Immobilienverband

Alle aktuellen Entwicklungen zur Sonder-AfA

Sonder-AfA wird nicht reichen

„Der Mietwohnungsbau ist die Achillesferse des deutschen Wohnimmobilienmarkts. Gerade in den Ballungsräumen ist die Angebotsseite fast leergefegt. Das Ergebnis der Beratung im Finanzausschuss entspricht daher nicht ganz unseren Erwartungen“, sagt Jürgen Michael Schick, der Präsident des Immobilienverbands IVD, zum heute veröffentlichten Ergebnis der abschließenden Beratung. Demnach wird der bisherige Entwurf im Kern unverändert übernommen. Einer Anhebung der linearen AfA, wie sie unter anderem der IVD gefordert hatte, wurde eine Absage erteilt.

„Die Sonder-AfA ist zumindest für private Eigentümer von Mehrfamilienhäusern eine Chance. Denn diese können die Abschreibungsmöglichkeit bei Aufstockungen und Nachverdichtungen beanspruchen. Auch mittelgroße Bauvorhaben können gefördert werden. Zudem ist zu begrüßen, dass die Sonder-AfA keinerlei räumlichen Einschränkungen unterliegt. Der große Wurf ist die Sonder-Afa dagegen leider nicht“, sagt Schick. So schließe die Kostenobergrenze von 3.000 Euro in vielen Fällen die Anwendbarkeit der Abschreibung auf den Neubau von Mehrfamilienhäusern in den Ballungsräumen aus. Denn aufgrund der stark gestiegenen und weiterhin steigenden Grundstücks- und Baukosten liegen die Kosten bereits jetzt häufig darüber. Auch sei die Förderperiode mit nicht einmal vier Jahren zu kurz angesetzt.

„Der Wohnraummangel wird uns voraussichtlich auch nach 2021 noch begleiten. Deshalb hätten wir eine nachhaltige und wirkungsvolle Förderung des Mietwohnungsbaus sehr begrüßt. Es ist schade, dass die schwarze Haushaltsnull größere Priorität zu genießen scheint, als die konsequente Wohnbauförderung“, bedauert Schick und ergänzt: „Wir fordern die Regierung daher auf, ihre haushalterischen Vorbehalte zu überdenken. Denn der Wohnungsmangel kann auf mittelfristige Sicht den Staat mehr kosten als vier Milliarden Euro.“

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Hans-Joachim Beck

Leiter Abteilung Steuern

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0
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Sonder-Afa mit Schwachstellen – Lineare Afa sollte auf 3 Prozent angehoben werden

Berlin, 19. September 2018 – Die Bundesregierung hat in ihrer heutigen Kabinettssitzung die Einführung einer zusätzlichen steuerlichen Förderung für den Mietwohnungsbau, die sogenannte Sonder-AfA, beschlossen. Gegenüber dem vor wenigen Wochen vorgelegten Referentenentwurf sind keine grundsätzlichen Änderungen vorgenommen worden. Nach dem Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums sollen für die Anschaffung und Herstellung neuer Mietwohnungen in den ersten vier Jahren neben der regulären Abschreibung von zwei Prozent eine Abschreibung von fünf Prozent in Anspruch genommen werden können. Wird die Wohnung noch im Jahr der Fertigstellung erworben, kann statt des Herstellers der Erwerber die Abschreibungen geltend machen. Diese Abschreibungsmöglichkeit soll zusätzlich zu der Normalabschreibung von zwei Prozent gelten. Damit beträgt die Abschreibung in den ersten vier Jahren jeweils sieben Prozent und – kumuliert – 28 Prozent. Danach ist der Restwert über 46 Jahre zu verteilen.

