrung durch den Verwalter

Zur Wahrung einer gerichtlichen oder sonstigen Frist (Klageerhebung bei besonderer Eilbedürftigkeit, Einlegung Berufung, Revision, Einspruch, Beschwerde, Widerspruch, Eilverfahren zur Abwendung eines besonderen Rechtsnachteils, im Einzelfall Einhaltung Kündigungs-, Anfechtungs-, Verjährungsfristen), darf und muss der Verwalter das Notwendige selbst veranlassen, wenn aufgrund des drohenden Zeitablaufes eine Befassung der Eigentümer nicht mehr möglich ist. Anderenfalls genügt es, die Eigentümer im Rahmen einer Eigentümerversammlung über einen Fristablauf zu informieren und alle notwendigen Schritte für ein weiteres Vorgehen der Gemeinschaft vorzubereiten.

Fullservice-Wartungsvertrag

Wird ein Vollservice-Wartungsvertrag für eine technische Anlage (Aufzug, Heizungsanlage) für mehrere Jahre abgeschlossen, können die Wohnungseigentümer über die Kostenverteilung für die gesamte Vertragsdauer per Einzelfallbeschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit entscheiden.

Fundament

Das Fundament eines Gebäudes stellt als konstruktiver Gebäudebestandteil zwingend Gemeinschaftseigentum dar. Gleiches gilt für Zwischendecken und -böden, sowie Außenwände.

Fußboden

Der Fußboden muss zur rechtlichen Beurteilung in seinen einzelnen Bestandteilen untersucht werden.Der Fußbodenbelag der im Sondereigentum stehenden Räume gehört als dessen Bestandteil zu Sondereigentum. Unerheblich ist, ob es sich um Parkett, Fliesen, Linoleum oder Teppich handelt. Der Estrich, die Feuchtigkeits- und Wärmeisolierung oder Trittschalldämmung gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum, auch wenn sie sich im Sondereigentum befindet.

Fußbodenheizung

Die Frage, ob eine Fußbodenheizung zum Sondereigentum gehört, ist bisher nicht höchstrichterlich geklärt. Nach der jüngeren Rechtsprechung des BGH besteht Sondereigentum nur an Räumen. Alle fest mit dem Gebäude verbundenen Teile wie z. B. Versorgungsrohre im Estrich sind daher nach § 5 WEG Gemeinschaftseigentum (Urteil des BGH vom 26.10.2012 — V ZR 57/12). Ob diese Argumentation auf Fußbodenheizungen übertragen werden kann, ist umstritten. Zwar sind zumindest die Heizschleifen von Fußbodenheizungen fest mit dem Estrich verbunden, die Interessenlage der Eigentümergemeinschaft bei Versorgungsleitungen und Fußbodenheizungen aber in der Regel eine andere. Fußbodenheizungen sind nicht Teil eines Versorgungsnetzes, das im Interesse aller Eigentümer steht, sondern dient in der Regel — nur der Beheizung einer einzigen Wohnung und besitzt damit nur einen Kreislauf innerhalb einer Wohnung. Solange die Fußbodenheizung also nicht Teil einer Heizungsanlage des ganzen Hauses ist und über eine eigene Absperrvorrichtung verfügt, kann sie in der Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt werden. In diesem Fall obliegt denn dem einzelnen Eigentümer die Instandhaltung der Heizschleifen und Thermostate bis zur Absperrvorrichtung.

Fullservice – Wartungsvertrag

Wird ein Vollservicewartungsvertrag für den Aufzug oder die Heizungsanlage für mehrere Jahre abgeschlossen, können die Wohnungseigentümer über die Kostenverteilung für die gesamte Vertragsdauer per Einzelfallbeschluss entscheiden. Voraussetzung ist, dass die formellen Beschlussvoraussetzungen vorliegen (doppelt qualifizierte Mehrheit: drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer müssen zustimmen und dabei mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, es sei denn es existiert innerhalb der Gemeinschaft eine vereinbarte Öffnungsklausel.

Gartenfläche — Sondereigentum

Das Sondereigentum kann sich seit der WEG-Novellierung auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstückes erstrecken, sofern die Wohnung oder das Teileigentum wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Ein isoliertes
Sondereigentum an Außen-, Freiflächen unabhängig vom Sondereigentum an Wohnraum oder Teileigentum kann mit Ausnahme von Stellplätzen allerdings nicht begründet werden. Somit kann Sondereigentum auch an Terrassen- oder Gartenflächen durch Festlegung in der Teilungserklärung begründet werden. Die Begründung von Sondernutzungsrechten an solchen Flächen bleibt aber weiterhin möglich.

Gärten

Gärten, die zu Wohnungseigentumsgemeinschaften gehören, stellen grundsätzlich Gemeinschaftseigentum dar und konnten bislang kein Sondereigentum sein. Mit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEModG) können Freiflächen wie Gärten künftig zu Sondereigentum erklärt werden, sofern der Flächenanteil mit einer Wohnung verbunden und diese wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.

Garagen (Stellplätze) — Sondereigentum und eigenständige Teileigentumseinheiten

Seit der WEG-Novellierung sind Stellplätze (Carport, Garage, Doppelparker, Einzelgaragen mit Ausnahme der konstruktiven Teile wie Dach, Mauern, Tor; ebenerdige Außenstellplätze) sondereigentumsfähig. Sondereigentumsfähigkeit bedeutet, dass diese Flächen in der Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt werden können und müssen. Anderenfalls stehen sie weiterhin im Gemeinschaftseigentum. Im Gegensatz zu sonstigen Außen- und Freiflächen, die zum Sondereigentum erklärt wurden, stellen die zu Sondereigentum erklärten Stellplätze auch ohne eine zugehörige weitere Sondereigentumseinheit (Wohnung oder Teileigentum) eigenständige Teileigentumseinheiten dar, die frei veräußert werden können. Für Stellplätze kann ein gesondertes Teileigentumsgrundbuchblatt angelegt werden. Sollen Stellplätze zu Sondereigentum erklärt werden, müssen diese abgegrenzt und frei zugänglich sein. An die Stelle der für Sondereigentum erforderlichen Abgeschlossenheit treten bei Stellplätzen gemäß Absatz 3 entsprechende Maßangaben für die betreffenden Flächen im Aufteilungsplan, die so genau beschrieben werden müssen, dass der räumliche Bereich des Eigentums eindeutig bestimmt werden kann (Länge, Breite, Abstand zur Grundstücksgrenze). Eine Markierungspflicht ist nicht obligatorisch.

Gasleitungen

Gasversorgungsleitungen gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Kosten einer Gasdichtigkeitsprüfung gehen zu Lasten der Gesamtgemeinschaft. Eine etwaige Regelung in der Teilungserklärung, wonach Versorgungsleitungen ab dem Zähler bis in die Wohnung des jeweiligen Wohnungseigentümers zum Sondereigentum gehören, ist nichtig. Dies betrifft nicht nur eine Hauptversorgungsleitung für Gas, sondern auch die Leitungen, die von der Hauptleitung abzweigen, aber durch das Gemeinschaftseigentum und durch fremdes Sondereigentum verlaufen, bis sie die im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehende Zapfstelle erreichen.

Gauben

Gauben sind als konstruktive Dach- oder Fassadenelemente zwingend Gemeinschaftseigentum.

Gebäude — äußere Gestaltung

Der Fassadenanstrich eines Gebäudes sowie Isolierschichten, Wärmedämmung, Außenputz, Umfassungsmauern, Verglasung, Dachrinnen, Eingangspodeste, fest mit dem Gebäude verbundene Markisen oder Sonnensegel, Zieranbringungen an der Fassade, Pflanzgitter, Schilder etc. sind zwingender Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, da diese bei deren Veränderung, Beseitigung oder Einfügung die äußere Gestaltung des Gebäudes verändern. Dies gilt analog für Balkonunterseiten, Brüstungen (außen), Außenjalousien und -rollläden und ebenerdige Terrassen als feste Bestandteile der äußeren Fassade.

Gebrauchsregelung

Die Eigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums durch Vereinbarung oder Beschlussfassung regeln. Eine Gebrauchsregelung setzt immer den Mitgebrauch (Möglichkeit) aller Eigentümer voraus. Regelt die Gemeinschaftsordnung den Gebrauch bestimmter Räumlichkeiten nicht oder eröffnet den Eigentümern ausdrücklich eine Beschlusskompetenz (Öffnungsklausel), kann eine Gebrauchsregelung per Mehrheitsbeschluss getroffen werden. Beispiele: Bezeichnung als Wohnung, Nutzung als Waschküche, Ausschluss/ Einschränkung der Tierhaltung.

Gefahrenabwehr

Die Verpflichtung, Gefahren vom Gemeinschaftseigentum abzuwehren, obliegt grundsätzlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dazu gehören unter anderem Verkehrssicherungspflichten und Nachbarrechte. Jeder Wohnungseigentümer ist darüber hinaus auch ohne Beschlussfassung der Gemeinschaft berechtigt, Verwaltungsmaßnahmen vorzunehmen, die zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum und Gemeinschaftsvermögen unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind (Notgeschäftsführung). Über diese Berechtigung verfügt auch der Verwalter, dessen damit verbundene Rechte und Pflichten aber deutlich weiter gehen. Der Verwalter darf bereits tätig werden, wenn ein umgehendes Handeln erforderlich ist (Brand, Explosion, Überschwemmung, Leck-Gasleitung, Ausfall der Heizungsanlage, Verstopfung Versorgungsleitungen).

Gegensprechanlage

Die Gegensprechanlage ist als eine Einrichtung des gemeinschaftlichen Gebrauchs grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Die in den Sondereigentumseinheiten befindlichen Sprechstellen einer gemeinschaftlich genutzten Gegensprechanlage werden hingegen grundsätzlich als Sondereigentum qualifiziert. Führt der Defekt in einer Sondereigentumseinheit allerdings dazu, dass die gesamte Anlage nicht mehr funktioniert, handelt es sich bei der im SE befindlichen Sprecheinheit wiederum um Gemeinschaftseigentum.

Geh-, Fahr-, Wegerecht

Ein Wegerecht regelt grundsätzlich nur die Möglichkeit der Zuwegung, wohingegen ein Geh- und Fahrtrecht das Recht gibt, eine festgelegte Fläche zu betreten und mit einem Fahrzeug (Möbelwagen, Öllieferung) zu befahren. Ein Wegerecht beinhal- Ein kleines Nachschlagewerk für Verwalter. Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner erklärt rechtliche Begriffe rund um den Verwalter-Alltag. Sie betreut den IVD-Bundesfachausschuss der Immobilienverwalter. Diesmal das G wie Garagen oder Geschäftsordnungsbeschluss. Das Verwalter-ABC AIZ 10|2020 55 Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner beantwortet Verwalter-Fragen: Die Verwalter-Hotline der Bundesgeschäftsstelle des IVD Telefon: (030) 275726-20 oder 0151/57 21 36 57 E-Mail: verwalterhotline@ivd.net tet damit nur die Erreichbarkeit. Ein Geh- und Fahrtrecht erlaubt, über das dienende (also fremde) Grundstück zu laufen und auch zu fahren, nicht jedoch, dort ein Fahrzeug abzustellen. Im Regelfall werden solche Rechte und Pflichten dinglich gesichert durch Eintragung in das Grundbuch des dienenden Grundstücks zu Gunsten des Eigentümers des herrschenden Grundstücks.

Geländer

Geländer, Treppengeländer, Handläufe und Ähnliches gehören grundsätzlich zum gemeinschaftlichen Eigentum. Innerhalb des Sondereigentumsbereichs angebrachte Handläufe können hingegen auch sondereigentumsfähig sein. Maßgebend ist letztlich die Art der Verbindung mit den die Handläufe tragenden Teilen. Im Übrigen sind Geländer an Balkonen und Treppen gemeinschaftliches Eigentum.

Gemeinschaftsantenne

Ob eine Antenne, sei es die klassische Rundfunk- und Fernsehantenne auf dem Dach, die Parabolantenne oder das Breitbandkabel zum Sondereigentum gehört, richtet sich allein nach der Zweckbestimmung. Dient die Antenne dem gemeinschaftlichen Gebrauch, so gehört sie zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehört sie dann, wenn sie von vornherein durch einen Miteigentümer, der sie eingerichtet hat, allein betrieben werden soll (BGH, Urteil v. 8.11.1974, V ZR 120/73). Hier muss im Einzelfall weiter zwischen der Eigenversorgung im Eigenbetrieb, der Eigenteilversorgung, der kombinierten Eigen- und Fremdversorgung, dem Fremdbetrieb oder Einzelempfangsanlagen unterschieden werden.

Gemeinschaftsräume

Gemeinschaftsräume wie Hobbyräume, Fahrradkeller, Geräteräume, Wasch- und Trockenräume, Hausmeisterbüro und Hausmeisterwohnung stehen im Regelfall im gemeinschaftlichen Eigentum, sofern sich aus der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan nicht ausdrücklich etwas anderes ergibt. Auch ein Kellerraum, der den einzigen Zugang zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Geräteraum bildet, stellt Gemeinschaftseigentum dar.

Geräteraum

Ein Raum, der zur Lagerung gemeinschaftlicher Geräte, zum Beispiel Gartengeräte, Fahrradreparaturen dient, ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.

Geschäftsordnungsbeschluss

Geschäftsordnungsbeschlüsse regeln nur den Ablauf der Versammlung und sind nur dann einer gerichtlichen Überprüfung zugänglich, wenn eine über die konkrete Versammlung hinausgehende Regelung für die Zukunft getroffen werden soll. Derartige Beschlüsse sind in die Beschlusssammlung aufzunehmen. Regelungsgegenstände einfacher Geschäftsordnungsbeschlüsse sind unter anderem: Bestimmung des Versammlungsleiters, Klärung von Vertretungs- und Teilnahmerechten, Fragen des Abstimmungsmodus, Eröffnung oder Unterbrechung der Versammlung.

Mit Geschäftsordnungsbeschlüssen kann der Ablauf einer Eigentümerversammlung geregelt werden, zum Beispiel Bestimmung des Versammlungsleiters, Klärung von Vertretungs- und Teilnahmerechten, Fragen des Abstimmungsmodus, Eröffnung oder Unterbrechung der Versammlung, Zulassung von Gästen undVertretern, Reihenfolge der Tagesordnungspunkte. Derartige Beschlüsse sind nur dann gerichtlich angreif- und überprüfbar, wenn über die konkreten Tagesordnungspunkte der Versammlung hinaus Regelungen für die Zukunft getroffen werden sollen. Im Gegensatz dazu sind folgende Regelungen durch Geschäftsordnungsbeschlüsse nicht zulässig: Ergänzung der Tagesordnung, da die ergänzende Beschlussfassung nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde und sachgemäße Vorbereitung auf die Diskussion nicht möglich war, unrechtmäßiger Ausschluss eines Vertreters von der Abstimmung, Zulassung einer nicht teilnahmeberechtigten Person an der Versammlung. Im Gegensatz zu „normalen“ Mehrheitsbeschlüssen braucht ein Beschluss zur Geschäftsordnung in der Tagesordnung nicht angekündigt zu werden. Jeder Wohnungseigentümer ist daher berechtigt, vor oder auch noch in der Eigentümerversammlung konkrete Anträge zur Geschäftsordnung zu stellen, über die dann per einfachem Mehrheitsbeschluss zu entscheiden ist.

Geschäftsräume-Nutzung, Grenzen

Räume, die als Gewerbeeinheit oder Geschäftsräume bezeichnet sind oder deren Zweckbestimmung die Ausübung eines beliebigen Gewerbes oder Berufs ist, enthalten grundsätzlich keine Einschränkung der Nutzbarkeit des Teileigentums, es sind sämtliche Nutzungen möglich, sofern nicht spezialgesetzliche Regelungen (Baurecht; Gewerberecht) dem entgegenstehen.

Geschossdecken

Die tragenden Geschossdecken sind konstruktive Teile des Gebäudes und daher Bestandteile des Gemeinschaftseigentums. Die Grenze zum Sondereigentum bildet das Rohmauerwerk oder die Balken und Sparren der Decken.

Gesellschafterwechsel-Verwaltergesellschaft

BGH (Urteil V ZR 164/13) Bei Gesellschaften schadet zwar ein Wechsel der Gesellschafter (natürliche Personen-Angestellte) grundsätzlich nicht. Nur wenn sich durch den Personenwechsel die Rechtspersönlichkeit als solche ändert, so insbesondere beim Ausscheiden eines KG-Gesellschafters, wird das Ende der Gesellschaft und somit auch des Verwalteramtes begründet. Eine Übertragung des Verwalteramtes auf Dritte oder auf eine neu vom Einzelkaufmann gegründete GmbH ist nur mit Zustimmung der Eigentümer möglich. Auch eine als GmbH bestellte Verwalterin ist nicht befugt, die Ausübung der Verwaltertätigkeit auf eine zu diesem Zweck gegründete weitere GmbH zu übertragen, selbst wenn diese personell verflochten sind. Bei einer gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierung einer Gesellschaft ist entscheidend, ob die handels- und gesellschaftsrechtliche Identität der Gesellschaft bestehen bleiben. Bei einer Verschmelzung zweier juristischer Personen geht das Verwalteramt automatisch über.

Glasscheiben

Da es sich bei Fensterscheiben um Gemeinschaftseigentum handelt, sind grundsätzlich auch alle anderen nach außen weisenden Glasflächen oder Glasverkleidungen, wie an Wintergärten, Balkonen oder Dächern (Glaskuppeln) Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Ausgenommen sind lediglich solche Glasflächen, die sich innerhalb des Sonder- oder Teileigentums befinden (zum Beispiel an Innentüren).

Grillplatz

Ein Grillplatz auf dem Grundstück der Eigentümergemeinschaft, der allen Eigentümern zur Nutzung zusteht, dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch und ist daher als Gemeinschaftseigentum anzusehen.

Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Die Versicherung dient zur Abdeckung von Schäden, die vom Gemeinschaftseigentum ausgehen können. Hierzu gehören Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflichten, Personen- oder Sachschäden durch Bauwerksschäden oder Schäden durch das Betreten oder Benutzen der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile. Tätigkeiten und Obliegenheiten von Verwalter oder Hausmeister sind regelmäßig nicht erfasst. Für einen optimalen Deckungsumfang muss die Versicherung in angemessenem Umfang nach Lage, Zustand, Größe und Alter des Gebäudes abgeschlossen werden.

Grundstücksfläche

Die Grundstücksfläche als solche ist immer Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Auch wenn an Teilen der Grundstücksfläche Sondernutzungsrechte begründet werden, bleiben diese im Eigentum der Gemeinschaft. Auch Sondereigentum kann an Freiflächen begründet werden. Dies sind beispielsweise Balkone, Terrassen oder Gartenflächen.

Grundstücks- oder Hausanschluss

Die Verbindung der öffentlichen Anschlussstelle zu einzelnen Versorgungsleitungen steht grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Handelt es sich um Mehrhausanlagen mit einem eigenem Grundstücks- bzw. Hausanschluss, sind die Meinungen zur Zuordnung geteilt, nach herrschender Meinung handelt es sich aber auch hier um Gemeinschaftseigentum.

Haftung des Verwalters - Jahresabrechnung

Der Verwalter haftet im Regelfall sowohl für die verspätete, aber auch unvollständige Erstellung der Jahresabrechnung. Nach Eintritt der Fälligkeit zur Erstellung der Abrechnung (spätestens 6 Monate nach Ablauf des Abrechnungs-bzw. Kalenderjahres) kommt der Verwalter ohne Mahnung in Verzug. Folge dessen können Schadensersatzansprüche, beispielsweise wegen der Beauftragung eines Dritten zur Erstellung der Abrechnung, sein.

Haftung des Verwaltungsbeirats

Die Mitglieder des Beirates haften der Gemeinschaft gegenüber bei schuldhaften (vorsätzlich oder fahrlässig) Pflichtverletzungen auf Schadensersatz, z.B. fehlende Prüfung der Kontenbelege bei der Abrechnungsprüfung oder Überschreiten einer eingeräumten Vollmacht zum Abschluss eines Verwaltervertrages. Es besteht die Möglichkeit die Haftung vertraglich oder durch Mehrheitsbeschluss auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zu beschränken, bzw. zur Minderung des Haftungsrisikos eine Haftpflichtversicherung abzuschließen. Die Entlastung des Beirates durch Beschluss ist möglich, aber nicht zwingend.

Hauptversorgungsleitungen (Heizungsrohre)

Grundsätzlich bilden die der Versorgung und Bewirtschaftung dienenden Versorgungsleitungen eines Gebäudes ein komplexes Leitungsnetz, welches im Gemeinschaftseigentum steht. Es kommt hierbei weder darauf an, ob Teile des Versorgungsnetzes innerhalb oder außerhalb des Sondereigentums liegen oder nur einer einzelnen Einheit dienen. Zum Sondereigentum gehören Versorgungsleitungen allerdings dann, wenn sie sich räumlich hinter einer im Inneren des Sondereigentums befindlichen Absperrvorrichtung befinden. Ob dies auch für unter Putz liegende Leitungen gelten soll, ist bislang nicht höchstrichterlich entschieden. Liegt die Absperrvorrichtung allerdings außerhalb des Sondereigentums ist von Gemeinschaftseigentum auszugehen.

Hausanschluss

Die Verbindung der öffentlichen Anschlussstelle zu einzelnen Versorgungsleitungen steht grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Handelt es sich um Mehrhausanlagen mit einem jeweils eigenen Hausanschluss, handelt es sich nach herrschender Meinung auch hier um Gemeinschaftseigentum.

