Immobilienverband

EnEV

Die neuen Pflichtangaben in Immobilienanzeigen gemäß EnEV 2014

Am 1. Mai 2014 tritt die Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV 2014) in Kraft.

Sie schreibt erstmalig die Verpflichtung zur Insertion mit Energiekennwerten in kommerziellen Medien vor (§ 16a EnEV 2014). Wer ab 1. Mai 2014 ein Gebäude, eine Wohnung oder eine sonst selbstständige Nutzeinheit vermietet, verpachtet, verkauft oder zum Leasing in kommerziellen Medien anbietet, muss in der Anzeige bestimmte Pflichtangaben machen – vorausgesetzt, zum Zeitpunkt der Insertion liegt ein gültiger Energieausweis vor.

Immobilienmakler müssen sich auf die neuen Pflichtangaben in der Werbung einstellen. Denn auch wenn die EnEV 2014 den Makler nur indirekt verpflichtet und der eigentlich Verpflichtete für diese Angaben in der kommerziellen Werbung der Eigentümer ist, ist der Makler von der gesetzlichen Regelung im Wettbewerbsrecht direkt betroffen. § 5a Abs. 2 UWG lautet:
"Unlauter handelt, wer die Entscheidungsfähigkeit von Verbrauchern im Sinne des § 3 Abs. 2 dadurch beeinflusst, dass er eine Information vorenthält, die im konkreten Fall unter Berücksichtigung aller Umstände einschließlich der Beschränkung des Kommunikationsmittels wesentlich ist."

und § 5a Abs. 4 UWG bestimmt dann:
"Als wesentlich im Sinne des Absatzes 2 gelten auch Informationen, die dem Verbraucher auf Grund gemeinschaftsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung gemeinschaftsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen."

Da die EnEV 2014 die Umsetzung der europäischen Richtlinie 2010/13/EU vom 19. Mai 2010 ist und diese in Artikel 12 Absatz 4 die Angaben in der Werbung verlangt, begeht der deutsche Immobilienmakler einen abmahnbaren Verstoß.

Immobilienmakler und –verwalter müssen ab dem 1. Mai 2014 mit Abmahnungen rechnen. Abgemahnt werden kann sowohl von Mitbewerbern als auch von Wettbewerbsvereinen.
Folgende Angaben sind künftig in kommerziellen Anzeigen erforderlich:

1. Die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,
2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr
5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Kann der Eigentümer keinen Energieausweis vorlegen, muss der Makler überlegen, wie er die Immobilie trotzdem anbieten und bewerben kann. Eine sichere Werbung wäre bestimmt eine sehr allgemeine Werbung wie: "Wir können Ihnen zahlreiche Häuser, Eigentums- und Mietwohnungen anbieten"

Eine weitere Möglichkeit wäre die Bewerbung nur solcher Immobilien mit Energieausweis und dem jeweiligen Satz: "Weitere Angebote vorhanden". Das bedeutet, man verzichtet auf Werbung für Immobilien ohne Ausweis oder geht das Risiko einer Abmahnung ein. Dabei ist die Werbung in Zeitungen weniger abmahngefährdet als Angebote im Internet. Zeitungsanzeigen werden auf jeden Fall umfangreicher und damit teurer.

Ein damit zusammenhängendes Problem sind Abkürzungen, um hohe Anzeigenkosten zu sparen. Da der Gesetzgeber leider kein offizielles Abkürzungsverzeichnis erstellen wollte, kann es auch darüber zu Abmahnungen kommen, wenn die Abkürzungen von Laien missverstanden werden können. Hier wird erst die Rechtsprechung in den nächsten Jahren Klarheit schaffen.

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Dr. Christian Osthus

Stv. Bundesgeschäftsführer, Justitiar

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0
E-Mail: info@ivd.net

Bild von einem EnEV-Schild

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Merkblatt EnEV 2014 - Tipps für Makler und Verwalter

Weitere Antworten zu den am häufigsten gestellten Fragen rund um die EnEV 2014 finden Sie in unserem "Merkblatt EnEV 2014 - Tipps für Makler und Verwalter", das Sie in unserem Webshop zum Preis von 4,95 Euro erwerben können. IVD-Mitglieder haben den Fragenkatalog mit dem AIZ-Immobilienmagazins erhalten.