„Der IVD begrüßt die Sonder-AfA als kleinen Baustein zu mehr Wohnungsbau. Sie hat aber weiterhin viele Schwachstellen“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, und ergänzt: „Man sollte auf eine langfristige und kraftvolle Wirkung steuerlicher Förderung achten. Insbesondere der Grenzbetrag von 3.000 Euro pro Quadratmeter Herstellungskosten ist vor allem in den Anschaffungsfällen zu gering gedacht. Will man nicht nur Nachverdichtungen und Dachaufstockungen, sondern den gesamten Mietwohnungsbau fördern, sollte der Grenzbetrag angehoben werden. Auch sollten die rasant steigenden Baukosten eingepreist werden. Sonst würden Projektentwicklungen 2020 geringere Fördermöglichkeiten vorfinden als heute. Zudem sollte das Gesetz im parlamentarischen Verfahren dahingehend geändert werden, dass in Anschaffungsfällen die Grenze von 3.000 Euro nur für den Gebäudewertanteil der Anschaffungskosten gilt. Anderenfalls käme die Sonderabschreibung für Erwerber nur in Regionen zum Tragen, in denen die Bodenwerte sehr niedrig sind. Dies sind aber gerade nicht die Gebiete, in denen die neuen Wohnungen dringend benötigt werden.“

Um den Bau neuer Wohnungen wirklich wieder attraktiv zu machen, regt der IVD an, den normalen Abschreibungssatz, der bisher nur zwei Prozent beträgt, auf mindestens drei Prozent anzuheben. Dies sei im Übrigen keine Subvention, sondern würde lediglich dem tatsächlichen Wertverzehr gerecht werden. Dieser habe sich in den vergangenen Jahren erheblich beschleunigt, weil ein immer größerer Teil der Baukosten auf die technische Ausrüstung der Gebäude entfalle, die eine deutlich geringere Lebensdauer hat.

Informationen zur Sonder-AfA

AfA = Absetzung für Abnutzung
 
Jeder Steuerzahler muss immer nur den Gewinn besteuern. Den ermittelt er, indem er von seinen Einnahmen (Miete) die Ausgaben (Anschaffungskosten u.a.) abzieht. Der Gewinn soll für jede Periode (Steuer- oder Abrechnungsjahr) „passend“ ermittelt werden. Da Anlagen (Immobilien) mehr als ein Jahr haltbar sind, müssen dazu die Anschaffungskosten auf alle Nutzungsperioden sachgerecht verteilt werden. Diese zeitliche Verteilung nennt man Abschreibung.

Normalerweise werden Immobilien gleichmäßig über 50 Jahre abgeschrieben. Daraus ergibt sich ein AfA-Satz von 2% (2% p.a. * 50 Jahre = 100%). Es wird also implizit unterstellt, dass die Immobilie sich gleichmäßig abnutzt und nach 50 Jahren „aufgegessen“ ist. Wichtig: Man darf nur die Baukosten abschreiben. Das Bauland dagegen ist ewig haltbar, wird also nicht abgenutzt. Grundstückskosten können nicht steuerlich geltend gemacht werden.  

Bei der geplanten „Sonder-AfA“ oder auch „degressiven AfA“ dürfen einkommen-steuerpflichtige Personen beim Neubau von Mietwohnungen schneller abschreiben.

Geplante Sonderabschreibung ist kleiner Baustein für den Bau von mehr Wohnungen

Sonderabschreibung wird lediglich kleinteilige Baumaßnahmen fördern

IVD regt an, dass in Anschaffungsfällen die 3.000-Euro-Grenze nur für den Gebäudewertanteil gilt

„Sie ist ein kleiner Baustein auf dem Weg zu mehr Wohnungsbau und deshalb eine gute Sache.“ So beschreibt der IVD-Präsident Jürgen Michael Schick die von der Großen Koalition geplante Einführung einer Sonderabschreibung für den Wohnungsbau. Für den Bau neuer Wohnungen soll nach dem Gesetzesentwurf des Bundesfinanzministeriums eine Sonderabschreibung eingeführt werden, nach der für die Herstellungskosten neuer Mietwohnungen in den ersten vier Jahren neben der Normalabschreibung von zwei Prozent eine weitere Abschreibung von fünf Prozent in Anspruch genommen werden kann. Wird die Wohnung noch im Jahr der Fertigstellung erworben, kann statt des Herstellers der Erwerber die Abschreibungen geltend machen.