Hausflur

Der Hausflur ist eine Einrichtung des gemeinschaftlichen Gebrauchs und dient der Benutzung durch alle Eigentümer. Er ist damit grundsätzlich als Gemeinschaftseigentum anzusehen.

Hausgeld — COVID 19

§ 6 COVMG (Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts, -Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie), Art. 240 § 1 EGBGB (Einführungsgesetz zum BGB)

Das durch Art. 240 § 1 Absatz 1 EGBGB einem Verbraucher gewährte Recht, Leistungen zur Erfüllung eines Anspruchs, der vor dem 08.03.3020 begründet wurde, bis zum 30.06.2020 zu verweigern, wenn die Leistung aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht möglich ist, gilt nicht für Wohngeldzahlungen. Diese sind ungeachtet der Auswirkungen der Pandemie zu leisten.

Hausgeldinkasso-Verwalter

Der Verwalter ist befugt, Inkassomaßnahmen zur Einforderung rückständigen Wohngeldes auch ohne gesonderte Beschlussfassung der Eigentümer zu veranlassen. Die nach außen wirkende umfassende Vertretungsmacht des Verwalters (gerichtlich und außergerichtlich) ergibt sich aus § 9 b Absatz 1 WEG.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Der Verwalter muss die Jahresabrechnung so erbringen, dass die Eigentümer die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen in Anspruch nehmen können. Hierzu zählen bestimmte Dienst- und Handwerkerleistungen, wobei im Wesentlichen nur Arbeitslöhne zu berücksichtigen sind. Der Verwalter muss den Eigentümern auf Wunsch eine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen ausstellen. Diese Leistung kann durch ein Zusatzhonorar von bis zu 25 Euro pro Bescheinigung abgegolten werden. Die Bescheinigung ist nicht unmittelbarer Bestandteil der Jahresabrechnung und nimmt nicht an der Beschlussfassung darüber teil.

Hausmeisterwohnung, -keller, -garage

Die Räumlichkeiten des Hausmeisters sind den gemeinschaftlichen Hausmeisterdiensten gewidmet und daher stets als Gemeinschaftseigentum anzusehen.

Haustierhaltung

Ein umfassendes Haustierverbot ist nur durch eine Vereinbarung der Eigentümer möglich. Eine solche Vereinbarung kann nicht durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss abgeändert werden. Ein generelles Verbot der Hundehaltung, das Verbot von Tieren, die nicht als Haustiere angesehen werden, oder das Verbot des freien Herumlaufenlassens von Hunden und Katzen kann durch Beschluss der Eigentümer erfolgen. Ein Tierhalteverbot muss allerdings stets eine konkretisierende Regelung enthalten, welche Ausnahmen für Sonderfälle es zulässt. Die Erlaubnis, Hunde auch ohne Leine auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums spielen zu lassen, kann ordnungsgemäßem Gebrauch entsprechen. Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. (BGH, Urteil v. 8.5.2015, V ZR 163/14).

Haustür und Haustüranlage

Die Hauseingangstür dient der Benutzung durch alle Eigentümer. Als Einrichtung des gemeinschaftlichen Gebrauchs ist diese Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Gleiches gilt auch für die Haustüranlage (Briefkastenanlage, Klingel-/Türöffnungsanlage, Gegensprechanlage, Videoüberwachungsanlage) sowie sonstige Zugangs- und Außentüren (Balkon-, Keller-, Terrassen-, Garagentüren), insbesondere auch die Wohnungsabschlusstür.

Haustürschloss

Türschlösser und die dazu gehörigen Schlüssel sind gemeinschaftliches Eigentum, soweit es sich um eine gemeinschaftliche Türschließanlage (Schließzylinder- und Schlüsselkombination für Gemeinschafts- und Sondereigentum) handelt. Schlüssel und Schlösser, die sich im Sondereigentum befinden, gehören hingegen zum Sondereigentum. Die Auswechslung eines herkömmlichen Türschlosses durch eine elektrische
Schließanlage stellt eine bauliche Veränderung dar.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Die Haftpflichtversicherung ist eine gesetzliche Pflichtversicherung (§ 21 Abs. 5 WEG) und dient zur Abdeckung von Schäden, welche vom Gemeinschaftseigentum ausgehen können. Insbesondere Schäden, die durch die Verletzung der Verkehrssicherungspflichten (z.B. Einsturzgefährdung von Gebäuden oder Gebäudeteilen, Schäden am Sondereigentum durch das Betreten oder Benutzen zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums). Die Höhe der Versicherungssumme richtet sich insbesondere nach Lage, Zustand, Alter und Größe des Gebäudes und muss angemessen sein.

Hauszugang

Hauszugangswege befinden sich regelmäßig auf dem gemeinschaftlichen Grundstück und stehen daher stets im Gemeinschaftseigentum. Dient eine Zuwegung hingegen nur einer Sondereigentumseinheit, zum Beispiel Zuwegung zur Terrasse, kann auch ein Sondernutzungsrecht zugunsten des Eigentümers eingeräumt werden. Hierfür bedarf es einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer.

Hebeanlage

Eine Fäkalien- oder sonstige Hebeanlage, die mehreren Einheiten oder dem gesamten Gebäude dient, stellt Gemeinschaftseigentum dar, auch wenn sie sich im Sonder- oder Teileigentum eines oder einzelner Miteigentümer befindet. Dient die Anlage nur einer Einheit und befindet sich entweder im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, handelt es sich um Sondereigentum.

Hebeanlage-Doppelparker/Duplex-Sondereigentum

Gegenstand des Sondereigentums können nun auch Bestandteile eines Gebäudes sein, welche verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes
Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Danach ist auch ein Doppelparker/
Duplexgarage sondereigentumsfähig. Dies muss in der Teilungserklärung bestimmt werden. Mehrere Eigentümer einer Garage bilden eine Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 BGB).

Hebebühne

Nach überwiegender Auffassung kann an einzelnen Standflächen in Doppel- oder Mehrfachparkanlagen mangels Raumeigenschaft kein Sondereigentum begründet werden. Doppelparker selbst können hingegen Sondereigentum sein. Die Hebebühne und deren Hydraulik stehen hingegen als konstruktive Gebäudebestandteile regelmäßig im Gemeinschaftseigentum, wenn sie mehreren Garageneinheiten dient. Dient sie
demgegenüber nur einer Garageneinheit und deren Sondereigentümern, wird sie nur diesen als Sondereigentum zugeordnet. Eine Garage, die mithilfe einer Hebebühne für 2 oder 4 Pkw genutzt wird, bildet einen Raum im Sinne von § 3 Abs. 1 bzw. Abs. 2 WEG. Sie kann daher als Ganze im Teileigentum einer Person oder mehrerer Personen in Bruchteilsgemeinschaft stehen. Das Sondereigentum an der Doppelstockgarage umfasst dann auch die dazugehörige Hebebühne nebst Antrieb. Eine Hebevorrichtung, die mehrere Doppelstockgaragen betreibt, dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und ist zwingend Gemeinschaftseigentum.

Hecke

Eine Gartenhecke stellt regelmäßig einen wesentlichen Bestandteil des Grundstückes dar und ist damit zwingend Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt auch für die Erträge und Früchte einer Hecke.

Heizbetrieb

Die Eigentümer können durch Mehrheitsbeschluss bestimmen, ob die gemeinschaftliche Heizung auch in den Sommermonaten durchgehend in Betrieb zu halten oder abzustellen ist oder eine Nachtabsenkung eingeführt wird. Droht durch Nichtbeheizung eine Gefahr für das Gemeinschaftseigentum, können die Eigentümer die Pflicht zur Beheizung zum Beispiel durch Festlegung einer Mindesttemperatur beschließen. Der Anschluss zusätzlicher Heizkörper kann nicht ohne Zustimmung der anderen Eigentümer erfolgen. Der Austausch von mit der Heizanlage kompatiblen Heizkörpern bedarf jedoch grundsätzlich nicht der Unterrichtung der übrigen Eigentümer.

Heizkessel

Der Heizkessel ist als Einrichtung des gemeinschaftlichen Gebrauchs zwingend Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.

Heizkostenverordnung

§ 3 HeizkV erklärt die Regeln der HeizkV gegenüber dem WEG und anderslautender Vereinbarungen der Wohnungseigentümer als vorrangig. Daraus folgen die Pflichten zur Verbrauchserfassung (§ 4 HeizkV) und zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung (§ 6 HeizkV). Die Wohnungseigentümer können nur dann von der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten absehen, wenn die Ausstattung des Gebrauchs mit Erfassungsgeräten wirtschaftlich nicht vertretbar ist. Dies ist anzunehmen, wenn Einsparungen und Aufwand sich innerhalb von zehn Jahren nicht amortisieren (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkV).

Heizkostenverteiler

Heizkostenverteiler sind Verbrauchserfassungsgeräte und stehen im Gemeinschaftseigentum, soweit sie der Ermittlung solcher Kosten dienen, die über die Eigentümergemeinschaft zu erfassen und abzurechnen sind. Dies gilt auch dann, wenn sie sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums befinden.

Heizkörper

Die Heizkörper selbst stellen grundsätzlich Gemeinschaftseigentum dar, können aber in der Gemeinschaftsordnung (GO) zu Sondereigentum erklärt werden. Wirksam ist eine solche Vereinbarung aber nur dann, wenn sich die Heizkörper räumlich hinter einer im Inneren des Sondereigentums befindlichen Absperrvorrichtung befinden und der Absperrung des Sondereigentums dienen. Somit können bauliche Besonderheiten bei der Planung und Errichtung des Wohngebäudes entscheidend für die rechtliche Qualifikation sein. Anderenfalls bleibt es bei dem Grundsatz einer Gemeinschaftsanlage.

Heizkörperventile

Heizkörperventile sind als Bestandteile des gemeinschaftlichen Heizungssystems zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Dies gilt ebenso für Rückstauventile oder Thermostatventile und sonstige Einrichtungen zur Regelung der Heizungswärme des Gebäudes.

Heizölvorrat

Der von der Eigentümergemeinschaft angeschaffte und eingelagerte Heizöl- bzw. Brennstoffvorrat ist zwingend Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.

Heizraum

Der Heizraum wird als Raum für gemeinschaftsbezogene Dienste dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet.Aus Sicherheitsgründen sollten Verwalter auf eine Beschlussfassung über ein Verbot des Betretens des gemeinschaftlichen Heizraums hinwirken. Durch Beschluss kann der Zutritt zu den Heizräumen jedenfalls beschränkt oder ganz ausgeschlossen werden, sofern nicht entgegenstehende Interessen, wie z. B. Vorsorge im Störungsfall, Gefahrenabwehr oder Ähnliches vorliegen.

Heizungsabsperrventil

Ein Absperrventil, das der Strangabsperrung eines gesamten Strangs oder Teilbereichs eines Gebäudes dient, ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Dies selbst dann, wenn es sich im Bereich des Sondereigentums befindet, da es dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller oder einiger Wohnungseigentümer dient.

Heizung – Erfassungsgeräte

Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nach § 5 Abs. 2 WEG nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Soweit Verbrauchserfassungsgeräte der Ermittlung solcher Kosten dienen, die über die Gemeinschaft abgerechnet werden, stehen diese zwingend im Gemeinschaftseigentum. Verbrauchserfassungsgeräte stehen damit zwingend im Gemeinschaftseigentum und können auch nicht zu Sondereigentum erklärt werden.

Heizungsanlage

Die Heizungsanlage inklusive aller Installationen ist eine Anlage des gemeinschaftlichen Gebrauchs und somit grundsätzlich als Gemeinschaftseigentum anzusehen. Die Heizungsanlage besteht aus einer Vielzahl von Einzelelementen, deren eigentumsrechtliche Zuordnung teilweise umstritten ist. Heizungsanlagen können je nach Nutzung, Gestaltung und jeweiligem Betreiber sowohl im Sonder- aber auch im Gemeinschaftseigentum stehen. Hier ist zwischen Zentralheizungsanlagen und Einzel- und Gasetagenheizungen einerseits und der Art der Versorgung – Eigenund/oder Fremdversorgung zu unterscheiden. Einzelheiten hierzu im Teil 2 dieser Ausgabe.

Der jeweilige Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, eigenmächtig Teile der Heizungsanlage zu entfernen, wenn die Demontage zu einer Beeinträchtigung der Funktion der Gesamtanlage führen kann.

Heizungsanlage/Heizungsraum-Sondereigentum

Grundsätzlich ist die Heizungsanlage nicht sondereigentumsfähig, weil sie allen Eigentümern dient. Sie kann Sondereigentum sein, wenn sie über die Liegenschaft hinaus auch andere Gebäudekomplexe Dritter mit Wärme versorgt. Versorgt die Anlage nur eine einzelne Einheit, zählt sie als deren Bestandteil zum Sondereigentum. Gleiches gilt auch für den Heizkörper, welcher anderenfalls als Teil des Gesamtsystems stets Gemeinschaftseigentum darstellt. Die eigentumsrechtliche
Zuordnung der Heizungsventile folgt dem der Einordnung des Heizkörpers. Der Heizungsraum, in dem sich die gemeinschaftliche Anlage befindet, ist nicht sondereigentumsfähig.

Heizungsanlage (Zentralanlage)

Die Heizungsanlage kann sowohl im gemeinschaftlichen Eigentum, aber auch im Sondereigentum stehen. Es muss bei der Einordnung nach Nutzergruppe, Betreiber und auch der Gestaltung der Anlage unterschieden werden. Eigenvollversorgung und Eigenbetrieb Dient die Heizungsanlage ausschließlich der Versorgung der gesamten Gemeinschaft und wird von dieser auch gemeinschaftlich betrieben, steht sie als wesentlicher Gebäudebestandteil zwingend im Gemeinschaftseigentum. In diesem Fall bezieht sich das auch auf den Heizraum und den Öltank. Eigenvollversorgung und Einzelbetrieb Wird die Heizungsanlage nur von einem Eigentümer von seinem Teileigentum aus zur Eigenversorgung betrieben, geht die herrschende Meinung dennoch von Gemeinschaftseigentum aus. Da es allein im wirtschaftlichen Interesse des einzelnen Eigentümers liegt, lässt sich mit guten Argumenten auch die Annahme von Sondereigentum vertreten. Eigenteilversorgung Soweit die der Eigenversorgung dienende Anlage nur einige Einheiten, aber nicht alle versorgt, steht die Anlage im Gemeinschaftseigentum, sofern diese von der Gemeinschaft oder den partizipierenden Eigentümern betrieben wird.

Eigen- und Fremdversorgung wird neben der Eigenversorgung eines Einzelnen ggf. zugleich auch eine benachbarte selbstständige Gemeinschaft versorgt, kann die Heizungsanlage nach herrschender Meinung zu Sondereigentum erklärt werden. Dies ist allerdings umstritten.

Heizungsanlage (Einzel- und Gasetagenheizung)

Soweit die Heizungsanlage nur der Versorgung einer Eigentumseinheit dient, soll an dieser Sondereigentum begründet werden können, auch wenn sie sich nicht ausschließlich im Sondereigentum befindet (z. B. im gemeinschaftlichen Keller).

Heizungsleitungen – Ventile

Hier muss zwischen Absperrventilen und Thermostatventilen unterschieden werden. Absperrventile Bei der Abgrenzung kommt es entscheidend auf die Funktionalität des Ventils an. Soweit die Betätigung, Veränderung oder Beseitigung das Funktionieren der Heizungsanlage beeinträchtigen kann und durch die Absperrfunktion mehr als ein Eigentümer betroffen ist, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden. Thermostatventile Die Installation von Thermostatventilen ist aufgrund öffentlich-rechtlicher Verpflichtung zwingend vorgeschrieben. Sie sind Bestandteil des gemeinschaftlichen Heizungssystems und stehen daher zwingend im Gemeinschaftseigentum.

Heizungsrohre

Grundsätzlich stehen die Heizungsrohre im Gemeinschaftseigentum. Diese bilden im Regelfall ein einheitliches Leitungsnetz, was der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dient. Es ist unerheblich,
ob diese innerhalb oder außerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums verlaufen. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die vorsieht, dass Leitungen vom Anschluss an die gemeinsame Steigleitung an oder ab dem Eintritt in den Bereich des Sondereigentums zum Sondereigentum gehören, ist nichtig und damit nicht verbindlich. Anders ist dies zu bewerten, wenn die Rohre baulich hinter einer im
Sondereigentum befindlichen Absperrvorrichtung verlaufen und diese Einrichtung der Absperrung des Sondereigentums dient. Bei unter Putz liegenden Leitungen wird im Allgemeinen angenommen, dass es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Der BGH hat diese Rechtsfrage bislang nicht entschieden. Umstritten ist, wie Heizungsrohre, die einer Fußbodenheizung dienen (in Estrich eingelassene Heizschlangen) rechtlich einzuordnen sind. Nach höchstrichterlicher Entscheidung gehören die Heizschlangen zum Sondereigentum, wenn der Sondereigentümer die Heizung vom allgemeinen Heizkreislauf mittels Absperrvorrichtung trennen kann. Existiert eine solche nicht, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.

Hobbyraum – Wohnnutzung

Ein Hobbyraum ist grundsätzlich sondereigentumsfähig. Ist der Hobbyraum in der Teilungserklärung als Teileigentum ausgewiesen und sieht die Gemeinschaftsordnung nicht vor, dass der Hobbyraum ausgebaut und mit den Wohnungen verbunden werden darf, darf dieser nicht zum dauerhaften Wohnen genutzt werden. Die dauernde Wohnnutzung stört mehr als eine bestimmungsmäßige Nutzung und ist daher vom Nutzungszweck als Hobbyraum nicht mehr erfasst.

Immobilienerwerb durch Gemeinschaft

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Wohneigentumsrechte in der eigenen oder fremden Wohnanlage erwerben, wenn dies zur Erhaltung, Verbesserung, Sicherung oder gewöhnlichen Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums geeignet und erforderlich ist. Beispiele hierfür sind der Erwerb von Stellplätzen, eines Fahrradraums oder einer Hausmeisterwohnung, aber auch einer ganzen Wohnung eines anderen Wohnungseigentümers oder einer zusätzlichen Grundstücksfläche sein. Die Entscheidung erfolgt mit einfachem Mehrheitsbeschluss. Dem Verwalter steht für einen Immobilienerwerb keine originäre Vertretungsbefugnis zu. Dies bedarf grundsätzlich eines ermächtigenden Beschlusses durch die Gemeinschaft (§ 9 b Absatz 1 WEG).

Individualansprüche bei baulichen Veränderungen

Hat ein Wohnungseigentümer eine ungenehmigte bauliche Veränderung oder eine zweckwidrige Nutzung des Gemeinschaftseigentums vorgenommen, kann nunmehr nur noch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht aber der
einzelne Eigentümer, einen Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch geltend machen. Eines sogenannten Vergemeinschaftungsbeschlusses („An sich ziehen“) bedarf es danach nicht mehr.

Infektionsschutz bei Eigentümerversammlung

Die Einberufung einer Eigentümerversammlung kann unter anderem wegen Maßnahmen des Infektionsschutzes im Pandemiefall unzulässig sein. Dem Verwalter ist es dann untersagt, eine Versammlung einzuberufen und abzuhalten. Dies kann auch nicht von einzelnen Eigentümern verlangt werden. Werden in einer an sich nicht zulässigen Versammlung Beschlüsse gefasst, sind diese anfechtbar, aber nicht nichtig.

Innenfenster/ Innentür

Fenster, insbesondere Einfachfenster, Isolier- und Verbundglasfenster sowie Außenfensterbänke und -simse und auch Fenstergitter stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Lediglich bei „echten Doppelfenstern“ kann der Innenflügel zum Sondereigentum erklärt werden. Türen im Innenbereich einer Wohneinheit gehören zum Sondereigentum. Wohnungsabschlusstüren, Terrassentüren, Keller-und Nebeneingangstüren gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum.

Insolvenz — Mietverhältnis

Bei einer Insolvenz des Mieters muss der Vermieter die Mietsache weiterhin zur Verfügung stellen und dem Insolvenzverwalter die Fortführung des Mietverhältnisses ermöglichen. Das Mietverhältnis bleibt mit Wirkung für die Insolvenzmasse weiter bestehen. Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist ausgeschlossen. War dem Mieter die Mietsache zur Zeit der Insolvenzeröffnung noch nicht übergeben, können sowohl der Vermieter als auch der Insolvenzverwalter vom Mietvertrag zurücktreten. Im Falle der Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis ebenfalls fort. Ein Sonderkündigungsrecht besteht nicht. Lediglich beim Erwerb eines vermieteten Hauses im Zwangsversteigerungsverfahren hat der Erwerber ein Sonderkündigungsrecht.

Insolvenzfähigkeit WEG

§ 9 a Absatz 5 entspricht inhaltlich § 11 Ansatz 3 WEG (alte Fassung). Die Rechtslage gilt somit unverändert fort. Danach findet ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen der Gemeinschaft nicht statt.

Insolvenzverwalter – Stimmrecht

Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens gehen die sondereigentumsbezogenen Verfügungs- und Verwaltungsbefugnisse auf den Insolvenzverwalter über. Ab diesem Zeitpunkt ist der Insolvenzverwalter alleiniger Stimmberechtigter. Der Insolvenzverwalter ist neben dem Eigentümer zur Versammlung einzuladen.