Außerdem steht er kostenlos als Download im Mitgliederbereich der Homepage zur Verfügung (unter "Themen" - EnEV 2014).

Zur Broschüre

EnEV: OLG Frankfurt sieht Makler nicht in der Pflicht

In einem Verfahren wegen nicht gemachter Pflichtangaben gemäß § 16a Energieeinsparverordnung (EnEV) nahm die klagende Deutsche Umwelthilfe (DUH) ihre Berufung zurück. Damit wird das erstinstanzliche Urteil des Gießener Landgerichts rechtskräftig, in dem das Gericht für den Makler entschieden hatte. Die Gerichte haben somit ein weiteres Mal für den Makler und gegen die DUH entschieden.

Das Urteil ist aus Sicht des IVD zwar zu befürworten. Allerdings hat das OLG Hamm mit Urteil vom 4. August 2016 und vom 30. August 2016 entschieden, dass eine Immobilienanzeige ohne die erforderlichen Angaben gemäß § 16 a EnEV wettbewerbswidrig ist. Daher muss auch weiterhin mit Abmahnungen gerechnet werden. Eine höchstrichterliche Entscheidung steht noch aus und ist frühestens Ende 2017 zu erwarten. Bis dahin sollten Makler auch weiterhin die Pflichtangaben vornehmen, soweit ein Energieausweis tatsächlich vorliegt.

Gelten EnEV-Pflichtangaben für Makler nicht?

Von Dr. Christian Osthus, Leiter der Rechtsabteilung im IVD

Das Landgericht Gießen hat kürzlich entschieden, dass Immobilienmakler nicht verpflichtet seien, in Immobilienanzeigen die nach der EnEV geforderten Angaben aus dem Energieausweis aufzunehmen. Dem Wortlaut der EnEV zufolge gelten die Pflichtangaben nur für Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber von Immobilien, nicht aber für Makler, so die Gießener Richter.

Die Entscheidung ist aus Sicht des IVD zwar zu befürworten, da es aber nur ein einzelnes, noch nicht rechtskräftiges Urteil ist, muss auch weiterhin mit Abmahnungen gerechnet werden. Eine höchstrichterliche Entscheidung steht noch aus. Bis dahin sollten Makler auch weiterhin die Pflichtangaben vornehmen, soweit ein Energieausweis tatsächlich vorliegt. Liegt dieser nicht vor, kann weiterhin ein entsprechender Hinweis erfolgen.

Abmahnungen wegen fehlender EnEV Angaben in der Werbung nehmen zu – teure Prozesse drohen.

Seit dem 1. Mai 2014 gilt die novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV 2014). Diese verpflichtet zur Angabe bestimmter Energiemerkmale in Immobilienanzeigen. Die "Deutsche Umwelthilfe DUH" aus Radolfzell mahnt jetzt immer häufiger Makler wegen fehlender Pflichtangaben ab. Im Gegensatz zu Eigentümern können Makler kostenpflichtig abgemahnt werden. Bei der IVD-Wettbewerbshotline vergeht derzeit kaum ein Tag ohne eine Abmahnung der DUH. Meistens fehlen in den Inseraten nur eine oder zwei der Pflichtangaben. Welche Pflichtangaben in einem Inserat enthalten sein müssen, lesen Sie in diesem Artikel des AIZ-Immobilienmagazins (Ausgbe 5, 2014).

Liegt noch kein Energieausweis vor, oder fällt die Immobilie unter die im Gesetz genannten Ausnahmen, reicht zum Beispiel bei Denkmalschutzimmobilien ein entsprechender Hinweis auf den Denkmalschutz, beziehungsweise dass noch kein Ausweis vorliegt.