„Jede Maßnahme, die neue Wohnungen fördert, ist eine gute Maßnahme. Auch wenn der vorliegende Gesetzentwurf viele Schwachstellen enthält“, so Schick. Begünstigt würden nur Wohnungen, deren Herstellungskosten bis zu 3.000 Euro je Quadratmeter betragen. Dies erscheine auf den ersten Blick durchaus machbar. Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim IVD, gibt jedoch zu bedenken, „dass der Begriff der Herstellungskosten nicht nur die reinen Baukosten meint, sondern weiter gefasst ist: Darunter fallen sämtliche Kosten, die bei der Errichtung der Wohnungen entstanden sind – also auch die Baunebenkosten. Zudem wird die Einhaltung dieser Grenze zunehmend schwieriger werden, wenn die Baukosten weiter steigen.“

Für Käufer dürfte die Grenze aber kaum einzuhalten sein, da im Erwerbsfall der gesamte Kaufpreis und damit auch die Kosten für den Boden mitzählen sollen. Ein Beispiel: Wenn ein Erwerber eine Wohnung zum Preis von 3.000 Euro je Quadratmeter kauft und davon ein Anteil von 25 Prozent (in diesem Fall 750 Euro) für den anteiligen Boden gezahlt wird, dürfen die Herstellungskosten für die Wohnung lediglich 2.250 Euro betragen. Dies dürfte kaum zu realisieren sein.

Um Herstellungs- und Anschaffungsfälle gleich zu behandeln, schlägt der IVD-Steuerexperte vor, das Gesetz dahingehend zu ändern, dass in Anschaffungsfällen die Grenze von 3.000 Euro nur für den Gebäudewertanteil der Anschaffungskosten gilt. Anderenfalls käme die Sonderabschreibung für Erwerber nur in Regionen zum Tragen, in denen die Bodenwerte extrem niedrig sind. „Dies sind aber gerade nicht die Gebiete, in denen die neuen Wohnungen dringend benötigt werden“, bemerkt Beck.

Der IVD macht darauf aufmerksam, dass die geplante Sonderabschreibung im Ergebnis nur für kleinteilige Baumaßnahmen in Betracht kommen wird. Denn nach der De-minimis-Verordnung der EU darf der Steuervorteil aufgrund der Sonderabschreibung in drei Jahren höchstens 200.000 Euro betragen. Anderenfalls würde es sich um eine von der EU-Kommission zu genehmigende Beihilfe handeln. Bei Ermittlung dieses Höchstbetrages sei allerdings nicht auf die Höhe der Sonderabschreibung selbst abzustellen, sondern auf den wirtschaftlichen Vorteil, der durch die Sonderabschreibung entsteht. Darunter sei der Betrag zu verstehen, um den sich die Steuer durch die Inanspruchnahme der Sonder-AfA vermindert.

Damit hänge der Umfang des Steuervorteils von dem persönlichen Steuersatz des Investors ab. Handelt es sich um eine natürliche Person und unterstellt man einen Steuersatz von 45 Prozent, wären etwa Baukosten in Höhe von 2.957.040 Euro begünstigungsfähig. Dies entspräche einer Wohnfläche von 1.478 Quadratmetern. Geht man von einer Wohnungsgröße von 70 Quadratmetern aus, wären dies 21 Wohnungen.

„Damit eignet sich die Sonderabschreibung vor allem für kleinteilige Nachverdichtungsmaßnahmen. Insbesondere der Dachgeschossausbau dürfte von der Neuregelung profitieren, weil § 37 Abs. 3 Satz 10 EStG auf die Sonderabschreibung nach § 7 b EStG erweitert wird, und die Aufwendungen für das gesamte Gebäude, in dem sich die neue Wohnung befindet, bereits für das Jahr der Fertigstellung der neuen Wohnung im Vorauszahlungsverfahren und auf der Lohnsteuerkarte berücksichtigt werden können“, erklärt Beck.

