Immobilienverband

Die Neue Verwalter ABC Seite

Ein kleines Nachschlagewerk für Verwalter

Tafel mit ABC

Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner erklärt rechtliche Begriffe rund um den Verwalter-Alltag. Sie betreut den Fachausschuss Immobilienverwaltung in der IVD-Bundesgeschäftsstelle.

RAin Annett Engel-Lindner

Referentin Immobilienverwaltung

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0 E-Mail: info@ivd.net

Abänderung Kostenverteilungsschlüssel

Nach § 16 Abs. 3 WEG können die Eigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt werden. Nach § 16 Abs. 4 WEG können die Eigentümer im Einzelfall mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile (doppelt qualifizierte Mehrheit) die Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung, bauliche Veränderungen oder Aufwendungen nach einem anderen Maßstab (Gebrauch, Möglichkeit des Gebrauchs) beschließen.

Abdichtung

Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Jegliche Art von Gebäudeabdichtung (Fassade, Estrich, Balkon, Isolierung etc.) stellt als Bestandteil des Gebäudes zwingend Gemeinschaftseigentum dar, soweit die Abdichtungsvorrichtung für den Bestand des Gebäudes notwendig ist.

Abflussrohre

Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im Gemeinschaftseigentum verlaufen. Das gilt auch, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient. Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören die Leitungen nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit (BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12).

Abgeschlossenheit - Merkmale

Die Abgeschlossenheit im Sinne des Gesetzes bezieht sich auf die räumliche Abgrenzung gegenüber fremden Wohnungen und Räumen. In dem sog. „Aufteilungsplan“ sind auch Eigentums-und Benutzungsverhältnisse bei Wohnungs- und Teileigentum klarzustellen. Abgeschlossen ist das Sondereigentum, wenn eine baulich räumliche Trennung zu Gemeinschafts- und fremden Sondereigentum, ein eigener abschließbarer Zugang unmittelbar vom Freien, einem Treppenhaus oder einem Vorraum und eine gewisse räumliche Mindestausstattung zur Führung eines selbständigen Haushaltes (Küche, Wasser, Abwasser, Strom) gegeben ist.

Abrechnungsspitze

Als Abrechnungsspitze bezeichnet man in der Wohnungseigentümergemeinschaft das betragsmäßige Ergebnis der Jahresabrechnung einer Eigentumswohnung. Die Abrechnungsspitze ist einerseits abhängig vom Wirtschaftsplan und andererseits von den tatsächlichen Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Für die Berechnung der Abrechnungsspitze sind nicht die tatsächlich gezahlten Hausgelder, sondern ausschließlich die Soll-Vorauszahlungen des Wirtschaftsplanes maßgebend, von denen die tatsächlichen Kosten in Abzug zu bringen sind. Die Summe hieraus ist die Abrechnungsspitze, die – je nach Ergebnis – positiv (Guthaben) oder negativ (Nachzahlung) ausfallen kann. Der Erwerber von Wohneigentum haftet nur für die Abrechnungsspitze, sofern dieser über die Jahresabrechnung mit beschlossen hat.

Abschlusstüren

Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Abschlusstüren einer Wohnung, egal ob es sich um Haus oder Wohnungsabschlusstüren handelt, sind Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. An diesen kann kein Sondereigentum, begründet werden, die Eigentümer können allerdings eine entsprechende Kostentragungsregelung durch den Nutzungsberechtigten vereinbaren.

Absperrventile

Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Welchem Eigentum Absperrventile zugeordnet werden, hängt entscheidend von der Lage und Anwendung ab. Ein Absperrventil, das der Strangabsperrung eines gesamten Strangs oder Teilbereichs eines Gebäudes dient, ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, da es dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller oder einiger Wohnungseigentümer dient. Dies gilt auch dann, wenn es sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindet.

Ein Absperrventil, welches der Absperrung lediglich einer Wohneinheit dient, ist hingegen als Bestandteil des Sondereigentums anzusehen. Etwas anderes kann für Regelungsventile gelten (s.u. H= Heizung).

Abstellplatz (Fahrzeug)

Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Ein Fahrzeugabstellplatz im nicht überdachten oder eingehausten Außenbereich der Wohnanlage ist zwingend Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Dies gilt ebenso für die Fahrbahnmarkierung, den Unterbau, wie Beton oder Asphalt. An diesen kann auch kein Sondereigentum begründet werden. Im Regelfall vereinbaren die Eigentümer hierfür Sondernutzungsrechte.

Abstellplatz (Waschmaschine)

Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Der Abstellplatz für eine Waschmaschine im Bereich des gemeinschaftlichen Waschkellers ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. An diesen kann kein Sondereigentum, aber ein Sondernutzungsrecht, ggf. mit entsprechender Kostentragungsregelung durch den Nutzungsberechtigten begründet werden.

Abzugsanlage

Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Eine Abzugseinrichtung zum ausschließlichen Gebrauch eines Sonder- oder Teileigentümers ist Sondereigentum. Gleiches gilt für eine Abzugshaube. Wird die Abzugsanlage an einen Kaminabzug angeschlossen steht dieser bis zum Übergang in das Sondereigentum im gemeinschaftlichen Eigentum.

Alarmanlage

Eine Alarmanlage, die mehreren Einheiten dient, ist Gemeinschaftseigentum. Als Ausnahme gilt, wenn sie nur eine Wohnung- oder Teileigentumseinheit absichert und Bestandteil des und Sondereigentums ist, insbesondere wenn die äußere Gestalt des Gebäudes nicht berührt wird.

Alarmanlage

Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Eine Alarmanlage, die der Absicherung der Gebäudehülle oder bestimmter Bereiche der gemeinschaftlichen Anlagen (z.B. Außenbereich, Zuwegung, Tiefgarage) dient, ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Eine Alarmanlage, die lediglich der Absicherung bzw. Überwachung einer Wohn- oder Teileigentumseinheit dient, stellt Zubehör der jeweiligen Einheit dar und ist deswegen Bestandteil des Sondereigentums.

Alternativangebote

Sowohl bei der Erteilung von Aufträgen für Instandsetzungsarbeiten an Dienstleistungsunternehmen als auch bei der Vorbereitung der Neubestellung eines Verwalters ist die Einholung mehrerer Konkurrenzangebote erforderlich. Die Vergleichsangebote müssen allen Eigentümern vor der Bestellung des neuen Verwalters zugänglich gemacht werden (Einsichtnahme vor Ort genügt). Etwas anderes gilt bei der wiederholten Verwalterbestellung. Alternativ- oder Konkurrenzangebote müssen in diesem Fall nicht zwingend eingeholt werden.

Anfechtungs-/Klagefrist

Die einmonatige Anfechtungsfrist bei Klagen gegen Beschlussfassungen der Gemeinschaft beginnt mit der Beschlussfassung und endet mit Ablauf des Tages, der mit seinem Datum dem Tag der Beschlussfassung entspricht. Bei Umlaufbeschlüssen beginnt die Frist mit der Mitteilung des Abstimmungsergebnisses an alle Eigentümer.

Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung

Den Eigentümern steht grundsätzlich ein Anspruch auf eine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu, die den Vereinbarungen und Beschlüssen oder dem Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entspricht (ordnungsgemäße Verwaltung). Ein solcher Anspruch ist grundsätzlich unverjährbar, z.B. Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung oder erstmalige planmäßige Herstellung des Gemeinschaftseigentums.

Anstrich

Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Der Fassadenanstrich sowie der Außenputz sind als Fassadenbestandteil bzw. optisch prägendes Merkmal zwingender Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Dies gilt ebenso für Balkonunterseiten und Außenbrüstungen. Der Farbanstrich im Innenbereich der Wohn- oder Teileigentumseinheit ist dem Sondereigentum zugeordnet.

Armaturen

Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Die Klassifizierung von Armaturen hängt entscheidend von der Lage und Zuordnung ab. Armaturen an einem Waschbecken, die sich in einem gemeinschaftlichen Waschraum oder sonstigen gemeinschaftlichen Raum befinden, sind Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Armaturen oder Kücheninstallationen, die sich innerhalb eines Sonder- oder Teileigentums befinden, gehören zum Zubehör der Wohnung und sind Bestandteil des Sondereigentums.

Bankkontenentwicklung

Die Angabe des Bankanfangs- und des Bankendbestandes ist für eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung erforderlich. Auch die Gesamteinnahmen der Eigentümergemeinschaft müssen in der Kontenentwicklung präsentiert werden, und zwar aufgeschlüsselt nach laufenden Wohngeldzahlungen für das Abrechnungsjahr, Zahlungen für Vorjahre und sonstigen Einnahmen. Das Fehlen der Bankkontenentwicklung in der Jahresabrechnung macht den Beschluss über die Jahresabrechnung anfechtbar. Sie ist wesentlicher Bestandteil.

Bedingte Beschlusszustimmung

Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang beim Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden. Eine aufschiebend bedingte Zustimmung zu Beschlüssen ist regelmäßig unwirksam und kann gerichtlich angefochten werden. Anders ist dies bei einer auflösend bedingten Stimmabgabe; der Eintritt der auflösenden Bedingung und nachträglicher Wegfall der Stimme wäre zwar anfechtbar. Eine Anfechtung dürfte allerdings nach Bedingungseintritt wegen Fristablaufes regelmäßig nicht mehr möglich sein, so dass eine auflösende Bedingung in der Praxis keine negativen Auswirkungen zeigen dürfte.

Bedingte Verwalterbestellung

Die Bestellung des Verwalters ist grundsätzlich bedingungsfeindlich, sowohl als aufschiebende als auch als auflösende Bestellung. Ein solcher bedingter Bestellungsakt wäre nichtig. Für eine bedingte Verwalterbestellung besteht grundsätzlich schon kein Bedürfnis, der Verwalterneubestellungsbeschluss ist grundsätzlich gültig, sofern er nicht vom Gericht für ungültig erklärt wird. Wenn der erste Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird, wandelt sich die werdende Gemeinschaft zu diesem Zeitpunkt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne um.

Beirat-Bestelldauer

Für die Bestellung eines Verwaltungsbeirates sieht das Gesetz keine Höchstdauer vor. Die Teilungserklärung kann hingegen eine bestimmte Bestelldauer vorsehen. Wird der unbefristet bestellte Beirat unentgeltlich tätig, kann dieser jederzeit ohne Angabe von Gründen nach freiem Ermessen durch Mehrheitsbeschluss abberufen werden. Bei einer befristeten Bestellung bedarf es hingegen eines wichtigen Grundes, um diesen vorzeitig abberufen zu können.

Belüftungsregelung

Die Eigentümer können zumutbare Bedingungen zur Belüftung von Kellern, Treppenhäusern und anderen Gemeinschaftsräumen mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen.

Beschluss-Sammlung

Die Sammlung enthält nur den Wortlaut der Eigentümerbeschlüsse und Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen. Sie ist für die nach dem 1.07.2007 gefassten Beschlüsse zu führen und kann auch in elektronischer Form geführt werden. Beschlüsse und gerichtliche Entscheidungen sind fortlaufend und unverzüglich innerhalb einer Woche einzutragen und zu nummerieren.

Bestandskräftiger Beschluss

Nach § 23 WEG ist ein Beschluss gültig und entfaltet für alle Eigentümer Bindungswirkung, wenn er in der Versammlung verkündet oder im Wege des Umlaufbeschlusses mitgeteilt wurde. Der Beschluss ist solange gültig, bis er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurde. Nach Ablauf der Anfechtungsfrist (Klageverfahren) wird der Beschluss bestandskräftig und ist unabhängig von seiner rechtlichen Zulässigkeit unanfechtbar und durchzusetzen. Lediglich bei einem nichtigen Beschlussinhalt treten keinerlei Rechtswirkungen ein, dieser kann nicht bestandskräftig werden.

Blockstimmrecht

Gemeinschaften können für Untergemeinschaften ein sogenanntes Blockstimmrecht vereinbaren, wenn bei einer Mehrhausanlage für die Wohnungseigentümer der anderen Gebäude keine Interessen im Spiel sind. Es stimmen dann nur die betroffenen Wohnungseigentümer über in Frage stehende Maßnahme ab. Bei Abstimmungen über den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung ist dies allerdings nur eingeschränkt möglich.

Brunnen

Brunnenanlagen gehören als fester Bestandteil der gemeinschaftlichen Außenanlage oder des Gebäudes ebenfalls grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum.

Brandmauer

Innen oder außen liegende Brandwände bzw. -mauern dienen der Abschottung von Bränden innerhalb oder zwischen Gebäuden. Diese sind wegen ihrer feuerschützenden Funktion für das Gebäude unerlässlich und folglich zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

Briefkastenanlage

Eine gemeinsame Briefkastenanlage stellt grundsätzlich gemeinschaftliches Eigentum dar. Auch Briefschlitze in der Wohnungstür gehören dazu. Gleiches gilt nach überwiegender juristischer Ansicht für die Namensschilder an einer Briefkasten — oder Klingelanlage, da diese insbesondere wegen der einheitlichen optischen Gestaltungsmöglichkeit gemeinschaftsbezogen sind. Nach anderer Auffassung hat die Gemeinschaft jedenfalls eine Beschlusskompetenz zur Regelung der Gestaltung.

Briefkastenschlösser gehören im Regelfall als fester Bestandteil der gemeinschaftlichen Schließanlage ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für gewöhnliche Briefkastenschlösser. Briefkastenschlüssel hingegen werden häufig dem Sondereigentum zugewiesen, da sie ausschließlich der Öffnung des eigenen Briefkastens dienen.

Bodenbelag

Der innerhalb von im Sondereigentum stehenden Räumen befindliche Bodenbelag, wie Linoleum, Fliesen, Parkett, Laminat, Teppich, aber auch der nichtisolierende Farbanstrich sind grundsätzlich dem Sondereigentum zugeordnet. Zwingendes Gemeinschaftseigentum ist hingegen der Estrich-Belag, aber auch sonstige Isolierungen gegen Feuchtigkeit, Schall und Wärmeverluste.

Blockheizkraftwerk

Dient ein Blockheizkraftwerk der Versorgung aller Eigentümer und stellt es einen wesentlichen Bestandteil des Gebäudes dar, zählt es zum Gemeinschaftseigentum. Dient es hingegen nur einem einzelnen Eigentümer in der Gemeinschaft und wird von ihm betrieben, kann es zum Sondereigentum (TE) erklärt werden. Erfolgt keine Zuordnung zum Sondereigentum in der TE, verbleibt es im Gemeinschaftseigentum.

Blitzschutzanlage

Blitzschutzanlagen stellen wesentliche funktionale Bestandteile mit hoher Bedeutung für den Bestand und die gemeinschaftliche Nutzung des Gebäudes dar und sind daher dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

Bäume

Bäume stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), da sie wesentliche Bestandteile des Grundstückes darstellen. Die TE kann hierzu allerdings Abweichungen enthalten. Klagen auf Rückschnitt oder Fällung von Bäumen sind grundsätzlich gegen die gesamte Eigentümergemeinschaft zu richten.

Badeinrichtungen

Die innerhalb von im Sondereigentum stehenden Räumen befindlichen Badeinrichtungen, wie WC, Bidet, Duschwanne, Waschbecken, Badewanne stellen Sondereigentum dar, sofern sie wesentliche Bestandteile sind (wenn sie nicht voneinander getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere zerstört wird oder die Restsache nach Abtrennung nicht mehr bestimmungsgemäß genutzt werden kann).

Balkon

Die Zuordnung von Balkonen ist umstritten. Genau genommen fehlt es hier bereits an der Raumeigenschaft. Die überwiegende Ansicht geht allerdings davon aus, dass Balkone zumindest teilweise sondereigentumsfähig sind. Voraussetzung ist, dass Balkone in der Teilungserklärung (TE) ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt werden. Das Sondereigentum bezieht sich dann auf den durch die konstruktiven Bauteile begrenzten Raum. Die konstruktiven Bestandteile des Balkons, wie die Boden(Krag-)platte, die Isolierschicht, die Balkonbrüstung, das Balkongitter, die Balkontür oder Balkontrennwände und Türschwellen, die Decke und Fassadenseite, die Abläufe und Entwässerungsleitungen, sowie Blumen- und Pflanztröge, soweit sie als begrenzende Einfassung dienen, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Innenputz und Balkonbelag (ohne Isolierfunktion) können bei entsprechender Festlegung in der TE Sondereigentum sein.

Cafénutzung in Sondereigentum

Unzulässig in einer Wohnung sind gewerbliche Nutzungen, es sei denn, von ihnen geht keine stärkere Nutzung als von der Wohnnutzung aus. Eine Wohnung darf danach nicht als öffentlich zugängliches Café genutzt werden.

Carport

Ein Carport (auch Remise) in Form einer Holz-, Stahl-, Aluminium- oder Kunststoffkonstruktion mit einem Dach, das nach allen Seiten bis auf die Einfahrt offen ist, ist zwingend Gemeinschaftseigentum und kann nicht zum Sondereigentum erklärt werden. Es kann ein Sondernutzungsrecht begründet werden.

Dachboden – Nutzung, Grenzen

Ein Dachboden besitzt regelmäßig nur die Zweckbestimmung als Lager oder Abstellplatz zu privaten Zwecken. Dies schließt eine Nutzung als Wohnung oder Büroraum aus. Der Dachbodenausbau zu Wohnzwecken stellt regelmäßig eine erhebliche, also der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedürfende, bauliche Veränderung dar. Ohne Regelung in der Teilungserklärung hat ein Wohnungseigentümer, der alleinigen Zugang zu einem Spitzboden hat, weder ein Sondernutzungsrecht, noch ein Ausbaurecht.

Der Dachboden stellt grundsätzlich Gemeinschaftseigentum dar, sofern dieser nicht dem Sondereigentum zugeordnet wurde. Unerheblich ist, ob der Dachboden nur über das Sondereigentum erreichbar ist.