Insolvenzverwaltung — Wohngeld

Fällige Wohngeldansprüche, die vor der Insolvenzeröffnung im Jahr der Eröffnung und den letzten zwei Jahren fällig geworden sind, sind in Höhe von fünf Prozent des Verkehrswertes insolvenzrechtlich privilegiert. Die Eigentümer können die Zwangsversteigerung aus diesen Forderungen in der Rangklasse 2 vorrangig betreiben. Nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig gewordene Hausgeldforderungen sind Schulden aus der Insolvenzmasse, wegen derer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Insolvenzverwalter auf Zahlung verklagen und diese in die Insolvenzmasse vollstrecken kann.

Instandhaltung – Instandsetzung

Instandhaltung sind alle pflegenden, erhaltenden und vorsorgenden Maßnahmen, die der Erhaltung oder Verbesserung des ursprünglichen Zustandes dienen. Entscheidend ist hierbei, ob sich die Maßnahme bei einer konkreten Kosten-Nutzen-Analyse als vertretbar ansehen lässt. Dies hängt von den konkreten Bedürfnissen und Möglichkeiten ab. Auch vorbeugende Maßnahmen, z.B. der Abschluss eines Wartungsvertrages oder vorbeugende Erneuerung von Bauteilen, können Instandhaltungsmaßnahmen darstellen. Instandsetzung zielt auf die Wiederherstellung des ursprünglich ordnungsgemäßen Zustandes, aber auch auf die erstmalige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums ab. Der ordnungsgemäße Zustand richtet sich nach der ursprünglich vertraglich vereinbarten Beschaffenheit (Baubeschreibung, Stand der Technik). Dazu zählt auch die Beseitigung von Baumängeln, der Rückbau einer unzulässigen baulichen Maßnahme, die Ersatzbeschaffung zerstörter oder unbrauchbarer Anlagen und Geräte, sowie die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

Instandhaltung/ Instandsetzung – Gewährleistungsansprüche

Der Verwalter ist nicht verpflichtet gegen Bauträger, Handwerker oder Architekten ohne ermächtigenden Beschluss der Gemeinschaft Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend zu machen, es sei denn dies ist zur Abwendung von Rechtsnachteilen dringend geboten und ein Beschlussverfahren würde die Geltendmachung der Rechte gefährden oder ausschließen. Der Verwalter hat danach grundsätzlich nur die Pflicht, die Eigentümer rechtzeitig zu informieren und dafür Sorge zu tragen , dass entsprechende Beschlüsse gefasst werden können.

„Instandhaltungsrücklage“ wird zu Erhaltungsrücklage

Soweit die Eigentümer keine abweichende Vereinbarung getroffen haben, haben alle Eigentümer einen Anspruch auf Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage. (vorher Instandhaltungsrücklage) Die Berechnung der Höhe erfolgt im Regelfall nach § 28 Zweite Berechnungsverordnung. Die Spanne reicht von 7,10 Euro bis 11,50 Euro pro qm/Jahr und richtet sich nach dem Jahr der Bezugsfertigkeit. Bei maschinell betriebenen Aufzügen erhöhen sich die Sätze um jeweils einen Euro pro qm/Jahr, bei Garagen und Einstellplätzen auf höchstens 68 Euro jährlich. Die Wohnungseigentümer können die Rücklage verbindlich vereinbaren oder aber auch vollständig oder für einzelne Gebäude ausschließen. Die Eigentümer können unter bestimmten Umständen über die teilweise oder vollständige Auflösung der Rücklage und auch Entnahmen beschließen. Die Erhaltungsrücklage wird nur für das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentumsgemeinschaft
angesammelt und gehört als Bestandteil des Gemeinschaftsvermögens zwingend zum Gemeinschaftseigentum.

Installationen — Sonder-/Gemeinschaftseigentum

Grundsätzlich bilden die der Versorgung und Bewirtschaftung dienenden Versorgungsleitungen (Wasser, Gas, Strom, Wärmeversorgung) eines Gebäudes ein komplexes Leitungsnetz, welches im Gemeinschaftseigentum steht. Es kommt hierbei weder darauf an, ob Teile des Versorgungsnetzes innerhalb oder außerhalb des Sondereigentums liegen oder nur einer einzelnen Einheit dienen. Zum Sondereigentum gehören Versorgungsleitungen allerdings dann, wenn sie sich räumlich hinter einer im Inneren des Sondereigentums befindlichen Absperrvorrichtung befinden. Ob dies auch für unter Putz liegende Leitungen gelten soll, ist bislang nicht höchstrichterlich entschieden. Liegt die Absperrvorrichtung allerdings außerhalb des Sondereigentums, ist von Gemeinschaftseigentum auszugehen. Armaturen sowie Sanitärgegenstände sind kein Gemeinschaftseigentum, sondern stellen entweder privates Eigentum dar oder sind wesentliche Bestandteile des Sondereigentums.

Jahresabrechnung - Anpassung der Vorschüsse

Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung ist nur noch die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung beschlossener Vorschüsse und somit lediglich Zahlungspflichten zum Ausgleich einer Über- oder Unterdeckung. Die Erstellung der Jahresabrechnung dient nur noch der Beschlussvorbereitung. Eine Jahresabrechnung kann damit nur dann rechtswidrig sein, wenn die beschlossenen Beiträge gegen materielles Recht verstoßen. Sowohl die Darstellung der Erhaltungsrücklage (Instandhaltungsrückstellung) als auch die Auflistung der Kontenstände sind nicht mehr Gegenstand der Jahresabrechnung.

Jahresabrechnung - Form und Frist

Die Abrechnung ist in der Regel 3 bis höchstens 6 Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres aufzustellen, soweit nicht Abweichendes vereinbart wurde. Die Jahresabrechnung ist schriftlich und in geordneter und übersichtlicher Form zu  erstellen. Zwingende Bestandteile der Abrechnung sind Angaben über die Einnahmen, Ausgaben und die Bankkontenentwicklung. Jeder Eigentümer hat einen eigenen Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung. Die Darstellung des IST-Zustandes der Erhaltungsücklagen (vormals Instandhaltungsrückstellung) hat seit dem 01.12.2020 im Rahmen des vom Verwalter kalenderjährlich zu erstellenden Vermögensberichtes zu erfolgen und ist nicht mehr Bestandteil der Jahresabrechnung. Gleiches gilt für die Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens (Forderungen gegen einzelne Eigentümer, alle Verbindlichkeiten, wie beispielsweise Bankdarlehen und sonstige Vermögensgegenstände, wie Brennstoffvorräte).

Jahresabrechnung - Haftung des Verwalters

Der Verwalter haftet im Regelfall sowohl für die verspätete, unrichtige aber auch für die unvollständige Erstellung der Jahresabrechnung. Nach Eintritt der Fälligkeit zur Erstellung der Abrechnung kommt der Verwalter durch eine Mahnung in Verzug. Erst mit Ablauf der Mahnfrist kann ein Schadensersatzanspruch, zum Beispiel wegen verspäteter Erstellung der Betriebskostenabrechnung für einen Mieter oder wegen erforderlicher Beauftragung eines Dritten zur Erstellung der Jahresabrechnung, in Betracht kommen.

Jahresabrechnung - Recht auf Einsichtnahme

Jedem einzelnen Eigentümer steht das Recht auf Einsichtnahme in sämtliche Einzelabrechnungen und Belege (Abrechnungen, Verträge, Kontenunterlagen) gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Es ist nicht erforderlich, dass der Verwalter diese Unterlagen übersendet, er muss lediglich die Möglichkeit bieten, in die Verwaltungsunterlagen einsehen zu können. Das Recht auf Einsichtnahme ist unbeschränkt und steht mit den Datenschutzbestimmungen im Einklang.

Jahresabrechnung - Zuführung zur Rücklage

Die Zuführungsbeträge zur Rücklage sind in der Jahresabrechnung nach herrschender Auffassung nicht als Kosten zu verteilen, sondern separat anzusetzen. Hat ein Eigentümer nur Teilzahlungen geleistet, müssen dennoch die Sollbeträge zur Verteilung gebracht werden. Die Zuführungsbeträge sind nach dem geltenden Verteilungsschlüssel anzusammeln. Nichtig wäre danach ein Beschluss, der die Guthaben aus der Abrechnung der Rücklage zuführt.

Jahresabrechnung - Eigentümerwechsel

Nach der herrschenden Meinung ist die Jahresabrechnung an den Wohnungseigentümer zu adressieren, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung bereits Wohnungseigentümer ist. Das Abrechnungsergebnis hat dann der Eigentümer zu tragen, der zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung im Grundbuch eingetragen ist. Der Verwalter muss grundsätzlich nur eine Jahresabrechnung erstellen. Der interne Ausgleich zwischen den Eigentümern bei unterjährigem Wechsel muss im Kaufvertrag festgelegt werden.

Jahresabrechnung - Verwalterwechsel

Soweit die Gemeinschaftsordnung oder der Verwaltervertrag keine besondere Regelung enthalten, muss der Verwalter die Abrechnung erstellen, der bei Fälligkeit der Abrechnung Amtsinhaber ist. Die Fälligkeit kann frühestens zum 1. des Folgejahres eintreten, sodass der Verwalter, der am 31.12. ausscheidet, nicht mehr zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet ist. Vereinzelt wird angenommen, dass dies auch für den Verwalterwechsel bis zum 31.03. des Folgejahres gelten soll, weil die Erstellungspflicht erst nach Ablauf von drei Monaten fällig werde.

,,Kauf bricht nicht Miete“

Im Falle der Veräußerung einer Mietwohnung (auch vermietetes Sondereigentum) tritt der neue Erwerber kraft Gesetzes automatisch in vollem Umfang als Vermieter in das Mietverhältnis ein. Nachdem der Käufer in diesen kraft Gesetzes vollumfänglich eintritt, kann ohne Zustimmung des Mieters weder ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden, noch können Änderungen des Inhalts des bestehenden Mietvertrags erfolgen.

Kfz-Stellplatz — Sondereigentum

Stellplätze, die sich außerhalb eines Gebäudes oder ebenerdig auf dem Dach einer Tiefgarage befinden, sind sondereigentumsfähig.Im Gegensatz zu sonstigen sondereigentumsfähigen Freiflächen stellen die im Sondereigentum stehenden Stellplätze eigenständige Teileigentumseinheiten dar. Eine Zugehörigkeit zu einer Sondereigentumseinheit ist nicht erforderlich. Vielmehr sind diese unabhängig und frei veräußerbar.

Kinderwagen und Rollstuhl im Treppenhaus

Ein generelles Verbot, Gegenständen im Gemeinschaftseigentum abzustellen, ist ohne Ausnahmeregelungen nicht zulässig. Das dauerhafte Abstellen von Kinderwagen kann untersagt werden. Dabei sind im Einzelfall immer die besonderen Bedürfnisse einzelner Eigentümer und deren Angehörigen, insbesondere im Hinblick auf physische und psychische Behinderungen zu berücksichtigen. Rollstühle und Rollatoren im Treppenhaus können danach grundsätzlich nicht untersagt werden.

Klagegegner — Anfechtungsklage

Klagen nach § 44 WEG sind grundsätzlich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Dies gilt nun auch für die Anfechtungsklage. Die Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer wurde damit aufgegeben. Die Klage muss gegen die „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft“ unter Angabe des Grundstückes gerichtet sein. Dies gilt auch in „Zweier-Gemeinschaften“.

Klageschrift - Eigentümerliste

Im Falle eines Klageverfahrens der Wohnungseigentümer bzw. gegen die Wohnungseigentümer muss die Klageschrift die Parteien des Rechtsstreits bezeichnen. Dies betrifft auch die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer. Allerdings kann diese bis spätestens zum Schluss der mündlichen Verhandlung nachgeholt werden. Dies erfolgt durch Einreichung einer Eigentümerliste, welche sowohl den vollständigen Namen der zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit im Grundbuch als Eigentümer ausgewiesen sind, als auch deren ladungsfähige Anschrift enthalten muss.

Kommunikationsmittel - elektronische

Der Begriff „elektronische Kommunikationsmittel“ im Sinne des § 23 WEG ist sehr weit zu verstehen und erfasst alle Mittel einer Bild-Ton-Übertragung, aber auch die elektronische Textkommunikation,
telefonische Zuschaltung oder ein Austausch über ein soziales Netzwerk oder andere Dienste.

Kontoführung - Offenes Fremdkonto/ Treuhandkonto

Den besten Schutz der gemeinschaftlichen Gelder vor einem Zugriff von Gläubigern des Verwalters bietet ein so genanntes „offenes Fremdgeldkonto“, deren Inhaber immer die Gemeinschaft ist. Die herrschende Meinung lehnt die Zulässigkeit von offenen Treuhandkonten ohne eine entsprechende Vereinbarung der Eigentümer ab, da nur das offene Fremdkonto eine echte Vermögenstrennung gewährleistet. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass Bankguthaben, die bislang als Treuhandkonten geführt wurden, auf ein Eigenkonto des Verbandes umgestellt werden.

Kosten einer Hybridversammlung

Für die Kosten der Online-Teilnahme an einer Eigentümerversammlung sieht das Gesetz keine besondere Regelung vor. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat daher nach den allgemeinen Grundsätzen auch die Kosten der Versammlung zu tragen. Dazu gehören neben der Raummiete auch die Kosten, die erforderlich sind, um die Online-Teilnahme zu ermöglichen (zum Beispiel Miete für Computer und Beamer, Tontechnik im Versammlungsraum, Kosten eines Online-Tools). Weil die Online-Teilnahme mit erhöhtem zeitlichen, personellen und finanziellen Aufwand für den Verwalter bei der Versammlungsvorbereitung und -durchführung einhergeht, sollte auch eine entsprechende Zusatzvergütung beschlossen werden.

Kostenverteilung - Sondernutzungsrecht

Da das Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum besteht, ist der Berechtigte nur dann dazu verpflichtet, die Kosten und Lasten seines Sondernutzungsrechtes zu tragen, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung vereinbart oder im Beschlusswege (§ 16 Abs. 3 WEG) geregelt wird. Anderenfalls bleibt die Gemeinschaft in der Kostenpflicht. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dem Berechtigten im Einzelfall die Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung durch Beschluss aufzuerlegen.

Kosten - Verteilungsschlüssel

Die Eigentümer können durch Beschlussfassung vom gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel oder einer Vereinbarung abweichen. Neu ist, dass die abweichende Kostenverteilung nicht nur für konkret bestimmbare, einmalig anfallende Positionen, sondern auch für bestimmte Arten von Kosten über den Einzelfall hinaus abweichend geregelt werden kann. Dabei handelt es sich entweder um regelmäßig wiederkehrende Positionen oder auch unregelmäßig gleichartige Positionen. (Beispielsweise: Austausch von Fenstern im Sondereigentum). Unzulässig bleibt hingegen eine generelle Veränderung des allgemeinen Verteilungsschlüssels mittels Beschlussfassung.

Kosten - Wasserverbrauch, Kaltwasserzähler

Wasserkosten, die und soweit sie im Sondereigentum verursacht werden, werden nach höchstrichterlicher Rechtsprechung als Kosten des Sondereigentums angesehen. Folgerichtig können die Eigentümer mit einfacher Mehrheit den Einbau von Wasserzählern und die Abrechnung der Kosten nach den Ableseergebnissen beschließen.

Kostenamortisation

Absatz 2 des § 21 WEG bestimmt, in welchen Fällen alle Eigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung entsprechend ihrer Miteigentumsanteile zu tragen haben. Darunter fallen unter anderem Kosten, die in einem angemessenen Zeitraum amortisiert werden. Dazu gehören unter anderem Kosten einer energetischen Sanierung. Voraussetzung ist, dass sich die Investitionen auf Grundlage einer Kosten-Nutzen-Analyse in einem Zeitraum von zehn Jahren amortisieren. Amortisieren müssen sich die Kosten, die anderenfalls nicht angefallen wären. Kosten, die ohnehin erforderlich gewesen wären, wie typische Erhaltungsmaßnahmen, werden hierbei nicht berücksichtigt. Ob sich die Kosten tatsächlich amortisieren, ist unerheblich. Maßgeblich ist die Beurteilung zum Zeitpunkt der Beschlussfassung.

Kündigung — wichtiger Grund

Bislang konnte die Abberufung des Verwalters auf einen wichtigen Grund beschränkt werden. Diese Beschränkung existiert nicht mehr. Wohnungseigentümer haben nunmehr stets die Möglichkeit, eine Abberufung herbeizuführen. Die gesetzliche Regelung geht (Alt)Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung, aber auch gegenüber (Alt)Beschlüssen vor. Unabhängig von der jederzeitigen Abberufungsmöglichkeit liegt ein Anspruch auf Abberufung eines Verwalter nur dann vor, wenn es aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar erscheint, die Amtsstellung aufrechtzuerhalten. Dies ist im Regelfall erst vom erkennenden Gericht zu prüfen.

Ladestation — elektrisch betriebene Fahrzeuge

Gemäß § 20 Absatz 2 kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen (sogenannte privilegierte Maßnahme). Der Anspruch bezieht sich nur auf das „Ob“ der Entscheidung, die Wohnungseigentümer entscheiden hingegen über das „Wie“ der Durchführung. Der Anspruch bezieht sich neben dem Anbringen einer Wallbox auch auf das Verlegen oder die Veränderung der Leitungen und die erforderlichen Eingriffe in die Stromversorgung oder Telekommunikationsinfrastruktur sowie die Veränderungen an der Ladeinfrastruktur, den Einbau und Betrieb von notwendigen Mess- und Steuerelementen oder das Verbinden mit einem Messsystem. Hiervon erfasst sind neben Kfz auch Zweiräder oder Elektromobile.

Ladung Eigentümerversammlung

Eine Versammlung kann stets durch alle Eigentümer gemeinsam einberufen werden. Im Regelfall erfolgt die Ladung zur Versammlung durch den Verwalter. Jeder Eigentümer hat grundsätzlich einen Anspruch auf Einberufung einer Versammlung. Erfolgt eine solche Einberufung nicht, kann sich ein einzelner Eigentümer durch gerichtliche Entscheidung dazu ermächtigen lassen, soweit ein Verwalter fehlt oder die Einberufung nicht vornimmt. Die Ladung zur Versammlung kann in Textform erfolgen, sofern keine strengere Form vorgeschrieben ist. Die Ladungsfrist beträgt mindestens drei Wochen. Wird ein weiterer Tagesordnungspunkt aufgenommen, gilt diese Frist, mit Ausnahme einer besonderen Dringlichkeit, ebenfalls. Bedürfen die Eigentümer zur Willensbildung einer Unterlage, ist diese ebenfalls innerhalb
der Frist zu übersenden. Maßgeblich für die Vorbereitungszeit ist immer Art und Umfang des Beschlussgegenstandes.

Lageplan Sondereigentum an Stellplätzen und Freiflächen

Um an Stellplätzen und Freiflächen Sondereigentum begründen zu können, muss der Aufteilungsplan die Lage eindeutig bestimmen. Hierzu ist im Plan Länge und Breite der Fläche sowie deren genaue Lage zu vermerken. Eine Markierungspflicht (dauerhafte farbliche oder physische Markierung, Geländer, Schwellen, Mauern) für Stellplätze besteht nicht. Eine Markierung ist aber zulässig und kann durchaus vorteilhaft sein, um Streitigkeiten bereits im Vorfeld zu vermeiden.

Lärmschutzregelungen

Lärmschutzregelungen können in der Hausordnung niedergelegt werden. Üblich sind die Vereinbarung von Ruhezeiten und das Verbot von Lärm. Ruhezeiten dürfen aber nicht zu einem praktisch vollständigen Verbot von bestimmten Nutzungen, so dem „Musizieren“ führen. Zulässig ist eine Ruhezeit von 20 Uhr bis 8 Uhr und von 12 Uhr bis 14 Uhr, ebenso ist gestattet, das als Biergarten genutzte Teileigentum nur bis 23 Uhr nutzen zu dürfen.

Lastschriftverfahren

Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Geldforderungen fällig werden und wie diese zu erfüllen sind. Danach besteht auch eine Beschlusskompetenz für die Eigentümer zur Einführung des Lastschriftverfahrens. Zusatzkosten des Verwalters wegen Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren können dem Verursacher auferlegt werden.

Lastschriftverfahren - Gebühren bei Nichtteilnahme

Für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren kann der Verwalter ein Sonderhonorar in angemessener Höhe (2,50 Euro pro Monat) vereinbaren.

Leerstand-Bewirtschaftungskosten

Ein Wohnungsleerstand befreit den Eigentümer nicht von der Verpflichtung, sich an den Kosten des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen. Wenn die Nutzungsmöglichkeit hingegen auf Dauer ausgeschlossen ist, kann sich ein Anspruch des Eigentümers auf dauerhafte Abänderung des Verteilungsschlüssels für die Zukunft ergeben. Ein nur vorübergehender Leerstand oder ein lediglich fehlender Nutzungswille rechtfertigen einen Abänderungsanspruch hingegen nicht.

Legitimationsnachweis — Online-Versammlung

Bereits mit der Ladung zur Versammlung ist den Eigentümern der genaue Zugangsweg zur Online-Teilnahme an der Versammlung und der erforderliche Legitimationsnachweis mitzuteilen. Im Regelfall erfolgt der Legitimationsnachweis über verschlüsselte Zugangsdaten, auf deren Geheimhaltung bereits in der Ladung hinzuweisen ist.