Kapitalgesellschaften, die aufgrund der sogenannten erweiterten Kürzung keine Gewerbesteuer zahlten, sondern nur die Körperschaftsteuer in Höhe von 15 Prozent, könnten dementsprechend die Sonderabschreibung für die dreifache Anzahl von Wohnungen nutzen.

„Um den Bau neuer Wohnungen wirklich wieder attraktiv zu machen, wäre es daher geboten, den normalen Abschreibungssatz, der bisher nur zwei Prozent beträgt, auf mindestens drei Prozent anzuheben. Dies wäre keine Förderung, sondern würde lediglich dem tatsächlichen Wertverzehr gerecht werden. Dieser hat sich nämlich in den letzten Jahren erheblich beschleunigt, weil ein immer größerer Teil der Baukosten auf die technische Ausrüstung der Gebäude entfällt“, sagt Schick.

Vor allem komme es aber darauf an, den Bau von Wohnungen wieder zu erleichtern und die bürokratischen Hürden, die in den letzten Jahrzehnten aufgebaut wurden, sukzessive wieder abzubauen. Hierzu müssten vor allem das Baugesetzbuch, die Baunutzungsverordnung und die Bauordnungen der Länder bereinigt und entschlackt werden.

„Wenn die Baukosten nicht weiter steigen sollen, muss auch die Vielzahl der Baunormen verschlankt werden. Nicht jeder neue Schalter, den die Industrie entwickelt, muss zur baurechtlichen Norm erhoben werden, ohne dass vorher Kosten und Nutzen gegeneinander abgewogen worden sind“, so Schick abschließend.

Die neue Sonderabschreibung nach § 7 b EStG – neu für die Schaffung neuer Wohnungen

Am  29. August 2018 hat das Bundesfinanzministerium den Referentenentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus veröffentlicht.

Danach soll durch Einführung eines neuen § 7b EStG für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen neben der Normalabschreibung gemäß § 7 Abs. 4 EStG eine Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent für vier Jahre gewährt werden. Damit beträgt die Abschreibung in den ersten vier Jahren jeweils 7 Prozent und – kumuliert – 28 Prozent. Danach ist gemäß § 7 a Abs. 9 EStG der Restwert von (50 – 4 =) 46 Jahre zu verteilen.

Im Falle der Anschaffung ist eine Wohnung neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. In diesem Fall können die Sonderabschreibungen nur von dem Erwerber in Anspruch genommen werden.

Die Sonderabschreibungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn der Bauantrag nach dem 31. 8. 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt worden ist bzw. die Bauanzeige in diesem Zeitraum erfolgt ist. Gemäß § 52 Abs. 15 a EStG kann die Sonderabschreibung letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026 in Anspruch genommen werden,  auch wenn der vierjährige Begünstigungszeitraum noch nicht abgelaufen ist. Dadurch soll erreicht werden, dass von der Baugenehmigung zügig Gebrauch gemacht wird.

Es muss sich um neuen Wohnraum, handeln, der zur entgeltlichen Überlassung geeignet ist und die Voraussetzungen des § 181 Abs. 9 BewG erfüllt. Danach muss es sich um eine Wohnung handeln, die mindestens 23 Quadratmeter groß ist, und über die notwendigen Nebenräume (Küche, Bad Toilette) verfügen. Außerdem muss sie abgeschlossen sein und einen selbständigen Zugang haben.

Voraussetzung ist, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 EURO je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Bei der Herstellung einer Wohnung dürfte es möglich sein, diese Grenze einzuhalten. Für Käufer dürfte die Grenze aber kaum einzuhalten sein, da im Erwerbsfall der gesamte Kaufpreis und damit auch die Kosten für den Boden mitzählen. Wenn beispielsweise ein Erwerber eine Wohnung zum Preis von 3.000 EURO je Quadratmeter kauft und davon ein Anteil von 25 Prozent für den anteiligen Boden gezahlt wird, dürfen die Herstellungskosten für die Wohnung lediglich (3.000 – 750=) 2.250 betragen. Dies dürfte kaum zu schaffen sein. Um Herstellungs- und Anschaffungsfälle gleich zu behandeln sollte der Gesetzgeber daher regeln, dass in Anschaffungsfällen die Grenze von 3.000 EURO nur für den Gebäudewertanteil der Anschaffungskosten gilt. Anderenfalls käme die Sonderabschreibung für Erwerber nur in Regionen zum Tragen, in denen die Bodenwerte extrem niedrig sind. Dies sind aber gerade nicht die Gebiete, in denen die neuen Wohnungen benötigt werden.