Mitglieder, die eine Abmahnung der DUH erhalten, sollten diese umgehend als PDF-Datei an Rudolf Koch (koch@ivd.net) von der IVD-Wettbewerbshotline senden. Die geforderte Unterlassungserklärung sollte nicht abgeben werden, da diese ist zu weit gefasst ist und ein erhebliches Problem für die Makler darstellen kann. Herr Koch reagiert nach Prüfung der Unterlagen individuell auf den Einzelfall.

Weitere Informationen zum Thema EnEV finden Sie im Mitgliederbereich der IVD-Homepage. http://www.ivd.net/_intern/home/login/

EnEV 2014: Bei fehlenden Angaben im Energieausweis droht Bußgeld

Nach § 16a EnEV müssen bereits seit 2014 bestimmte Angaben aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen aufgenommen werden. Dies gilt aber nur, wenn tatsächlich ein Energieausweis vorhanden ist. Werden die Angaben trotz Energieausweis unterlassen, ist künftig nicht nur mit einer Abmahnung, sondern auch mit einem Bußgeld zu rechnen. Die entsprechende Bußgeldvorschrift tritt morgen (1. Mai 2015) in Kraft. Liegt kein Energieausweis vor, kann dennoch ein Inserat erfolgen. Hier empfiehlt sich jedoch der Hinweis im Inserat, dass ein Energieausweis nicht vorhanden ist. Bei der Besichtigung des Objektes muss ein Energieausweis aber vorhanden sein.

Einen Bußgeldkatalog finden Sie hier.

EnEV 2014 – Abmahnungen nehmen zu

Ab 1. Mai 2015 droht Bußgeld

Soweit zum Zeitpunkt der Insertion ein Energieausweis vorliegt, so hat der Verkäufer bzw. der Makler sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:

  1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis
  2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
  3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
  4. bei Wohngebäuden (nicht bei Nichtwohngebäuden) das im Energieausweis genannte Baujahr und
  5. bei Wohngebäuden (nicht bei Nichtwohngebäuden) die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse (Effizienzklasse nur, wenn der Energieausweis nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde).

Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe Nr. 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.

Für Makler ändert sich ab dem 1. Mai 2015 im Hinblick auf Ihre Vorgehensweise grundsätzlich nichts. Liegt ein Energieausweis zum Zeitpunkt der Insertion nicht vor, können und müssen auch keine Pflichtangaben erfolgen. Auch die Bußgeldvorschrift knüpft an das tatsächliche Vorliegen eines Energieausweises an.

Neuer Abmahner zur EnEV 2014

Aus aktuellem Anlass möchten wir Sie darüber informieren, dass eine Frau Martina Zweiniger aus Berlin über die Rechtsanwaltskanzlei Gilliand & Collegen, Immobilienwerbung mit fehlenden - oder auch nur angeblich fehlenden - Angaben zu den Energiekennwerten von Immobilien abmahnen lässt. Die Anwälte prüfen nicht genau und haben Anzeigen abgemahnt, die die Angaben enthielten oder aus denen hervorging, dass es sich um Immobilien handelt, die von den Vorgaben der EnEV ausgenommen sind (Denkmalobjekte oder Bauvorhaben mit einer späteren Fertigstellung). Martina Zweiniger ist im Internet nicht als Immobilienmaklerin auffindbar.

Wenn Sie eine Abmahnung bekommen haben, melden Sie sich bitte umgehend bei der Wettbewerbshotline des IVD und übermitteln die Abmahnung an koch@ivd.net oder per Fax an 0209/9414533.

EnEV 2014 erschwert Vermarktung von Immobilien

Die Vermarktung von Immobilien wird durch die novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) für Immobilienmakler, Verwalter und Eigentümer erheblich erschwert. Die Kosten für Inserate in kommerziellen Medien steigen erheblich an und gleichzeitig drohen Bußgelder, sollten die Pflichtangaben unterlassen werden.