Lichteinfall als Mangel der Mietsache

Eine schlechte Belichtung oder Besonnung einer Wohnung kann sich grundsätzlich als Mangel der Mietsache darstellen. Ein Mangel ist u.a. dann gegeben, wenn die Zimmer einer Wohnung durch baubedingt vor den Fenstern befindlichen Planen verdunkelt werden oder sich die Sichtverhältnisse dadurch verschlechtern, dass ein Balkon angebaut oder die Fassade begrünt wird. Nicht aber liegt ein Mangel vor, wenn in unmittelbarer Nachbarschaft befindliche Bäume zunehmend mehr Schatten bilden.

Lichtkuppel/ Loggia- Sondereigentumsfähigkeit

Lichtkuppeln sind grundsätzlich nicht sondereigentumsfähig, da hier die äußere Gestaltung des Gebäudes bestimmt wird und damit zwingend Gemeinschaftseigentum gegeben ist. Lichtkuppeln können folglich in der Gemeinschaftsordnung nicht zum Sondereigentum bestimmt werden. Bei Loggien nimmt die überwiegende Rechtsprechung hingegen eine Sondereigentumsfähigkeit an, da diese so weitgehend abgegrenzt sind, dass Sondereigentum begründet werden kann. Teilweise wird vertreten, dass auch Loggien auf die äußere Gestalt des Gebäudes wesentlichen Einfluss haben können und somit zwingend von Gemeinschaftseigentum auszugehen ist.

Liquiditätsrücklage — Beschlusskompetenz

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann durch Beschluss bestimmen, neben der Erhaltungsrücklage (Wortlaut alt: Instandhaltungsrückstellung) weitere Rücklagen vorzusehen. Mit der Liquiditätsrücklage sollen kurzfristige Liquiditätsengpässe (liquide Mittel zur Forderungsbegleichung fehlen) überwunden werden können. Die Einrichtung einer Liquiditätsrücklage ist anders als die der Erhaltungsrücklage nicht verpflichtend. Sie dient im Regelfall zur Kompensation bei Wohngeldrückständen, der Zahlung von ungeplanten Versicherungsprämien oder der Vorauszahlung von Brennstoffen. Auch bei plötzlichen Schadenfällen kann auf diese Reserve zurückgegriffen werden.

Luxussanierung- Beschlusskompetenz

Eine Luxussanierung stellt regelmäßig eine bauliche Veränderung dar und unterliegt im Regelfall der Zustimmung aller über das übliche Maß hinaus Betroffenen. Ob eine Luxussanierung vorliegt hängt entscheidend vom vorherigen Zustand z.B. Wohnhaus einfacher Wohnqualität ab. Liegt eine wesentliche Änderung der Eigenart der Wohnanlage vor, ist dies regelmäßig als bauliche Veränderung anzusehen.

Markierungspflicht — Stellplatz

§ 3 Absatz 1, 2. Halbsatz WEG
Soll an Stellplätzen und an Freiflächen Sondereigentum begründet werden, muss dies im Aufteilungsplan bestimmt sein. Aus dem Plan soll sich die Länge und Breite der Fläche und dessen Lage eindeutig erkennen lassen. Eine Markierungspflicht besteht grundsätzlich nicht. Zur Streitvermeidung ist aber zu empfehlen, den Umfang des Sondereigentums in geeigneter Art und Weise zu kennzeichnen. Dies kann durch farbliche Gestaltung oder das Anbringen eines Markierungsnagel, eines Geländers oder Ähnliches erfolgen.

Mängelrechte Gemeinschaftseigentum

§ 9 a Absatz 2 WEG
Die Eigentümergemeinschaft übt diejenigen Rechte und Pflichten gemeinschaftlich aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, insbesondere Verträge, die einen Bezug zum gemeinschaftlichen Eigentum haben. Dazu zählen unter anderem anfängliche Baumängel und die erstmalige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dies kann zu Überschneidungen mit den Rechten der Sondereigentümer führen und muss jeweils im Einzelfall abgegrenzt werden. Entscheidend dafür ist, ob ein gemeinschaftlicher Koordinierungsbedarf innerhalb der Gemeinschaft erforderlich ist (Ausschluss divergierender Ansprüche) oder dies aus Gründen des Schuldnerschutzes (Vermeidung einer doppelten Inanspruchnahme) erforderlich erscheint. Die Gemeinschaft muss einen diesbezüglichen Entschluss über das Wie der Ausführung fassen. Durch einen solchen gemeinschaftsbezogenen Beschluss ist der einzelne Eigentümer an der individuellen Durchsetzung dieser Rechte gehindert.

Mängelrechte Sondereigentum

§ 9 a Absatz 2 WEG
Jeder Sondereigentümer ist bezüglich seines Sondereigentums befugt, die Mängelrechte individuell zu verfolgen, ohne ein Einvernehmen mit der Gemeinschaft herbeiführen zu müssen. Die Gemeinschaft kann die Durchsetzung dieser Rechte nicht übernehmen. Ein entsprechender Beschluss wäre nichtig. Hierzu zählen die Mängelrechte, wie Nacherfüllung, Selbstvornahme oder die Einforderung eines Kostenvorschusses. Der Sondereigentümer kann daneben aber auch gemeinschaftsbezogene Rechte geltend machen, solange nicht die Gemeinschaft über die Geltendmachung der Rechte entschieden hat.

Mehrfachparker — Sondereigentumsfähigkeit

§ 3 Absatz 1 WEG
Sowohl für Stellplätze im Freien als auch für Stellplätze in Sammelgaragen gilt, dass diese Gegenstand von Sondereigentum sein können. Diese Option muss aktiv ausgeübt und ausdrücklich in der Teilungserklärung niedergelegt werden. Gleiches gilt für die einzelnen Stellplätze eines Doppel- oder Mehrfachparkers. Wird von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht, ist zu beachten, dass die gemeinschaftlich genutzten Anlagen, wie die Hydraulik- und Hebeanlage, gemeinschaftliches Eigentum bleibt und die Kosten folgerichtig von der gesamten Gemeinschaft zu tragen sind. Häufig wird es interessengerechter sein,
eine davon abweichende Kostentragungsregelung in der Gemeinschaftsordnung zu vereinbaren.

Mehrhausanlage: Erhaltungsrücklage

§ 19 Absatz 2 Ziff. 4 WEG
Grundsätzlich ist auch in einer Mehrhausanlage eine einheitliche Erhaltungsrücklage (WEG alt: Instandhaltungsrücklage) zu bilden. Die Eigentümer können aber auch eine andere Art der Rücklage vereinbaren. Dies wird sich insbesondere dann anbieten, wenn die Gemeinschaft Untergemeinschaften gebildet hat und die Kosten und Lasten, soweit möglich, getrennt ermittelt und abgerechnet werden sollen. Hier wird sich eine getrennte Erhaltungsrücklage anbieten, welche auch auf gesonderten Konten geführt werden kann mit der Maßgabe, dass diese nur von den jeweiligen Bewohnern der Untergemeinschaft genutzt werden soll. Die Gesamtheit der Erhaltungsrücklagen bleibt allerdings immer Teil des gesamten Vermögens der Gemeinschaft.

Mehrhausanlage: Stimmrecht und Verteilungsschlüssel

Soweit in der Teilungserklärung geregelt wurde, dass bei Mehrhausanlagen die einzelnen Häuser getrennt bewirtschaftet und verwaltet werden, steht diesen verselbständigten Gruppen als „Untergemeinschaft“ nach der überwiegenden Rechtsprechung ein so genanntes Blockstimmrecht zu. Es beschließen dann nur die Eigentümer, deren Interessen betroffen sind. Bei Abstimmungen über Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan sind im Regelfall immer auch gemeinschaftliche Interessen betroffen, sodass grundsätzlich alle Eigentümer stimmberechtigt sind. Soweit die Gemeinschaftsordnung die Bildung getrennter Abrechnungskreise für die einzelne Häuser vorsieht, sind die auf sie entfallenden ausscheidbaren Kosten nur auf diese umzulegen. Ausscheidbar sind Kosten, die, zum Beispiel durch den Einbau entsprechender Messvorrichtungen, von den übrigen Kosten eindeutig abgrenzbar sind. Kosten für gemeinsame Bauteile, wie Fassade und Dach, sind nicht ausscheidbar. Die Gemeinschaft kann auch ohne eine solche Regelung durch Beschlussfassung (einfacher Mehrheitsbeschluss) regeln, dass Kosten, die einem einzelnen Haus zugeordnet werden können, nur von den Wohnungseigentümern dieses Hauses zu tragen sind.

Mieterhöhung bei Bruttomiete

Falls mietvertraglich eine Bruttomiete vereinbart ist, muss der Vermieter die Erhöhung besonders begründen. Das liegt daran, dass in solchen Mieten die Betriebskosten, ggf. auch Heizkosten enthalten sind. Gibt es keine geeigneten Vergleichswohnungen mit Bruttomieten, dann muss der Vermieter die Bruttomiete zunächst in eine Nettomiete umrechnen, damit sie mit den anderen ortsüblichen Nettomieten vergleichbar wird. Dies erfolgt durch Herausrechnung der darin enthaltenen Betriebskosten. Die so berechnete Nettomiete kann dann entsprechend des Mietspiegels oder anderer anerkannter Maßstäbe erhöht werden.

Mietkosten Rauchwarnmelder

Die Frage, ob die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten umgelegt werden können, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt und ist noch nicht höchstrichterlich entschieden. Das Gericht hat zur Klärung dieser Frage die Revision zum BGH zugelassen. Die Mieter müssen allerdings die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder tragen, wenn der Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) oder auf die Wartungskosten für Rauchwarnmelder verweist. Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV.

Mitschnitt — Eigentümerversammlung

§ 24 Absatz 1 WEG
Es ist grundsätzlich nicht gestattet, ohne ausdrückliche Einwilligung der anwesenden Eigentümer Ton und/oder Bilder einer Eigentümerversammlung mit elektronischen Hilfsmitteln aufzunehmen oder zu speichern. Es empfiehlt sich daher, zuvor eine Genehmigung aller betroffenen Eigentümer einzuholen. Heimlich aufgenommene Ton- oder Bildbeiträge sind auch nicht als Beweismittel zum Nachweis des Ablaufes einer Versammlung oder dessen Inhaltes zulässig.

Modernisierungspflicht

§ 14 Absatz 2 WEG
Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterliegt grundsätzlich keiner Modernisierungspflicht des gemeinschaftlichen Eigentums. Eigentümer können energetische Sanierungen ihrer Wohnungen aber mit einfacher Mehrheit beschließen. Gleiches gilt auch für Modernisierungsmaßnahmen anderer Art, wie beispielsweise der Installation neuer Fensterläden oder Rollläden.

Modernisierungsrücklage

§ 19 Absatz 1 WEG
Die allgemeine Erhaltungsrücklage dient der Absicherung künftig notwendiger Erhaltungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums und darf nicht für die Finanzierung einer baulichen Maßnahme (zum Beispiel Modernisierung) verwendet werden. Die Finanzierung anderer als der Erhaltungsmaßnahmen erfolgt im Regelfall über eine Sonderumlage. Es ist aber auch möglich, für konkrete bauliche Maßnahmen die voraussichtlich erforderlichen finanziellen Mittel anzusammeln und diese Ansammlung als Modernisierungsrücklage zu bezeichnen. Ebenso ist es möglich, die Mittel der „allgemeinen“ Erhaltungsrücklage durch Beschlussfassung umzuwidmen und in eine Modernisierungsrücklage einfließen zu lassen, solange die Rücklage nicht vollständig aufgebraucht wird. Es muss stets ein gewisser Restbetrag „eiserne Reserve“ verbleiben, dessen Höhe von den Umständen des Einzelfalls abhängt.

Nachhaftung Eigentümer

§ 9 a Absatz 4 WEG
Der ausgeschiedene Eigentümer haftet nur für solche Verbindlichkeiten Dritter, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft fällig oder während dieser Zeit begründet worden sind und vor Ablauf von fünf Jahren nach seinem Ausscheiden fällig werden.

Nachlassverwalter- Stimmrechtsausübung

Nachlassverwalter und Testamentsvollstrecker üben mit ihrer amtlichen Bestellung (Urkunde) das Stimmrecht für das Wohnungseigentum, das zum Nachlass gehört, im eigenen Namen aus.

Nachteil bei baulicher Veränderung

§§ 14 Absatz 1, 20 Absatz 3 WEG
Eine Beeinträchtigung einzelner Eigentümer durch eine bauliche Veränderung liegt vor, wenn sie über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Dies ist immer im Einzelfall zu beurteilen. Dazu zählen im Regelfall: Veränderung des optischen Gesamteindruckes, wesentlicher Substanzeingriff (Statik), Zuführung oder Verstärkung von Immissionen, mit der Vergrößerung nutzbarer Flächen verbundene intensivere Nutzung, Minderung des Miet- oder Verkaufswertes, verstärkte Einsehbarkeit. Mit der Maßnahme verbundene Kosten hingegen begründen für sich allein gesehen keine relevante Beeinträchtigung.

Nachweis der Verwalterstellung

§ 9 b WEG
Ein besonderer Nachweis für die Verwalterstellung ist bei einem Auftreten des Verwalters für die Gemeinschaft gesetzlich nicht vorgesehen. Der Nachweis über dessen Bestellung erfolgt somit über die Niederschrift der Eigentümerversammlung, in der die Verwalterbestellung erfolgte. Muss der Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt erbracht werden, bedarf es hierfür der notariellen Beglaubigung der Unterschriften des Versammlungsleiters, eines Wohnungseigentümers und falls ein Beirat bestellt ist, von dessen Vorsitzendem oder Vertreter.

Nachzügler-Kosten und Nutzung einer baulichen Veränderung

§ 21 Absatz 4 WEG
Auch wenn ein Eigentümer einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat und von den Nutzungen ausgeschlossen ist, hat dieser einen gesetzlichen Anspruch darauf, die Vorteile der baulichen Veränderung gegen Zahlung eines angemessenen finanziellen Ausgleichs zu nutzen. Der Ausgleichsbetrag ist in der Beschlussfassung festzuhalten und umfasst im Regelfall die bis zur Beschlussfassung entstandenen Kosten. Dies sind die Bau-, Betriebs- und Erhaltungskosten. Laufende Betriebskosten sind nicht zu berücksichtigen, da diese mangels Nutzung nicht verursacht wurden.

Negativbeschluss und Nichtbeschluss

Findet ein Beschlussantrag in der Versammlung nicht die erforderliche Mehrheit, handelt es sich um einen „Negativbeschluss“, dem eine echte Beschlussqualität zukommt. Um die Rechtslage zu ändern, kann ein solcher Beschluss mit der Beschlussanfechtungsklage weiter verfolgt werden, mit dem Antrag an das Gericht, festzustellen, dass der Beschluss positiv zustande gekommen ist.

Bei einem „Nichtbeschluss“ (Scheinbeschluss) handelt es sich um einen Beschluss, der wegen eines schwerwiegenden Mangels als nichtig anzusehen ist und somit auch keine Rechtswirkungen entfalten kann: zum Beispiel ein Umlaufbeschluss ohne Zustimmung sämtlicher Eigentümer, eine fehlende Feststellung und Verkündung eines Beschlussergebnisses oder eine Abstimmung nach beendeter Versammlung.

Neumietvertrag – Berechnung Kündigungsfrist

Bei Neuabschluss eines Mietvertrages mit derselben Mietvertragspartei über dieselben Mieträumlichkeiten, ohne dass der Mieter die Mieträume aufgibt, gilt die ordentliche Kündigungsfrist ab dem Zeitpunkt der erstmaligen Überlassung des Wohnraums (Besitzverschaffung, nicht Mietvertragsabschluss). Hier ist die gesamte Wohndauer zu berücksichtigen.

Nießbrauch im Wohnungseigentum

Durch ein Nießbrauchsrecht an Wohnungseigentum wird eine Person berechtigt, die Nutzungen aus einer Sache zu ziehen, so die Wohnung zu vermieten, die Mieten zu vereinnahmen oder die Wohnung selbst zu nutzen. Grundsätzlich hat ein Nießbraucher kein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung. Dieses hat nur der Wohnungseigentümer, ebenso, wie dieser Hausgeldschuldner bleibt. Auch Vereinbarungen über die Änderung der Kostenverteilung berühren den Nießbraucher nicht.

Die Zustimmung des Nießbrauchers ist aber erforderlich zum Beispiel bei Vereinbarungen, die Sondernutzungsrechte begründen, ändern, übertragen oder aufheben, Nutzungsbefugnisse beschränken oder Stimmrechte ändern. Der Nießbraucher ist nicht zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen berechtigt. Eine Bestellung eines Nießbrauchers zum Beirat ist nicht zulässig.

Der Eigentümer kann dem Nießbraucher gegenüber im Einzelfall verpflichtet sein, bei der Stimmabgabe dessen Interessen zu berücksichtigen, nach dessen Weisung zu handeln oder ihm sogar eine Stimmrechtsvollmacht zu erteilen.

Notgeschäftsführung

§§ 9 a Absatz 3, 18 Absatz 3 WEG
Jeder Eigentümer ist berechtigt, auch ohne Zustimmung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmte Verwaltungsmaßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines drohenden Schadens am Gemeinschaftseigentum oder Gemeinschaftsvermögen notwendig sind. Notwendig ist eine Maßnahme immer dann, wenn ohne weiteres Zutun ein Schaden unmittelbar einzutreten droht. Kann die erforderliche Maßnahme noch rechtzeitig einer Entscheidung durch den Verwalter oder die Gemeinschaft zugeführt werden, ohne dass es zu einem nachhaltigen Schaden führt, darf eine Notmaßnahme nicht veranlasst werden. Unter den Begriff der Notmaßnahmen fallen unter anderem: vorläufige Reparatur bei Heizungsausfall, Auspumpen überschwemmter Räumlichkeiten, vorläufiges Verschließen eines Rohrbruchs. Die hierdurch entstehenden Kosten sind dem Notgeschäftsführer von der Gemeinschaft im Regelfall zu erstatten.

Notgeschäftsführung – bauliche Veränderung

Der Verwalter ist im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung befugt, Maßnahmen baulicher Veränderungen auch ohne Einberufung einer Eigentümerversammlung zu beauftragen, wenn dies zur Beseitigung einer dringlichen Gefahrenlage geboten ist. Es kommt danach darauf an, ob die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde, z.B. bei einem Wasserrohrbruch, Heizungsausfall, Verstopfung einer Versorgungsleitung. Der Verwalter darf allerdings nur die Maßnahmen in Auftrag geben, die erforderlich sind, um den unmittelbaren Schaden zu beheben.

Nutzfläche

Mit der Nutzfläche wird der Teil der Gebäudegrundfläche bezeichnet, der gemäß der jeweiligen Zweckbestimmung genutzt werden kann. Die Nutzfläche von Gebäuden sind alle Flächen, die zum Wohnen und Aufenthalt, für Bürotätigkeit, Produktion, Bildung, Unterricht und Kultur, manuelle und maschinelle Arbeit sowie zum Lagern und Verkaufen, Heilen und Pflegen geeignet sind.

Nutzungen bei baulichen Veränderungen

§§ 16 Absatz 1, 21 Absätze 1-3 WEG
Der Begriff „Nutzungen“ im Sinne des § 21 WEG meint das Recht, die Früchte der baulichen Veränderung (Miete und Pacht, Einnahmen für Strom) in Anspruch zu nehmen und die baulichen Veränderungen grundsätzlich unter Ausschluss der anderen Wohnungseigentümer gebrauchen zu können. Allerdings ist ein Alleingebrauchsrecht dann nicht durchsetzbar, wenn ein allgemeines Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigentum besteht, beispielsweise Hauseingangstür, Überdachungen, Einzäunungen. Dann partizipieren die anderen Eigentümer auch ohne Kostenlast notwendigerweise am Gebrauch der Sachen. Handelt es sich hingegen um eine bauliche Veränderung, die mit einer doppelt qualifizierten
Mehrheit beschlossen wurde oder deren Kosten sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren, haben alle Eigentümer ein Gebrauchsrecht entsprechend der Kostenverteilung auf alle Eigentümer. In allen anderen Fällen sind die Eigentümer nutzungsberechtigt, die die Maßnahmen beschlossen haben.

Objektstimmrecht

Ist ein Objektstimmrecht vereinbart, bestimmt sich das Stimmrecht der Eigentümer nicht nach Köpfen, sondern nach der Anzahl der jeweiligen Wohneinheiten. Soweit eine Stimme für jedes „Wohnungseigentum“ vereinbart wurde, müssen auch Teileigentumseinheiten (zum Beispiel Garagen, Stellplätze) mit einem eigenen Stimmrecht versehen werden. Auf einen Eigentümer können so mehrere Stimmen entfallen.

Offenes Fremdgeldkonto

Befugnis und Pflicht, die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten, stehen im Zusammenhang mit der Pflicht des Verwalters, die Gelder getrennt von seinem Vermögen zu halten. Es entspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung, ein Konto einzurichten, das es der kontoführenden Bank verwehrt, wegen etwaiger Forderungen gegen den Verwalter ein Aufrechnungs-, Pfand- oder Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, die Wohnungseigentümer vor Vollstreckungsmaßnahmen gegen den Verwalter schützt und den Eigentümern ein eigenes Aussonderungsrecht im Falle der Insolvenz des Verwalters verleiht. Zu diesem Zweck muss der Verwalter ein offenes Fremdgeldkonto einrichten, über das der Verwalter verfügungsberechtigt ist, deren Inhaber die Eigentümer sind.