Bemessungsgrundlage für die neue Sonderabschreibung sollen jedoch nicht die tatsächlichen Herstellungs- oder Anschaffungskosten sein, sondern nur ein Teilbetrag von 2.000 EURO.

Die Sonderabschreibung wird rückgängig gemacht, wenn

  • die neue geschaffene Wohnung in den ersten 10 Jahren nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient,
  • wenn der Investor die Wohnung innerhalb von 10 Jahren verkauft und der
    Gewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt. Ein steuerfreier Verkauf wäre nämlich nach § 23 EStG möglich, wenn der Investor eine Wohnung auf einem Grundstück errichtet, das er vor mehr als 10 Jahren erworben hat oder das Dachgeschoss in einem Gebäude errichtet, dass er vor mehr als 10 Jahren gekauft hat.
  • Wenn der Investor die Baukostenobergrenze von 3.000 EURO in den ersten drei Jahren durch nachträgliche Herstellungs- oder Anschaffungskosten überschreitet

Die Sonderabschreibung nach § 7 b EStG – neu ist ausgeschlossen, wenn die Wohnung unmittelbar mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten gefördert wurde.

Negative Einkünfte aus der Vermietung eines Gebäudes, für das Sonderabschreibungen nach dem neuen § 7 b EStG in Anspruch genommen werden, können abweichend von § 37 Abs. 8 EStG bereits bei der Festsetzung von Vorauszahlungen für das Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung berücksichtigt werden. Hierzu wird die Regelung des § 37 Abs. 3 Satz 10 EStG, die bisher nur für erhöhte Absetzungen nach den §§ 14 a, 14 c und 14 d Berlin FG sowie Sonderabschreibungen nach § 4 FördG gilt, auf die neue Sonderabschreibung nach § 7 b EStG ausgedehnt. Gemäß der Verweisung in § 39 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 b EStG gilt dies auch für die Eintragung eines Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte. Da nicht nur die Verlust aus der neu geschaffenen Wohnung, sondern – im Huckepackverfahren - die gesamten negativen Einkünfte aus dem betreffenden Gebäude berücksichtigt werden können, dürfte die Neuregelung gerade für den Ausbau von Dachgeschossen und die Aufstockung interessant sein.

Im Ergebnis wird die Sonderabschreibung allerdings nur für kleinteilige Baumaßnahmen in Betracht kommen. Denn nach der EU De - minimis Verordnung darf der Steuervorteil eines Unternehmens aufgrund der Sonderabschreibung in drei Jahren höchstens 200.000 EURO betragen. Anderenfalls würde es sich um eine von der EU Kommission zu genehmigende Beihilfe handeln. Bei Ermittlung dieses Höchstbetrages ist allerdings nicht auf die Höhe der Sonderabschreibung selbst abzustellen, sondern auf den wirtschaftlichen Vorteil, der durch die Sonderabschreibung entsteht. Darunter ist der Betrag zu verstehen, um den sich die Steuer durch die Inanspruchnahme der Sonder-AfA vermindert. Damit hängt der Umfang des Steuervorteils von dem persönlichen Steuersatz des Investors ab. Handelt es sich um eine natürlich Person und unterstellt man einen Steuersatz von 45 Prozent, wären etwa Baukosten in Höhe von 2.957.040 EURO begünstigungsfähig. Dies würde einer Wohnfläche von 1.478  Quadratmetern entsprechen. Geht man von einer Wohnungsgröße von 70 Quadratmetern aus, wären dies 21 Wohnungen. Damit eignet sich die Sonderabschreibung vor allem für kleinteilige Nachverdichtungsmaßnahmen. Insbesondere der Dachgeschossausbau dürfte von der Neuregelung profitieren, weil § 37 Abs. 3 Satz 10 EStG auf die Sonderabschreibung nach § 7 b EStG erweitert wird, und die Aufwendungen für das gesamte Gebäude, in dem die neue Wohnung liegt, bereits für das Jahr der Fertigstellung der neuen Wohnung im Vorauszahlungsverfahren und auf der Lohnsteuerkarte berücksichtigt werden können.