Dachfenster

Der Einbau eines Dachflächenfensters zur Verbesserung der Lichtverhältnisse im Dachboden (Sondernutzungsrecht) kann als unzulässiger Dachgeschossausbau bewertet werden, wenn es nicht lediglich als geringfügige Änderung anzusehen ist. So zum Beispiel, wenn die Einsehbarkeit fehlt oder die Symmetrie der Ansicht nicht verbessert ist.

Dachfenster sind einschließlich des Fensterrahmens und der Innenseiten zwingend Gemeinschaftseigentum. Etwas anderes kann für Doppelfenster gelten.

Delegation von Instandhaltungspflichten

Wird die Instandhaltungspflicht bei zwingend gemeinschaftlichen Gebäudeteilen auf einen Sondereigentümer übertragen, so verliert die Gemeinschaft ihre Verwaltungszuständigkeit und Beschluss-Kompetenz. Der ermächtigte Eigentümer kann dann entscheiden, was wann zu tun ist.

Denkmalschutz

Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört auch die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften, insbesondere die Vorschriften zum Denkmalschutz. Bei baulichen Veränderungen müssen diese Vorschriften zwingend eingehalten werden.

Duldungspflichten – Mieter

Der vermietende Eigentümer kann dem Mieter nicht mit Wirkung gegen die anderen Miteigentümer Rechte einräumen, die er als Eigentümer nicht selbst und vollumfänglich innehat. Der Mieter hat danach auch alle Ansprüche der Eigentümer/-gemeinschaft gegen den Vermieter zu dulden, sofern dieser rechtskräftig verurteilt wurde, eine bestimmte Handlung (z.B. Rückbau) vorzunehmen. Dem Mieter steht allerdings u.U. ein eigener Anspruch gegen den Vermieter z.B. auf Schadensersatz aus dem Mietvertrag zu.

Duplexgarage – Sondereigentum

Eine Doppelstockgarage kann nur als Ganzes als Sondereigentum begründet werden. Dem einzelnen Stellplatz fehlt es an der räumlichen „Umgrenztheit“, daher kann kein Sondereigentum begründet werden. Die Hebevorrichtung selbst kann sondereigentumsfähig sein, wenn sie allein einer Duplexeinheit dient. Anderenfalls steht sie zwingend im Gemeinschaftseigentum.

Hier ist zu unterscheiden zwischen der Anlage insgesamt und den einzelnen Stellplätzen, sowie der Hebebühne. An der Mehrfachparkanlage insgesamt kann Sondereigentum, in Form der Bruchteilsgemeinschaft, begründet werden. Dient die Hebeanlage nur dieser Bruchteilsgemeinschaft und nicht auch weiteren Garageneinheiten, wird sie ebenfalls dem Sondereigentum zugeordnet. An den Einzeleinstellplätzen können in diesem Fall Sondernutzungsrechte begründet werden (BGH V ZB 279/11). An einem einzelnen Duplex-Stellplatz kann nach herrschender Auffassung mangels Raumeigenschaft hingegen kein Sondereigentum begründet werden. Die Hebebühne und auch die gemeinsame Hydraulik-Anlage mehrerer Hebebühnen stellen als konstruktive Gebäudebestandteile zwingend Gemeinschaftseigentum dar.

Dach

Das Dach, auch ein Flachdach oder Glaskuppeldach, sowie Dachgauben stellen grundsätzlich Gemeinschaftseigentum dar, da es konstruktive Bestandteile des Gebäudes sind. Insbesondere gehören hierzu die Dachabdeckung (Ziegel, Blech), die Balkenkonstruktion und die Wärmedämmung, die Unterspannbahn, die Dachentwässerung (Regenrinne, Regenfallleitung), sowie die Attika (Aufmauerung oder Abschlusswand zur Verdeckung des Daches).

Dachterrasse

Die Zuordnung ist nach wie vor umstritten. Die überwiegende Auffassung geht davon aus, dass sie als Bestandteil einer Eigentumseinheit sondereigentumsfähig sind. Zwingendes Gemeinschaftseigentum sind die unter dem Terrassenbelag befindlichen Schichten zur Feuchtigkeitsisolierung und Wärmedämmung, ebenso wie der Abdichtungsanschluss zum Gebäude hin. Soweit aber durch eine Veränderung, Beseitigung oder Einfügung von Terrassenteilen die Gestaltung des Gebäudes verändert wird, stehen diese Terrassenteile zwingend im Gemeinschaftseigentum. Der Terrassenbelag ist grundsätzlich dem Sondereigentum zuzuordnen. Im Übrigen gelten die Ausführungen zu Balkonen entsprechend (AIZ 3/2018).

Dachrinnen

Die Dachrinnen zählen grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum.

Decken

Konstruktive Elemente, insbesondere Böden (Estrich), Decken und alle tragenden Wände gehören regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum, auch dann, wenn sich diese in Räumlichkeiten befinden, die zum Sondereigentum gehören. Die Grenze zum Sondereigentum bilden regelmäßig das Mauerwerk einschließlich Balken bzw. Sparren der Decken und der Estrichbelag auf dem Fußboden. Die bloßen Deckenverkleidungen (wie Putz oder Tapeten), aber auch der Bodenbelag, stellen demgegenüber kein Gemeinschafts- sondern Sondereigentum dar. Des Weiteren gehören auch die nicht tragenden Wände, welche sich innerhalb der jeweiligen Eigentumseinheiten befinden, zum Sonder- und nicht zum Gemeinschaftseigentum.

Dielen

Dielen stehen, auch wenn sie nur zwei Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten dienen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für Haus- und Kellereingänge, Treppenhäuser und Flure, die die einzige Verbindung zu gemeinschaftlichen Versorgungseinrichtungen darstellen.

Doppelfenster

Bei Verbundfenstern alter Art mit trennbaren Innen- und Außen- Fensterflügeln wird eine Bestimmung zum Sondereigentum hinsichtlich des wohnungsinneren Flügels (Innenrahmen, Innenscheiben) teilweise als rechtswirksam angenommen. Verbundfenstern anderer Bauart, so wie sie heute im Regelfall vorkommen (Isolierglasfenster), sind hingegen nicht sondereigentumsfähig, mithin auch hinsichtlich der Innenseite zwingend Gemeinschaftseigentum. Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, die eine Zuordnung auch von nicht trennbaren Verbundfenstern vorsehen, sind als nichtig anzusehen. Derartige Regelungen können jedoch im Einzelfall in eine andere, wirksame Regelung dahingehend umgedeutet werden, dass eine wirksame Kostenverteilungsregelung zu Lasten des vermeintlichen Sondereigentümers besteht.

Doppelhaus

Bebauungspläne und fehlende Grundstücke führen dazu, dass eine Vielzahl von neu errichteten Doppel- und Reihenhäusern nicht in Realteilung, sondern als Wohnungseigentümergemeinschaft errichtet werden. Sondereigentum kann dort nur an den abgeschlossenen Räumen, nicht aber an den wesentlichen Gebäudebestandteilen, wie Dach, Fassade, Zwischenwände und Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (Wasserversorgung, Heizungsanlage, Außenanlagen, Kellerräume) begründet werden.

Eigentümerversammlung- Einberufung

Ohne vorhergehende Einberufung durch einen potentiell Berechtigten an sämtliche Stimmberechtigte kann eine Eigentümerversammlung nicht stattfinden. Eine spontane Zusammenkunft mehrerer Eigentümer ist daher keine Eigentümerversammlung. Lediglich wenn eine Vollversammlung (Universalversammlung) vorliegt, ist eine Einberufung entbehrlich. Einberufungsbefugt sind der gegenwärtige oder ehemalige Verwalter, der Beiratsvorsitzende, dessen Stellvertreter oder ein ermächtigter Eigentümer.

Eigentümerwechsel – Sondernutzungsrecht

Ein nur Vereinbartes, nicht jedoch im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht erlischt regelmäßig mit Wechsel des Eigentümers und fällt wieder der Gemeinschaft zu. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass der neue Eigentümer in die vormalige Vereinbarung zwischen Verkäufer und den übrigen Eigentümern bewusst eintritt und die übrigen Eigentümer zustimmen. Die Zustimmung kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen.

Einsichtnahme Beschlusssammlung und Protokoll

Jedem Eigentümer, seinem gesetzlichen oder bevollmächtigten Vertreter, Zwangsverwalter und Insolvenzverwalter steht ein Anspruch auf Einsichtnahme in die Beschlusssammlung und das Protokoll der Eigentümerversammlung zu. Mietern steht ein solches recht nicht zu. Dritte können gegen den Eigentümer einen Anspruch auf Einsichtnahme haben, wenn ein entsprechendes Rechtsverhältnis zwischen Ihnen besteht.

Energieausweis

Die Erstellung eines Energieausweises entspricht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, selbst wenn die Gemeinschaft dazu nicht gesetzlich verpflichtet ist. Der einzelne Eigentümer hat einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch gegen die übrigen Eigentümer auf Erstellung eines Energieausweises. Alternativ kann der Eigentümer bei Weigerung die Erstellung eines Energieausweises in Auftrag geben und die Kosten der Gemeinschaft in Rechnung stellen.

Entlastung (Verwalter)

Der Beschluss über die Entlastung des Verwalters hat die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses, etwaige Schadensersatzansprüche, Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung oder Geschäftsführung ohne Auftrag gegen den Verwalter sind dann grundsätzlich ausgeschlossen. Der Verwalter kann eine Entlastung gerichtlich durchsetzen, wenn er einen vertraglichen Anspruch darauf hat oder ihm die Entlastung zu Unrecht verweigert wurde. Der Verwalter darf bei der Entlastung weder selbst als Eigentümer, noch mit unbeschränkter Vollmacht (Blanko)abstimmen.

Erhöhung Verwaltervergütung

Eine Vergütungsvereinbarung des Verwalters, die um ca. 40 % über den Konkurrenzangeboten liegt, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn es keine sachlichen Gründe für diese Höhervergütung gibt. Eine Erhöhung der Vergütung im laufenden Vertragsverhältnis bedarf zunächst eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer und einer Vertragsänderung. Eine automatische Anpassungsklausel im Verwaltervertrag entsprechend der „allgemeinen Verwaltungskostenentwicklung“ ist ungültig.

Eventualversammlung (Zweitversammlung)

Eine gemäß § 25 Abs. 4 WEG unzulässige so genannte Eventualeinberufung im Beschlusswege, kann Gegenstand einer Vereinbarung der Eigentümer sein, mit dem Inhalt, dass sogleich mit der Ersteinladung zur Versammlung für den Fall der Beschlussunfähigkeit zu einer zweiten Versammlung am gleichen Tag eingeladen werden kann. Es ist ratsam, dass die Eigentümer bei der Eventualeinberufung darauf hingewiesen werden, dass die Versammlung dann ohne Rücksicht auf die Größe der vertretenen Anteile beschlussfähig ist.

Erfassungsgeräte

Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nach § 5 Abs. 2 WEG nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Soweit Verbrauchserfassungsgeräte der Ermittlung solcher Kosten dienen, die über die Gemeinschaft abgerechnet werden, stehen diese zwingend im Gemeinschaftseigentum. Dies gilt für Wärmemengenzähler ebenso wie für Gas- und Wasseruhren. 

Estrich

Der Bodenbelag selbst steht grundsätzlich im Sondereigentum eines jeden Wohnungseigentümers. Der Estrich hingegen dient als Bodenbelag und Schutzschicht gegen Beanspruchungen jeder Art, sowie zur Trittschalldämmung und Isolierung (auch gegen Feuchtigkeit). Und steht nach überwiegender Meinung danach im Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümergemeinschaft kann allerdings vereinbaren, dass die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung des Estrichs von dem jeweiligen Raumeigentümer zu tragen sind.

Elektroheizung

Bei der Abgrenzung kommt es entscheidend darauf an, ob die Anlage der Gesamtversorgung der Gemeinschaft oder nur dem Einzelbetrieb dient. Dient die Elektroheizung ausschließlich der Versorgung der Gemeinschaft wird sie von dieser betrieben und versorgt sämtliche Einheiten, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.

Umstritten ist, ob es sich bei einem Einzelbetrieb (Anlage dient nur einem Sonder- oder Teil-Eigentümer) um Sondereigentum handeln kann. Die ganz herrschende Auffassung nimmt hier Gemeinschaftseigentum an, sofern die angeschlossenen Eigentümer diese gemeinsam betreiben.

Dient die Anlage sowohl der Gemeinschaft und darüber hinaus der Fremdversorgung, ist gleichfalls umstritten, ob eine Sondereigentumsfähigkeit vorliegt. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist dies nur gegeben, wenn ein Einzelbetrieb vorliegt, da der gemeinschaftliche Gebrauch der Anlage durch die Gemeinschaft nicht im Vordergrund steht.

Elektrische Leitungen

Auch bei elektrischen Leitungen gilt die Grundregel, dass diese im Gemeinschaftseigentum stehen. Die Gemeinschaft stellt diese Leitungen für alle Eigentümer zur Verfügung. Das gilt auch für Stromleitungen, die vom gemeinschaftlichen Zählerraum im Keller der Wohnungseigentumsanlage durch das Gebäude führen und nur eine einzelne Wohnungseinheit versorgen. Anders ist dies bei Leitungen zu bewerten, die in den Wänden einer Sondereigentumseinheit ab der Abzweigung der Hauptleitung verlaufen. Diese stehen im Sondereigentum.

Einfriedungen

Das Grundstück selbst bzw. die Außenanlagen einer Gemeinschaft stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für Einfriedungen und Umzäunungen, da diese dem Mitgebrauch aller Eigentümer dienen. 

Entwässerungsanlage

Grundsätzlich bilden die der Versorgung und Bewirtschaftung dienenden Versorgungsleitungen eines Gebäudes ein komplexes Leitungsnetz, welches im Gemeinschaftseigentum steht. Es kommt hierbei weder darauf an, ob Teile des Versorgungsnetzes innerhalb oder außerhalb des Sondereigentums liegen oder nur einer einzelnen Einheit dienen. Zum Sondereigentum gehören Versorgungsleitungen allerdings dann, wenn sie sich räumlich hinter einer im Inneren des Sondereigentums befindlichen Absperrvorrichtung befinden. Liegt die Absperrvorrichtung allerdings außerhalb des Sondereigentums ist von Gemeinschaftseigentum auszugehen. Die im räumlichen Bereich des Sondereigentums liegenden Entsorgungsleitungen stehen mithin ab dem Hauptfallrohr im Gemeinschaftseigentum. 

Entlüftungsanlage

Ist die Entlüftungsanlage eines Wohnhauses innerhalb des Gemeinschaftseigentums so verlegt, dass ihre Beseitigung oder die Veränderung ihres Verlaufs ohne erhebliche Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum (Decken-oder Mauerdurchbrüche) nicht möglich ist, steht sie zwingend im Gemeinschaftseigentum. Andernfalls ist sie sondereigentumsfähig, sie kann somit in der Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt werden. 

Fahrstuhl

Der Fahrstuhl (Aufzug) steht im Regelfall im Gemeinschaftseigentum, da er dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient. Umstritten ist die Einordnung bei Aufzügen, die nur für einzelne Wohnungen gebaut und auch nur für deren Eigentümer nutzbar sind. Hier wird teilweise ein sog. „abgesondertes Miteigentum“ angenommen, d. h. Miteigentum, welches nicht allen Wohnungseigentümern, sondern nur einer bestimmten Gruppe zusteht. Weder das BGB noch das WEG sehen eine solche Eigentumsform allerdings als zulässig an. Soll eine Fahrstuhlnutzung persönlich begrenzt werden, bietet es sich an, Sondernutzungsrechte für einzelne Eigentümer zu begründen.

Fallrohre

Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im Gemeinschaftseigentum verlaufen. Das gilt auch, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient. Regenfallrohre sind danach gemeinschaftliches Eigentum (BayObLG, Beschluss vom 19.07.1989, 1 b Z 29/88).

Farbanstrich

Der Außenanstrich eines Gebäudes sowie Isolierschichten, Wärmedämmung, Außenputz, Außenfenster, Außentüren etc. sind zwingender Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Dies gilt analog für Balkonunterseiten und Außenbrüstungen. Das Treppenhaus einschließlich Keller und Gemeinschaftsräumen, sowie dessen Anstrich zählen ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum. Innerhalb des Sondereigentums steht es den Wohnungseigentümern hingegen frei, wie Wände und Decken, aber auch Innentüren, sowie die Innenseite der Fenster dekoriert werden.

Fehlen eines Verwaltervertrages

Bestellung und Verwaltervertrag sind nach der Rechtsprechung voneinander unabhängig. Trotz Fehlen eines Verwaltervertrages kann eine wirksame Bestellung aufgrund Beschlussfassung vorliegen. Der fehlende oder unwirksame Verwaltervertrag wird dann durch die gesetzlichen Regelungen ergänzt. Der Verwalter kann dann die branchenübliche Vergütung für die erbrachten Leistungen verlangen.

Fensterläden

Auch Fensterläden stellen als fassadengestaltendes Element Gemeinschaftseigentum dar und sind von der Gemeinschaft instand zu halten und zu setzen.

Flure

Flure, Korridore oder Eingangsräume, die dem Zugang oder der Verbindung mehrerer Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten dienen (zwei genügen), stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Die übermäßige Nutzung der Flure, z. B. zum Abstellen eines Garderobenschrankes durch einen Eigentümer, darf dahernur aufgrund einer Vereinbarung der Eigentümer erfolgen, eine Beschlussfassung genügt nicht.

Fenster

Bei der Einordnung der Fenster muss zunächst nach den baulichen Bestandteilen unterschieden werden. Grundsätzlich handelt es sich bei Fenstern, auch wenn diese im Bereich des Sondereigentums liegen, um Gemeinschaftseigentum. Soll die Pflicht zur Instandsetzung/Instandhaltung und die damit verbundenen Kosten auf die Sondereigentümer verlagert werden, muss dies in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. In Einzelfällen kann dies auch im Beschlusswege gemäß § 16 Absatz 4 WEG anlässlich konkreter Maßnahmen beschlossen werden (doppelt qualifizierte Mehrheit).