Online-Eigentümerversammlung

§ 23 Absatz 1 Satz 2 WEG
Die Gemeinschaft kann per einfachem Mehrheitsbeschluss beschließen, dass die Eigentümer an einer Präsenzversammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort mittels elektronischer Kommunikation teilnehmen können. Die Präsenzversammlung kann aber nicht zugunsten einer Online-Versammlung abgeschafft werden. Für die Online-Teilnahme gelten grundsätzlich alle auch für die Präsenzversammlung geltenden Versammlungsrechte, wie beispielsweise die Nicht-Öffentlichkeit der Versammlung oder die Vertretungs- und Stimmrechte. Die Online-Teilnahme unterliegt aber einigen Besonderheiten im Hinblick auf die Schaffung der technischen Voraussetzungen für die elektronische Kommunikation und die Ausübung der Versammlungsrechte. Dies muss im Vorfeld einer Versammlung genau bestimmt und festgelegt werden. (Für weitere Informationen nutzen Sie gern unseren Ratgeber im IVD-Mitgliederbereich „In 5 Schritten zur Online-Eigentümerversammlung“).

Öffnungsklausel – Änderung der Gemeinschaftsordnung

Regeln der Gemeinschaftsordnung können grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer geändert werden. Ausnahmen hierzu sind die gesetzlichen Regelungen (§ 12 Abs. 4 und § 16 Abs. 3 und 4 WEG), sowie eine sog. Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung, welche die Eigentümer legitimiert, die GO mittels Beschlussfassung zu ändern. Die Mehrheitsverhältnisse müssen in der Öffnungsklausel angegeben sein. Hier genügt ggf. auch ein einfacher Mehrheitsbeschluss.

Öffnungsklausel-Bindungswirkung von Beschlüssen

§ 10 Absatz 3 WEG
Um eine Bindungswirkung von Beschlussfassungen gegenüber Rechtsnachfolgern begründen zu können, bedarf die Beschlussfassung einer Eintragung im Grundbuch, sofern diese auf Grundlage einer Öffnungsklausel in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung getroffen wurde. Erfolgt die Beschlussfassung hingegen auf Grundlage einer gesetzlichen Beschlusskompetenz, ist der Beschluss auch ohne Eintragung im Grundbuch für Rechtsnachfolger verbindlich. Dies gilt auch für Altbeschlüsse (vor dem 01.12.2020 gefasst). Für diese gilt die Eintragungspflicht mit einer Übergangsfrist bis zum 31.12.2025.

Öltankversicherung

Die Kosten einer Öltankversicherung sind ohne gesonderte mietvertragliche Regelung keine umlagefähigen Kosten nach der HeizkostenV und sind nicht den Reinigungskosten der Heizungsanlage zuzurechnen.

Pandemie-Einberufungsverbot Eigentümerversammlung

§ 24 Absatz 3 WEG
Soweit bestimmte gesetzliche Vorschriften (beispielsweise Infektionsschutzgesetz) die Zusammenkunft von Menschenansammlungen verbieten oder unter bestimmte Auflagen stellen (Personenanzahl, berechtigter Personenkreis, beispielsweise Voraussetzung einer Impfung), ist es dem Verwalter untersagt, eine Versammlung einzuberufen. Umgekehrt kann der Verwalter auch nicht zur Durchführung einer Versammlung verpflichtet werden. Setzt der Verwalter dennoch eine Versammlung an und führt diese durch, können die in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse vor Gericht angefochten werden.

Parkflächennutzung – Beschlusskompetenz

Soll eine Grünfläche im Gemeinschaftseigentum vollständig oder teilweise als Parkfläche genutzt werden, greift dies in den Kernbereich des Wohnungseigentums ein und kann mangels Beschlusskompetenz nur einvernehmlich unter allen Eigentümern vereinbart werden. Ausnahmslos unzulässig ist hingegen eine Vereinbarung oder Beschlussfassung der Eigentümer über ein Verbot zum Abstellen eines Wohnmobils auf einer im Sondereigentum oder im Sondernutzungsrecht stehenden Pkw-Parkfläche, obwohl diese eine ausreichende Größe aufweist.

Parteien-Anfechtungsklage

§ 9a, 44 Absatz 2 WEG
Die Anfechtungsklage ist von einem oder mehreren klagebefugten Eigentümern gegen die „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft“ unter Bezeichnung des gemeinschaftlichen Grundstücks zu richten. Der Verwalter selbst ist nicht klagebefugt, muss allerdings als Vertreter in der Klageschrift benannt werden.

Personenzahl als Verteilerschlüssel

Grundsätzlich ist eine Festlegung des Verteilerschlüssels der Bewirtschaftungskosten auf die Personenzahl rechtlich zulässig. Allerdings kann ein solcher Schlüssel nur dann angewendet werden, wenn feststeht, wie viele Personen tatsächlich in der jeweiligen Einheit leben. Eine Festlegung in der GO auf die polizeilich gemeldeten Personen ist ebenso unzulässig wie eine gleichlautende Beschlussfassung. Eine Beschlussfassung, welche die Eigentümer verpflichtet, dem Verwalter eine Jahrespersonenstandsliste zu übergeben, kann u. U. zulässig sein. Der Personenzahlschlüssel dürfte aber aus praktischer Sicht eher unzweckmäßig sein, da die tatsächliche Nutzerzahl kaum feststellbar sein wird. Insbesondere Fragen des Leerstandes und einer nur vorübergehenden Nutzung erschweren dies.

Pflichten des Verwalters

§§ 9 b Absatz 1, 27 WEG
Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters müssen strikt nach dem Innen- und Außenverhältnis getrennt werden. Der Verwalter besitzt nach außen umfassende Vertretungsmacht für die Gemeinschaft, die weder durch Beschluss noch Vereinbarung beschränkt werden kann. Allerdings sieht das Gesetz zwei Einschränkungen für Grundstückskaufverträge und Darlehensverträge vor, hier besitzt der Verwalter keine
originären Befugnisse.

Im Innenverhältnis (zur Gemeinschaft) weist das Gesetz keinerlei konkrete Aufgaben mehr in Bezug auf die Gemeinschaft zu. Er ist vielmehr für alle Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung originär und ohne Beschlussfassung der Eigentümer zuständig, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Dazu zählen zweifelsfrei Bagatellreparaturen, die Überwachung von gewöhnlichen Instandhaltungs- und Instandetzungsmaßnahmen, Empfangnahme und Weiterleitung der Lasten und Kosten, die Geldverwaltung und Notmaßnahmen, nicht hingegen bei kostenträchtigen
Sanierungsmaßnahmen, die eines Beschlusses bedürfen. Untergeordnete Bedeutung ist anzunehmen, wenn aus Sicht eines durchschnittlichen Wohnungseigentümers eine Entscheidung durch eine Versammlung aufgrund ihrer geringen Bedeutung für die Gemeinschaft nicht erforderlich ist. Der Maßstab richtet sich jeweils nach der konkreten Wohnanlage.

Die Wohnungseigentümer können die Befugnisse des Verwalters erweitern und beschränken, einzelne Maßnahmen bestimmen oder auch Wertgrenzen festlegen.

Präsenzversammlung

§ 23 Absatz 1, Satz 2 WEG
Mit Einführung der Möglichkeit der Online-Teilnahme an einer Eigentümerversammlung wurde an dem Grundsatz einer Präsenzversammlung festgehalten. Die Novelle des WEG ermöglicht keine Beschlussfassung über eine reine „Online-Versammlung“. Jeder Eigentümer muss auch weiterhin das Recht haben, an der Versammlung physisch teilzunehmen. Die Neuregelung läuft somit faktisch stets auf eine Hybridversammlung hinaus. Ungeachtet dessen können sich die Eigentümer im Wege einer Vereinbarung auf die Durchführung einer reinen Online-Versammlung verständigen (allstimmig).

Privilegierte bauliche Veränderungen — WEG

§ 20 Absatz 2 WEG
§ 20 Absatz 2 WEG begründet einen individuellen Anspruch eines Eigentümers auf Gestattung baulicher Maßnahmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung, dem Laden elektrischer betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Dieser Anspruch bezieht sich nur auf das „Ob“ der Maßnahme, über die Art und Weise der Ausführung „Wie“, beispielsweise die Verwendung bestimmter Materialien, entscheidet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft kann bestimmen, ob sie den Individualanspruch des Eigentümers selbst durchführen oder der Eigentümer dies auszuführen hat. Erforderlich ist hierfür immer eine Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit.

Privilegierte bauliche Veränderungen — BGB

§ 554 BGB
Der Mieter kann die Erteilung einer Erlaubnis zu baulichen Maßnahmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen (Einbau Treppenlift), dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (auch Zweiräder und andere Elektromobile-Anspruch ist gerichtet auf Installation einer Lademöglichkeit, Einbau Ladepunkt) oder dem Einbruchsschutz dienen, vom Vermieter verlangen, wenn die bauliche Veränderung zumutbar ist und keine Erweiterung des mietvertraglich räumlich definierten Gebrauchsrecht damit verbunden wäre (Umbau der Mietsache). Dies ist Frage des Einzelfalls. Der Anspruch ist auf die Gestattung der Maßnahme gerichtet, der Mieter führt somit selbst aus. Nach Vertragsende ist der Mieter regelmäßig gehalten, die baulichen Maßnahmen zurückzubauen. Mieter und Vermieter können das Rückbaurisiko durch eine Zusatzkaution absichern.

Probeabstimmung

Eine Probeabstimmung ist grundsätzlich zulässig und wird gern zur Vorabstimmung ohne verbindliche Regelung genutzt. Einer solchen Abstimmung kommt in der Regel keine Beschlusswirkung zu. Ob eine Probeabstimmung oder bereits eine anfechtbare Beschlussfassung vorliegt, ist danach zu unterscheiden, was der Versammlungsleiter angekündigt hat und wovon die Eigentümer aus objektiver Sicht ausgehen dürften. Eine Probeabstimmung liegt zum Beispiel dann vor, wenn der Versammlungsleiter zu einem bestimmten Punkt informiert, ohne dass eine konkrete Bestimmung getroffen wird.

Protokoll-Unterschriften

§ 24 Absatz 6 Satz 2 WEG
Über die gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift (Protokoll) zu fertigen, die von drei verschiedenen Personen — vom Vorsitzenden der Versammlung und einem Wohnungseigentümer, gegebenenfalls auch dem Beiratsvorsitzenden oder einem Vertreter — zu unterschreiben ist. Diese muss eigenhändig erfolgen, eine digitale Signatur genügt hierfür nicht. Die Unterschriften können jederzeit erfolgen und auch nachgeholt werden. Wird die Unterschrift nicht geleistet, so hat dies keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit der Beschlüsse, allenfalls der Beweiswert der Niederschrift kann durch fehlende Unterschriften geschmälert werden.

Protokollversendung (Eigentümerversammlung)

Das Gesetz sieht keine Verpflichtung zur Versendung von Versammlungsprotokollen vor. Eine Verpflichtung des Verwalters zur Übersendung kann sich allerdings aus dem Verwaltervertrag ergeben.

Prozessvergleich und Beschlusssammlung

Die Eintragung von Prozessvergleichen in die Beschlusssammlung ist vom Gesetz nicht vorgesehen, da es sich nicht um eine gerichtliche Entscheidung handelt. Gerichtliche Urteile sind hingegen zwingend aufzunehmen.

Prüfungspflicht-Beirat

§ 29 Absatz 2 Satz 2 WEG
Die Verwaltungsbeiräte müssen als gesetzliche Pflicht die Jahresabrechnungen (Einzel und Gesamtabrechnung) und die Wirtschaftspläne vor einer Beschlussfassung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer prüfen und mit einer Stellungnahme versehen. Die Prüfung bezieht sich auf die rechnerische Nachvollziehbarkeit, die Umlageschlüssel und die Kontenführung, nebst Kontenbelegen. Eine Prüfung der Rechnungslegung und der Kostenanschläge ist hiervon nicht erfasst. Es handelt sich hierbei um eine „Sollbestimmung“, die für das Zustandekommen und die Wirksamkeit eines Beschlusses keine Relevanz hat.

Qualifizierte Abmahnung vor Kündigung des Mietvertrages

Dass einer Kündigung des Mietverhältnisses eine Abmahnung vorauszugehen hat, ist gesetzlich bereits geregelt. Streitig ist, ob in der Abmahnung die fristlose Kündigung gem. § 543 BGB bereits angekündigt werden muss. Nach herrschender Auffassung muss dies nicht wörtlich erfolgen. Es muss sich allerdings aus der Abmahnung mit hinreichender Deutlichkeit ergeben, dass der Vermieter die Pflichtverletzung nicht weiter dulden wird und die Kündigung mithin dem Sinn nach ankündigt. Vorsorglich sollten Vermieter die Androhung einer Kündigung mit aufnehmen.

Qualifizierte Mehrheit — bauliche Veränderungen

§§ 16 Absatz 2Ziff. 1, 21 Absatz 2 WEG
Die qualifizierte Mehrheit der abgegebenen Stimmen in einer Eigentümerversammlung ist nach dem Gesetz nur noch in Fällen zur Kostenverteilung einer baulichen Veränderung maßgeblich. Abweichend vom Grundsatz, dass die Kosten baulicher Veränderungen von demjenigen zu tragen sind, dem die Maßnahme gestattet wurde oder der sie verlangt hat, gilt dies nicht für die Fälle, in denen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdW) über die bauliche Maßnahme mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen haben — mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile haben dafür gestimmt. Dann tragen alle Eigentümer die Kosten der Maßnahme, es sei denn diese ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden.

Querulatorisches Verhalten eines Eigentümer

Schädigendes gemeinschaftswidriges, insbesondere querulatorisches Verhalten eines Eigentümers einer Eigentümergemeinschaft, welches dazu führt, dass dieses bei einem eventuellen Verkauf einer Wohnung als offenkundiger Sachmangel anzusehen ist, kann eine schwerwiegende Pflichtverletzung darstellen, welche den Entzug des Eigentums begründen kann (z.B. das Betreiben einer Unzahl von Beschlussanfechtungsverfahren).

Quoten(abgeltungs)klausel

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat durch sein Urteil vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 242/13) festgestellt, dass ein vom Mieter zu tragender Kostenanteil für Schönheitsreparaturen vor Ablauf eines Fristenplanes nicht verlässlich ermittelt werden kann und dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar und verständlich sei, welche Kosten gegebenenfalls auf ihn zukommen könnten. Quotenabgeltungsklauseln sind danach wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam.

Rauchwarnmelder

§ 5 Absatz 2 WEG
Rauchwarnmelder sind für die Sicherheit des Gebäudes erforderlich und werden daher grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet. Die Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern ist in allen Bundesländern im Landesbaurecht geregelt. Richtet sich diese Pflicht an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer, ist die Gemeinschaft verpflichtet, dies gesamtheitlich auszuführen, unabhängig davon, ob einzelne Eigentümer Rauchwarnmelder bereits angebracht haben. Anders ist dies, wenn sich die Bauordnung nur an die einzelnen Eigentümer richtet, dann sind diese in der Pflicht. Wartungskosten für im Gemeinschaftseigentum stehende Rauchwarnmelder sind grundsätzlich auf alle Eigentümer umzulegen (§ 16 Absatz 2 WEG). Als eine Maßnahme nur untergeordneter Bedeutung wird im Regelfall auch der Abschluss eines Vertrages über die Wartung der Brandmeldeanlage angesehen, so dass der Verwalter ohne Ermächtigungsbeschluss tätig werden kann. Führen derartige Verträge allerdings im Einzelfall zu ganz erheblichen Verpflichtungen, kann dies anders zu bewerten sein. Hier muss im Einzelfall entschieden werden.

Raum (Raumeigentum)

§ 1 WEG
Das Gesetz unterscheidet zwischen Wohnungs- und Teileigentum. Der Begriff Raumeigentum erfasst beide Formen. Wohnungseigentum unterscheidet sich vom Teileigentum nur in der Zweckbestimmung. Entscheidend hierfür ist die bauliche Eignung der Räume und die daraus folgende Zweckdienlichkeit. Teileigentumseinheiten sind hierbei die nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räume (beispielsweise:  Gewerbe, Ladenlokal, Keller).

Rechnungsaufbewahrungspflicht

Jeder Unternehmer, ob auf Mieter- oder Vermieterseite hat sämtliche Eingangs- und Ausgangsrechnungen zehn Jahre lang aufzubewahren.

Rechnungslegung

§§ 28 Absatz 2 S. 2 WEG, 666, 259 BGB
Die gesetzliche Regelung zur Rechnungslegung (§ 28 Absatz 4 WEG, alte Form) ist ersatzlos entfallen. An diese Stelle ist die allgemeine Rechenschaftspflicht getreten, die im Sprachgebrauch aber auch weiterhin als Rechnungslegung bezeichnet wird. Die Rechnungslegung enthält eine Aneinanderreihung sämtlicher Zahlungsein- und -ausgänge der Bankkonten. Mit der Erstellung der Jahresabrechnung ist die Rechnungslegung im Regelfall obsolet, da sie inhaltsgleich ist. Nur für die unterjährige Rechenschaftspflicht ist dies noch relevant.

Rechnungslegung versus Jahresabrechnung

Bei der Jahresabrechnung handelt es sich um den umfassenden Wirtschaftsbericht des Verwalters, die Auskunft darüber geben soll, wieviel Geld der Verwalter im Laufe des Jahres eingenommen und ausgegeben hat. Die kumulierten Ergebnisse aller Eigentümer führen zum Etatausgleich. Im Gegensatz dazu dient die Rechnungslegung ausschließlich der Kontrolle der Zahlungsvorgänge des Verwalters. Sie liefert im Gegensatz zur Jahresabrechnung keine Abrechnungsergebnisse, sondern liefert die Darstellung von Kontenbewegungen, so dass dies einem Ausdruck des Buchungskontos gleichkommt. Die Eigentümer können vom Verwalter jederzeit Rechnungslegung verlangen.

Rechtsanwaltskosten — Kostenverteilung WEG

Gerichtskosten müssen von allen Wohnungseigentümern getragen werden. Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Eine Freistellung des obsiegenden Eigentümers von den Kosten kommt nicht in Betracht. So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Richter machten deutlich, dass eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers nicht in Betracht komme. Habe er also den Prozess gegen die Eigentümergemeinschaft gewonnen, müsse er gleichwohl seinen Anteil als Mitglied der Eigentümergemeinschaft tragen (BGH, V ZR 168/13).

Rechtsfähigkeit der WEG

§ 9 a Absatz 1 S. 2 WEG
Das Gesetz regelt die Entstehung der GdW (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) ausdrücklich und macht damit das Rechtsinstitut der „werdenden WEG“ obsolet. Die Gemeinschaft entsteht danach grundsätzlich mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher — ab diesem Zeitpunkt finden auch die Vorschriften des WEG vollumfänglich Anwendung unabhängig davon, wie viele Eigentümer bereits Teil der Gemeinschaft sind. So entsteht bei der Begründung regelmäßig zunächst eine Ein-Personen-Gesellschaft (aufteilender Eigentümer ist alleiniger Gemeinschafter) mit allen Rechten und Pflichten. Bereits zu diesem Zeitpunkt werden regelmäßig Verträge zu Lasten der Gemeinschaft abgeschlossen.

Rechtsverfolgung (einheitliche)

§ 9 a Absatz 2 WEG
Die individuelle Rechtsverfolgungsbefugnis einzelner Eigentümer (beispielsweise Mängel am Gemeinschaftseigentum) wird durch das Erfordernis einer einheitlichen Rechtsverfolgung begrenzt. Dies betrifft die Rechte und Pflichten, die sich aus Verträgen der Wohnungseigentümer mit Dritten ergeben und das Gemeinschaftseigentum tangieren und somit nur gemeinschaftlich geltend gemacht werden können (beispielsweise: Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums, Erfüllung von Aufwendungsersatzansprüchen aus Notgeschäftsführung). Hinsichtlich der sich aus dem Sondereigentum ergebenden Mängelrechte bleibt hingegen der einzelne Eigentümer ohne Abstimmung mit der Gemeinschaft grundsätzlich selbst zuständig.

Reihenhäuser

§ 10 Absatz 1 Satz 2 WEG
Wohnungseigentumsanlagen werden häufig für eine bestimmte Wohnform konzipiert, denen eine besondere Gebrauchsvereinbarung der Eigentümer unterliegt. Reihenhäuser werden in der Regel so behandelt, als wäre eine Realteilung zwischen der Häusern erfolgt. Tatsächlich verbindet diese ein zwingend gemeinschaftliches Eigentum, beispielsweise am gemeinschaftlichen Dach. Alle Häuser bilden eine Wohnungseigentumsgemeinschaft, wobei jedes Reihenhaus eine eigene Sondereigentumseinheit darstellt. Alle bedeutsamen Regeln, die das Verhältnis der Reihenhaus-Eigentümer untereinander betreffen, sind in der Gemeinschaftsordnung festgelegt, die im Einzelnen regelt, was Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist und die Nutzung der Gemeinschaftsanlagen sowie Sondernutzungsrechte für einzelne Eigentümer beschreibt.

Jedem Sondereigentümer steht das umfassende Nutzungsund Entscheidungsrecht an seinem Haus und dem dazugehörigen Grundstück zu, er trägt auch die diesbezüglichen Kosten allein. Probleme können sich hier bei baulichen Veränderungen ergeben, die zum Teil auch das Nachbarhaus betreffen, beispielsweise Wärmedämmung der Fassade. Bringt der Eigentümer eines Reihenhauses eine Wärmedämmung an, muss sein Nachbar es dulden, wenn die Dämmung teilweise auch auf sein Grundstück ragt. Sollten für die Anbringung der Dämmung bauliche Veränderungen am Nachbarhaus nötig sein, muss dessen Eigentümer diese aber nicht hinnehmen. (BGH-Urteil vom 14.06.2019, Az.: V ZR 144/18).