Kapitalgesellschaften, die aufgrund der sogenannten erweiterten Kürzung keine Gewerbesteuer zahlen, sondern nur die Körperschaftsteuer in Höhe von 15 Prozent, können dementsprechend die Sonderabschreibung für die dreifache Anzahl von Wohnungen nutzen.

Um den Bau neuer Wohnungen wirklich wieder attraktiv zu machen, wäre es geboten, den normalen Abschreibungssatz, der bisher nur 2 Prozent beträgt, auf mindestens 3 Prozent anzuheben. Dies wäre keine Förderung, sondern würde lediglich dem tatsächlichen Wertverzehr gerecht werden. Dieser hat sich nämlich in den letzten Jahren erheblich beschleunigt, weil ein immer größerer Teil der Baukosten auf die technische Ausrüstung der Gebäude entfällt.

Vor allem kommt es aber drauf an, den Bau von Wohnungen wieder zu erleichtern und die bürokratischen Hemmnisse, die sich in den letzten Jahrzehnten aufgebaut haben, wieder zurückzufahren. Hierzu müssen vor allem das BauGB, die BauNVO und die Bauordnungen der Länder bereinigt und entschlackt werden.

Wenn die Baukosten nicht weiter steigen sollen, muss auch die Vielzahl der Baunormen verschlankt werden. Nicht jeder neue Schalter, den die Industrie entwickelt, muss zur baurechtlichen Norm erhoben werden, ohne dass vorher Kosten und Nutzen gegeneinander abgewogen worden sind.

Beispiel

Abschreibungen je Quadratmeter bei Baukosten von 2.500 EURO je Quadratmeter

 Baukosten 2.500 EURO / Quadratmeter

Abschreibungen gemäß § 7 und § 7 b – neu  EStG je Quadratmeter

Sonderabschreibung gem. § 7 b

Begünstigte Bemessungsgrundlage: 2.000 €

Normalabschreibung

Bemessungsgrundlage:

2.500 €

Summe
Jahr 110050150
Jahr 210050150
Jahr 310050150
Jahr 410050150
Summe 400200600
Restwert 1.900

Zu verteilen auf (50 – 4) 46 Jahre
1.900 : 46 = 41,30

Jahr 541,30
Jahr 641,30
Jahr 741,30
Jahr 841,30
Jahr 941,30
Jahr 1041,30
247,80
Summe AfA

600 + 278,80 =

878,80
Restwert nach 10 Jahren1.621,20
Ohne die neue Sonderabschreibung würde der Restwert nach 10 Jahren 2.000 EUR=

Betragen  (2.500 – 2.500 x 20 %)

BFH: AfA für Einbauküche in vermieteter Wohnung

Aufwendungen für die vollständige Erneuerung einer Einbauküche in einem vermieteten Immobilienobjekt sind nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Die Einbauküche ist ein eigenständiges und einheitliches Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren, deren Anschaffungs- und Herstellungskosten im Wege der Absetzung für Abnutzung zu berücksichtigen sind. Das hatte der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 3. August 2016 entschieden.

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat in einem Schreiben zur Anwendung des BFH-Urteils Stellung genommen.