Fenstererneuerung

Vom Begriff der Instandsetzung ist grundsätzlich auch die vollständige Erneuerung und Ersatzbeschaffung der Fenster umfasst, nicht aber die erstmalige mangelfreie Herstellung. Regelt die Gemeinschaftsordnung, dass die Kosten für Glasschäden und Fensteranstrich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster von den anliegenden Sondereigentümern zu tragen sind, sind die Kosten eines Fensteraustausches nicht davon erfasst. Im Einzelfall kann die Erneuerung der Fenster im Zusammenhang mit Instandsetzungsmaßnahmen aber eine modernisierende Instandsetzung darstellen, die einem einfachen Mehrheitsbeschluss zugänglich ist.

Fenstergriffe, Fensterbänke

Innenliegende Fensterbänke und Fenstergriffe können zu Sondereigentum erklärt werden, wenn Ihnen nicht eine Isolierfunktion (Feuchtigkeit, Luft) für das gesamte Gebäude zukommt, bzw. die Griffe unabhängig von der allgemeinen Schließmechanik ausgetauscht werden können.

Fenstergitter

Außen liegende Fenstergitter stellen als Fassadenbestandteil zwingend Gemeinschaftseigentum dar. Innen liegende Fenstergitter sind, sofern Ihnen keine Funktion für das Gebäude zukommt (Bestand, Statik) sondereigentumsfähig.

Feuerlöscher

Feuerlöscher, egal ob in mobiler Form oder fest installiert, dienen dem gemeinschaftlichen Gebrauch und zählen folglich zum Gemeinschaftseigentum. Etwas anderes gilt für im Sondereigentum installierte Feuerlöscher, diese sind regelmäßig Bestandteil des Sondereigentums.

Flachdach

Das Dach gehört als für den Bestand und die Sicherheit der Wohnanlage erforderlicher konstruktiver Gebäudebestandteil zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Auch das Glasdach einesHofraums ist als konstruktiver Bestandteil zwingend Gemeinschaftseigentum. Auch wenn die Teilungserklärung einem Eigentümer einen im Hof einer Wohnungseigentumsanlage mit einem Glasdach (Dachkuppel) überdeckten „Hofraum“ als Teileigentum zuordnet, so gilt dies nicht für das Glasdach, da es sich um einen „konstruktiven“ Teil des Teileigentums handelt. Auch Garagendächer stehen nicht im ausschließlichen Gebrauch eines einzelnen Eigentümers und gehören daher ebenfalls zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für Glaskuppeln innerhalb des Sondereigentums oder Dächer von Büroanbauten.

Feuchtigkeitsisolierung

Die Isolierung des Gebäudes gegen Schall, Feuchtigkeit und Wärmeverluste, so insbesondere Abdichtungen an Fenstern, Dach, Balkonen, Terrassen gehört zwingend zum Gemeinschaftseigentum.

Fernsehanlage

Ob eine Antenne, die dem Rundfunk- oder Fernsehempfang dient (Dachantennen, Parabolantenne, Breitbandkabelanschluss) Sonder- oder Gemeinschaftseigentum darstellt, richtet sich allein nach der Zweckbestimmung, Funktion, dem Umfang der Versorgung und dem Betreiber. Dient die Antenne dem gemeinschaftlichen Gebrauch, so gehört sie zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehört sie dann, wenn sie von vornherein durch einen Miteigentümer, der sie eingerichtet hat, allein betrieben werden soll, auch wenn diese im Gemeinschaftseigentum untergebracht ist. Werden nur einige und nicht alle Eigentümer von der Empfangsanlage versorgt, steht die Anlage nach herrschender Auffassung zwingend im Gemeinschaftseigentum, wenn die angeschlossenen Eigentümer diese gemeinsam betreiben. Liegt eine kombinierte Eigen- und Fremdversorgung (z.B. benachbarte WEG) vor, ist die Einordnung umstritten. Wird diese nur von einem Eigentümer betrieben ist diese nach herrschender Auffassung sondereigentumsfähig, da ein gemeinschaftlicher Gebrauchim engeren Sinne nicht mehr vorliegt. Nach anderer Auffassung wird die Sondereigentumsfähigkeit abgelehnt, da es nicht darauf ankommt, ob der Gebrauch durch alle Eigentümer oder nur eine Mehrzahl von Eigentümern vorliege. Wird die Anlage vollständig fremd betrieben (Pacht) stellt sie Gemeinschaftseigentum dar und ist nicht sondereigentumsfähig. Sonstige Teile der Anlage, wie Empfangssteckdosen und Zuleitungen, die ohne Eingriff in die Gesamtanlage entfernt werden können ohne, dass eine Minderung des Empfangs für die übrigen Eigentümerauftritt, können zu Sondereigentum erklärt werden.

Feuerschutztüren

Feuerschutztüren oder Türen, die aufgrund baurechtlicher Vorgaben zwingend installiert werden müssen, sind als Bestandteile für die Sicherheit des Gebäudes als Gemeinschaftseigentum einzuordnen.

Fremdgeldkonten-Pflicht für WEG-Konten

Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen getrennt durch Einrichtung eigener WEG-Konten aufzubewahren. Der Verwalter ist nach der überwiegenden Rechtsprechung seit der Änderung des WEG im Jahre 2007 aufgrund dessen verpflichtet, ein Konto im Namen des Verbandes zu führen, die Gemeinschaft ist Kontoinhaber, sog. Fremdgeldkonto. Die Eigentümer haben einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Einrichtung eines solchen Kontos, sind aber nicht befugt die Zahlung der Wohngelder bis zur Einrichtung dieses Kontos zu verweigern

Frist-Aufstellung Jahresabrechnung

Grundsätzlich hat der Verwalter, wenn nicht die Gemeinschaftsordnung etwas anderes vorsieht, die Jahresabrechnung nach Abschluss des Kalenderjahres zu erstellen. Dem Verwalter steht hierfür eine angemessene Frist von längstens 6 Monaten zu. Ein fälliger Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung kann von jedem Eigentümer ohne vorherige Beschlussfassung der Eigentümer außergerichtlich und gerichtlich geltend gemacht werden (Individualanspruch).

Fundament

Das Fundament eines Gebäudes stellt als konstruktiver Gebäudebestandteil zwingend Gemeinschaftseigentum dar. Gleiches gilt für Zwischendecken und -böden, sowie Außenwände.

Fußboden

Der Fußboden muss zur rechtlichen Beurteilung in seinen einzelnen Bestandteilen untersucht werden.Der Fußbodenbelag der im Sondereigentum stehenden Räume gehört als dessen Bestandteil zu Sondereigentum. Unerheblich ist, ob es sich um Parkett, Fliesen, Linoleum oder Teppich handelt. Der Estrich, die Feuchtigkeits- und Wärmeisolierung oder Trittschalldämmung gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum, auch wenn sie sich im Sondereigentum befindet.

Fußbodenheizung

Die Frage, ob eine Fußbodenheizung zum Sondereigentum gehört, ist bisher nicht höchstrichterlich geklärt. Nach der jüngeren Rechtsprechung des BGH besteht Sondereigentum nur an Räumen. Alle fest mit dem Gebäude verbundenen Teile wie z. B. Versorgungsrohre im Estrich sind daher nach § 5 WEG Gemeinschaftseigentum (Urteil des BGH vom 26.10.2012 — V ZR 57/12). Ob diese Argumentation auf Fußbodenheizungen übertragen werden kann, ist umstritten. Zwar sind zumindest die Heizschleifen von Fußbodenheizungen fest mit dem Estrich verbunden, die Interessenlage der Eigentümergemeinschaft bei Versorgungsleitungen und Fußbodenheizungen aber in der Regel eine andere. Fußbodenheizungen sind nicht Teil eines Versorgungsnetzes, das im Interesse aller Eigentümer steht, sondern dient in der Regel

— nur der Beheizung einer einzigen Wohnung und besitzt damit nur einen Kreislauf innerhalb einer Wohnung. Solange die Fußbodenheizung also nicht Teil einer Heizungsanlage des ganzen Hauses ist und über eine eigene Absperrvorrichtung verfügt, kann sie in der Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt werden. In diesem Fall obliegt denn dem einzelnen Eigentümer die Instandhaltung der Heizschleifen und Thermostate bis zur Absperrvorrichtung.

Fullservice – Wartungsvertrag

Wird ein Vollservicewartungsvertrag für den Aufzug oder die Heizungsanlage für mehrere Jahre abgeschlossen, können die Wohnungseigentümer über die Kostenverteilung für die gesamte Vertragsdauer per Einzelfallbeschluss entscheiden. Voraussetzung ist, dass die formellen Beschlussvoraussetzungen vorliegen (doppelt qualifizierte Mehrheit: drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer müssen zustimmen und dabei mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, es sei denn es existiert innerhalb der Gemeinschaft eine vereinbarte Öffnungsklausel.

Garage

Garagen können sowohl als eigene bauliche Anlagen, aber auch als
Gebäudebestandteile vorhanden sein. Danach richtet sich auch die
Zuordnung der Gebäude bzw. Teile dieser zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum.
Fest installierte Einzel- oder Reihengaragen sind als freistehende
Gebäude grundsätzlich sondereigentumsfähig. Zwingendes Gemeinschaftseigentum bleiben allerdings die Bodenplatte, das Fundament,
tragende Wände, Toranlagen und Dachkonstruktionen. Fertiggaragen
hingegen sind regelmäßig insgesamt dem Gemeinschaftseigentum
zuzuordnen.
Einzelgaragen als fest integrierter Gebäudebestandteil können regelmäßig zu Sondereigentum erklärt werden.

Bei Sammel- oder Tiefgaragen sind unterschiedliche Konzeptionen
denkbar. Es kann sowohl am gesamten Gebäudeinneren Sondereigentum begründet werden, bei dem die jeweiligen Nutzer Bruchteilseigentümer werden. Daneben kann auch an den einzelnen Abstellplätzen
Sondereigentum oder ein Sondernutzungsrecht begründet werden,
wobei der Baukörper selbst im Gemeinschaftseigentum verbleibt. Entscheidend sind die Regelungen in der Teilungserklärung. Konstruktive
Gebäudebestandteile wie Tore, Türen, Auffahrten, Bodenplatten, Seitenund Geschosswände, Notausgänge, Lüftungsanlagen, sowie die Fahrund Bewegungsflächen bleiben hingegen zwingend Gemeinschaftseigentum und können nicht wirksam zu Sondereigentum erklärt werden.

Bei Carports muss unterschieden werden. Sofern man mit der neueren Rechtsprechung des BGH eine räumliche Abgrenzbarkeit für die
Sondereigentumsfähigkeit ausreichen lässt, sind auch Carports sondereigentumsfähig. Nach bisheriger Auffassung konnten nur Sondernutzungsrechte an Carports begründet werden. Dies dürfte überholt sein.

Garage-Sondereigentum

In sich abgeschlossene Garagen können als Sondereigentum (Teileigentum) ausgestaltet werden. Für die Abgeschlossenheit genügt es, wenn die Flächen durch dauerhafte Markierungen (Markierungssteine, Markierungsnägel, Begrenzungsschwellen) ersichtlich sind. Schilder, Schriftzüge oder ein einfacher Farbanstrich sind keine geeigneten Markierungen. Stellplätze auf Grundstücksfreiflächen sind im Regelfall nicht sondereigentumsfähig.

Gebäude — äußere Gestaltung

Der Fassadenanstrich eines Gebäudes sowie Isolierschichten,
Wärmedämmung, Außenputz, Umfassungsmauern, Verglasung,
Dachrinnen, Eingangspodeste, fest mit dem Gebäude verbundene Markisen oder Sonnensegel, Zieranbringungen an der
Fassade, Pflanzgitter, Schilder etc. sind zwingender Bestandteil
des Gemeinschaftseigentums, da diese bei deren Veränderung,
Beseitigung oder Einfügung die äußere Gestaltung des Gebäudes verändern. Dies gilt analog für Balkonunterseiten, Brüstungen (außen), Außenjalousien und -rollläden und ebenerdige
Terrassen als feste Bestandteile der äußeren Fassade.

Gegensprechanlage

Die Gegensprechanlage ist als eine Einrichtung des gemeinschaftlichen Gebrauchs grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Die in den Sondereigentumseinheiten befindlichen Sprechstellen einer gemeinschaftlich
genutzten Gegensprechanlage werden hingegen grundsätzlich als Sondereigentum qualifiziert. Führt der Defekt in einer
Sondereigentumseinheit allerdings dazu, dass die gesamte
Anlage nicht mehr funktioniert, handelt es sich bei der im
SE befindlichen Sprecheinheit wiederum um Gemeinschaftseigentum.

Gemeinschaftsantenne

Ob eine Antenne, sei es die klassische Rundfunk- und Fernsehantenne auf dem Dach, die Parabolantenne oder das Breitbandkabel zum Sondereigentum gehört, richtet sich allein
Sonderthema: Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Ein kleines Nachschlagewerk für Verwalter. Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner gibt Orientierungshilfen
für Verwalter bei der Zuordnung und Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Sie betreut
den Fachausschuss Immobilienverwaltung in der IVD-Bundesgeschäftsstelle.
Das Verwalter-ABC
AIZ 10|2018 55
Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner
beantwortet Verwalter-Fragen:
Die Verwalter-Hotline der Bundesgeschäftsstelle des IVD
Telefon: (030) 275726-20 oder 0151/57 21 36 57
E-Mail: verwalterhotline@ivd.net
nach der Zweckbestimmung. Dient die Antenne dem gemeinschaftlichen Gebrauch, so gehört sie zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehört sie dann, wenn
sie von vornherein durch einen Miteigentümer, der sie eingerichtet hat, allein betrieben werden soll (BGH, Urteil v. 8.11.1974,
V ZR 120/73). Hier muss im Einzelfall weiter zwischen der Eigenversorgung im Eigenbetrieb, der Eigenteilversorgung, der kombinierten Eigen- und Fremdversorgung, dem Fremdbetrieb oder
Einzelempfangsanlagen unterschieden werden.

Geräteraum

Ein Raum, der zur Lagerung gemeinschaftlicher Geräte, zum
Beispiel Gartengeräte, Fahrradreparaturen dient, ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.

Geschossdecken

Die tragenden Geschossdecken sind konstruktive Teile des Gebäudes und daher Bestandteile des Gemeinschaftseigentums.
Die Grenze zum Sondereigentum bildet das Rohmauerwerk
oder die Balken und Sparren der Decken.

Glasscheiben

Da es sich bei Fensterscheiben um Gemeinschaftseigentum
handelt, sind grundsätzlich auch alle anderen nach außen
weisenden Glasflächen oder Glasverkleidungen, wie an Wintergärten, Balkonen oder Dächern (Glaskuppeln) Bestandteil des
Gemeinschaftseigentums. Ausgenommen sind lediglich solche
Glasflächen, die sich innerhalb des Sonder- oder Teileigentums
befinden (zum Beispiel an Innentüren).

Grillplatz

Ein Grillplatz auf dem Grundstück der Eigentümergemeinschaft,
der allen Eigentümern zur Nutzung zusteht, dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch und ist daher als Gemeinschaftseigentum
anzusehen.

Grundstücksfläche

Die Grundstücksfläche als solche ist immer Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Auch wenn an Teilen der Grundstücksfläche Sondernutzungsrechte begründet werden, bleiben diese
im Eigentum der Gemeinschaft. Sondereigentum kann an der
Grundstücksfläche nicht begründet werden.

Grundstücks- oder Hausanschluss

Die Verbindung der öffentlichen Anschlussstelle zu einzelnen
Versorgungsleitungen steht grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Handelt es sich um Mehrhausanlagen mit einem eigenem Grundstücks- bzw. Hausanschluss, sind die Meinungen zur
Zuordnung geteilt, nach herrschender Meinung handelt es sich
aber auch hier um Gemeinschaftseigentum.

Geschäftsordnungsbeschluss

Geschäftsordnungsbeschlüsse regeln nur den Ablauf der Versammlung und sind nur dann einer gerichtlichen Überprüfung zugänglich, wenn eine über die konkrete Versammlung hinausgehende Regelung für die Zukunft getroffen werden soll. Derartige Beschlüsse sind in die Beschlusssammlung aufzunehmen. Regelungsgegenstände einfacher Geschäftsordnungsbeschlüsse sind unter anderem: Bestimmung des Versammlungsleiters, Klärung von Vertretungs- und Teilnahmerechten, Fragen des Abstimmungsmodus, Eröffnung oder Unterbrechung der Versammlung.

Gesellschafterwechsel bei Verwalter-Gesellschaft

Bei Gesellschaften schadet zwar ein Wechsel der Gesellschafter (natürliche Personen-Angestellte) grundsätzlich nicht. Nur wenn sich durch den Personenwechsel die Rechtspersönlichkeit als

Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Die Versicherung dient zur Abdeckung von Schäden, die vom Gemeinschaftseigentum ausgehen können. Hierzu gehören Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflichten, Personen- oder Sachschäden durch Bauwerksschäden oder Schäden durch das Betreten oder Benutzen der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile. Verwalter oder Hausmeister sind nur bei besonderer Vereinbarung vom Deckungsumfang erfasst. Die Versicherung muss in angemessenem Umfang (Lage, Zustand, Größe, Alter) abgeschlossen werden.

Garten

Gärten, die zu Wohnungseigentumsgemeinschaften gehören, stellen grundsätzlich Gemeinschaftseigentum dar und können generell
kein Sondereigentum sein. Häufig werden für bestimmte Gartenteile
Sondernutzungsrechte für einzelne Eigentümer in der TE begründet.
Aufgrund eines solchen Rechts darf der berechtigte Eigentümer den
Garten oder bestimmte Teile davon alleine und unter Ausschluss
der anderen Miteigentümer nutzen. Ungeachtet etwaiger Sondernutzungsrechte darf jeder Wohnungseigentümer den gemeinschaftlichen Garten in gleichem Umfang nutzen.