Rollläden- bauliche Veränderung

Die Anbringung oder Veränderung von Außenjalousien oder Rollläden sind bauliche Veränderungen, die einer Beschlussfassung der Gemeinschaft bedürfen. Rollläden gehören als fassadengestaltende Elemente zum gemeinschaftlichen Eigentum, mit Ausnahme der innenseitig angebrachten Zugvorrichtungen und der Rollladengurte. Soweit dem Eigentümer nach der Teilungserklärung die Instandsetzung und Instandhaltung der Fenster obliegt, ist er für die Zugvorrichtungen und Rollladengurte selbst verantwortlich.

Rollstuhlrampe- bauliche Veränderung

§ 20 Absatz 2 Ziff. 1 WEG
Eine bauliche Veränderung, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen (körperliche, seelische, geistige, Sinnesbeeinträchtigungen) dient bzw. vorteilhaft ist, kann von jedem Eigentümer verlangt werden, so auch die Installation einer Rollstuhlrampe. Es ist aber auch hierfür grundsätzlich eine Beschlussfassung der Eigentümer erforderlich. Es ist grundsätzlich auch zulässig, wenn eine Maßnahme bereits ohne konkreten Anlass umgesetzt werden soll, solange sie barrierefreiem oder barrierereduziertem Wohnraum Rechnung tragen kann. Die Art und Weise der Durchführung kann die Gemeinschaft bestimmen. Grenzen für einen Anspruch auf Gestattung dieser Maßnahmen ergeben sich hierbei einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage oder unbilliger Benachteiligung anderer Eigentümer.

Rückbau

Ist eine bauliche Veränderung ohne Zustimmung der anderen betroffenen Eigentümer erfolgt, kann ein Anspruch auf Beseitigung gegen den Eigentümer, der die Veränderung verursacht hat, oder die Gemeinschaft von jedem einzelnen Eigentümer oder der Gemeinschaft geltend gemacht werden. Diese Ansprüche unterliegen grundsätzlich der dreijährigen Verjährungsfrist ab Kenntnis. Ein Rückbauverlangen kann unter gewissen Umständen auch verwirkt oder rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Abwägung der Interessen ergibt, dass die Beeinträchtigung nur geringfügig, der Beseitigungsaufwand aber unverhältnismäßig hoch ist. Der Gemeinschaft obliegt es, die Ansprüche durchzusetzen. Diese beschließt mehrheitlich, ist allerdings nicht befugt, ohne einen gerichtlichen Vollstreckungstitel die Ansprüche gegenüber dem Störer durchzusetzen. Auch können sie die Beseitigung nicht im Wege der Ersatzvornahme selbst vornehmen.

Rückgabepflichten des Mieters

Zur Erfüllung der gesetzlichen Rückgabepflicht des Mieters ist erforderlich, dass dieser dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der gesamten Wohnung und an vermietetem Zubehör verschafft und dieser darüber frei verfügen kann, insbesondere die Überlassung aller Schlüssel (auch Ersatzschlüsseln). Eingebrachte Sachen und Einrichtungen/ Umbauten sind zu entfernen, Schäden zu beheben und die Räume zu reinigen. Der Mieter muss die Wohnung erst zum Ende des Vertragszeitraumes übergeben, bei einem Samstag, Sonntag oder Feiertag ist dies der nächste Werktag.

Rücklagen (Erhaltungsrücklagen)

§ 19 Absatz 2 Ziff. 4, 298 Absatz 1 WEG
Die Eigentümer sind befugt finanzielle Rücklagen zu bilden, um auch bei plötzlich auftretendem hohem Reparaturbedarf entsprechende Mittel zur Verfügung zu haben und ein langfristiges Ansparen zu ermöglichen. Die Bildung der Rücklage ist zwingend, sobald dies beschlossen wurde. Die Höhe der Rücklage hingegen steht im Ermessen der Gemeinschaft. Im Regelfall ist die Rücklage zweckgebunden zur Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen zu verwenden. Sie kann im Einzelfall umgewidmet werden, wenn eine „eiserne Reserve“ erhalten bleibt. Die Rücklage kann auf einem gesonderten Konto angelegt, aber auch für einzelne Untergemeinschaften geführt werden.

Ruhezeiten

Die Eigentümer können in der Hausordnung Regelungen zur Eindämmung von Geräuschen, insbesondere konkrete Ruhezeiten vereinbaren. Diese dürfen allerdings nicht zu einem vollständigen Verbot zum Beispiel des Musizierens führen. Geräusche, die die Zimmerlautstärke nicht übersteigen, bleiben grundsätzlich auch in den Ruhezeiten zulässig. Noch zulässig sind Ruhezeiten von 20 Uhr bis 8 Uhr und von 12 bis 14 Uhr. Ein Verbot von Lärm außerhalb der Ruhezeiten ist nur in schwerwiegenden Konstellationen, zum Beispiel lauter Musikinstrumente (Schlagzeug, Bandprobe) zulässig, nicht jedoch ein nächtliches Dusch –und Badeverbot oder das Herumlaufen/Spielen von Kindern.

Schaden am Sondereigentum

Schadensersatzansprüche wegen Schäden am Sondereigentum gegen die übrigen Wohnungseigentümer besteht nur bei schuldhafter Verursachung bzw. Unterlassung, insbesondere bei schuldhafter Unterlassung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Ein erstmalig auftretender Mangel, der zuvor unentdeckt blieb, führt in der Regel nicht zu einem Schadensersatzanspruch.

Schadensersatzansprüche — Ausübungsbefugnis

§ 9 a Absatz 2 WEG
Liegt eine Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums vor, besteht für die Gemeinschaft eine gesetzliche Ausübungsbefugnis. Die Gemeinschaft nimmt grundsätzlich ihre außerhalb des WEG bestehenden Rechte und Pflichten und diejenigen Rechte der Wohnungseigentümer wahr, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern (beispielweise: Verletzung des Gemeinschaftseigentums durch Dritte, nachbarrechtliche Errichtungs- und Entfernungs- oder Ersatzansprüche.

Selbsteinberufungsrecht — Eigentümerversammlung

§ 24 Absatz 3 WEG
Ohne eine ausdrückliche Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder eine Ermächtigung durch Beschluss einzelner oder mehrerer Eigentümer besteht kein originäres Einberufungsrecht zur Eigentümerversammlung. Allerdings hat jeder Eigentümer einen Anspruch auf Einberufung einer Versammlung. Kommt die Gemeinschaft dem Verlangen nicht nach, kann der Eigentümer Klage gegen die Gemeinschaft auf „seine“ Ermächtigung zur Ladung zur Versammlung vor dem zuständigen Gericht einreichen.

Sonderfall - Blockheizkraftwerk (Contracting)

Ein Blockheizkraftwerk steht dann zwingend im Gemeinschaftseigentum, wenn die Versorgung mit Energie und Wärme die gesamte Eigentümergemeinschaft erfasst und die Anlage von der Gemeinschaft betrieben wird. Sondereigentumsfähig soll es hingegen dann sein, wenn das Heizwerk ausschließlich einzelnen Eigentümern oder auch außenstehenden Dritten dient. Soweit die Anlage vom Contractingunternehmen gepachtet ist, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum. Anders hingegen, wenn das Heizwerk in das Gebäude als sog. Scheinbestandteil vom Contractingunternehmen eingebracht wurde, dann bleibt das Unternehmen Eigentümer der Anlage.

Sonderfall - Elektroheizung

Ob es sich bei einer Elektroheizung um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt, kommt entscheidend darauf an, ob die Anlage der Gesamtversorgung der Gemeinschaft oder nur dem Einzelbetrieb dient. Dient die Elektroheizung ausschließlich der Versorgung der Gemeinschaft, wird sie von dieser betrieben und versorgt sämtliche Einheiten, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.

Sonderfall - Fußbodenheizung

Bei in Estrich verlegten Heizschlangen gehören diese zum Sondereigentum, wenn der Sondereigentümer die Möglichkeit hat, diese technisch vom allgemeinen Heizkreislauf zu trennen, ohne dass dies die Gemeinschaftsheizungsanlage verändert oder beeinträchtigt.

Sondereigentum an Freiflächen

§ 3 Absatz 2 WEG
Das Sondereigentum kann auch an Freiflächen (beispielsweise Balkonen, Terrassen, Garten) begründet werden. Abgesehen von Stellplätzen kann die Einräumung des Sondereigentums allerdings nicht unabhängig von einer Sondereigentumseinheit (Raum) im Übrigen erfolgen — kein selbständiger Miteigentumsanteil an einem außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücksteils. Ferner müssen die Räumlichkeiten im Vergleich zur Freifläche die wirtschaftliche Hauptsache bleiben.

Sondernutzungsrecht – bauliche Veränderung

Das Sondernutzungsrecht an einem Gebäude- oder Grundstücksteil berechtigt zum alleinigen Gebrauch und zur Nutzung, verbleibt allerdings im Gemeinschaftseigentum. Die Zulässigkeit und das Maß baulicher Veränderungen richten sich nach den gesetzlichen Regelungen und der Beschreibung des Sondernutzungsrechtes in der Teilungserklärung. Nicht jede bauliche Veränderung bedarf der Zustimmung der betroffenen Eigentümer. Die Gartennutzung erfasst die Anlage von Beeten und Bepfl anzungen, nicht jedoch das Errichten von Zäunen und Mauern. Die Bezeichnung als Dachfläche erfasst ohne ausdrückliche Gestattung nicht den Ausbau zur Dachterrasse. Sondernutzungsberechtigte haben Rücksichts- und Treuepflichten gegenüber den anderen Eigentümern. So kann das Begehen oder Befahren der Flächen verlangt werden, wenn andere Eigentümer nicht auf anderem Wege zu ihrem Sondereigentum, Garagen oder Stellplätzen gelangen können.

Sondernutzungsrechte

In den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften sind Sondernutzungsrechte für einige Eigentümer so z.B. für Stellplätze, Terrassen, Kellerabteile bestellt, welche die Eigentümer zur alleinigen Nutzung des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer berechtigen. Die betroffenen Bereiche bleiben Gemeinschaftseigentum und unterliegen daher weiterhin der Verwaltung durch die Gemeinschaft. Soweit die Gemeinschaftsordnung keine gesonderte Vereinbarung enthält, obliegt der Gemeinschaft auch die Last der Bewirtschaftungskosten für diesen Teil. Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch einvernehmliche Regelung der Eigentümer in der Teilungserklärung oder nachträglich durch Vereinbarung, nicht jedoch durch einen Mehrheitsbeschluss begründet werden, sofern nicht die TE eine sog. Öffnungsklausel enthält.

Sondernutzungsrecht versus Sondereigentum

§§ 3,4 WEG
Durch die Einräumung eines Sondernutzungsrechtes erfolgt keine Eigentumsänderung, die Flächen stellen ausnahmslos Gemeinschaftseigentum dar. Die Möglichkeit an Freiflächen Sondereigentum begründen zu können, ändert daran nichts. Es existieren gerade keine besonderen Umwandlungsmöglichkeiten von Sondernutzung in Sondereigentum. Die Begründung und Aufhebung von Sondernutzungsrechten bedarf einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die Umwandlung in Sondereigentum hingegen der notariell beurkundeten Auflassung und Eintragung in das Grundbuch.

Sonderrücklage

§§ 19 Absatz 1, 28 Absatz 1 Satz 1 WEG
Neben der allgemeinen Erhaltungsrücklage, die der Vorsorge zur Finanzierung dringend notwendiger Reparaturen des Gemeinschaftseigentums dient, können auch Sonderrücklagen gebildet werden, um bei weiteren künftigen Investitionen (bauliche Veränderungen größere Anschaffungen) eine angemessene Liquiditätsrücklage zu haben. Die beabsichtigten Maßnahmen sollten vor der Bildung allerdings bereits beschlossen worden sein.

Sonderumlage trotz Rücklagen

Die Wohnungseigentümer können eine Instandsetzungsmaßnahme auch dann über Sonderumlagen finanzieren, wenn eine ausreichend hohe Rücklage vorhanden ist. Die Eigentümer sind frei in der Entscheidung, wie notwendige Instandsetzungsarbeiten finanziert werden.

Spontanversammlung

Eine ohne Einberufungsverlangen abgehaltene Eigentümerversammlung, mit welcher sich die Eigentümer zusammenfinden (Spontanversammlung), ist zulässig und lässt die Wirksamkeit der Beschlussfassungen unberührt, wenn alle Eigentümer und sich über die Durchführung der Versammlung auch ohne formelle Einladung einig sind.

Stimmrecht – Form der Abgabe

Die Abstimmung ist formfrei, soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung vorsieht. Üblich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Durch einen Beschluss zur Geschäftsordnung kann die Versammlung eine andere Form der Abstimmung, zum Beispiel die geheime Abstimmung, mehrheitlich beschließen.

Stimmrechtsvollmacht

Das Stimmrecht des Eigentümers kann durch Vollmachtserteilung auf einen Dritten übertragen werden. Die Vollmachtserteilung bedarf keiner besonderen Form, ist somit auch mündlich möglich. Da ein Vertreter auf Nachfrage seine Bevollmächtigung nachweisen muss und anderenfalls zurückgewiesen werden kann, sollte eine schriftliche Bevollmächtigung oder jedenfalls in Textform bereitgehalten werden. Die Gemeinschaftsordnung kann abweichend dazu besondere Formerfordernisse vorsehen.

Stimmrecht-Vertretung

Die Ermächtigung eines Dritten zur Stimmrechtsausübung im eigenen Namen ist grundsätzlich zulässig. Ist ein volljähriger Eigentümer nicht geschäftsfähig, wird das Stimmrecht vom gesetzlichen Vertreter ausgeübt, bei Minderjährigen von den Eltern. Soweit nicht wirksam etwas anderes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist, kann jeder Wohnungseigentümer einem beliebigen Dritten oder auch mehreren Personen eine Vollmacht erteilen und sich in der Versammlung vertreten lassen, es sei denn, der Dritte unterliegt selbst einem Stimmrechtsverbot. Die Erteilung der Vollmacht bedarf grundsätzlich keiner Form. Die Ausstellung einer schriftlichen Vollmacht bietet sich aber aus praktischen Gründen an, da der Vertreter seine Bevollmächtigung in der Versammlung nachweisen können muss.

Tagesordnung - Inhalt

Bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung müssen alle beabsichtigten Beschlussgegenstände in der Weise bezeichnet werden, dass den Eingeladenen die Möglichkeit der Vorbereitung und Entscheidung über die Teilnahme ermöglicht wird. Hier genügt eine schlagwortartige Bezeichnung, der Beschlussantrag muss aber noch nicht formuliert sein. Auch sind die für die Beschlussfassung erforderlichen Unterlagen beizufügen, sofern dies nicht wegen der Umfänglichkeit untunlich ist. Es entspricht allgemeiner Auffassung, dass die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan nicht zwingend vorab zu überlassen sind, jedenfalls aber in bzw. vor der Versammlung ausreichend Zeit zur Einsichtnahme und Prüfung bestehen muss.

Teilhabeanspruch — Nutzen Bauliche Veränderungen

§ 21 Absatz 4 WEG
Unter dem Teilhabeanspruch versteht man die Möglichkeit auch im Nachhinein Zugang oder Mitbenutzungsrechte an baulich veränderten Objekten als Miteigentümer zu erhalten. Dieser Anspruch kann nicht abgewehrt werden. Als Gegenleistung muss der Wohnungseigentümer dafür einen angemessenen Ausgleich der Investitionskosten mit übernehmen. Umgekehrt kann das Nutzungsrecht hingegen nicht wieder aufgegeben werden.

Teilnahmerecht - Versammlung

Teilnahmebefugt an der Versammlung sind die Eigentümer und werdenden Eigentümer. Ein von den Eigentümern bevollmächtigter Vertreter ist nur anstelle des Vertretenen zur Teilnahme befugt. Der teilnehmende Vertretene ist dann wie ein Dritter zu behandeln und es bedarf einer ausdrücklichen Regelung, dass dieser teilnehmen darf. Bei juristischen Personen nimmt das vertretungsberechtigte Organ die Stimmrechtsausübung wahr. Bei Personengesellschaften oder Partnern i.S. des PartGG sind die vertretungsberechtigten Gesellschafter bzw. Geschäftsführer teilnahme- und stimmberechtigt. Gleiches gilt für Erbengemeinschaften. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine ausdrückliche Vertreterregelung sollen andere nicht genannte Personen regelmäßig von der Beteiligung an der Versammlung ausgeschlossen werden. Über die Teilnahme eines nicht teilnahmeberechtigten Dritten kann die Gemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss beschließen (Geschäftsordnungsbeschluss).

Teilversammlung - Stimmrecht

Bei Mehrhausanlagen wird häufig in der Gemeinschaftsordnung die getrennte Bewirtschaftung und Verwaltung geregelt. Die Kosten sollen danach soweit technisch möglich getrennt erfasst und auf die einzelnen Häuser separat umgelegt werden. Diesen sog. Untergemeinschaften wird ein „Blockstimmrecht“ zugebilligt, welches in einer nur die Eigentümer der Untergemeinschaft betreffenden (Teil-) Versammlung ausgeübt wird. Bei Abstimmungen über Kosten, die notwendigerweise das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, müssen hingegen zwingend alle Eigentümer beteiligt werden.

Telekommunikationsnetz (bauliche Veränderungen = Privilegierung)

§ 20 Absatz 2 Satz 1, Ziff. 4 WEG
Der Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität liegt vor, wenn er dem Eigentümer die Nutzung eines Telekommunikationsnetzes ermöglicht, dass entweder vollständig bis zum Verteilerpunkt am Ort der Nutzung aus Glasfaserleitungen besteht oder das eine ähnliche Netzleistung zu den üblichen Spitzenlastzeiten aufweist. Das Gesetz begründet den Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Durchführung der hierfür erforderlichen baulichen Maßnahmen. Über die Art und Weise der Ausführung entscheiden hingegen die Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen.

Textform

§§ 15 Ziff. 2, 23 Absatz 3, 4, 24 Absatz 2, 25 Absatz 3 WEG
Das Gesetz erfordert an einigen Stellen für die Abgabe von Erklärungen die Textform. Teilweise ersetzt diese die strengere Schriftform. Dies kann schriftlich, aber auch im Wege elektronischer Kommunikationsmittel (E-Mail, Internetplattform, Apps) erfolgen, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. So müssen bauliche Maßnahmen, die über bloße Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen und Auswirkungen auf das Sondereigentum haben, in Textform angekündigt werden. Die Stimmabgabe bei der schriftlichen Beschlussfassung (Umlaufbeschluss) erfolgt ebenfalls in Textform. Die Einberufung einer Eigentümerversammlung (ETV) erfolgt ebenfalls in Textform. Gleiches gilt für das Einberufungsverlangen von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer unter Angabe des Zweckes und Grundes. Vorbehaltlich anderweitiger Regelungen in der Teilungserklärung muss auch die Vertretungsvollmacht für die Teilnahme und Stimmabgabe in einer ETV in Textform vorliegen.

Textform versus Schriftform

Im Wohnungseigentumsgesetz liest man häufig die Begriffe Schriftform und Textform, welche hinsichtlich ihrer Anforderungen streng zu trennen sind. Die Schriftform ist eine Erklärung in Textform, welche eigenhändig unterschrieben sein muss und den Namen des Erklärenden enthält. Die Textform hingegen wird im Gesetz als „lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist“ und die „auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben“ beschrieben. Sie kann durch einfache schriftliche Erklärung zum Beispiel, per E-Mail oder WhatsApp-Nachricht erfolgen. Es bedarf weder einer eigenhändigen Unterschrift noch einer elektronischen Signatur. Es genügt, dass die Nachricht den Namen des Erklärenden enthält. Die Textform gilt für die Einladung zur Eigentümerversammlung ebenso wie für die Stimmrechtsvollmacht. Für die Versammlungsniederschrift ist hingegen die Schriftform gesetzlich vorgesehen.

Thermostatventile - Sondereigentumsfähig

Ob Heizungs- und Thermostatventile an Heizkörpern in Wohnungseigentumsanlagen als Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum anzusehen sind, ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung grundsätzlich abhängig von der Regelung in der Teilungserklärung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Heizkörper, die Leitungen zur Zentralheizung und auch Thermostatventile als Sondereigentum in der Teilungserklärung eingeordnet werden können. Das BGH-Urteil (V ZR 176/10) hat allerdings die Beantwortung der Frage offen gelassen, wenn hierzu keine Regelung in der Teilungserklärung getroffen wurde. Damit bleibt weiter unklar, ob ohne Regelung in der Teilungserklärung Heizkörper und die dazugehörigen Ventile zum Gemeinschafts- oder zum Sondereigentum gehören. Im Zweifel werden diese dann als Gemeinschaftseigentum anzusehen sein.