Kabinett beschließt neue Sonderabschreibungen für den Wohnungsbau

• 35 Prozent Sonder- und Normalabschreibungen in den ersten drei Jahren
• Begrenzung von 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche

Um der neuen Wohnungsknappheit in den Ballungsgebieten zu begegnen, sollen wieder Sonderabschreibungen zur Förderung des Mietwohnungsbaus nach § 7 b EStG eingeführt werden. Das Kabinett hat heute der entsprechenden Gesetzesvorlage zugestimmt. Aufgrund der Vorschrift des § 7 b EStG konnten in der Nachkriegszeit auch Eigentümer selbst genutzter Wohnungen steuerliche Abschreibungsverluste geltend machen. Die Förderung ist im Laufe der Jahre durch einen Sonderausgabenabzug nach § 10 e EStG und die Eigenheimzulage ersetzt und letztlich abgeschafft worden. Der neue § 7 b EStG wird aber nur für vermietete Wohnungen gelten. Für neu errichtete Wohnungen soll neben der Normalabschreibung von zwei Prozent eine Sonderabschreibung eingeführt werden, die in den ersten beiden Jahren zehn Prozent und im dritten Jahr neun Prozent beträgt. Damit beträgt die Summe der Sonderabschreibungen und Normalabschreibungen in den ersten drei Jahren 35 Prozent. Der Restwert von 65 Prozent muss nach § 7 a Abs. 9 EStG auf die restlichen 47 Jahre des 50 – jährigen Abschreibungszeitraums der Normalabschreibung verteilt werden. Das sind 2,13 Prozent und bezogen auf die Baukosten 1,38 Prozent.

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen ist auf 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Gefördert werden Wohnungen, die der Investor als Bauherr errichtet oder im Jahr der Fertigstellung gekauft hat. Voraussetzung ist, dass der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2015 und vor dem 1. Januar 2019 gestellt wird. Der Bauantrag muss also spätestens im Jahre 2018 gestellt werden. Wenn kein Bauantrag erforderlich ist, gilt das Datum der Bauanzeige. Letztmalig kann die Sonderabschreibung mit der Steuererklärung 2022 in Anspruch genommen werden. Die Wohnung muss mindestens zehn Jahre lang vermietet werden. Voraussetzung ist außerdem, dass die Baukosten bzw. die Anschaffungskosten nicht mehr als 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen.

Die Sonderabschreibung ist regional begrenzt. Zur Bestimmung des sogenannten Fördergebietes knüpft das Gesetz sowohl an das Wohngeld als auch an die Mietpreisbremse und die Absenkung der Kappungsgrenze an. Zum Förderbiet gehören Gebiete, die
-    durch die Anlage zu § 1 Abs. 3 der Wohngeldverordnung den Mietstufen IV bis VI zugewiesen sind oder
-    in denen die Mietpreisbremse nach § 556 d Abs. 2 BGB gilt oder
-    in denen die auf 15 Prozent abgesenkte Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB gilt.

IVD kritisiert fehlende Regelung für Personengesellschaften und den kurzen Förderzeitraum

Anders als nach dem Fördergebietsgesetz der 1990er Jahre fehlt eine Vorschrift nach der bei Personengesellschaften die Gesellschaft selbst zur Vornahme der Abschreibungen berechtigt ist. Aufgrund der Vorschrift des § 15 b EStG ist eine Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen über geschlossene Fonds nicht möglich. Gefördert werden also nur Direktinvestitionen in Gebäude und Eigentumswohnungen. Der Förderzeitraum von drei Jahren ist zudem extrem kurz. Die gegenwärtige Wohnungsknappheit in stark nachgefragten Gebieten wird bis dahin wohl nicht beseitigt sein. Damit die Förderung wirksam wird, sollte zusätzlich die Normalabschreibung von derzeit zwei Prozent auf mindestens drei Prozent angehoben werden.

3. Februar 2016

Neue Sonderabschreibungen für den Wohnungsbau

Von Hans-Joachim Beck, Richter a.D. – Leiter Abteilung Steuern IVD

Die Vorschrift des § 7 b EStG ist sicher manchen noch bekannt. Aufgrund dieser Vorschrift konnten in der Nachkriegszeit auch Eigentümer selbst genutzter Wohnungen steuerliche Abschreibungsverluste geltend machen. Die Förderung ist im Laufe der Jahre durch einen Sonderausgabenabzug nach § 10 e EStG und die Eigenheimzulage ersetzt und letztlich abgeschafft worden.