Die EnEV legt neue Regelungen für die Vermietung und den Verkauf von Immobilien fest. Eine davon betrifft die Energieausweise, die Mietern und Käufern Aufschluss über den Energieverbrauch der Gebäude geben sollen. Laut EnEV müssen Inserate in Zeitungen, Zeitschriften, im Internet und anderen kommerziellen Medien ebenfalls bestimmte Angaben etwa zur Art des Energieausweises, zum Endenergiebedarf und zum wesentlichen Energieträger für die Heizung enthalten. Bei Energieausweisen, die nach dem 1. Mai 2014 erstellt werden, muss zudem die Energieeffizienzklasse (A+ bis H) angegeben werden. Allerdings müssen sämtliche Angaben nur dann gemacht werden, wenn auch ein Energieausweis vorhanden ist.

"Die Pflichtangaben treiben die Kosten vor allem für die Inserate in Printmedien in die Höhe. Liegt ein Energieausweis vor und es werden keine Angaben gemacht, könnte dies sogar zu einer Abmahnung führen. Ist ein Energieausweis tatsächlich nicht vorhanden, sollte dies durch einen Hinweis im Inserat klargestellt werden", sagt Sun Jensch, Geschäftsführerin des IVD. Die EnEV selbst verpflichte zwar nur die Eigentümer der Immobilien, die Pflichtangaben korrekt und vollständig vom Energieausweis in die Anzeige zu übertragen (§ 16a Abs. 1 EnEV n. F.). Das Wettbewerbsrecht richtet sich jedoch an den Werbenden und damit an den Makler. Dem Verbraucher dürfen Informationen nicht vorenthalten werden, die seine Entscheidungsfähigkeit unlauter beeinflussen können. Für einen Verstoß gegen diese Bedingung können Makler und Verwalter abgemahnt werden, wenn ihre Anzeigen ab dem 1. Mai 2014 nicht den Vorgaben der EnEV entsprechen, sofern ein Energieausweis vorliegt.

"Das Problem sind Abkürzungen, um hohe Anzeigenkosten zu sparen. Da das zuständige Bundesministerium kein offizielles Abkürzungsverzeichnis erstellen wollte, kann es trotz aller Vorsicht zu Abmahnungen kommen, wenn die Abkürzungen von Laien missverstanden werden können. Hier wird erst die Rechtsprechung in den nächsten Jahren Klarheit schaffen", sagt Jensch.

Werden die Angaben unterlassen, obwohl ein Energieausweis vorhanden ist, droht dem Eigentümer ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro, da es sich hierbei um eine Ordnungswidrigkeit handelt. Diese Vorschrift tritt allerdings erst am 1. Mai 2015 in Kraft. Bereits ab 1. Mai 2014 droht jedoch ein Bußgeld, wenn der Eigentümer dem Interessenten bei der Besichtigung des Objektes oder unverzüglich nach Vertragsschluss nicht den Energieausweis vorlegt. "Auch wenn sich die EnEV nicht an den Makler richtet und er selbst kein Bußgeld fürchten muss, trifft ihn aus dem Maklervertrag eine Nebenleistungspflicht, den Eigentümer auf diese Verpflichtung nach der EnEV hinzuweisen. Klärt der Makler den Eigentümer nicht auf, könnte dies zum Schadenersatz führen, wenn der Eigentümer das Bußgeld zahlen muss", sagt Jensch.

"Am Beispiel der neuen Energieeffizienzklasse fragt man sich, ob dieser ganze Aufwand im Verhältnis zum Nutzen steht. Denn der Verbraucher kann mit den Angaben aus dem Energieausweis wenig anfangen. So können die Kosten für ein gasversorgtes Haus der Klasse D genauso hoch sein wie die eines fernwärmeversorgten Hauses der Klasse B", kritisiert Jensch die Neuregelung.

Die neuen Pflichtangaben in Immobilienanzeigen gemäß EnEV 2014

Am 1. Mai 2014 tritt die Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV 2014) in Kraft.