Trittbrettfahrer/Subtraktionsverfahren

§ 21 Absatz 3 Satz 2 WEG
Die Nutzungen/Mitgebrauch baulicher Veränderungen gebühren grundsätzlich nur denjenigen, die bei der Abstimmung über die Maßnahme mit „ja“ gestimmt haben. Dennoch führt dies nur dann zu gerechten Ergebnissen, wenn überhaupt ein exklusiver Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums möglich ist. Die faktische Mitnutzung von Gemeinschaftsanlagen, wie Hauseingangstüren, Entkalkungsanlagen oder besonderen Sicherungsvorkehrungen kann häufig gerade nicht ausgeschlossen werden. Stimmen einzelne Eigentümer bewusst und in dem Wissen ohnehin kostenfrei an der Nutzung der baulichen Maßnahme partizipieren zu können mit „nein“, sogenannte „Trittbrettfahrer“, sollte dem taktisch begegnet werden. Im Abstimmungsverfahren sollten zunächst die „Nein“-Stimmen abgefragt werden. Einem taktischen Vorgehen des oder einzelner Eigentümer, ob der Beschluss auch ohne die jeweilige „Ja“-Stimme mit der erforderlichen Mehrheit zustande kommt, um dann mit „nein“ zu stimmen, kann damit begegnet werden.

Trittschallschutz

Der erforderliche Schallschutz in einer Wohnungseigentumsanlage richtet sich grundsätzlich nach den Schutzwerten, die bei Errichtung des Gebäudes gültig waren. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch darauf, dass ein vorhandener, die Mindestanforderungen überschreitender Trittschallschutz beibehalten wird.

Uhrzeit-Eigentümerversammlung

§ 24 Absatz 1 WEG
Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer bei der Bestimmung des Versammlungstages und der -Uhrzeit frei in ihrer Entscheidung. Häufig finden sich hierzu keine konkreten Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, so dass der Einladende die Uhrzeit bestimmen kann. Hierbei ist auch auf die Belange der Wohnungseigentümer Rücksicht zu nehmen. Im Allgemeinen sollte die jährliche Versammlung an einem regulären Werktag bis zum 31.06. des Jahres nach 18.00 Uhr stattfinden. Feiertage und Schulferien sollten ausgespart werden. Die voraussichtliche Dauer der Versammlung sollte mit deren Beginn abgestimmt sein.

Umgestaltung- grundlegende bauliche Veränderung

§ 20 Absatz 4 WEG
Bauliche Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten, dürfen nicht beschlossen oder gestattet werden. Ein einzelner Eigentümer hat auch keinen Anspruch darauf. Wann eine Umgestaltung grundlegend ist, muss jeweils im Einzelfall anhand der Eigenart der Anlage beurteilt werden. So soll entscheidend sein, ob die Maßnahme die Charakteristik der Anlage maßgeblich verändert oder die bisherige typische Nutzungsart verändert (Aufstockung des Hauses oder uneinheitlicher Ausbau (nur einzelne Balkone), Fachwerkhaus zu Plattenbau; Wohnnutzung zu Wohnheim oder Ferienanlage).

Umlageschlüssel-Beschlusskompetenzen

§ 16 Absatz 2 Satz 2 WEG
Die Wohnungseigentümer können per Beschlussfassung oder Vereinbarung vom gesetzlichen Umlageschlüssel für bestimmte Kosten und Kostenarten abweichen. Der Beschluss kann sich auf einzelne Kosten oder eine bestimmte Art von Kosten, aber auch auf den Einzelfall beziehen (Kosten der Verwaltung, Erhaltungskosten; Kosten für den Austausch bestimmter Bauteile; nicht jedoch Änderung des Verteilungsschlüssels Miteigentumsanteile in Wohnfläche). Die Änderung gilt nur für künftige Abrechnungen. Die Auswahl des Verteilungsschlüssels darf nicht willkürlich erfolgen, sondern muss die Interessen aller angemessen berücksichtigen und nicht zu einer Benachteiligung Einzelner führen.

Umlageschlüssel - rückwirkende Änderung

Eine rückwirkende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist grundsätzlich zulässig. Die Änderung eines Umlageschlüssels muss aber durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt sein und darf nicht willkürlich erfolgen. Ausgeschlossen ist eine rückwirkende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels allerdings dann, wenn das Wirtschaftsjahr bereits abgelaufen und der zugrundeliegende Wirtschaftsplan bestandskräftig ist.

Umsatzsteuer - Gemeinschaft als Unternehmerin

Die Gemeinschaft kann Unternehmerin im umsatzsteuerlichen Sinne sein, soweit im Objekt Teileigentum vorhanden ist, welches an einen Unternehmer vermietet ist. Soweit der vermietende Eigentümer zur Umsatzsteuer optiert hat, kann die Gemeinschaft gleichfalls Leistungen, die auf die Erzielung von Einnahmen gerichtet sind, an einen Unternehmer erbringen und zur Umsatzsteuer optieren.

Umwandlung von Wohn- in Teileigentum

Der Nutzungsänderung von Teil- in Wohnungseigentum und umgekehrt müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Die Wohnungseigentümer können eine „Umwidmung“ bereits in der Gemeinschaftsordnung vorsorglich regeln. So ist es häufig, wenn bereits in der Gemeinschaftsordnung bauliche Veränderungen, etwa ein Dachgeschossausbau, vorbereitet sind. Der Nutzungszweck in der Teilungserklärung wird dann umgewidmet. Die Rechtsänderung muss im Grundbuch eingetragen werden, damit die Änderung auch gegenüber einem Rechtsnachfolger gilt, anderenfalls wirkt sie nur zwischen den Eigentümern, die der Umwidmung zugestimmt haben.

Umwidmung Erhaltungsrücklage

§ 19 WEG
Die Wohnungseigentümer können die für Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen gebildete Erhaltungsrücklage ausnahmsweise umwidmen und sie als Betriebs- oder Verwaltungsmittel oder für bauliche Veränderungen verwenden. Dies steht allerdings unter der Voraussetzung, dass die Erhaltungsrücklage nicht dauerhaft entwidmet wird und stets eine angemessene Rücklage verbleibt. Davon kann nur in Ausnahmefällen abgewichen werden, wenn eine notwendige Mittel nicht auf andere Art und Weise erlangt werden können.

Universalversammlung

§ 23 WEG
Die Durchführung von Versammlungen kann auch ohne Einberufung in Form einer Universalversammlung oder „Vollversammlung“ erfolgen, wenn sich sämtliche Eigentümer in einer Stätte aufgrund eines allstimmigen Einvernehmens versammeln. Die formellen Einberufungsmängel wie fehlende Ladung und Tagesordnung sind nicht rechtserheblich, soweit die Eigentümer bewusst darauf verzichtet haben.

Untergemeinschaft - Selbständigkeit

Sieht die Gemeinschaftsordnung die Untergliederung der Gemeinschaft in Untergemeinschaften vor, betrifft dies nur das Innenverhältnis. Untergemeinschaften sind keine Rechtssubjekte und damit nicht rechtsfähig.

Die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kann Regelungen enthalten, die den baulichen Besonderheiten Rechnung tragen. So kann z. B. das Stimmrecht so eingeschränkt sein, dass nur die jeweiligen Eigentümer über Angelegenheiten „ihres“ Hauses abstimmen dürfen, dass getrennte Versammlungen für die einzelnen Häuser stattfi nden oder eigenständige Wirtschaftseinheiten mit getrennter Abrechnung gebildet werden, soweit Angelegenheiten nur deren Bewohner betreffen.

Den Mitgliedern der Untergemeinschaft steht aber nicht die Kompetenz zu, über die Kostenpositionen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen.

Untergemeinschaft WEG

§ 9a WEG
Besteht eine Eigentümergemeinschaft aus mehreren separaten Gebäuden oder Grundstücksteilen gilt diese nach außen (gegenüber Dritten) als eine einheitliche Gemeinschaft. Lediglich im Innenverhältnis (Eigentümer untereinander) können Untergemeinschaften gebildet werden, die soweit wie möglich verselbständigt und wirtschaftlich als eine getrennte Eigentumsanlage behandelt werden. Sie besitzen zwar in bestimmten genau definierten Bereichen eine eigene Verwaltungszuständigkeit und Beschlusskompetenz, besitzen aber keine eigene rechtliche Existenz. Es darf auch nur ein Verwalter für die Gesamtanlage bestellt werden.

Die Untergemeinschaften können getrennte Abrechnungskreise vorsehen, soweit sich die Kosten den einzelnen Untergemeinschaften zuordnen lassen. Ohne weitere Vereinbarung können die Beschlussfassungen über die Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaften allerdings nur in einer einheitlichen Versammlung geregelt werden. Denkbar sind getrennte Beschlussfassungen zu Angelegenheiten nur der entsprechenden Untergemeinschaft, soweit dies vereinbart wurde (Gemeinschaftsordnung, Teilungserklärung).

Unterlassungsanspruch- Ausübungskompetenz

§ 9 a WEG
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann die ihr zur Ausübung zugewiesenen Rechte im eigenen Namen gelten machen. Rechte aus dem Sondereigentum stehen ihr hingegen nicht zu. Teilweise sind sowohl Rechte der Gemeinschaft, als auch solche des Sondereigentums betroffen, beispielsweise Geruchs- oder Lärmimmissionen. Hier richtet sich die Ausübungsbefugnis der Abwehrrechte nach der Betroffenheit. Ist der räumliche Bereich des Sondereigentums betroffen, ist allein der betroffene Sondereigentümer zuständig. Neben den Rechten und Pflichten, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben, ist die Gemeinschaft auch dann zuständig, wenn dies eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordert (beispielsweise Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums, Ansprüche auf Minderung/Schadensersatz gegen Bauträger).

Untervollmacht

§ 25 Absatz 3 WEG
Eine Stimmrechtsuntervollmacht kann entweder generell oder nur für einzelne Gegenstände erteilt werden. Ob dies grundsätzlich möglich ist, richtet sich nach der Hauptvollmacht. Eine Vollmacht muss lediglich in Textform vorliegen (Email, Fax, SMS), es sei denn die Gemeinschaft vereinbart eine besondere Form. Ist eine Vertretung ausnahmsweise nur mit Originalvollmacht vorgesehen, ist die Vorlage im Original für die Wirksamkeit der Erklärung erforderlich.

Überführung Sondernutzungsrecht in Sondereigentum

§ 4 Absatz 1 WEG
Soll eine Fläche, an der ein Sondernutzungsrecht besteht, in das Sondereigentum eines Eigentümers umgewandelt werden, bedarf dies eines neuen Aufteilungsplans nebst Abgeschlossenheitsbeschheinigung sowie einer Vereinbarung (Einigung und Auflassung, §§ 873, 925 BGB) der Wohnungseigentümer und der Eintragung im Grundbuch. Da dies mit einer Änderung der Verteilung der Miteigentumsanteile einhergeht, muss auch die Teilungserklärung entsprechend angepasst werden. Die Einräumung des Sondereigentums darf nicht mit einer zeitlichen Bedingung versehen werden.

Übergangsvorschriften

§ 48 WEG
§ 48 WEG regelt die Übergangsvorschriften, insbesondere wie mit den gesetzlichen Neuregelungen nach der WEG-Novellierung und den bislang bestehenden Regelungen aus Vereinbarungen und Beschlüssen umzugehen ist.

§ 48 Absatz 1: aufgrund von Vereinbarungen gefasste Beschlüsse können durch Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Dies ist nach § 10 Absatz 3 notwendig, damit diese Beschlüsse Bindungswirkung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern entfalten.

§ 48 Absatz 2: ordnet an, dass Vereinbarungen und Beschlüsse, die bis zum 1.12.2020 getroffen oder gefasst wurden und zu denen alle bis zum 1. Dezember 2020 erforderlichen Zustimmungen erteilt wurden, unberührt bleiben. § 5 Absatz 4 (alt) gilt für diese Vereinbarungen und Beschlüsse weiter.

§ 48 Absatz 3: ordnet an, dass die Eintragungspflicht für Veräußerungsbeschränkungen/Haftung von Sonderrechtsnachfolgern auch für Vereinbarungen und Beschlüsse gilt, die bis zum 1. Dezember 2020 getroffen oder gefasst wurden, mit der Ausnahme wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt.

§ 48 Absatz 4: für Personen, die sich nach § 26 a WEG zertifizieren lassen wollen, ist § 19 Absatz 2 Nr. 6 (Bestellung eines zertifizierten Verwalters) erst ab dem 1. Dezember 2022 anwendbar.

Mit Blick auf die Übergangszeit wird fingiert, dass natürliche oder juristische Person, die am 1. Dezember 2020 Verwalter waren, gegenüber den Wohnungseigentümern ihrer Gemeinschaft bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter gelten.

Veräußerungszustimmung

§ 12 Absatz 1 WEG
Regelmäßig ist die bei einem Verkauf einer Wohnung erforderliche Zustimmung vom Verwalter abzugeben. Anstelle des Verkaufes kommen auch Rechtsgeschäfte wie u.a. Schenkung, Tausch, Einbringung in eine Gesellschaft oder Scheidung in Betracht. Das Zustimmungserfordernis entfällt u.a. bei einer erbrechtlichen Gesamtrechtsnachfolge, bei einem En-Bloc-
Verkauf sämtlicher Einheiten an einen oder mehrere Erwerber oder bei der isolierten Veräußerung eines Sondernutzungsrechtes. Diesbezüglich sollte zuvor stets in die Teilungserklärung geschaut werden.

Veräußerungszustimmung – Ablehnung

§ 12 Absatz 1 WEG
Bei der Entscheidung über die Erteilung der Zustimmung muss durch den Verwalter oder einen anderen Zustimmungspflichtigen geprüft werden, ob ein wichtiger Grund zur Versagung vorliegt. Es muss sich um einen in der Person des Erwerbers liegenden Grund handeln, der von einigem Gewicht ist. Entscheidend sind die konkreten Umstände und eine Prognose hinsichtlich des Verhaltens des Erwerbers (beispielsweise: fehlende Sicherheit für die Zahlungsverpflichtungen, beabsichtigte anstößige Nutzung, nachgewiesene Streitsucht, beabsichtigte intensive gewerbliche Nutzung in einer Seniorenwohnanlage). An den Zustimmungspflichtigen sind bei der Recherche über den Erwerber keine übermäßigen Anforderungen zu stellen. So kann der Prüfung der Erwerbersolvenz durch eine Bonitätsabfrage Genüge getan sein. Der Zustimmungspflichtige muss den Erwerber gegebenenfalls zu einer Selbstauskunft auffordern.

Verbrauchserfassung – Heizkosten (Heizkostenverordnung-HeizkostenV)

§ 16 Absatz 2 WEG
Die Regelungen zur Verbrauchserfassung nach der HeizkostenV gelten auch innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Von einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten darf nur dann abgesehen werden, wenn die Ausstattung mit Verbrauchserfassungsgeräten unwirtschaftlich ist (Kosten-Nutzen-Analyse innerhalb von zehn Jahren). Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann eine abweichende Kostenverteilung mit einfacher Mehrheit nach eigenem Ermessen beschließen. Lediglich eine Kostenverteilung zu 100 Prozent nach Verbrauch bedarf einer allstimmigen Beschlussfassung.

Verbrauchserfassungsgeräte

Der Einbau von Verbrauchszählern zur Umsetzung einer verbrauchsabhängigen Kostenermittlung und Kostenverteilung stellt weder eine bauliche Veränderung noch eine Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, sondern eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar, über die grundsätzlich mehrheitlich beschlossen werden kann. Ob Verbrauchszähler dem Sondereigentum oder aber dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen sind, ist immer noch sehr umstritten. Einigkeit herrscht zumindest insoweit, als an Heizungsgeräten in einem gemeinschaftlichen Keller durch eine entsprechende Bestimmung in der Teilungserklärung Sondereigentum begründet werden kann. Verwalter sind gehalten, in regelmäßigen Abständen zu prüfen, ob die vorhandenen Messeinrichtungen den Maßgaben des Eichgesetzes und der Eichordnung gerecht werden. Die Verwendung von Messwerten ungeeichter Zähler ist sowohl im Wohnungseigentum, als auch im Mietverhältnis verboten.

Verdinglichung – Beschluss

§ 10 Absatz 3 WEG
Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung (Teilungserklärung) gefasst werden und vom Gesetz abweichen, müssen in das Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber dem Sonderrechtsnachfolger Wirkung zu entfalten. Beschlussfassungen deren Kompetenz sich sowohl aus dem Gesetz als auch aus der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung ergeben, gelten hingegen direkt auch ohne Eintragung im Grundbuch, da sie keine Abweichung des Gesetzes enthalten (beispielsweise Kostenverteilung § 16 Absatz 2 WEG). Da das Gesetz für alle wesentlichen Bereiche Beschlusskompetenzen vorsieht, dürfte die Anzahl der eintragungspflichtigen Beschlüsse überschaubar sein.

Vereinbarung – Bindungswirkung

§ 10 Absatz 3 WEG
Grundsätzlich gelten Vereinbarungen auch ohne eine Eintragung im Grundbuch und sind formlos gültig. Gegenüber einem Sonderrechtsnachfolger gelten derartige Vereinbarungen allerdings nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind oder der Nachfolger ausdrücklich in die Vereinbarung eingetreten ist.

Vermietung

Das Recht der Eigentümer zur Vermietung des Wohnungseigentums kann durch eine Vereinbarung der Eigentümer völlig ausgeschlossen werden, sofern die Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben, sich vor dem Eindringen Dritter in die Gemeinschaft zu schützen.

Praktisch relevanter sind die Beschränkungen zur Vermietbarkeit, z.B. als Ferienwohnung. Eine solche Nutzung kann durch eine Vereinbarung wirksam ausgeschlossen werden. Zulässig ist es auch, die Vermietung der Wohnung von der Zustimmung des Verwalters abhängig zu machen. Regelmäßig darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden.

Eine Entscheidung im Beschlusswege ist nur bei der Vermietung von Gemeinschaftseigentum (Garagen, Stellplätze) möglich. Die Vermietung von Wohnungseigentum kann nicht durch eine Beschlussfassung der Eigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Vermögensbericht

§ 28 Absatz 4 WEG
Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Zurverfügungstellung eines Vermögensberichtes durch den Verwalter (Möglichkeit der Kenntnisnahme genügt). Dieser besteht neben dem Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan und wird jährlich nach Ablauf des Kalenderjahres fällig. Der Vermögensbericht soll den Stand der Erhaltungsrücklage und sonstiger Rücklagen sowie den Stand des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens (alle Vermögensgegenstände, die der Gemeinschaft zugeordnet sind, beispielsweise Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft wie Bankkonten, offene Hausgeldforderungen, Immobilien, Verbrauchsmaterial wie Brennstoffmengen) darstellen.

Versammlungsprotokoll - Einsichtnahme

Das Gesetz gewährt dem Wohnungseigentümer grundsätzlich ein Recht auf Einsichtnahme in die Niederschrift der Versammlung bzw. die Beschlusssammlung. Ein Übersendungsanspruch besteht grundsätzlich nur bei gesonderter vertraglicher Vereinbarung mit dem Verwalter. Einsichtsberechtigt sind grundsätzlich nur die Wohnungseigentümer, bzw. ein von ihm bevollmächtigter Dritter, sofern ein nachvollziehbares und berechtigtes Interesse an der Ermächtigung eines Dritten vorliegt (z.B. potentieller Käufer). Zulässig sind das Anfertigen von Abschriften und Anfertigen von Auszügen. Auch besteht ein Anspruch auf Aushändigung von Ablichtungen gegen Kostenerstattung.

Verteilungsschlüssel - Gerichtskosten

Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß § 16 II WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers kommt nicht in Betracht. Das bedeutet, dass der klagende Eigentümer auch dann die Kosten zu tragen hat, wenn er den Prozess vollständig oder teilweise gewonnen hat.

Verwalterbestellerpflicht

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums steht den Wohnungseigentümern grundsätzlich gemeinsam zu. Daraus ergibt sich, dass die Eigentümer zwar einen Verwalter bestellen können, aber nicht müssen. Da die Bestellung einer Verwaltung nicht ausgeschlossen werden kann, hat jeder Eigentümer für den Fall, dass in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verwalter nicht bestellt ist, ohne Weiteres einen Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters.

Verwalter-Stimmrechtsausübung

Der Verwalter darf auch als Vertreter verschiedener Wohnungseigentümer nicht an der Abstimmung über seine Entlastung teilnehmen. Ist der Verwalter gleichzeitig Mitglied der Eigentümergemeinschaft, so hat er bei der ordentlichen Abberufung ein eigenes Stimmrecht. Geht es um die sofortige Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, ist ein eigenes Stimmrecht nicht gegeben.

Verwaltungsbeirat – Pflichten

§ 29 Absatz 3 WEG
Die Aufgaben und Pflichten des Beirates sind gesetzlich festgelegt, können aber durch Beschlussfassung der Gemeinschaft erweitert werden. Dem Beirat obliegt eine Prüf- und Stellungnahmepflicht über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan. Der Beirat soll den Verwalter darüber hinaus bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützen. Auch kommt ihm die Aufgabe zu, den Verwalter zu überwachen. Gemeint ist damit, dass der Beirat verpflichtet sein soll, von seinen originären Kompetenzen (Prüfung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Erstellung einer abschließenden Stellungnahme, Einberufung von Versammlungen, Unterzeichnung der Niederschrift) auch Gebrauch zu machen. Keinesfalls bedeutet dies eine allgemeine Kontrollpflicht des Verwalterhandelns.