Um der neuen Wohnungsknappheit in den Ballungsgebieten zu begegnen soll wieder ein § 7 b EStG eingeführt werden. Der neue § 7 b EStG wird aber nur für vermietete Wohnungen gelten. Für neu errichtete Wohnungen soll neben der Normalabschreibung von 2 Prozent eine Sonderabschreibung eingeführt werden, die in den ersten beiden Jahren 10 Prozent und im dritten Jahr 9 Prozent beträgt. Damit beträgt die Summe der Sonderabschreibungen und Normalabschreibungen in den ersten drei Jahren 35 Prozent. Der Restwert von 65 Prozent muss nach § 7 a Abs. 9 EStG auf die restlichen 47 Jahre des 50 – jährigen Abschreibungszeitraums der Normalabschreibung verteilt werden. Das sind 2,13 Prozent und bezogen auf die Baukosten 1,38 Prozent.

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen ist auf 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.

Gefördert werden Wohnungen, die der Investor als Bauherr errichtet oder im Jahr der Fertigstellung gekauft hat.

Voraussetzung ist, dass der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2015 und vor dem 1. Januar 2019 gestellt wird. Der Bauantrag muss also spätestens im Jahre 2018 gestellt werden. Wenn kein Bauantrag erforderlich ist, kommt es auf die Bauanzeige an.

Die Wohnung muss mindestens 10 Jahre lang vermietet werden.

Voraussetzung ist außerdem, dass die Baukosten bzw. die Anschaffungskosten nicht mehr als 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen.

Die Sonderabschreibung ist regional begrenzt. Zur Bestimmung des sogenannten Fördergebietes knüpft das Gesetz sowohl an das Wohngeld als auch an die Mietpreisbremse und die Absenkung der Kappungsgrenze an. Zum Förderbiet gehören Gebiete, die

- durch die Anlage zu § 1 Abs. 3 der Wohngeldverordnung den Mietstufen IV bis VI
zugewiesen sind oder
- in denen die Mietpreisbremse nach § 556 d Abs. 2 BGB gilt oder
- in denen die auf 15 Prozent abgesenkte Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB gilt.

Die Sonderabschreibung kann letztmalig mit der Steuererklärung 2022 in Anspruch genommen werden.

Kritik

Anders als nach dem Fördergebietsgesetz fehlt eine Vorschrift nach der bei Personengesellschaften die Gesellschaft selbst zur Vornahme der Abschreibungen berechtigt ist.

Aufgrund der Vorschrift des § 15 b EStG ist eine Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen über geschlossene Fonds nicht möglich. Gefördert werden also nur Direktinvestitionen in Gebäude und Eigentumswohnungen.

Der Förderzeitraum von drei Jahren ist extrem kurz. Die gegenwärtige Wohnungsknappheit in den „Zuzugsgebieten“ wird bis dahin wohl nicht beseitigt sein.

Damit die Förderung wirksam wird, sollte zusätzlich die Normalabschreibung von derzeit zwei Prozent auf mindestens drei Prozent angehoben werden.

Sonder–AfA für energetische Sanierung?

Am 22. September 2011 hat der Bundestag den Antrag der Bundestagsfraktionen CDU/CSU und FDP angenommen. Darin wird die Bundesregierung aufgefordert, sich bei den Bundesländern für eine Zustimmung des Bundesrates zum Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden einzusetzen.

Die Anrufung des Vermittlungsausschusses wurde jedoch nicht beschlossen, so dass damit zu rechnen ist, dass es zu einem neuen Gesetzesvorhaben kommt.

Alle Parteien waren sich darüber einig, dass eine steuerliche Förderung der energetischen Sanierung von Gebäuden notwendig ist. Die von den Ländern befürchteten Steuerausfälle würden letztlich nicht eintreten, weil durch die in Gang gesetzten Investitionen ein Vielfaches an Steuermehreinnahmen entstehe. Insbesondere die Kommunen würden von dem höheren Gewerbesteueraufkommen profitieren.