Sie schreibt erstmalig die Verpflichtung zur Insertion mit Energiekennwerten in kommerziellen Medien vor (§ 16a EnEV 2014). Wer ab 1. Mai 2014 ein Gebäude, eine Wohnung oder eine sonst selbstständige Nutzeinheit vermietet, verpachtet, verkauft oder zum Leasing in kommerziellen Medien anbietet, muss in der Anzeige bestimmte Pflichtangaben machen – vorausgesetzt, zum Zeitpunkt der Insertion liegt ein gültiger Energieausweis vor.

Immobilienmakler müssen sich auf die neuen Pflichtangaben in der Werbung einstellen. Denn auch wenn die EnEV 2014 den Makler nur indirekt verpflichtet und der eigentlich Verpflichtete für diese Angaben in der kommerziellen Werbung der Eigentümer ist, ist der Makler von der gesetzlichen Regelung im Wettbewerbsrecht direkt betroffen. § 5a Abs. 2 UWG lautet:
"Unlauter handelt, wer die Entscheidungsfähigkeit von Verbrauchern im Sinne des § 3 Abs. 2 dadurch beeinflusst, dass er eine Information vorenthält, die im konkreten Fall unter Berücksichtigung aller Umstände einschließlich der Beschränkung des Kommunikationsmittels wesentlich ist."

und § 5a Abs. 4 UWG bestimmt dann:
"Als wesentlich im Sinne des Absatzes 2 gelten auch Informationen, die dem Verbraucher auf Grund gemeinschaftsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung gemeinschaftsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen."

Da die EnEV 2014 die Umsetzung der europäischen Richtlinie 2010/13/EU vom 19. Mai 2010 ist und diese in Artikel 12 Absatz 4 die Angaben in der Werbung verlangt, begeht der deutsche Immobilienmakler einen abmahnbaren Verstoß.

Immobilienmakler und –verwalter müssen ab dem 1. Mai 2014 mit Abmahnungen rechnen. Abgemahnt werden kann sowohl von Mitbewerbern als auch von Wettbewerbsvereinen.
Folgende Angaben sind künftig in kommerziellen Anzeigen erforderlich:

1. Die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,
2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr
5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Kann der Eigentümer keinen Energieausweis vorlegen, muss der Makler überlegen, wie er die Immobilie trotzdem anbieten und bewerben kann. Eine sichere Werbung wäre bestimmt eine sehr allgemeine Werbung wie: "Wir können Ihnen zahlreiche Häuser, Eigentums- und Mietwohnungen anbieten"

Eine weitere Möglichkeit wäre die Bewerbung nur solcher Immobilien mit Energieausweis und dem jeweiligen Satz: "Weitere Angebote vorhanden". Das bedeutet, man verzichtet auf Werbung für Immobilien ohne Ausweis oder geht das Risiko einer Abmahnung ein. Dabei ist die Werbung in Zeitungen weniger abmahngefährdet als Angebote im Internet. Zeitungsanzeigen werden auf jeden Fall umfangreicher und damit teurer.

Ein damit zusammenhängendes Problem sind Abkürzungen, um hohe Anzeigenkosten zu sparen. Da der Gesetzgeber leider kein offizielles Abkürzungsverzeichnis erstellen wollte, kann es auch darüber zu Abmahnungen kommen, wenn die Abkürzungen von Laien missverstanden werden können. Hier wird erst die Rechtsprechung in den nächsten Jahren Klarheit schaffen.

EnEV 2014: Dämmung der obersten Geschossdecke wird erneut Pflicht

Auch wenn derzeit für Makler und Verwalter die neu eingeführte Insertionspflicht der Energieeinsparverordnung (ENEV) 2014 im Vordergrund steht, darf ein alter Bekannter, die Dämmung oberster Geschossdecken im Bestand, nicht übersehen werden.

So schreibt die EneV 2014 in § 10 Abs. III zukünftig vor, dass zugängliche Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum, soweit sie nicht den Mindestwärmeschutz gemäß DIN 4108-2: 2013-02 erfüllen, bis zum 31. Dezember 2015 so gedämmt werden müssen, dass sie einen Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,24 W/(m²K) nicht überschreiten. Alternativ zur Geschossdeckendämmung kann auch das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt werden.