Gasleitungen

Gasversorgungsleitungen gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Kosten einer Gasdichtigkeitsprüfung gehen zu Lasten der
Gesamtgemeinschaft. Eine etwaige Regelung in der Teilungserklärung, wonach Versorgungsleitungen ab dem Zähler bis in die Wohnung des jeweiligen Wohnungseigentümers zum Sondereigentum
gehören, ist nichtig. Dies betrifft nicht nur eine Hauptversorgungsleitung für Gas, sondern auch die Leitungen, die von der Hauptleitung abzweigen, aber durch das Gemeinschaftseigentum und durch
fremdes Sondereigentum verlaufen, bis sie die im Sondereigentum
eines anderen Wohnungseigentümers stehende Zapfstelle erreichen.

Gauben

Gauben sind als konstruktive Dach- oder Fassadenelemente zwingend Gemeinschaftseigentum.

Geländer

Geländer, Treppengeländer, Handläufe und Ähnliches gehören
grundsätzlich zum gemeinschaftlichen Eigentum. Innerhalb des
Sondereigentumsbereichs angebrachte Handläufe können hingegen
auch sondereigentumsfähig sein. Maßgebend ist letztlich die Art der
Verbindung mit den die Handläufe tragenden Teilen. Im Übrigen sind
Geländer an Balkonen und Treppen gemeinschaftliches Eigentum.

Gemeinschaftsräume

Gemeinschaftsräume wie Hobbyräume, Fahrradkeller, Geräteräume,
Wasch- und Trockenräume, Hausmeisterbüro und Hausmeisterwohnung stehen im Regelfall im gemeinschaftlichen Eigentum, sofern
sich aus der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan nicht ausdrücklich etwas anderes ergibt. Auch ein Kellerraum, der den einzigen Zugang zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden
Geräteraum bildet, stellt Gemeinschaftseigentum dar.

Haftung des Verwaltungsbeirats

Die Mitglieder des Beirates haften der Gemeinschaft gegenüber bei schuldhaften (vorsätzlich oder fahrlässig) Pflichtverletzungen auf Schadensersatz, z.B. fehlende Prüfung der Kontenbelege bei der Abrechnungsprüfung oder Überschreiten einer eingeräumten Vollmacht zum Abschluss eines Verwaltervertrages. Es besteht die Möglichkeit die Haftung vertraglich oder durch Mehrheitsbeschluss auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zu beschränken, bzw. zur Minderung des Haftungsrisikos eine Haftpflichtversicherung abzuschließen. Die Entlastung des Beirates durch Beschluss ist möglich, aber nicht zwingend.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Die Haftpflichtversicherung ist eine gesetzliche Pflichtversicherung (§ 21 Abs. 5 WEG) und dient zur Abdeckung von Schäden, welche vom Gemeinschaftseigentum ausgehen können. Insbesondere Schäden, die durch die Verletzung der Verkehrssicherungspflichten (z.B. Einsturzgefährdung von Gebäuden oder Gebäudeteilen, Schäden am Sondereigentum durch das Betreten oder Benutzen zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums). Die Höhe der Versicherungssumme richtet sich insbesondere nach Lage, Zustand, Alter und Größe des Gebäudes und muss angemessen sein.

Hausanschluss

Die Verbindung der öffentlichen Anschlussstelle zu einzelnen
Versorgungsleitungen steht grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Handelt es sich um Mehrhausanlagen mit einem jeweils eigenen Hausanschluss, handelt es sich nach herrschender Meinung auch hier um Gemeinschaftseigentum.

Hausflur

Der Hausflur ist eine Einrichtung des gemeinschaftlichen Gebrauchs und dient der Benutzung durch alle Eigentümer. Er ist
damit grundsätzlich als Gemeinschaftseigentum anzusehen.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Der Verwalter muss die Jahresabrechnung so erbringen, dass die Eigentümer die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen in Anspruch nehmen können. Hierzu zählen bestimmte Dienst- und Handwerkerleistungen, wobei im Wesentlichen nur Arbeitslöhne zu berücksichtigen sind. Der Verwalter muss den Eigentümern auf Wunsch eine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen ausstellen. Diese Leistung kann durch ein Zusatzhonorar von bis zu 25 Euro pro Bescheinigung abgegolten werden. Die Bescheinigung ist nicht unmittelbarer Bestandteil der Jahresabrechnung und nimmt nicht an der Beschlussfassung darüber teil.

Hausmeisterwohnung, -keller, -garage

Die Räumlichkeiten des Hausmeisters sind den gemeinschaftlichen Hausmeisterdiensten gewidmet und daher stets als Gemeinschaftseigentum anzusehen.

Haustierhaltung

Ein umfassendes Haustierverbot ist nur durch eine Vereinbarung der Eigentümer möglich. Eine solche Vereinbarung kann nicht durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss abgeändert werden. Ein generelles Verbot der Hundehaltung, das Verbot von Tieren, die nicht als Haustiere angesehen werden, oder das Verbot des freien Herumlaufenlassens von Hunden und Katzen kann durch Beschluss der Eigentümer erfolgen. Ein Tierhalteverbot muss allerdings stets eine konkretisierende Regelung enthalten, welche Ausnahmen für Sonderfälle es zulässt. Die Erlaubnis, Hunde auch ohne Leine auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums spielen zu lassen, kann ordnungsgemäßem Gebrauch entsprechen. Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. (BGH, Urteil v. 8.5.2015, V ZR 163/14).

Haustür und Haustüranlage

Die Hauseingangstür dient der Benutzung durch alle Eigentümer. Als Einrichtung des gemeinschaftlichen Gebrauchs ist
diese Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Gleiches gilt
auch für die Haustüranlage (Briefkastenanlage, Klingel-/Türöffnungsanlage, Gegensprechanlage, Videoüberwachungsanlage)
sowie sonstige Zugangs- und Außentüren (Balkon-, Keller-, Terrassen-, Garagentüren), insbesondere auch die Wohnungsabschlusstür.

Haustürschloss

Türschlösser und die dazu gehörigen Schlüssel sind gemeinschaftliches Eigentum, soweit es sich um eine gemeinschaftliche Türschließanlage (Schließzylinder- und Schlüsselkombination für Gemeinschafts- und Sondereigentum) handelt.
Schlüssel und Schlösser, die sich im Sondereigentum befinden, gehören hingegen zum Sondereigentum. Die Auswechslung eines herkömmlichen Türschlosses durch eine elektrische
Schließanlage stellt eine bauliche Veränderung dar.

Heizbetrieb

Die Eigentümer können durch Mehrheitsbeschluss bestimmen, ob die gemeinschaftliche Heizung auch in den Sommermonaten durchgehend in Betrieb zu halten oder abzustellen ist oder eine Nachtabsenkung eingeführt wird. Droht durch Nichtbeheizung eine Gefahr für das Gemeinschaftseigentum, können die Eigentümer die Pflicht zur Beheizung zum Beispiel durch Festlegung einer Mindesttemperatur beschließen. Der Anschluss zusätzlicher Heizkörper kann nicht ohne Zustimmung der anderen Eigentümer erfolgen. Der Austausch von mit der Heizanlage kompatiblen Heizkörpern bedarf jedoch grundsätzlich nicht der Unterrichtung der übrigen Eigentümer.

Heizungsanlage

Die Heizungsanlage inklusive aller Installationen ist eine Anlage des
gemeinschaftlichen Gebrauchs und somit grundsätzlich als Gemeinschaftseigentum anzusehen.
Die Heizungsanlage besteht aus einer Vielzahl von Einzelelementen,
deren eigentumsrechtliche Zuordnung teilweise umstritten ist. Heizungsanlagen können je nach Nutzung, Gestaltung und jeweiligem
Betreiber sowohl im Sonder- aber auch im Gemeinschaftseigentum
stehen. Hier ist zwischen Zentralheizungsanlagen und Einzel- und
Gasetagenheizungen einerseits und der Art der Versorgung – Eigenund/oder Fremdversorgung zu unterscheiden. Einzelheiten hierzu im
Teil 2 dieser Ausgabe.
Der jeweilige Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, eigenmächtig Teile der Heizungsanlage zu entfernen, wenn die Demontage zu
einer Beeinträchtigung der Funktion der Gesamtanlage führen kann.

Hauszugang

Hauszugangswege befinden sich regelmäßig auf dem gemeinschaftlichen Grundstück und stehen daher stets im Gemeinschaftseigentum. Dient eine Zuwegung hingegen nur einer
Sondereigentumseinheit, zum Beispiel Zuwegung zur Terrasse,
kann auch ein Sondernutzungsrecht zugunsten des Eigentümers eingeräumt werden. Hierfür bedarf es einer Vereinbarung
der Wohnungseigentümer.

Hebeanlage

Eine Fäkalien- oder sonstige Hebeanlage, die mehreren Einheiten oder dem gesamten Gebäude dient, stellt Gemeinschaftseigentum dar, auch wenn sie sich im Sonder- oder Teileigentum
eines oder einzelner Miteigentümer befindet. Dient die Anlage
nur einer Einheit und befindet sich entweder im Sonder- oder
Gemeinschaftseigentum, handelt es sich um Sondereigentum.

Hebebühne

Nach überwiegender Auffassung kann an einzelnen Standflächen in Doppel- oder Mehrfachparkanlagen mangels Raumeigenschaft kein Sondereigentum begründet werden. Doppelparker selbst können hingegen Sondereigentum sein. Die
Hebebühne und deren Hydraulik stehen hingegen als konstruktive Gebäudebestandteile regelmäßig im Gemeinschaftseigentum, wenn sie mehreren Garageneinheiten dient. Dient sie
demgegenüber nur einer Garageneinheit und deren Sondereigentümern, wird sie nur diesen als Sondereigentum zugeordnet.
Eine Garage, die mithilfe einer Hebebühne für 2 oder 4 Pkw genutzt wird, bildet einen Raum im Sinne von § 3 Abs. 1 bzw. Abs.
2 WEG. Sie kann daher als Ganze im Teileigentum einer Person
oder mehrerer Personen in Bruchteilsgemeinschaft stehen. Das
Sondereigentum an der Doppelstockgarage umfasst dann auch
die dazugehörige Hebebühne nebst Antrieb.
Eine Hebevorrichtung, die mehrere Doppelstockgaragen betreibt, dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und ist zwingend Gemeinschaftseigentum.

Hecke

Eine Gartenhecke stellt regelmäßig einen wesentlichen Bestandteil des Grundstückes dar und ist damit zwingend Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt auch für die Erträge und
Früchte einer Hecke.

Heizkörper

Die Heizkörper selbst stehen nach überwiegender Meinung im Sondereigentum, wenn sie ausschließlich der Wärmeversorgung des betreffenden Wohnungs- oder Teileigentums dienen. Sie können durch
eine Regelung in der Teilungserklärung oder durch nachträgliche Vereinbarung der Eigentümer dem Sondereigentum zugeordnet werden.
Sind die einzelnen Heizkörper hingegen zwingend für den Betrieb der
Gesamtanlage erforderlich, so stehen sie im Gemeinschaftseigentum.

Heizkörper (2)

Die Heizkörper selbst stellen grundsätzlich Gemeinschaftseigentum dar, können aber in der Gemeinschaftsordnung (GO) zu Sondereigentum erklärt werden. Wirksam ist eine solche Vereinbarung aber nur dann, wenn sich die Heizkörper räumlich hinter einer im Inneren des Sondereigentums befindlichen Absperrvorrichtung befinden und der Absperrung des Sondereigentums dienen. Somit können bauliche Besonderheiten bei der Planung und Errichtung des Wohngebäudes entscheidend für die rechtliche Qualifikation sein. Anderenfalls bleibt es bei dem Grundsatz einer Gemeinschaftsanlage.

Heizkörperventile

Heizkörperventile sind als Bestandteile des gemeinschaftlichen Heizungssystems zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet.
Dies gilt ebenso für Rückstauventile oder Thermostatventile und sonstige Einrichtungen zur Regelung der Heizungswärme des Gebäudes

Heizungsabsperrventil

Ein Absperrventil, das der Strangabsperrung eines gesamten Strangs
oder Teilbereichs eines Gebäudes dient, ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Dies selbst dann, wenn es sich im Bereich des
Sondereigentums befindet, da es dem gemeinschaftlichen Gebrauch
aller oder einiger Wohnungseigentümer dient.

Heizkostenverteiler

Heizkostenverteiler sind Verbrauchserfassungsgeräte und stehen im
Gemeinschaftseigentum, soweit sie der Ermittlung solcher Kosten
dienen, die über die Eigentümergemeinschaft zu erfassen und abzurechnen sind. Dies gilt auch dann, wenn sie sich im räumlichen
Bereich des Sondereigentums befinden.

Heizungsrohre

Grundsätzlich stehen die Heizungsrohre im Gemeinschaftseigentum.
Diese bilden im Regelfall ein einheitliches Leitungsnetz, was der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dient. Es ist unerheblich,
ob diese innerhalb oder außerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums verlaufen. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung,
die vorsieht, dass Leitungen vom Anschluss an die gemeinsame Steigleitung an oder ab dem Eintritt in den Bereich des Sondereigentums
zum Sondereigentum gehören, ist nichtig und damit nicht verbindlich.
Anders ist dies zu bewerten, wenn die Rohre baulich hinter einer im
Sondereigentum befindlichen Absperrvorrichtung verlaufen und diese Einrichtung der Absperrung des Sondereigentums dient.
Bei unter Putz liegenden Leitungen wird im Allgemeinen angenommen, dass es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Der BGH hat
diese Rechtsfrage bislang nicht entschieden.
Umstritten ist, wie Heizungsrohre, die einer Fußbodenheizung dienen (in Estrich eingelassene Heizschlangen) rechtlich einzuordnen
sind. Nach höchstrichterlicher Entscheidung gehören die Heizschlangen zum Sondereigentum, wenn der Sondereigentümer die Heizung
vom allgemeinen Heizkreislauf mittels Absperrvorrichtung trennen
kann. Existiert eine solche nicht, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.

Heizraum

Der Heizraum wird als Raum für gemeinschaftsbezogene Dienste
dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet.
Aus Sicherheitsgründen sollten Verwalter auf eine Beschlussfassung
über ein Verbot des Betretens des gemeinschaftlichen Heizraums
hinwirken. Durch Beschluss kann der Zutritt zu den Heizräumen jedenfalls beschränkt oder ganz ausgeschlossen werden, sofern nicht
entgegenstehende Interessen, wie z. B. Vorsorge im Störungsfall, Gefahrenabwehr oder Ähnliches vorliegen.

Heizölvorrat

Der von der Eigentümergemeinschaft angeschaffte und eingelagerte
Heizöl- bzw. Brennstoffvorrat ist zwingend Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.

Hobbyraum – Wohnnutzung

Ein Hobbyraum ist grundsätzlich sondereigentumsfähig. Ist der Hobbyraum in der Teilungserklärung als Teileigentum ausgewiesen und sieht die Gemeinschaftsordnung nicht vor, dass der Hobbyraum ausgebaut und mit den Wohnungen verbunden werden darf, darf dieser nicht zum dauerhaften Wohnen genutzt werden. Die dauernde Wohnnutzung stört mehr als eine bestimmungsmäßige Nutzung und ist daher vom Nutzungszweck als Hobbyraum nicht mehr erfasst.

Hauptversorgungsleitungen (Heizungsrohre)

Grundsätzlich bilden die der Versorgung und Bewirtschaftung dienenden Versorgungsleitungen eines Gebäudes ein komplexes Leitungsnetz, welches im Gemeinschaftseigentum steht. Es kommt hierbei weder darauf an, ob Teile des Versorgungsnetzes innerhalb oder außerhalb des Sondereigentums liegen oder nur einer einzelnen Einheit dienen. Zum Sondereigentum gehören Versorgungsleitungen allerdings dann, wenn sie sich räumlich hinter einer im Inneren des Sondereigentums befindlichen Absperrvorrichtung befinden. Ob dies auch für unter Putz liegende Leitungen gelten soll, ist bislang nicht höchstrichterlich entschieden. Liegt die Absperrvorrichtung allerdings außerhalb des Sondereigentums ist von Gemeinschaftseigentum auszugehen.

Heizungsleitungen – Ventile

Hier muss zwischen Absperrventilen und Thermostatventilen unterschieden werden.
Absperrventile Bei der Abgrenzung kommt es entscheidend auf die Funktionalität des Ventils an. Soweit die Betätigung, Veränderung oder Beseitigung das Funktionieren der Heizungsanlage beeinträchtigen kann und durch die Absperrfunktion mehr als ein Eigentümer betroffen ist, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden.
Thermostatventile Die Installation von Thermostatventilen ist aufgrund öffentlich-rechtlicher Verpflichtung zwingend vorgeschrieben. Sie sind Bestandteil des gemeinschaftlichen Heizungssystems und stehen daher zwingend im Gemeinschaftseigentum.

Heizungsanlage (Zentralanlage)

Die Heizungsanlage kann sowohl im gemeinschaftlichen Eigentum, aber auch im Sondereigentum stehen. Es muss bei der Einordnung nach Nutzergruppe, Betreiber und auch der Gestaltung der Anlage unterschieden werden.
Eigenvollversorgung und Eigenbetrieb Dient die Heizungsanlage ausschließlich der Versorgung der gesamten Gemeinschaft und wird von dieser auch gemeinschaftlich betrieben, steht sie als wesentlicher Gebäudebestandteil zwingend im Gemeinschaftseigentum. In diesem Fall bezieht sich das auch auf den Heizraum und den Öltank.
Eigenvollversorgung und Einzelbetrieb Wird die Heizungsanlage nur von einem Eigentümer von seinem Teileigentum aus zur Eigenversorgung betrieben, geht die herrschende Meinung dennoch von Gemeinschaftseigentum aus. Da es allein im wirtschaftlichen Interesse des einzelnen Eigentümers liegt, lässt sich mit guten Argumenten auch die Annahme von Sondereigentum vertreten.
Eigenteilversorgung Soweit die der Eigenversorgung dienende Anlage nur einige Einheiten, aber nicht alle versorgt, steht die Anlage im Gemeinschaftseigentum, sofern diese von der Gemeinschaft oder den partizipierenden Eigentümern betrieben wird.
Eigen- und Fremdversorgung Wird neben der Eigenversorgung eines Einzelnen ggf. zugleich auch eine benachbarte selbstständige Gemeinschaft versorgt, kann die Heizungsanlage nach herrschender Meinung zu Sondereigentum erklärt werden. Dies ist allerdings umstritten.