Verwaltungsbeirat – Haftungsbeschränkung

§ 29 Absatz 3 WEG
Das Gesetz enthält keine Regelung, nach welcher Entscheidungskompetenzen auf den Beirat übertragen werden können. Eine Delegation ist aber im Wege einer Entscheidung der Gemeinschaft möglich, solange nicht Verwalterkompetenzen grundsätzlich entzogen werden (möglich wäre die Übertragung der Ausgestaltung des Verwaltervertrages). Das Handeln des Beirats ist im Innenverhältnis (Eigentümergemeinschaft) auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Dies gilt allerdings nur für eine unentgeltliche Tätigkeit des Beirates bei beiratstypischen Tätigkeiten (Prüfung von Jahresabrechnung/ Wirtschaftsplan). Im Übrigen haftet der Beirat nach den allgemeinen Grundsätzen auch für leichte Fahrlässigkeit.

Verwaltungsunterlagen – Einsichtnahmerecht

§ 18 Absatz 4 WEG
Jeder Wohnungseigentümer kann gegenüber der Gemeinschaft umfassende Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Der Verwalter ist die empfangsberechtigte Person für das Einsichtsverlangen. Bei einer verwalterlosen Gemeinschaft hat jeder Wohnungseigentümer die Empfangsberechtigung. Der Anspruch umfasst Einsicht in alle Dokumente, welche die Gemeinschaft führt oder die gemeinschaftsbezogen sind. Die Einsichtnahme ist dem begehrenden Eigentümer durch Zurverfügungstellung der Dokumente zu gewähren. Es genügt, wenn die Dokumente in den Geschäftsräumen des Verwalters zur Verfügung gestellt werden. Eine postalische oder E-Mail-Übersendung ist allenfalls dann geschuldet, wenn sich der Sitz des Verwalters nicht in zumutbarer Nähe zur Liegenschaft befindet (ca. 100 km). Alternativ kann die Gewährung der Einsichtnahme dann auch am gemeinschaftlichen Grundstück erfolgen.

Waschkeller - Nutzungszeiten

Die Eigentümer können in einem gemeinsamen Waschkeller das Waschen und Trocknen der Wäsche auch an Sonn-und Feiertagen zulassen, wenn andere Bewohner durch die damit verbundenen Geräusche nicht unzumutbar belästigt oder gestört werden. Auch ist eine zeitliche Beschränkung innerhalb bestimmter Tageszeiten zulässig. Hierbei muss allerdings die Benutzungsmöglichkeit durch berufstätige Wohnungseigentümer berücksichtigt werden.

Werbung auf Gemeinschaftseigentum

Soweit die Teilungserklärung eine gewerbliche Nutzung erlaubt, ist den Wohnungseigentümern auch das Recht eingeräumt, ortsüblich und angemessen durch entsprechende Werbeanlagen zu werben. So stellt das Anbringen eines Werbeschilds an der Außenwand eines Gebäudes zwar eine bauliche Veränderung dar, die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ist im Einzelfall jedoch nicht erforderlich, wenn sich Art und Größe in einem angemessenen und ortsüblichen Rahmen halten. Auch eine Leuchtreklame hält sich noch grundsätzlich im Rahmen des § 14 Nr. 1 WEG und ist grundsätzlich von den übrigen Wohnungseigentümern zu dulden, soweit dies keine unzumutbare optische Beeinträchtigung der Wohnanlage darstellt. Durch Mehrheitsbeschluss darf hingegen kein fester Standort im Gemeinschaftseigentum bestimmt werden, wenn dadurch die anderen Eigentümer an der Nutzung dieser Flächen gehindert sind.

Werdender Wohnungseigentümer

§ 8 Absatz 3 WEG
Die Rechtsfigur des werdenden Eigentümers ist gesetzlich kodifiziert und gilt grundsätzlich nur für den Ersterwerb vom teilenden Eigentümer. Voraussetzungen dafür sind: der Anspruch auf Übertragung von Eigentum besteht (Kaufvertrag, Schenkung unter anderem), die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen und der Besitzübertragung des Sondereigentums ist erfolgt. Der Erwerber von Wohneigentum wird so behandelt, als wenn er bereits als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Er kann an Eigentümerversammlungen teilnehmen, dort abstimmen und muss das Wohngeld zahlen.

Werdende Gemeinschaft

§ 9 a Absatz 1 Satz 2 WEG
Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Ab diesem Zeitpunkt finden die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) Anwendung und die Gemeinschaft ist handlungsfähig. Dies gilt auch für die Teilung nach § 8 WEG. Dann ist zunächst nur der teilende Eigentümer Mitglied der Gemeinschaft (Ein-Personen-Gemeinschaft). Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher kann die Gemeinschaft als vollwertiges Rechtssubjekt am Rechtsverkehr teilnehmen.

Wiederwahl Verwalter

§ 26 Absatz 2 WEG
Die Wiederwahl des Verwalters darf frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit und kann für weitere fünf Jahre erfolgen. Der Verwalter muss bei der Wiederwahl keine Konkurrenzangebote einholen. Bei der Wiederwahl ist allein entscheidend, ob der Verwalter bisher seine Leistungspflichten ordnungsgemäß erfüllt hat.

Winterdienst

§§ 19 Absatz 2, 16 Absatz 2 WEG
Der Winterdienst kann nicht per Beschlussfassung, beispielsweise in der Hausordnung auf einzelne oder alle Eigentümer übertragen werden- es besteht keine Beschlusskompetenz mit der Folge der Nichtigkeit eines solchen Beschlusses. Dies kann nur im Wege einer Vereinbarung aller Eigentümer erfolgen. Die Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels (Miteigentumsanteile) für die Kosten des Winterdienstes zu einem Umlageschlüssel „Anzahl von Wohnungseigentumseinheiten“ ist grundsätzlich zulässig.

Wirtschaftsplan - Beschlussfassung

§ 28 Absatz 1 Satz 1 WEG
Nach Ablauf eines Kalenderjahres haben die Eigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse zu beschließen. Gegenstand des Beschlusses sind somit nur Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Überoder Unterdeckung erforderlich werden.

Wirtschaftsplan - Fortgeltung

Grundsätzlich gilt ein Wirtschaftsplan, der für ein bestimmtes Jahr verabschiedet wurde, auch nur für diesen Zeitraum. Damit der Wirtschaftsplan auch darüber hinaus Geltung beanspruchen kann, muss die Fortgeltung des konkreten Plans von den Eigentümern per Beschlussfassung im Einzelfall angeordnet werden. Ausnahmsweise kann auch ein Wirtschaftsplan eines abgelaufenen Kalenderjahres durch Beschlussfassung fortwirken.

Wohnfläche - Kostenverteilungsschlüssel

Sofern die Teilungserklärung vorsieht, die Kosten nach Wohnfläche abzurechnen, bedeutet dies für Teileigentum, dass die Nutzfläche zu berücksichtigen ist. Enthält die Teilungserklärung hingegen eine konkrete Flächenangabe, gilt diese vorrangig. Sofern kein Schlüssel für die Verteilung der Nebenkosten vorgesehen ist, so erfolgt die Kostenumlage grundsätzlich nach der Wohnfläche. Der Umlageschlüssel für Betriebskosten kann aber von der Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss geändert werden.

Wohngeld - Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht

Die Aufrechnung des Wohngeldes mit eigenen Gegenforderungen des Wohnungseigentümers ist nur eingeschränkt zulässig. Der Eigentümer kann aufrechnen, wenn die Gegenforderung anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist oder aus einer Notgeschäftsführung resultiert. Des Weiteren, wenn es sich um unstreitige Erstattungsansprüche wegen der Bezahlung von Gemeinschaftsverbindlichkeiten, wie Versorgungsdienstleistungen, handelt.

Gleichermaßen besteht kein Zurückbehaltungsrecht an Wohngeldern. Insbesondere ist jedes Zurückbehaltungsrecht gegen den Anspruch auf Vorschussleistung ausgeschlossen, da der Gemeinschaft das Verwaltungsvermögen zur Deckung ihrer Verbindlichkeiten außenstehenden Dritten gegenüber nicht vorenthalten werden darf.

Eine Ausnahme gilt dann, wenn ein Miteigentümer die Zahlung der Wohngelder einstellt, weil der Verwalter das Konto der Gemeinschaft auf seinen eigenen Namen führt, z.B. offenes Treuhandkonto. Dies hat das Landgericht Hamburg mit einem Urteil vom 28.01.2015, Az. 318 S 81/14 entschieden.

Wohngeldausfall

§ 16 WEG
Ein Wohngeldausfall stellt eine Forderung der Eigentümergemeinschaft dar und ist wie eine übliche Kostenposition in der Jahresabrechnung auf die übrigen Eigentümer zu verteilen. Da der Betrag fehlt, führt er zu einem unausgeglichenen Haushaltsetat. Der Fehlbetrag ist aufgrund der Solidarhaftung der Wohnungseigentümer von diesen nachzuzahlen. Unzulässig ist es, das fehlende Wohngeld gegen die Erhaltungsrücklage zu buchen.

Wohnnutzung - Teileigentum

§ 1 Absatz 3 WEG
In einer als Teileigentum bezeichneten Einheit sind alle nicht zu Wohnzwecken dienenden Nutzungen möglich Typische Räume im Sondereigentum, die im Teileigentum stehen sind beispielsweise Keller, Boden, Laden, Büro, Schwimmbad, Garage. Die Wohnnutzung von Teileigentum ist grundsätzlich unzulässig. Ob ein Raum als Wohnungseigentum oder als Teileigentum einzuordnen ist, hängt von dessen konkreter, überwiegender Nutzung ab.

Wohnung - Zweckbestimmung

Mit der Bezeichnung in der Teilungserklärung als „Wohnung“ ist nur die Wohnnutzung gemeint, die grundsätzlich in jeder Form zulässig ist, so auch für familienähnliche Wohngruppen von Kindern oder Jugendlichen oder deren Vermietung. Grundsätzlich unzulässig sind gewerbliche Nutzungen, es sei denn von der gewerblichen Nutzung gehen keine stärkeren Störungen als von einer Wohnnutzung aus. Unzulässig sind die Nutzung einer Wohnung beispielsweise als Café, als Friseursalon, Blumenladen, Ballettstudio, privates Kinder- oder Pflegeheim, Lager mit Anlieferverkehr, Arzt- oder Tierarztpraxis. Bei einer Nutzung als Büro muss anhand der Art der Büronutzung und des zu erwartenden Publikumsverkehrs differenziert werden. Eine Betätigung, die für Außenstehende nicht oder kaum wahrnehmbar ist (z.B. Heimarbeitsplatz), ist grundsätzlich zulässig.

Wohnungseingangstür - Benutzungsbeschluss

§ 19 Absatz 1WEG
Die Regelung der Verwaltung und Benutzung von wesentlichen Grundstücksbestandteilen (beispielsweise Haustüren) kann grundsätzlich durch eine Beschlussfassung der Eigentümer erfolgen. Möglich ist danach auch ein Beschuss, ob und wie lange die Hauseingangstür abgeschlossen werden soll, soweit der Brandschutz eingehalten wird. Eine Beschlussfassung, die vorsieht, dass die Haustür über die gesamten Nachtstunden verschlossen zu halten ist, entspricht hingegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Wohnungserbbaurecht

§ 30 Absatz 1 WEG
Ein Wohnungserbbaurecht ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in einem bereits errichteten oder geplanten Gebäude in Verbindung mit dem Bruchteil an dem gemeinschaftlichen Erbbaurecht zu dem es gehört. Im Unterschied zum Wohnungseigentum zählt das Grundstück hier nicht zum gemeinschaftlichen Eigentum. Nicht möglich ist daher die Begründung von Sondereigentum an Grundstücksflächen, da das Grundstück ausschließlich im Eigentum des Grundstückeigentümers steht. Die Einräumung von Sondernutzungsrechten ist hingegen möglich. Für das Rechtsverhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Wohnungserbbauberechtigtem gilt das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Für das Rechtsverhältnis der Wohnungserbbauberechtigten untereinander gelten die Vorschriften des WEG.

Wohnungsleerstand - Bewirtschaftungskosten

§ 16 Absatz 2 WEG
Ein Wohnungsleerstand oder eine fehlende Nutzungsmöglichkeit von Räumlichkeiten oder Flächen führt nicht zu einer Befreiung von den Kosten, die Zahlungspflicht besteht unabhängig von der Benutzung. Sofern die Verteilung der Kosten unbillig erscheint, kann einem benachteiligten Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels zustehen.

Zähler

Messeinrichtungen wie Stromzähler sind regelmäßig Sondereigentum, wenn sie sich in einer Wohneinheit befinden und nur dieser dienen. Sind derartige Einrichtungen für mehrere Einheiten oder für alle notwendig, stehen sie zwingend im Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie sich nur in einer Einheit befinden.

Zahlungspflichten-Fälligkeit

§ 28 Absatz 3 WEG
Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Geldforderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Die Kompetenz umfasst sowohl Regelungen zum Lastschriftverfahren, Dauerauftrag und Einzugsermächtigung, aber auch Zusatzkosten des Verwalters wegen Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, Verrechnung von Guthaben mit künftigen Vorschüssen oder anderen Zahlungspflichten. Wird keine gesonderte Regelung getroffen, werden wiederkehrende Zahlungen an die Gemeinschaft, beispielsweise Wohngeldzahlungen, am dritten des Werktags fällig.

Zahlungsverkehr

Die Art und Weise von Zahlungen, die mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Zusammenhang stehen, kann durch Mehrheitsbeschluss für die Zukunft geregelt werden. Hierunter fallen die Einführung des Lastschriftverfahrens, der Ausschluss von Barzahlungen, Einräumung von Einzugsermächtigungen und Daueraufträgen, sowie Teilzahlungen, Abbuchung von Nachzahlungen oder Sonderumlagen, Verrechnung eines Jahresüberschusses mit künftigen Wohngeldzahlungen. Kann oder will sich ein Eigentümer nicht an dem beschlossenen Zahlungsprozedere beteiligen, können auch angemessene Sanktionen oder eine zusätzliche Aufwandsentschädigung beschlossen werden.

Zaun - Sondernutzungsfläche

Ob eine Sondernutzungsfläche durch einen Zaun oder eine Hecke abgegrenzt werden kann, hängt zunächst entscheidend von den Vorgaben in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ab. Diese können den Zaun- bzw. Heckenbau ausdrücklich gestatten. Ohne eine solche Regelung liegt im Regelfall eine bauliche Veränderung vor, die zustimmungsbedürftig ist. Im Einzelfall entscheidend ist, was ortsüblich und angemessen ist. Die Errichtung einer Mauer aus Pflanzsteinen und die Anbringung einer Sichtschutzmatte an einem Zaun zur Sichtabdeckung stellen im Regelfall jedenfalls optisch nachteilige bauliche Veränderungen dar, die zustimmungsbedürftig sind.

Zertifizierter Verwalter

§§ 19 Absatz 6, 26 a Absatz 2 Nr. 6, § 48 Absatz 4 WEG
Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört unter anderem die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Dieser Anspruch steht jedem Eigentümer zu, selbst wenn die Gemeinschaft beschließt weiter mit einem „nicht-zertifizierten“ Verwalter zusammenzuarbeiten. Eine Ausnahme besteht für Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumseinheiten, wenn ein Eigentümer als Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Für bereits am 01. Dezember 2020 bestellte Verwalter gilt eine Übergangsfrist bis zum 01. Juni 2024 — diese gelten gegenüber dieser Gemeinschaft als zertifiziert. Als zertifiziert gilt ein Verwalter, wenn er entweder eine spezielle Prüfung vor der IHK abgelegt hat oder aufgrund seiner Vorkenntnisse und Ausbildungen von der Prüfung befreit ist.

Zitterbeschluss

Gesetzes- und vereinbarungsändernde Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind ausweislich der aktuellen Rechtsprechung des BGH nichtig. Durch diese lang umstrittene und viel diskutierte Fallkonstellation ist der Hauptanwendungsbereich für die so genannten „Zitterbeschlüsse“ nunmehr entfallen. In der Verwaltungspraxis ist hierbei zu beachten, dass Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften die Konsequenzen der Nichtigkeit früherer Zitterbeschlüsse, auf deren Wirksamkeit bisher vertraut wurde, ziehen müssen.

Hauptanwendungsfall ist die Einräumung eines Sondernutzungsrecht durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz, ein solcher Beschluss ist nichtig. Durch Beschlussfassung können grundsätzlich nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung.

Zulässige Erhaltungsmaßnahmen - Aufzählung

§ 19 Absatz 2 WEG
Zur ordnungsgemäßen Verwaltung zählt auch die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Für zulässig wurden unter anderem folgende Maßnahmen erachtet:
⦁ erstmalige Gartenanlage und die laufende Gartenpflege (Rückschnitt, teilweise Neubepflanzung) ⦁ erstmalige Herstellung der vorgesehenen Außenanlagen (Spielgeräte, befestigter Fußweg) ⦁ Anstellung eines Hausmeisters ⦁ Erstmalige Inbetriebnahme eines Aufzuges ⦁ Einbau einer Abwasserhebeanlage ⦁ Einbau von Rauchwarnmeldern (bei bestehender Einbaupflicht) ⦁ Versetzung von Zäunen und Garagen gemäß Aufteilungsplan ⦁ erstmalige Einfriedung des Grundstücks

Zulässige modernisierende Instandsetzung

§ 19 Absatz 2 WEG
Ebenfalls zu einer Erhaltungsmaßnahme werden solche Maßnahmen gezählt, die über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustandes hinausgehen (sogenannte modernisierende Instandsetzung), wenn und soweit die Neuerung die technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellt und zugleich ein schwerwiegender Mangel des Gemeinschaftseigentums vorliegt. Derartige Maßnahmen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
Beispielsfälle:
⦁ Erneuerung von Holzfensterrahmen durch Kunststofffensterrahmen
⦁ Neutapezierung des Treppenhauses
⦁ Umrüstung eines Fahrstuhls bei Fehleranfälligkeit
⦁ Austausch einer alten Müllanlage, der bisherigen
veralteten unwirtschaftlichen Heizungsanlage
⦁ Umstellung von Antennen/Satellitenempfang auf
Breitbandkabel
⦁ Wärmeisolierung/ Sanierung einer feuchten Fassade

Zusatzvergütung - Sondervergütung Verwalter

Der Verwalter hat generell keinen Anspruch auf ein Sonderhonorar für Leistungen, zu deren Erbringung er gesetzlich verpflichtet ist (LG) München I, Beschluss vom 08.03.2012, Az.: 36 T 26007/11). Er hat aber einen Anspruch auf eine Vergütung von besonderen, insbesondere über die üblichen Tätigkeiten hinausgehenden Leistungen in Form eines pauschalen Sonderhonorars oder gegen Nachweis, sofern er dies vertraglich hat. Für eine nachträgliche Vereinbarung zu Sonderhonoraren ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Die Sondervergütung muss sich der Höhe nach in einem angemessenen Rahmen halten und den voraussichtlichen zusätzlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand im Einzelfall berücksichtigen. Formularvertragliche Vereinbarungen über ein Sonderhonorar, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind unterliegen dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Die Vereinbarungen dürfen daher nicht überraschen und müssen klar und transparent sein.

Zustimmung-Verkauf

§ 12 Absatz 1 WEG
Als Inhalt des Sondereigentums kann in der Teilungserklärung (TE) oder Gemeinschaftsordnung (GO) vereinbart werden, dass die Veräußerung des Wohneigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Als wichtiger Grund für eine Versagung kommt unter anderem in Betracht: Nichtbefolgung der Hausordnung, Erwerber provoziert Streit, finanzielle Unzuverlässigkeit. Nicht hingegen bei einer drohenden Majorisierung oder Wohngeldrückstände des Veräußerers. Der Zustimmungspflichtige kann keine Selbstauskunft vom Erwerber verlangen, muss sich aber selbst Informationen, beispielsweise über dessen Bonität, beschaffen. Aufwändige Nachforschungen müssen aber nicht angestellt werden.

Zwangsverwalter- Stimmrecht

§ 25 WEG
Wurde über ein Wohnungseigentum die Zwangsverwaltung angeordnet, steht das Stimmrecht grundsätzlich dem Zwangsverwalter zu, soweit der Zweck der Zwangsverwaltung die Stimmabgabe durch diesen erfordert, insbesondere bei Beschlüssen über Vor- und Nachschüsse auf die Bewirtschaftungskosten; Erhebung einer Sonderumlage; Bestellung des Verwalters und Abschluss des Verwaltervertrages.

Zweitbeschluss

§ 10 WEG
Bei einem Zweitbeschluss handelt es sich um eine Beschlussfassung, die inhaltsgleich mit einer anderen Beschlussfassung ist. Ein inhaltsgleicher Zweitbeschluss ersetzt keinen bestandskräftigen Beschluss. Es muss daher genau geprüft werden, ob es sich lediglich um eine Bestätigung des Erstbeschlusses handelt oder der zweite den ersten ersetzen soll.

Zweitwohnung

Die Abgrenzung der Zweit- von der Erstwohnung erfolgt regelmäßig anhand des melderechtlichen Wohnungsbegriffes, somit der tatsächlichen Nutzungsverhältnisse. Eine Hauptwohnung ist die überwiegend genutzte Wohnung. Dies lässt sich anhand eines Vergleiches der Aufenthaltszeiten bestimmen. Für eine Zweitwohnung, oder auch Nebenwohnung genannt, genügt es, wenn diese zumindest zum zeitweisen Wohnen geeignet ist. Für eine Zweitwohnung fällt regelmäßig die sog. Zeitwohnungssteuer an, sofern diese durch eine Gemeindesatzung vorgesehen ist. Dient die Zweitwohnung unter Ausschluss einer Eigennutzung als reine Kapitalanlage, fällt regelmäßig keine Zweitwohnungssteuer an. Bei einer gemischten Nutzung zur Eigen-und Fremdnutzung kommt es auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an.