Bereits in der EnEV von 2009 wurde in § 10 Abs. III Satz 1 die nachträgliche Pflicht zur Dämmung einer zugänglichen, obersten Geschossdecke beziehungsweise des darüber liegenden Daches auf einen Wärmedurchgangskoeffizienten von mindestens 0,24 W/(m²K) festgeschrieben. Stichtag für die Nachrüstung war der 31. Dezember 2011. Die Regelung der EnEV 2009 lief aber ins Leere, da die EnEV 2009 ausdrücklich von bisher noch nicht gedämmten obersten Geschossdecken sprach.

EnEV – Verwirrung von A+ bis H

Von Dr. Christian Osthus, Leiter der IVD-Rechtsabteilung

Am 1. Mai 2014 tritt die zweite Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft. Die für den Verkäufer oder Vermieter neuen Regelungen zum neuen Energieausweis und zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien (siehe AIZ 11/2013, S. 40) bringen mit sich, dass die neuen Anzeigen mehr Geld kosten, obwohl der Informationsgehalt recht gering oder vor allem im Hinblick auf die Energieeffizienzklassen sogar verwirrend ist.

Die Umsetzung der Vorgaben ist aber durchaus machbar, wenn man einen neuen Energieausweis hat, der dem Muster der neuen EnEV entspricht. In diesem Fall kann man sich einfach an dem neuen Ausweis orientieren und die geforderten Angaben in die Immobilienanzeige übertragen.

Liegt ein alter, für das zum Verkauf oder zur Vermietung anstehende Wohngebäude aber noch gültiger Ausweis vor, so muss man sich die maßgeblichen Übergangsvorschriften ansehen. Hier steckt der Teufel vor allem bei noch gültigen Energieausweisen von vor 2007 im Detail. Angaben zum Endenergiebedarf beispielsweise sind verpflichtend und andere können freiwillig gemacht werden. Hier sollte man sich auf die Pflichtangaben beschränken. Freiwillige Angaben können dazu führen, dass diese als zugesicherte Eigenschaft verstanden werden, was wiederum im Fall einer Fehlangabe zu einer verschärften Haftung führt. Das für die EnEV zuständige Bundesministerium für Verkehr Bau und Stadtentwicklung sollte zeitnah hierzu entsprechende Arbeitshilfen erstellen.

Wer auf Angaben verzichtet, kann trotzdem in die „Haftungsfalle“ geraten. Bis zu 15.000 Euro Bußgeld drohen, wenn ein Verpflichteter die Pflichtangaben in kommerziellen Anzeigen nicht veröffentlicht.

Dem Energieausweis kommt aber auch an anderer Stelle nun mehr Bedeutung zu. Mit der neuen EnEV ist auch eine Präzisierung der bestehenden Pflicht zur Vorlage des Energieausweises gegenüber potenziellen Käufern und Mietern erfolgt. Bisher war vorgeschrieben, dass Energieausweise „zugänglich“ gemacht werden müssen. Nun wird präzisierend festgelegt, dass dies zum Zeitpunkt der Besichtigung des Kauf- beziehungsweise Mietobjekts geschehen muss. Bei Fehlverhalten droht grundsätzlich auch hier ein Bußgeld, wenn bei Verkauf oder Neuvermietung nicht wie gefordert sichergestellt wird, dass der  Energieausweis oder eine Kopie davon übergeben wird. Die Bußgeldvorschrift richtet sich im Fall der Pflichtangaben und der Vorlage gegenüber Interessenten an den „Verpflichteten“. Dies ist der Verkäufer oder Vermieter. Handelt ein Makler oder Verwalter im Auftrag des Verpflichteten, so muss er im Fall eines Fehlverhaltens grundsätzlich nicht mit einem Bußgeld rechnen. Vor dem Hintergrund der zusätzlichen Pflichten, die mit der EnEV 2014 und dem daraus resultierenden neuen Energieausweis einhergehen, ist es durchaus zu erwägen, bis zum In-Kraft-Treten am 1. Mai 2014 einen Energieausweis, der vor 2007 ausgestellt wurde, durch einen Energieausweis auszutauschen, der den jetzigen Bestimmungen entspricht, seine Gültigkeit aber über zehn Jahre hinaus behält.