Heizungsanlage (Einzel- und Gasetagenheizung)

Soweit die Heizungsanlage nur der Versorgung einer Eigentumseinheit dient, soll an dieser Sondereigentum begründet werden können, auch wenn sie sich nicht ausschließlich im Sondereigentum befindet (z. B. im gemeinschaftlichen Keller).

Heizkessel

Der Heizkessel ist als Einrichtung des gemeinschaftlichen Gebrauchs zwingend Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.

Heizung – Erfassungsgeräte

Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nach § 5 Abs. 2 WEG nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Soweit Verbrauchserfassungsgeräte der Ermittlung solcher Kosten dienen, die über die Gemeinschaft abgerechnet werden, stehen diese zwingend im Gemeinschaftseigentum. Verbrauchserfassungsgeräte stehen damit zwingend im Gemeinschaftseigentum und können auch nicht zu Sondereigentum erklärt werden.

 

Innenfenster/ Innentür

Fenster, insbesondere Einfachfenster, Isolier- und Verbundglasfenster sowie Außenfensterbänke und -simse und auch Fenstergitter stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Lediglich bei „echten Doppelfenstern“ kann der Innenflügel zum Sondereigentum erklärt werden. Türen im Innenbereich einer Wohneinheit gehören zum Sondereigentum. Wohnungsabschlusstüren, Terrassentüren, Keller-und Nebeneingangstüren gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum.

Insolvenzverwalter – Stimmrecht

Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens gehen die sondereigentumsbezogenen Verfügungs- und Verwaltungsbefugnisse auf den Insolvenzverwalter über. Ab diesem Zeitpunkt ist der Insolvenzverwalter alleiniger Stimmberechtigter. Der Insolvenzverwalter ist neben dem Eigentümer zur Versammlung einzuladen.

Insolvenzverwaltung

Wohngeldverpflichtungen, die den Zeitraum vor der Verfahrenseröffnung betreffen, und zeitanteilige Abrechnungsergebnisse stellen grundsätzlich einfache Insolvenzforderungen dar. Wohngeldansprüche, die vor der Insolvenzeröffnung im Jahr der Eröffnung und den letzten zwei Jahren fällig geworden sind, sind in Höhe von fünf Prozent des Verkehrswertes insolvenzrechtlich privilegiert. Die Eigentümer können die Zwangsversteigerung aus diesen Forderungen vorrangig betreiben.

Instandhaltung – Instandsetzung

Instandhaltung sind alle pflegenden, erhaltenden und vorsorgenden Maßnahmen, die der Erhaltung oder Verbesserung des ursprünglichen Zustandes dienen. Entscheidend ist hierbei, ob sich die Maßnahme bei einer konkreten Kosten-Nutzen-Analyse als vertretbar ansehen lässt. Dies hängt von den konkreten Bedürfnissen und Möglichkeiten ab. Auch vorbeugende Maßnahmen, z.B. der Abschluss eines Wartungsvertrages oder vorbeugende Erneuerung von Bauteilen, können Instandhaltungsmaßnahmen darstellen. Instandsetzung zielt auf die Wiederherstellung des ursprünglich ordnungsgemäßen Zustandes, aber auch auf die erstmalige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums ab. Der ordnungsgemäße Zustand richtet sich nach der ursprünglich vertraglich vereinbarten Beschaffenheit (Baubeschreibung, Stand der Technik). Dazu zählt auch die Beseitigung von Baumängeln, der Rückbau einer unzulässigen baulichen Maßnahme, die Ersatzbeschaffung zerstörter oder unbrauchbarer Anlagen und Geräte, sowie die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

Instandhaltung/ Instandsetzung – Gewährleistungsansprüche

Der Verwalter ist nicht verpflichtet gegen Bauträger, Handwerker oder Architekten ohne ermächtigenden Beschluss der Gemeinschaft Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend zu machen, es sei denn dies ist zur Abwendung von Rechtsnachteilen dringend geboten und ein Beschlussverfahren würde die Geltendmachung der Rechte gefährden oder ausschließen. Der Verwalter hat danach grundsätzlich nur die Pflicht, die Eigentümer rechtzeitig zu informieren und dafür Sorge zu tragen , dass entsprechende Beschlüsse gefasst werden können.

Instandhaltungsrücklage

Soweit die Eigentümer keine abweichende Vereinbarung getroffen haben, haben alle Eigentümer einen Anspruch auf Ansammlung einer angemessenen Rücklage. Die Berechnung erfolgt im Regelfall nach § 28 Zweite Berechnungsverordnung. Die Spanne reicht von 7,10 Euro pro qm bis 11,50 Euro und richtet sich nach dem Jahr der Bezugsfertigkeit. Bei maschinell betriebenen Aufzügen erhöhen sich die Sätze um jeweils einen Euro pro qm, bei Garagen und Einstellplätzen auf höchstens 68 Euro jährlich. Die Wohnungseigentümer können die Rücklage verbindlich vereinbaren oder aber auch vollständig oder für einzelne Gebäude ausschließen. Die Eigentümer können unter bestimmten Umständen über die teilweise oder vollständige Auflösung der Rücklage beschließen. Über Entnahmen aus der Rücklage müssen die Eigentümer jeweils zuvor einen Beschluss fassen.

Jahresabrechnung – Form und Frist

Die Abrechnung ist in der Regel 3 bis höchstens 6 Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres aufzustellen, soweit nicht Abweichendes vereinbart wurde. Die Jahresabrechnung ist schriftlich und in geordneter und übersichtlicher Form zu erstellen. Zwingende Bestandteile der Abrechnung sind Angaben über die Einnahmen, Ausgaben, Rücklagen und Bankkonten. Jeder Eigentümer hat einen eigenen Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung.

Jahresabrechnung – Haftung des Verwalters

Der Verwalter haftet im Regelfall sowohl für die verspätete, unrichtige aber auch für die unvollständige Erstellung der Jahresabrechnung. Nach Eintritt der Fälligkeit zur Erstellung der Abrechnung kommt der Verwalter durch eine Mahnung in Verzug. Erst mit Ablauf der Mahnfrist kann ein Schadensersatzanspruch z.B. wegen verspäteter Erstellung der Betriebskostenabrechnung für einen Mieter oder wegen erforderlicher Beauftragung eines Dritten zur Erstellung der Jahresabrechnung in Betracht kommen.

Jahresabrechnung – Recht auf Einsichtnahme

Jedem einzelnen Eigentümer steht das Recht auf Einsichtnahme in sämtliche Einzelabrechnungen und Belege (Abrechnungen, Verträge, Kontenunterlagen) zu. Es ist nicht erforderlich, dass der Verwalter diese Unterlagen übersendet, er muss lediglich die Möglichkeit bieten, in die Verwaltungsunterlagen einsehen zu können. Der Verwalter ist allerdings gehalten, die Abrechnungen so zeitig vor der Eigentümerversammlung an die Eigentümer zu versenden, dass diese die Möglichkeit einer Prüfung haben. Das Recht auf Einsichtnahme ist unbeschränkt und steht mit den Datenschutzbestimmungen Im Einklang.

Jahresabrechnung- Zuführung zur Rücklage

Die Zuführungsbeträge zur Rücklage sind in der Jahresabrechnung nach herrschender Auffassung nicht als Kosten zu verteilen, sondern separat anzusetzen. Hat ein Eigentümer nur Teilzahlungen geleistet, müssen dennoch die Sollbeträge zur Verteilung gebracht werden. Die Zuführungsbeträge sind nach dem geltenden Verteilungsschlüssel anzusammeln. Nichtig wäre danach ein Beschluss, der die Guthaben aus der Abrechnung der Rücklage zuführt.

Jahresabrechnung-Eigentümerwechsel

Nach der herrschenden Meinung ist die Jahresabrechnung an den Wohnungseigentümer zu adressieren, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung bereits Wohnungseigentümer ist. Das Abrechnungsergebnis hat dann der Eigentümer zu tragen, der zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung im Grundbuch eingetragen ist. Der Verwalter muss grundsätzlich nur eine Jahresabrechnung erstellen. Der interne Ausgleich zwischen den Eigentümern bei unterjährigem Wechsel muss im Kaufvertrag festgelegt werden.

Jahresabrechnung-Verwalterwechsel

Soweit die Gemeinschaftsordnung oder der Verwaltervertrag keine besondere Regelung enthalten, muss der Verwalter die Abrechnung erstellen, der bei Fälligkeit der Abrechnung Amtsinhaber ist. Die Fälligkeit kann frühestens zum 1. des Folgejahres eintreten, sodass der Verwalter, der am 31.12. ausscheidet, nicht mehr zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet ist. Vereinzelt wird angenommen, dass dies auch für den Verwalterwechsel bis zum 31.03. des Folgejahres gelten soll, weil die Erstellungspflicht erst nach Ablauf von drei Monaten fällig werde.

,,Kauf bricht nicht Miete“

Im Falle der Veräußerung einer Mietwohnung (auch vermietetes Sondereigentum) tritt der neue Erwerber kraft Gesetzes automatisch in vollem Umfang als Vermieter in das Mietverhältnis ein. Nachdem der Käufer in diesen kraft Gesetzes vollumfänglich eintritt, kann ohne Zustimmung des Mieters weder ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden, noch können Änderungen des Inhalts des bestehenden Mietvertrags erfolgen.

Kinderwagen und Rollstuhl im Treppenhaus

Ein generelles Verbot, Gegenständen im Gemeinschaftseigentum abzustellen, ist ohne Ausnahmeregelungen nicht zulässig. Das dauerhafte Abstellen von Kinderwagen kann untersagt werden. Dabei sind im Einzelfall immer die besonderen Bedürfnisse einzelner Eigentümer und deren Angehörigen, insbesondere im Hinblick auf physische und psychische Behinderungen zu berücksichtigen. Rollstühle und Rollatoren im Treppenhaus können danach grundsätzlich nicht untersagt werden.

Klageschrift-Eigentümerliste

Im Falle eines Klageverfahrens der Wohnungseigentümer bzw. gegen die Wohnungseigentümer muss die Klageschrift die Parteien des Rechtsstreits bezeichnen. Dies betrifft auch die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer. Allerdings kann diese bis spätestens zum Schluss der mündlichen Verhandlung nachgeholt werden. Dies erfolgt durch Einreichung einer Eigentümerliste, welche sowohl den vollständigen Namen der zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit im Grundbuch als Eigentümer ausgewiesen sind, als auch deren ladungsfähige Anschrift enthalten muss.

Kontoführung-Offenes Fremdkonto/ Treuhandkonto

Den besten Schutz der gemeinschaftlichen Gelder vor einem Zugriff von Gläubigern des Verwalters bietet ein so genanntes „offenes Fremdgeldkonto“, deren Inhaber immer die Gemeinschaft ist. Die herrschende Meinung lehnt die Zulässigkeit von offenen Treuhandkonten ohne eine entsprechende Vereinbarung der Eigentümer ab, da nur das offene Fremdkonto eine echte Vermögenstrennung gewährleistet. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass Bankguthaben, die bislang als Treuhandkonten geführt wurden, auf ein Eigenkonto des Verbandes umgestellt werden.

Kostenverteilung-Sondernutzungsrecht

Da das Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum besteht, ist der Berechtigte nur dann dazu verpflichtet, die Kosten und Lasten seines Sondernutzungsrechtes zu tragen, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung vereinbart oder im Beschlusswege (§ 16 Abs. 3 WEG) geregelt wird. Anderenfalls bleibt die Gemeinschaft in der Kostenpflicht. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dem Berechtigten im Einzelfall die Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung durch Beschluss aufzuerlegen.

Kosten-Wasserverbrauch, Kaltwasserzähler

Wasserkosten, die und soweit sie im Sondereigentum verursacht werden, werden nach höchstrichterlicher Rechtsprechung als Kosten des Sondereigentums angesehen. Folgerichtig können die Eigentümer mit einfacher Mehrheit den Einbau von Wasserzählern und die Abrechnung der Kosten nach den Ableseergebnissen beschließen.

Lärmschutzregelungen

Lärmschutzregelungen können in der Hausordnung niedergelegt werden. Üblich sind die Vereinbarung von Ruhezeiten und das Verbot von Lärm. Ruhezeiten dürfen aber nicht zu einem praktisch vollständigen Verbot von bestimmten Nutzungen, so dem „Musizieren“ führen. Zulässig ist eine Ruhezeit von 20 Uhr bis 8 Uhr und von 12 Uhr bis 14 Uhr, ebenso ist gestattet, das als Biergarten genutzte Teileigentum nur bis 23 Uhr nutzen zu dürfen.

Lastschriftverfahren-Gebühren bei Nichtteilnahme

Für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren kann der Verwalter ein Sonderhonorar in angemessener Höhe (2,50 Euro pro Monat) vereinbaren.

Leerstand-Bewirtschaftungskosten

Ein Wohnungsleerstand befreit den Eigentümer nicht von der Verpflichtung, sich an den Kosten des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen. Wenn die Nutzungsmöglichkeit hingegen auf Dauer ausgeschlossen ist, kann sich ein Anspruch des Eigentümers auf dauerhafte Abänderung des Verteilungsschlüssels für die Zukunft ergeben. Ein nur vorübergehender Leerstand oder ein lediglich fehlender Nutzungswille rechtfertigen einen Abänderungsanspruch hingegen nicht.

Lichteinfall als Mangel der Mietsache

Eine schlechte Belichtung oder Besonnung einer Wohnung kann sich grundsätzlich als Mangel der Mietsache darstellen. Ein Mangel ist u.a. dann gegeben, wenn die Zimmer einer Wohnung durch baubedingt vor den Fenstern befindlichen Planen verdunkelt werden oder sich die Sichtverhältnisse dadurch verschlechtern, dass ein Balkon angebaut oder die Fassade begrünt wird. Nicht aber liegt ein Mangel vor, wenn in unmittelbarer Nachbarschaft befindliche Bäume zunehmend mehr Schatten bilden.

Lichtkuppel/ Loggia- Sondereigentumsfähigkeit

Lichtkuppeln sind grundsätzlich nicht sondereigentumsfähig, da hier die äußere Gestaltung des Gebäudes bestimmt wird und damit zwingend Gemeinschaftseigentum gegeben ist. Lichtkuppeln können folglich in der Gemeinschaftsordnung nicht zum Sondereigentum bestimmt werden. Bei Loggien nimmt die überwiegende Rechtsprechung hingegen eine Sondereigentumsfähigkeit an, da diese so weitgehend abgegrenzt sind, dass Sondereigentum begründet werden kann. Teilweise wird vertreten, dass auch Loggien auf die äußere Gestalt des Gebäudes wesentlichen Einfluss haben können und somit zwingend von Gemeinschaftseigentum auszugehen ist.

Luxussanierung- Beschlusskompetenz

Eine Luxussanierung stellt regelmäßig eine bauliche Veränderung dar und unterliegt im Regelfall der Zustimmung aller über das übliche Maß hinaus Betroffenen. Ob eine Luxussanierung vorliegt hängt entscheidend vom vorherigen Zustand z.B. Wohnhaus einfacher Wohnqualität ab. Liegt eine wesentliche Änderung der Eigenart der Wohnanlage vor, ist dies regelmäßig als bauliche Veränderung anzusehen.

Mehrhausanlage: Stimmrecht und Verteilungsschlüssel

Soweit in der Teilungserklärung geregelt wurde, dass bei Mehrhausanlagen die einzelnen Häuser getrennt bewirtschaftet und verwaltet werden, steht diesen verselbständigten Gruppen als „Untergemeinschaft“ nach der überwiegenden Rechtsprechung ein so genanntes Blockstimmrecht zu. Es beschließen dann nur die Eigentümer, deren Interessen betroffen sind. Bei Abstimmungen über Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan sind im Regelfall immer auch gemeinschaftliche Interessen betroffen, sodass grundsätzlich alle Eigentümer stimmberechtigt sind. Soweit die Gemeinschaftsordnung die Bildung getrennter Abrechnungskreise für die einzelne Häuser vorsieht, sind die auf sie entfallenden ausscheidbaren Kosten nur auf diese umzulegen. Ausscheidbar sind Kosten, die, zum Beispiel durch den Einbau entsprechender Messvorrichtungen, von den übrigen Kosten eindeutig abgrenzbar sind. Kosten für gemeinsame Bauteile, wie Fassade und Dach, sind nicht ausscheidbar. Die Gemeinschaft kann auch ohne eine solche Regelung durch Beschlussfassung (einfacher Mehrheitsbeschluss) regeln, dass Kosten, die einem einzelnen Haus zugeordnet werden können, nur von den Wohnungseigentümern dieses Hauses zu tragen sind.

Mehrheitsbeschluss: doppelt qualifizierte Mehrheit

Eine doppelt qualifizierte Mehrheit ist bei der Beschlussfassung über Modernisierungsmaßnahmen erforderlich. Dies bedeutet, dass drei Viertel aller stimmberechtigten (Kopfstimmprinzip) Wohnungseigentümer zustimmen müssen, die zugleich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile ausmachen.

Mieterhöhung bei Bruttomiete

Falls mietvertraglich eine Bruttomiete vereinbart ist, muss der Vermieter die Erhöhung besonders begründen. Das liegt daran, dass in solchen Mieten die Betriebskosten, ggf. auch Heizkosten enthalten sind. Gibt es keine geeigneten Vergleichswohnungen mit Bruttomieten, dann muss der Vermieter die Bruttomiete zunächst in eine Nettomiete umrechnen, damit sie mit den anderen ortsüblichen Nettomieten vergleichbar wird. Dies erfolgt durch Herausrechnung der darin enthaltenen Betriebskosten. Die so berechnete Nettomiete kann dann entsprechend des Mietspiegels oder anderer anerkannter Maßstäbe erhöht werden.

Mietkosten Rauchwarnmelder

Die Frage, ob die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten umgelegt werden können, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt und ist noch nicht höchstrichterlich entschieden. Das Gericht hat zur Klärung dieser Frage die Revision zum BGH zugelassen. Die Mieter müssen allerdings die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder tragen, wenn der Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) oder auf die Wartungskosten für Rauchwarnmelder verweist. Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV.

Modernisierende Instandhaltung

Noch zur Instandsetzung gerechnet werden solche Maßnahmen, die über die bloße Reparatur und Erhaltung hinausgehen, soweit die damit zugleich verbundene Neuerung ( Anpassung an den Stand der Technik) die technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellt .Voraussetzung ist das Vorliegen eines schwerwiegenden Mangels des Gemeinschaftseigentums. Das Vorliegen einer modernisierenden Instandsetzung ist dann zu bejahen, wenn im Rahmen einer Kosten-Nutzen-Analyse die durch die Maßnahme erzielbaren Kosteneinsparungen in der Unterhaltung die durch sie entstehenden Investitionsmehrkosten in einem Zeitraum von zehn Jahren wenigstens aufwiegen (LG Bremen, Urteil vom 10.07.2015 - 4 S 318/10). Die Beschlussfassung erfolgt mit einfachem Mehrheitsbeschluss der anwesenden Eigentümer.

Modernisierung – Anpassung an den Stand der Technik

Unter dem Stand der Technik wird im Allgemeinen das Niveau einer anerkannten, in der Praxis bewährten, fortschrittlich technischen Entwicklung verstanden. Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung/ Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, können sowohl eine Anpassung an den Stand der Technik und zugleich eine Modernisierung darstellen, wenn der Gebrauchswert des Gebäudes durch sie nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden und die Maßnahmen nachhaltig zur Energie- und Wassereinsparung führen. Sowohl der Einbau von Sonnenkollektoren, als auch die Installation von neuen Mess- und Ableseeinrichtungen unterfallen dem Begriff „Stand der Technik“.

Nachlassverwalter- Stimmrechtsausübung

Nachlassverwalter und Testamentsvollstrecker üben mit ihrer amtlichen Bestellung (Urkunde) das Stimmrecht für das Wohnungseigentum, das zum Nachlass gehört, im eigenen Namen aus.

Negativbeschluss und Nichtbeschluss

Findet ein Beschlussantrag in der Versammlung nicht die erforderliche Mehrheit, handelt es sich um einen „Negativbeschluss“, dem eine echte Beschlussqualität zukommt. Um die Rechtslage zu ändern, kann ein solcher Beschluss mit der Beschlussanfechtungsklage weiter verfolgt werden, mit dem Antrag an das Gericht, festzustellen, dass der Beschluss positiv zustande gekommen ist.

Bei einem „Nichtbeschluss“ (Scheinbeschluss) handelt es sich um einen Beschluss, der wegen eines schwerwiegenden Mangels als nichtig anzusehen ist und somit auch keine Rechtswirkungen entfalten kann: zum Beispiel ein Umlaufbeschluss ohne Zustimmung sämtlicher Eigentümer, eine fehlende Feststellung und Verkündung eines Beschlussergebnisses oder eine Abstimmung nach beendeter Versammlung.

Neumietvertrag – Berechnung Kündigungsfrist

Bei Neuabschluss eines Mietvertrages mit derselben Mietvertragspartei über dieselben Mieträumlichkeiten, ohne dass der Mieter die Mieträume aufgibt, gilt die ordentliche Kündigungsfrist ab dem Zeitpunkt der erstmaligen Überlassung des Wohnraums (Besitzverschaffung, nicht Mietvertragsabschluss). Hier ist die gesamte Wohndauer zu berücksichtigen.

Nießbrauch im Wohnungseigentum

Durch ein Nießbrauchsrecht an Wohnungseigentum wird eine Person berechtigt, die Nutzungen aus einer Sache zu ziehen, so die Wohnung zu vermieten, die Mieten zu vereinnahmen oder die Wohnung selbst zu nutzen. Grundsätzlich hat ein Nießbraucher kein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung. Dieses hat nur der Wohnungseigentümer, ebenso, wie dieser Hausgeldschuldner bleibt. Auch Vereinbarungen über die Änderung der Kostenverteilung berühren den Nießbraucher nicht.

Die Zustimmung des Nießbrauchers ist aber erforderlich zum Beispiel bei Vereinbarungen, die Sondernutzungsrechte begründen, ändern, übertragen oder aufheben, Nutzungsbefugnisse beschränken oder Stimmrechte ändern. Der Nießbraucher ist nicht zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen berechtigt. Eine Bestellung eines Nießbrauchers zum Beirat ist nicht zulässig.

Der Eigentümer kann dem Nießbraucher gegenüber im Einzelfall verpflichtet sein, bei der Stimmabgabe dessen Interessen zu berücksichtigen, nach dessen Weisung zu handeln oder ihm sogar eine Stimmrechtsvollmacht zu erteilen.

Notgeschäftsführung – bauliche Veränderung

Der Verwalter ist im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung befugt, Maßnahmen baulicher Veränderungen auch ohne Einberufung einer Eigentümerversammlung zu beauftragen, wenn dies zur Beseitigung einer dringlichen Gefahrenlage geboten ist. Es kommt danach darauf an, ob die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde, z.B. bei einem Wasserrohrbruch, Heizungsausfall, Verstopfung einer Versorgungsleitung. Der Verwalter darf allerdings nur die Maßnahmen in Auftrag geben, die erforderlich sind, um den unmittelbaren Schaden zu beheben.

Nutzfläche

Mit der Nutzfläche wird der Teil der Gebäudegrundfläche bezeichnet, der gemäß der jeweiligen Zweckbestimmung genutzt werden kann. Die Nutzfläche von Gebäuden sind alle Flächen, die zum Wohnen und Aufenthalt, für Bürotätigkeit, Produktion, Bildung, Unterricht und Kultur, manuelle und maschinelle Arbeit sowie zum Lagern und Verkaufen, Heilen und Pflegen geeignet sind.

Objektstimmrecht

Ist ein Objektstimmrecht vereinbart, bestimmt sich das Stimmrecht der Eigentümer nicht nach Köpfen, sondern nach der Anzahl der jeweiligen Wohneinheiten. Soweit eine Stimme für jedes „Wohnungseigentum“ vereinbart wurde, müssen auch Teileigentumseinheiten (zum Beispiel Garagen, Stellplätze) mit einem eigenen Stimmrecht versehen werden. Auf einen Eigentümer können so mehrere Stimmen entfallen.

Offenes Fremdgeldkonto

Befugnis und Pflicht, die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten, stehen im Zusammenhang mit der Pflicht des Verwalters, die Gelder getrennt von seinem Vermögen zu halten. Es entspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung, ein Konto einzurichten, das es der kontoführenden Bank verwehrt, wegen etwaiger Forderungen gegen den Verwalter ein Aufrechnungs-, Pfand- oder Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, die Wohnungseigentümer vor Vollstreckungsmaßnahmen gegen den Verwalter schützt und den Eigentümern ein eigenes Aussonderungsrecht im Falle der Insolvenz des Verwalters verleiht. Zu diesem Zweck muss der Verwalter ein offenes Fremdgeldkonto einrichten, über das der Verwalter verfügungsberechtigt ist, deren Inhaber die Eigentümer sind.

Öffnungsklausel – Änderung der Gemeinschaftsordnung

Regeln der Gemeinschaftsordnung können grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer geändert werden. Ausnahmen hierzu sind die gesetzlichen Regelungen (§ 12 Abs. 4 und § 16 Abs. 3 und 4 WEG), sowie eine sog. Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung, welche die Eigentümer legitimiert, die GO mittels Beschlussfassung zu ändern. Die Mehrheitsverhältnisse müssen in der Öffnungsklausel angegeben sein. Hier genügt ggf. auch ein einfacher Mehrheitsbeschluss.

Öltankversicherung

Die Kosten einer Öltankversicherung sind ohne gesonderte mietvertragliche Regelung keine umlagefähigen Kosten nach der HeizkostenV und sind nicht den Reinigungskosten der Heizungsanlage zuzurechnen.

Parkflächennutzung – Beschlusskompetenz

Soll eine Grünfläche im Gemeinschaftseigentum vollständig oder teilweise als Parkfläche genutzt werden, greift dies in den Kernbereich des Wohnungseigentums ein und kann mangels Beschlusskompetenz nur einvernehmlich unter allen Eigentümern vereinbart werden. Ausnahmslos unzulässig ist hingegen eine Vereinbarung oder Beschlussfassung der Eigentümer über ein Verbot zum Abstellen eines Wohnmobils auf einer im Sondereigentum oder im Sondernutzungsrecht stehenden Pkw-Parkfläche, obwohl diese eine ausreichende Größe aufweist.

Parkhäuser

als gesonderte bauliche Anlage stellen hinsichtlich des
Baukörpers und konstruktiver Gebäudebestandteile und wesentlichen
Anlagen Gemeinschaftseigentum dar. An den einzelnen Stellplatzflächen kann hingegen Sondereigentum begründet werden, sofern diese dauerhaft markiert und abgrenzbar sind. Auch die Begründung von
Sondernutzungsrechten an den einzelnen Stellplätzen ist denkbar, sodass die Instandhaltung und Instandsetzung der Gemeinschaft obliegt.
Stellplätzte auf Oberdeck: Sofern die Stellplätze dauerhaft markiert
sind, können diese im Allgemeinen als Sondereigentum angesehen
werden, sofern die Teilungserklärung (TE) dieses als Sondereigentum
ausweist. Nach anderer Auffassung besteht keine Sondereigentumsfähigkeit, da es bereits an der Raumeigenschaft fehlt. Die Grundfläche bleibt hingegen als konstruktiver Bestandteil des darunter liegenden Gebäudes Gemeinschaftseigentum.
Zu Doppelparkanlagen siehe Ausgabe 04/2018

Personenzahl als Verteilerschlüssel

Grundsätzlich ist eine Festlegung des Verteilerschlüssels der Bewirtschaftungskosten auf die Personenzahl rechtlich zulässig. Allerdings kann ein solcher Schlüssel nur dann angewendet werden, wenn feststeht, wie viele Personen tatsächlich in der jeweiligen Einheit leben. Eine Festlegung in der GO auf die polizeilich gemeldeten Personen ist ebenso unzulässig wie eine gleichlautende Beschlussfassung. Eine Beschlussfassung, welche die Eigentümer verpflichtet, dem Verwalter eine Jahrespersonenstandsliste zu übergeben, kann u. U. zulässig sein. Der Personenzahlschlüssel dürfte aber aus praktischer Sicht eher unzweckmäßig sein, da die tatsächliche Nutzerzahl kaum feststellbar sein wird. Insbesondere Fragen des Leerstandes und einer nur vorübergehenden Nutzung erschweren dies.

Photovoltaikanlage

Für die Errichtung einer Photovoltaikanlage und Verteilung von deren Kosten bedarf es keiner Vereinbarung, sondern es besteht Beschlusskompetenz. Im Regelfall handelt es sich bei der Errichtung der Anlage um eine bauliche Veränderung. Ob im Einzelfall eine Modernisierung vorliegt, hängt entscheidend davon ab, ob die alternative Stromerzeugung auch einen Einspareffekt zur Folge hat. Hinsichtlich der Kostenverteilung gilt Folgendes: Die Errichtungskosten können die Eigentümer nach einem sinnvollen Maßstab (Gebrauchsmöglichkeit) verteilen, § 16 Abs. 4 WEG (doppelt qualifizierte Mehrheit). Für die laufenden Betriebskosten gilt, dass sie mit einfachem Mehrheitsbeschluss ebenfalls nach einem Maßstab umgelegt werden können, der dem Gebrauch oder der Verursachung Rechnung trägt.

Probeabstimmung

Eine Probeabstimmung ist grundsätzlich zulässig und wird gern zur Vorabstimmung ohne verbindliche Regelung genutzt. Einer solchen Abstimmung kommt in der Regel keine Beschlusswirkung zu. Ob eine Probeabstimmung oder bereits eine anfechtbare Beschlussfassung vorliegt, ist danach zu unterscheiden, was der Versammlungsleiter angekündigt hat und wovon die Eigentümer aus objektiver Sicht ausgehen dürften. Eine Probeabstimmung liegt zum Beispiel dann vor, wenn der Versammlungsleiter zu einem bestimmten Punkt informiert, ohne dass eine konkrete Bestimmung getroffen wird.

Protokollversendung (Eigentümerversammlung)

Das Gesetz sieht keine Verpflichtung zur Versendung von Versammlungsprotokollen vor. Eine Verpflichtung des Verwalters zur Übersendung kann sich allerdings aus dem Verwaltervertrag ergeben.

Prozessvergleich und Beschlusssammlung

Die Eintragung von Prozessvergleichen in die Beschlusssammlung ist vom Gesetz nicht vorgesehen, da es sich nicht um eine gerichtliche Entscheidung handelt. Gerichtliche Urteile sind hingegen zwingend aufzunehmen.

Qualifizierte Abmahnung vor Kündigung des Mietvertrages

Dass einer Kündigung des Mietverhältnisses eine Abmahnung vorauszugehen hat, ist gesetzlich bereits geregelt. Streitig ist, ob in der Abmahnung die fristlose Kündigung gem. § 543 BGB
bereits angekündigt werden muss. Nach herrschender Auffassung muss dies nicht wörtlich erfolgen. Es muss sich allerdings aus der Abmahnung mit hinreichender Deutlichkeit ergeben,
dass der Vermieter die Pfl ichtverletzung nicht weiter dulden wird und die Kündigung mithin dem Sinn nach ankündigt. Vorsorglich sollten Vermieter die Androhung einer Kündigung mit aufnehmen.

Querulatorisches Verhalten eines Eigentümer

Schädigendes gemeinschaftswidriges, insbesondere querulatorisches Verhalten eines Eigentümers einer Eigentümergemeinschaft, welches dazu führt, dass dieses bei einem eventuellen
Verkauf einer Wohnung als offenkundiger Sachmangel anzusehen ist, kann eine schwerwiegende Pfl ichtverletzung darstellen, welche den Entzug des Eigentums begründen kann (z.B. das Betreiben
einer Unzahl von Beschlussanfechtungsverfahren).

Quoten(abgeltungs)klausel

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat durch sein Urteil vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 242/13) festgestellt, dass ein vom Mieter zu tragender Kostenanteil für Schönheitsreparaturen vor Ablauf eines Fristenplanes nicht verlässlich ermittelt werden kann und dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar und verständlich sei, welche Kosten gegebenenfalls auf ihn zukommen könnten. Quotenabgeltungsklauseln sind danach wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam.

Rauchwarnmelder

Der vom Vermieter beabsichtigte Einbau von Rauchwarnmeldern ist eine bauliche Veränderung, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung
der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Deshalb müssen die Mieter die Maßnahme dulden. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder
für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Das führt zu einer nachhaltigen Verbesserung, auch im Vergleich zu dem Zustand, der schon dadurch erreicht war, dass die Mieter selbst Rauchwarnmelder in die Wohnung eingebaut haben. (BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 216/14). Die Mieter müssen die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder tragen. Hingegen sind die Kosten für die Miete der Geräte nicht umlagefähig.

Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV und im Mietvertrag auch ausdrücklich benannt. Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind hingegen keine umlegbaren Betriebskosten, so dass die Mieter diese trotz der Vereinbarung im Mietvertrag nicht tragen müssen. Diese Kosten treten an die Stelle von Anschaffungskosten, die keine Betriebskosten
darstellen.

Rechnungsaufbewahrungspflicht

Jeder Unternehmer, ob auf Mieter- oder Vermieterseite hat sämtliche Eingangs- und Ausgangsrechnungen zehn Jahre lang aufzubewahren.

Rechnungslegung versus Jahresabrechnung

Bei der Jahresabrechnung handelt es sich um den umfassenden Wirtschaftsbericht des Verwalters, die Auskunft darüber geben soll, wieviel Geld der Verwalter im Laufe des Jahres eingenommen
und ausgegeben hat. Die kumulierten Ergebnisse aller Eigentümer führen zum Etatausgleich. Im Gegensatz dazu dient die Rechnungslegung ausschließlich der Kontrolle der Zahlungsvorgänge des Verwalters. Sie liefert im Gegensatz zur Jahresabrechnung keine Abrechnungsergebnisse, sondern liefert die Darstellung von Kontenbewegungen, so dass dies einem Ausdruck des Buchungskontos gleichkommt. Die Eigentümer
können vom Verwalter jederzeit Rechnungslegung verlangen.

Rechtsanwaltskosten — Kostenverteilung WEG

Gerichtskosten müssen von allen Wohnungseigentümern getragen werden. Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Eine Freistellung des obsiegenden Eigentümers von den Kosten kommt nicht in Betracht.
So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Richter machten deutlich, dass eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers
nicht in Betracht komme. Habe er also den Prozess gegen die Eigentümergemeinschaft gewonnen, müsse er gleichwohl seinen Anteil als Mitglied der Eigentümergemeinschaft tragen (BGH, V ZR 168/13).

Rollläden- bauliche Veränderung

Die Anbringung oder Veränderung von Außenjalousien oder Rollläden sind zustimmungspflichtige bauliche Veränderungen, da sie oft mit nachteiligen optischen Beeinträchtigungen verbunden ist. Rollläden gehören als fassadengestaltende Elemente zum gemeinschaftlichen Eigentum, mit Ausnahme der innenseitig angebrachten Zugvorrichtungen und der Rollladengurte. Soweit dem Eigentümer nach der Teilungserklärung die Instandsetzung und Instandhaltung der Fenster obliegt, ist er für die Zugvorrichtungen und Rollladengurte selbst verantwortlich. Auch darf er im Rahmen der modernisierenden Instandsetzung die Gurtführung der Rollläden ohne weitere Zustimmung der übrigen Eigentümer gegen einen Motor austauschen.

Rückbau

Ist eine bauliche Veränderung ohne Zustimmung der anderen betroffenen Eigentümer erfolgt, kann ein Anspruch auf Beseitigung gegen den Eigentümer, der die Veränderung verursacht hat, oder die Gemeinschaft von jedem einzelnen Eigentümer oder der Gemeinschaft geltend gemacht werden. Diese Ansprüche unterliegen grundsätzlich der dreijährigen Verjährungsfrist ab Kenntnis. Ein Rückbauverlangen kann unter gewissen Umständen auch verwirkt oder rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Abwägung der Interessen ergibt, dass die Beeinträchtigung nur geringfügig, der Beseitigungsaufwand aber unverhältnismäßig hoch ist. Der Gemeinschaft obliegt es, die Ansprüche durchzusetzen. Diese beschließt mehrheitlich, ist allerdings nicht befugt, ohne einen gerichtlichen Vollstreckungstitel die Ansprüche gegenüber dem Störer durchzusetzen. Auch können sie die Beseitigung nicht im Wege der Ersatzvornahme selbst vornehmen.

Rückgabepflichten des Mieters

Zur Erfüllung der gesetzlichen Rückgabepflicht des Mieters ist erforderlich, dass dieser dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der gesamten Wohnung und an vermietetem Zubehör verschafft
und dieser darüber frei verfügen kann, insbesondere die Überlassung aller Schlüssel (auch Ersatzschlüsseln). Eingebrachte Sachen und Einrichtungen/ Umbauten sind zu entfernen, Schäden
zu beheben und die Räume zu reinigen. Der Mieter muss die Wohnung erst zum Ende des Vertragszeitraumes übergeben, bei einem Samstag, Sonntag oder Feiertag ist dies der nächste Werktag.

Ruhezeiten

Die Eigentümer können in der Hausordnung Regelungen zur Eindämmung von Geräuschen, insbesondere konkrete Ruhezeiten vereinbaren. Diese dürfen allerdings nicht zu einem vollständigen Verbot zum Beispiel des Musizierens führen. Geräusche, die die Zimmerlautstärke nicht übersteigen, bleiben grundsätzlich auch in den Ruhezeiten zulässig. Noch zulässig sind Ruhezeiten von 20 Uhr bis 8 Uhr und von 12 bis 14 Uhr. Ein Verbot von Lärm außerhalb der Ruhezeiten ist nur in schwerwiegenden Konstellationen, zum Beispiel lauter Musikinstrumente (Schlagzeug, Bandprobe) zulässig, nicht jedoch ein nächtliches Dusch –und Badeverbot oder das Herumlaufen/Spielen von Kindern.

Schaden am Sondereigentum

Schadensersatzansprüche wegen Schäden am Sondereigentum gegen die übrigen Wohnungseigentümer besteht nur bei schuldhafter Verursachung bzw. Unterlassung, insbesondere bei schuldhafter Unterlassung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Ein erstmalig auftretender Mangel, der zuvor unentdeckt blieb, führt in der Regel nicht zu einem Schadensersatzanspruch.

Sondernutzungsrecht – bauliche Veränderung

Das Sondernutzungsrecht an einem Gebäude- oder Grundstücksteil berechtigt zum alleinigen Gebrauch und zur Nutzung, verbleibt allerdings im Gemeinschaftseigentum. Die Zulässigkeit und das Maß baulicher Veränderungen richten sich nach den gesetzlichen Regelungen und der Beschreibung des Sondernutzungsrechtes in der Teilungserklärung. Nicht jede bauliche Veränderung bedarf der Zustimmung der betroffenen Eigentümer. Die Gartennutzung erfasst die Anlage von Beeten und Bepfl anzungen, nicht jedoch das Errichten von Zäunen und Mauern. Die Bezeichnung als Dachfl äche erfasst ohne ausdrückliche Gestattung nicht den Ausbau zur Dachterrasse. Sondernutzungsberechtigte haben Rücksichts- und Treuepfl ichten gegenüber den anderen Eigentümern. So kann das Begehen oder Befahren der Flächen verlangt werden, wenn andere Eigentümer nicht auf anderem Wege zu ihrem Sondereigentum, Garagen oder Stellplätzen gelangen können.

Sondernutzungsrechte

In den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften sind Sondernutzungsrechte für einige Eigentümer so z.B. für Stellplätze, Terrassen, Kellerabteile bestellt, welche die Eigentümer zur alleinigen Nutzung des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer berechtigen. Die betroffenen Bereiche bleiben Gemeinschaftseigentum und unterliegen daher weiterhin der Verwaltung durch die Gemeinschaft. Soweit die Gemeinschaftsordnung keine gesonderte Vereinbarung enthält, obliegt der Gemeinschaft auch die Last der Bewirtschaftungskosten für diesen Teil. Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch einvernehmliche Regelung der Eigentümer in der Teilungserklärung oder nachträglich durch Vereinbarung, nicht jedoch durch einen Mehrheitsbeschluss begründet werden, sofern nicht die TE eine sog. Öffnungsklausel enthält.

Sonderumlage trotz Rücklagen

Die Wohnungseigentümer können eine Instandsetzungsmaßnahme auch dann über Sonderumlagen finanzieren, wenn eine ausreichend hohe Rücklage vorhanden ist. Die Eigentümer sind frei in der Entscheidung, wie notwendige Instandsetzungsarbeiten finanziert werden.

Spontanversammlung

Eine ohne Einberufungsverlangen abgehaltene Eigentümerversammlung, mit welcher sich die Eigentümer zusammenfinden (Spontanversammlung), ist zulässig und lässt die Wirksamkeit der Beschlussfassungen unberührt, wenn alle Eigentümer und sich über die Durchführung der Versammlung auch ohne formelle Einladung einig sind.

Stimmrecht – Form der Abgabe

Die Abstimmung ist formfrei, soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung vorsieht. Üblich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Durch einen Beschluss zur Geschäftsordnung kann die Versammlung eine andere Form der Abstimmung, zum Beispiel die geheime Abstimmung, mehrheitlich beschließen.

Stimmrechtsvollmacht

Das Stimmrecht des Eigentümers kann durch Vollmachtserteilung auf einen Dritten übertragen werden. Die Vollmachtserteilung bedarf keiner besonderen Form, ist somit auch mündlich möglich. Da ein Vertreter auf Nachfrage seine Bevollmächtigung nachweisen muss und anderenfalls zurückgewiesen werden kann, sollte eine schriftliche Bevollmächtigung oder jedenfalls in Textform bereitgehalten werden. Die Gemeinschaftsordnung kann abweichend dazu besondere Formerfordernisse vorsehen.

Stimmrecht-Vertretung

Die Ermächtigung eines Dritten zur Stimmrechtsausübung im eigenen Namen ist grundsätzlich zulässig. Ist ein volljähriger Eigentümer nicht geschäftsfähig, wird das Stimmrecht vom gesetzlichen Vertreter ausgeübt, bei Minderjährigen von den Eltern. Soweit nicht wirksam etwas anderes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist, kann jeder Wohnungseigentümer einem beliebigen Dritten oder auch mehreren Personen eine Vollmacht erteilen und sich in der Versammlung vertreten lassen, es sei denn, der Dritte unterliegt selbst einem Stimmrechtsverbot. Die Erteilung der Vollmacht bedarf grundsätzlich keiner Form. Die Ausstellung einer schriftlichen Vollmacht bietet sich aber aus praktischen Gründen an, da der Vertreter seine Bevollmächtigung in der Versammlung nachweisen können muss.

Sonderfall Blockheizkraftwerk (Contracting)

Ein Blockheizkraftwerk steht dann zwingend im Gemeinschaftseigentum, wenn die Versorgung mit Energie und Wärme die gesamte Eigentümergemeinschaft erfasst und die Anlage von der Gemeinschaft betrieben wird. Sondereigentumsfähig soll es hingegen dann sein, wenn das Heizwerk ausschließlich einzelnen Eigentümern oder auch außenstehenden Dritten dient.
Soweit die Anlage vom Contractingunternehmen gepachtet ist, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum. Anders hingegen, wenn das Heizwerk in das Gebäude als sog. Scheinbestandteil vom Contractingunternehmen eingebracht wurde, dann bleibt das Unternehmen Eigentümer der Anlage.

Sonderfall Elektroheizung

Ob es sich bei einer Elektroheizung um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt, kommt entscheidend darauf an, ob die Anlage der Gesamtversorgung der Gemeinschaft oder nur dem Einzelbetrieb dient.
Dient die Elektroheizung ausschließlich der Versorgung der Gemeinschaft, wird sie von dieser betrieben und versorgt sämtliche Einheiten, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.

Sonderfall – Fußbodenheizungv

Bei in Estrich verlegten Heizschlangen gehören diese zum Sondereigentum, wenn der Sondereigentümer die Möglichkeit hat, diese technisch vom allgemeinen Heizkreislauf zu trennen, ohne dass dies die Gemeinschaftsheizungsanlage verändert oder beeinträchtigt.

Tagesordnung-Inhalt

Bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung müssen alle beabsichtigten Beschlussgegenstände in der Weise bezeichnet werden, dass den Eingeladenen die Möglichkeit der Vorbereitung und Entscheidung über die Teilnahme ermöglicht wird. Hier genügt eine schlagwortartige Bezeichnung, der Beschlussantrag muss aber noch nicht formuliert sein. Auch sind die für die Beschlussfassung erforderlichen Unterlagen beizufügen, sofern dies nicht wegen der Umfänglichkeit untunlich ist. Es entspricht allgemeiner Auffassung, dass die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan nicht zwingend vorab zu überlassen sind, jedenfalls aber in bzw. vor der Versammlung ausreichend Zeit zur Einsichtnahme und Prüfung bestehen muss.

Teilnahmerecht- Versammlung

Teilnahmebefugt an der Versammlung sind die Eigentümer und werdenden Eigentümer. Ein von den Eigentümern bevollmächtigter Vertreter ist nur anstelle des Vertretenen zur Teilnahme befugt. Der teilnehmende Vertretene ist dann wie ein Dritter zu behandeln und es bedarf einer ausdrücklichen Regelung, dass dieser teilnehmen darf. Bei juristischen Personen nimmt das vertretungsberechtigte Organ die Stimmrechtsausübung wahr. Bei Personengesellschaften oder Partnern i.S. des PartGG sind die vertretungsberechtigten Gesellschafter bzw. Geschäftsführer teilnahme- und stimmberechtigt. Gleiches gilt für Erbengemeinschaften. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine ausdrückliche Vertreterregelung sollen andere nicht genannte Personen regelmäßig von der Beteiligung an der Versammlung ausgeschlossen werden. Über die Teilnahme eines nicht teilnahmeberechtigten Dritten kann die Gemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss beschließen (Geschäftsordnungsbeschluss).

Teilversammlung-Stimmrecht

Bei Mehrhausanlagen wird häufig in der Gemeinschaftsordnung die getrennte Bewirtschaftung und Verwaltung geregelt. Die Kosten sollen danach soweit technisch möglich getrennt erfasst und auf die einzelnen Häuser separat umgelegt werden. Diesen sog. Untergemeinschaften wird ein „Blockstimmrecht“ zugebilligt, welches in einer nur die Eigentümer der Untergemeinschaft betreffenden (Teil-) Versammlung ausgeübt wird. Bei Abstimmungen über Kosten, die notwendigerweise das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, müssen hingegen zwingend alle Eigentümer beteiligt werden.

Textform versus Schriftform

Im Wohnungseigentumsgesetz liest man häufig die Begriffe Schriftform und Textform, welche hinsichtlich ihrer Anforderungen streng zu trennen sind. Die Schriftform ist eine Erklärung in Textform, welche eigenhändig unterschrieben sein muss und den Namen des Erklärenden enthält. Die Textform hingegen wird im Gesetz als „lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist“ und die „auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben“ beschrieben. Sie kann durch einfache schriftliche Erklärung zum Beispiel, per E-Mail oder WhatsApp-Nachricht erfolgen. Es bedarf weder einer eigenhändigen Unterschrift noch einer elektronischen Signatur. Es genügt, dass die Nachricht den Namen des Erklärenden enthält. Die Textform gilt für die Einladung zur Eigentümerversammlung ebenso wie für die Stimmrechtsvollmacht. Für die Versammlungsniederschrift ist hingegen die Schriftform gesetzlich vorgesehen.

Thermostatventile-Sondereigentumsfähig

Ob Heizungs- und Thermostatventile an Heizkörpern in Wohnungseigentumsanlagen als Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum anzusehen sind, ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung grundsätzlich abhängig von der Regelung in der Teilungserklärung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Heizkörper, die Leitungen zur Zentralheizung und auch Thermostatventile als Sondereigentum in der Teilungserklärung eingeordnet werden können. Das BGH-Urteil (V ZR 176/10) hat allerdings die Beantwortung der Frage offen gelassen, wenn hierzu keine Regelung in der Teilungserklärung getroffen wurde. Damit bleibt weiter unklar, ob ohne Regelung in der Teilungserklärung Heizkörper und die dazugehörigen Ventile zum Gemeinschafts- oder zum Sondereigentum gehören. Im Zweifel werden diese dann als Gemeinschaftseigentum anzusehen sein.

Trittschallschutz

Der erforderliche Schallschutz in einer Wohnungseigentumsanlage richtet sich grundsätzlich nach den Schutzwerten, die bei Errichtung des Gebäudes gültig waren. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch darauf, dass ein vorhandener, die Mindestanforderungen überschreitender Trittschallschutz beibehalten wird.

Umlageschlüssel — rückwirkende Änderung

Eine rückwirkende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist grundsätzlich zulässig. Die Änderung eines Umlageschlüssels muss aber durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt sein und darf nicht willkürlich erfolgen. Ausgeschlossen ist eine rückwirkende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels allerdings dann, wenn das Wirtschaftsjahr bereits abgelaufen und der zugrundeliegende Wirtschaftsplan bestandskräftig ist.

Umsatzsteuer- Gemeinschaft als Unternehmerin

Die Gemeinschaft kann Unternehmerin im umsatzsteuerlichen Sinne sein, soweit im Objekt Teileigentum vorhanden ist, welches an einen Unternehmer vermietet ist. Soweit der vermietende Eigentümer zur Umsatzsteuer optiert hat, kann die Gemeinschaft gleichfalls Leistungen, die auf die Erzielung von Einnahmen gerichtet sind, an einen Unternehmer erbringen und zur Umsatzsteuer optieren.

Umwandlung von Wohn- in Teileigentum

Der Nutzungsänderung von Teil- in Wohnungseigentum und umgekehrt müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Die Wohnungseigentümer können eine „Umwidmung“ bereits in der Gemeinschaftsordnung vorsorglich regeln. So ist es häufig, wenn bereits in der Gemeinschaftsordnung bauliche Veränderungen, etwa ein Dachgeschossausbau, vorbereitet sind. Der Nutzungszweck in der Teilungserklärung wird dann umgewidmet. Die Rechtsänderung muss im Grundbuch eingetragen werden, damit die Änderung auch gegenüber einem Rechtsnachfolger gilt, anderenfalls wirkt sie nur zwischen den Eigentümern, die der Umwidmung zugestimmt haben.

Universalversammlung

Eine Universal- oder Vollversammlung liegt vor, wenn sich sämtliche Eigentümer aufgrund einer Einigung oder der Ladung durch einen nicht potentiell Berechtigten in einer Stätte spontan versammeln. Die Anwesenheit des Verwalters ist nicht erforderlich. Unter der Voraussetzung, dass sich alle Eigentümer darüber einig sind, auf die gesetzlichen Ladungsvoraussetzungen (Ladung. Tagesordnung) zu verzichten, ist eine solche Versammlung zulässig.

Untergemeinschaft-Selbständigkeit

Sieht die Gemeinschaftsordnung die Untergliederung der Gemeinschaft in Untergemeinschaften vor, betrifft dies nur das Innenverhältnis. Untergemeinschaften sind keine Rechtssubjekte und damit nicht rechtsfähig.

Die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kann Regelungen enthalten, die den baulichen Besonderheiten Rechnung tragen. So kann z. B. das Stimmrecht so eingeschränkt sein, dass nur die jeweiligen Eigentümer über Angelegenheiten „ihres“ Hauses abstimmen dürfen, dass getrennte Versammlungen für die einzelnen Häuser stattfi nden oder eigenständige Wirtschaftseinheiten mit getrennter Abrechnung gebildet werden, soweit Angelegenheiten nur deren Bewohner betreffen.

Den Mitgliedern der Untergemeinschaft steht aber nicht die Kompetenz zu, über die Kostenpositionen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen.

Verbrauchserfassungsgeräte

Der Einbau von Verbrauchszählern zur Umsetzung einer verbrauchsabhängigen Kostenermittlung und Kostenverteilung stellt weder eine bauliche Veränderung noch eine Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, sondern eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar, über die grundsätzlich mehrheitlich beschlossen werden kann. Ob Verbrauchszähler dem Sondereigentum oder aber dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen sind, ist immer noch sehr umstritten. Einigkeit herrscht zumindest insoweit, als an Heizungsgeräten in einem gemeinschaftlichen Keller durch eine entsprechende Bestimmung in der Teilungserklärung Sondereigentum begründet werden kann. Verwalter sind gehalten, in regelmäßigen Abständen zu prüfen, ob die vorhandenen Messeinrichtungen den Maßgaben des Eichgesetzes und der Eichordnung gerecht werden. Die Verwendung von Messwerten ungeeichter Zähler ist sowohl im Wohnungseigentum, als auch im Mietverhältnis verboten.

Vermietung

Das Recht der Eigentümer zur Vermietung des Wohnungseigentums kann durch eine Vereinbarung der Eigentümer völlig ausgeschlossen werden, sofern die Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben, sich vor dem Eindringen Dritter in die Gemeinschaft zu schützen.

Praktisch relevanter sind die Beschränkungen zur Vermietbarkeit, z.B. als Ferienwohnung. Eine solche Nutzung kann durch eine Vereinbarung wirksam ausgeschlossen werden. Zulässig ist es auch, die Vermietung der Wohnung von der Zustimmung des Verwalters abhängig zu machen. Regelmäßig darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden.

Eine Entscheidung im Beschlusswege ist nur bei der Vermietung von Gemeinschaftseigentum (Garagen, Stellplätze) möglich. Die Vermietung von Wohnungseigentum kann nicht durch eine Beschlussfassung der Eigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Versammlungsprotokoll- Einsichtnahme

Das Gesetz gewährt dem Wohnungseigentümer grundsätzlich ein Recht auf Einsichtnahme in die Niederschrift der Versammlung bzw. die Beschlusssammlung. Ein Übersendungsanspruch besteht grundsätzlich nur bei gesonderter vertraglicher Vereinbarung mit dem Verwalter. Einsichtsberechtigt sind grundsätzlich nur die Wohnungseigentümer, bzw. ein von ihm bevollmächtigter Dritter, sofern ein nachvollziehbares und berechtigtes Interesse an der Ermächtigung eines Dritten vorliegt (z.B. potentieller Käufer). Zulässig sind das Anfertigen von Abschriften und Anfertigen von Auszügen. Auch besteht ein Anspruch auf Aushändigung von Ablichtungen gegen Kostenerstattung.

Verteilungsschlüssel- Gerichtskosten

Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß § 16 II WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers kommt nicht in Betracht. Das bedeutet, dass der klagende Eigentümer auch dann die Kosten zu tragen hat, wenn er den Prozess vollständig oder teilweise gewonnen hat.

Verwalterbestellerpflicht

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums steht den Wohnungseigentümern grundsätzlich gemeinsam zu. Daraus ergibt sich, dass die Eigentümer zwar einen Verwalter bestellen können, aber nicht müssen. Da die Bestellung einer Verwaltung nicht ausgeschlossen werden kann, hat jeder Eigentümer für den Fall, dass in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verwalter nicht bestellt ist, ohne Weiteres einen Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters.

Verwalter-Stimmrechtsausübung

Der Verwalter darf auch als Vertreter verschiedener Wohnungseigentümer nicht an der Abstimmung über seine Entlastung teilnehmen. Ist der Verwalter gleichzeitig Mitglied der Eigentümergemeinschaft, so hat er bei der ordentlichen Abberufung ein eigenes Stimmrecht. Geht es um die sofortige Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, ist ein eigenes Stimmrecht nicht gegeben.

Verwaltungsunterlagen — Einsichtsrecht

Das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen einer Eigentums- oder Mietwohnung steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer und Mieter jeweils gegenüber dem Verwalter in dessen Geschäftsräumen zu. Das Einsichtsrecht steht auch dem ausgeschiedenen Eigentümer oder Mieter zu. Dritten ist nur bei besonderer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer oder Mieter Unterlageneinsicht zu gewähren. Das Einsichtsrecht ist umfassend und erstreckt sich auch auf Protokolle, Abrechnungsbelege und Vertragsunterlagen. Mieter und Eigentümer haben das Recht, vor Ort Kopien aller Unterlagen zu erstellen. Ihnen muss ausreichend Gelegenheit zur sachgerechten Vorprüfung gegeben werden. Die Vorlage der Abrechnung in der Eigentümerversammlung selbst genügt diesem Erfordernis regelmäßig nicht.

Waschkeller-Nutzungszeiten

Die Eigentümer können in einem gemeinsamen Waschkeller das Waschen und Trocknen der Wäsche auch an Sonn-und Feiertagen zulassen, wenn andere Bewohner durch die damit verbundenen Geräusche nicht unzumutbar belästigt oder gestört werden. Auch ist eine zeitliche Beschränkung innerhalb bestimmter Tageszeiten zulässig. Hierbei muss allerdings die Benutzungsmöglichkeit durch berufstätige Wohnungseigentümer berücksichtigt werden.

Werbung auf Gemeinschaftseigentum

Soweit die Teilungserklärung eine gewerbliche Nutzung erlaubt, ist den Wohnungseigentümern auch das Recht eingeräumt, ortsüblich und angemessen durch entsprechende Werbeanlagen zu werben. So stellt das Anbringen eines Werbeschilds an der Außenwand eines Gebäudes zwar eine bauliche Veränderung dar, die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ist im Einzelfall jedoch nicht erforderlich, wenn sich Art und Größe in einem angemessenen und ortsüblichen Rahmen halten. Auch eine Leuchtreklame hält sich noch grundsätzlich im Rahmen des § 14 Nr. 1 WEG und ist grundsätzlich von den übrigen Wohnungseigentümern zu dulden, soweit dies keine unzumutbare optische Beeinträchtigung der Wohnanlage darstellt. Durch Mehrheitsbeschluss darf hingegen kein fester Standort im Gemeinschaftseigentum bestimmt werden, wenn dadurch die anderen Eigentümer an der Nutzung dieser Flächen gehindert sind.

Werdende WEG

Eine Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft besteht nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs dann, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Kaufvertrag vorliegt, die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist.

Auf die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft sind die Vorschriften der §§ 10 bis 29 und § 43 ff. WEG entsprechend anzuwenden. Das heißt, die Mitglieder der werdenden Gemeinschaft haben praktisch die gleichen Rechte und Pflichten wie die Mitglieder der später entstehenden eigentlichen Wohnungseigentümergemeinschaft. Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch bereits rechtsfähig im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG.

Wenn der erste Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird, wandelt sich die werdende Gemeinschaft zu diesem Zeitpunkt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne um.

Wiederholungsversammlung

Als Wiederholungsversammlung, auch Zweitversammlung genannt, wird die vom Verwalter im Fall der Beschlussunfähigkeit einer Eigentümerversammlung einzuberufende neue Eigentümerversammlung bezeichnet, die in jedem Fall beschlussfähig ist. Die Einladung kann erst erfolgen, wenn die Beschlussunfähigkeit der ersten Eigentümerversammlung festgestellt wurde. In der Einladung zur Wiederholungsversammlung ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass diese ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig ist. Eine sog. Eventualeinberufung, Einberufung einer Wiederholungsversammlung zeitgleich mit der Ersteinladung, ist nur zulässig, wenn dies die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich regelt.

Wiederwahl-Verwalter

Auch bei der Wiederwahl gilt die zeitliche Beschränkung zur Bestellzeit des Verwalters. Bei der Wiederwahl müssen keine Konkurrenzangebote eingeholt werden. Die Wiederwahl darf frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit erfolgen. Eine Wiederwahl vor Ablauf dieses Jahres ist dennoch wirksam, wenn diese sofort in Vollzug gesetzt wird. Die Summe aus Bestellungsdauer der Wiederwahl und der Zeit vor Beginn des Wiederbestellungszeitraumes darf addiert nicht über sechs Jahren liegen.

Wirtschaftsplan Fortgeltung

Grundsätzlich gilt ein Wirtschaftsplan, der für ein bestimmtes Jahr verabschiedet wurde, auch nur für diesen Zeitraum. Damit der Wirtschaftsplan auch darüber hinaus Geltung beanspruchen kann, muss die Fortgeltung des konkreten Plans von den Eigentümern per Beschlussfassung im Einzelfall angeordnet werden. Ausnahmsweise kann auch ein Wirtschaftsplan eines abgelaufenen Kalenderjahres durch Beschlussfassung fortwirken.

Wohnfläche — Kostenverteilungsschlüssel

Sofern die Teilungserklärung vorsieht, die Kosten nach Wohnfläche abzurechnen, bedeutet dies für Teileigentum, dass die Nutzfläche zu berücksichtigen ist. Enthält die Teilungserklärung hingegen eine konkrete Flächenangabe, gilt diese vorrangig. Sofern kein Schlüssel für die Verteilung der Nebenkosten vorgesehen ist, so erfolgt die Kostenumlage grundsätzlich nach der Wohnfläche. Der Umlageschlüssel für Betriebskosten kann aber von der Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss geändert werden.

Wohngeld — Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht

Die Aufrechnung des Wohngeldes mit eigenen Gegenforderungen des Wohnungseigentümers ist nur eingeschränkt zulässig. Der Eigentümer kann aufrechnen, wenn die Gegenforderung anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist oder aus einer Notgeschäftsführung resultiert. Des Weiteren, wenn es sich um unstreitige Erstattungsansprüche wegen der Bezahlung von Gemeinschaftsverbindlichkeiten, wie Versorgungsdienstleistungen, handelt.

Gleichermaßen besteht kein Zurückbehaltungsrecht an Wohngeldern. Insbesondere ist jedes Zurückbehaltungsrecht gegen den Anspruch auf Vorschussleistung ausgeschlossen, da der Gemeinschaft das Verwaltungsvermögen zur Deckung ihrer Verbindlichkeiten außenstehenden Dritten gegenüber nicht vorenthalten werden darf.

Eine Ausnahme gilt dann, wenn ein Miteigentümer die Zahlung der Wohngelder einstellt, weil der Verwalter das Konto der Gemeinschaft auf seinen eigenen Namen führt, z.B. offenes Treuhandkonto. Dies hat das Landgericht Hamburg mit einem Urteil vom 28.01.2015, Az. 318 S 81/14 entschieden.

Wohngeld — Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht

Die Aufrechnung des Wohngeldes mit eigenen Gegenforderungen des Wohnungseigentümers ist nur eingeschränkt zulässig. Der Eigentümer kann aufrechnen, wenn die Gegenforderung anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist oder aus einer Notgeschäftsführung resultiert. Des Weiteren, wenn es sich um unstreitige Erstattungsansprüche wegen der Bezahlung von Gemeinschaftsverbindlichkeiten, wie Versorgungsdienstleistungen, handelt.

Gleichermaßen besteht kein Zurückbehaltungsrecht an Wohngeldern. Insbesondere ist jedes Zurückbehaltungsrecht gegen den Anspruch auf Vorschussleistung ausgeschlossen, da der Gemeinschaft das Verwaltungsvermögen zur Deckung ihrer Verbindlichkeiten außenstehenden Dritten gegenüber nicht vorenthalten werden darf.

Eine Ausnahme gilt dann, wenn ein Miteigentümer die Zahlung der Wohngelder einstellt, weil der Verwalter das Konto der Gemeinschaft auf seinen eigenen Namen führt, z.B. offenes Treuhandkonto. Dies hat das Landgericht Hamburg mit einem Urteil vom 28.01.2015, Az. 318 S 81/14 entschieden.

Wohngeldausfall-Verteilung

Der Wohngeldausfall einzelner Eigentümer, unabhängig davon, ob dieser bereits endgültig feststeht, muss auf die anderen Eigentümer verteilt werden, auch wenn es sich nicht um eine eigentliche Ausgabe handelt. Die Umlage des Saldo bewirkt allerdings nicht, dass der säumige Eigentümer von seiner Schuld befreit wird, die Eigentümer haben einen direkten Anspruch auf Erstattung. Unzulässig ist es das fehlende Wohngeld gegen die Instandhaltungsrücklage zu buchen.

Wohnung — Zweckbestimmung

Mit der Bezeichnung in der Teilungserklärung als „Wohnung“ ist nur die Wohnnutzung gemeint, die grundsätzlich in jeder Form zulässig ist, so auch für familienähnliche Wohngruppen von Kindern oder Jugendlichen oder deren Vermietung. Grundsätzlich unzulässig sind gewerbliche Nutzungen, es sei denn von der gewerblichen Nutzung gehen keine stärkeren Störungen als von einer Wohnnutzung aus. Unzulässig sind die Nutzung einer Wohnung beispielsweise als Café, als Friseursalon, Blumenladen, Ballettstudio, privates Kinder- oder Pflegeheim, Lager mit Anlieferverkehr, Arzt- oder Tierarztpraxis. Bei einer Nutzung als Büro muss anhand der Art der Büronutzung und des zu erwartenden Publikumsverkehrs differenziert werden. Eine Betätigung, die für Außenstehende nicht oder kaum wahrnehmbar ist (z.B. Heimarbeitsplatz), ist grundsätzlich zulässig.

Zähler

Messeinrichtungen wie Stromzähler sind regelmäßig Sondereigentum, wenn sie sich in einer Wohneinheit befinden und nur dieser dienen. Sind derartige Einrichtungen für mehrere Einheiten oder für alle notwendig, stehen sie zwingend im Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie sich nur in einer Einheit befinden.

Zahlungsverkehr

Die Art und Weise von Zahlungen, die mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Zusammenhang stehen, kann durch Mehrheitsbeschluss für die Zukunft geregelt werden. Hierunter fallen die Einführung des Lastschriftverfahrens, der Ausschluss von Barzahlungen, Einräumung von Einzugsermächtigungen und Daueraufträgen, sowie Teilzahlungen, Abbuchung von Nachzahlungen oder Sonderumlagen, Verrechnung eines Jahresüberschusses mit künftigen Wohngeldzahlungen. Kann oder will sich ein Eigentümer nicht an dem beschlossenen Zahlungsprozedere beteiligen, können auch angemessene Sanktionen oder eine zusätzliche Aufwandsentschädigung beschlossen werden.

Zaun-Sondernutzungsfläche

Ob eine Sondernutzungsfläche durch einen Zaun oder eine Hecke abgegrenzt werden kann, hängt zunächst entscheidend von den Vorgaben in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ab. Diese können den Zaun- bzw. Heckenbau ausdrücklich gestatten. Ohne eine solche Regelung liegt im Regelfall eine bauliche Veränderung vor, die zustimmungsbedürftig ist. Im Einzelfall entscheidend ist, was ortsüblich und angemessen ist. Die Errichtung einer Mauer aus Pflanzsteinen und die Anbringung einer Sichtschutzmatte an einem Zaun zur Sichtabdeckung stellen im Regelfall jedenfalls optisch nachteilige bauliche Veränderungen dar, die zustimmungsbedürftig sind.

Zitterbeschluss

Gesetzes- und vereinbarungsändernde Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind ausweislich der aktuellen Rechtsprechung des BGH nichtig. Durch diese lang umstrittene und viel diskutierte Fallkonstellation ist der Hauptanwendungsbereich für die so genannten „Zitterbeschlüsse“ nunmehr entfallen. In der Verwaltungspraxis ist hierbei zu beachten, dass Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften die Konsequenzen der Nichtigkeit früherer Zitterbeschlüsse, auf deren Wirksamkeit bisher vertraut wurde, ziehen müssen.

Hauptanwendungsfall ist die Einräumung eines Sondernutzungsrecht durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz, ein solcher Beschluss ist nichtig. Durch Beschlussfassung können grundsätzlich nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung.

Zusatzvergütung-Sondervergütung Verwalter

Der Verwalter hat generell keinen Anspruch auf ein Sonderhonorar für Leistungen, zu deren Erbringung er gesetzlich verpflichtet ist (LG) München I, Beschluss vom 08.03.2012, Az.: 36 T 26007/11). Er hat aber einen Anspruch auf eine Vergütung von besonderen, insbesondere über die üblichen Tätigkeiten hinausgehenden Leistungen in Form eines pauschalen Sonderhonorars oder gegen Nachweis, sofern er dies vertraglich hat. Für eine nachträgliche Vereinbarung zu Sonderhonoraren ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Die Sondervergütung muss sich der Höhe nach in einem angemessenen Rahmen halten und den voraussichtlichen zusätzlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand im Einzelfall berücksichtigen. Formularvertragliche Vereinbarungen über ein Sonderhonorar, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind unterliegen dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Die Vereinbarungen dürfen daher nicht überraschen und müssen klar und transparent sein.

Zweitversammlung

Ist eine Versammlung wegen der erforderlichen Höhe der erschienenen und vertretenen Miteigentumsanteile (MEA) nicht beschlussfähig, hat der Verwalter eine sog. Zweitversammlung einzuberufen. Grundsätzlich ist die Zweitversammlung mit derselben Tagesordnung einzuberufen, diese ist allerdings abänderbar. Die Zweitversammlung ist unabhängig von der Höhe der anwesenden und vertretenen MEA, kann entweder nur von einem Eigentümer oder bevollmächtigten Verwalter durchgeführt werden. Die Einberufung muss zwingend den ausdrücklichen Hinweis enthalten, dass die Zweitversammlung unabhängig von der Höhe der vertretenen MEA beschlussfähig ist.

Zweitwohnung

Die Abgrenzung der Zweit- von der Erstwohnung erfolgt regelmäßig anhand des melderechtlichen Wohnungsbegriffes, somit der tatsächlichen Nutzungsverhältnisse. Eine Hauptwohnung ist die überwiegend genutzte Wohnung. Dies lässt sich anhand eines Vergleiches der Aufenthaltszeiten bestimmen. Für eine Zweitwohnung, oder auch Nebenwohnung genannt, genügt es, wenn diese zumindest zum zeitweisen Wohnen geeignet ist. Für eine Zweitwohnung fällt regelmäßig die sog. Zeitwohnungssteuer an, sofern diese durch eine Gemeindesatzung vorgesehen ist. Dient die Zweitwohnung unter Ausschluss einer Eigennutzung als reine Kapitalanlage, fällt regelmäßig keine Zweitwohnungssteuer an. Bei einer gemischten Nutzung zur Eigen-und Fremdnutzung kommt es auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an.