(Der Artikel ist erschienen in der AIZ 12/2013, S. 40)

EnEV 2014 kommt – Makler und Hausverwalter in der Pflicht

Von Dr. Christian Osthus, Leiter der Rechtsabteilung im IVD

Zur Steigerung der Energieeffizienz im Gebäudebereich hat die Politik nun eine weitere Etappe genommen. Die Bundesregierung hat die vom Bundesrat vorgeschlagenen Änderungen in ihrem Entwurf einer Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 am 16. Oktober 2013 angenommen. Nun gilt es, die überarbeitete EnEV in die Praxis zu überführen. Dabei kommen auch für den Makler und Hausverwalter neue Aufgaben hinzu. Nach einem neuen § 16 a EnEV müssen in kommerziellen Immobilienanzeigen ab etwa Mitte 2014 Angaben zur Befeuerungsart, zum Endenergieverbrauch und zum Baujahr des Gebäudes gemacht werden. Dabei muss man sich  am Energieausweis orientieren. Zudem muss die vom Bundesrat ergänzend geforderte Energieeffizienzklasse des Gebäudes angegeben werden. Dies soll dem Verbraucher, der solche Klassen bereits von der so genannten Weißen Ware oder Autos kennt, eine bessere Übersicht und Vergleichbarkeit geben. Ob die Einführung solcher Klassen sinnvoll ist, darf dabei bezweifelt werden.

Kritisch zu sehen ist zudem die Anhebung der energetischen Anforderungen an den Neubau. Ab 2016 müssen Neubauten mit 25 Prozent weniger Primärenergie auskommen, was die Baukosten nochmals erheblich steigert. Bezahlbare Mieten im Geschosswohnungsbau gehören damit ohne entsprechende Förderung zur Kompensation der Vergangenheit an.

Bestandsbauten sind von der EnEV dagegen kaum betroffen. Hier ist allerdings hervorzuheben, dass ab 2015 konventionelle Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, außer Betrieb zu nehmen sind. Damit kommt unterm Strich einiges auf die Immobilienwirtschaft zu. Wenn es nach dem Bundesrat geht, sollen nach einer Entschließung die energie- und baunebenrechtlichen Vorschriften wie auch die EnEV in einer Regelung zusammengeführt werden. Gleichzeitig sollen die Fördermittel zur Gebäudemittel mit jährlich 2 Mrd. Euro ausgestattet werden und auf diesem Niveau verstetigt werden.

EnEV mit Maß gestalten

Der Immobilienverband IVD fordert eine Abschwächung der geplanten Verschärfungen der aktuellen Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) durch die EnEV 2014. Der Entwurf der Bundesregierung, über den heute im Bundesrat entschieden wird, sieht vor, die Anforderungen an den Jahresenergiebedarf von Neubauten in den Jahren 2014 und 2016 um jeweils 12,5 Prozent anzuheben. Die Anforderungen an die energetische Qualität eines Gebäudes bringen hohe Investitionskosten mit sich, die eine zusätzliche Bremse für den dringend benötigten Neubau darstellen können. Die Ausgestaltung der EnEV 2014 muss sich streng am Wirtschaftlichkeitsgebot orientieren. Durch die Erhöhung der energetischen Anforderungen ist an die Schaffung preiswerten Wohnraums überhaupt nicht mehr zu denken. Der IVD begrüßt daher den Vorschlag des Wirtschaftsausschusses auf die erste Stufe der Verschärfung zu verzichten und die Anforderungen 2016 einmalig um 12,5 Prozent zu erhöhen.

Den Nutzen der Einführung von Energieeffizienzklassen, ähnlich wie bei der sogenannten Weißen Ware, so wie sie der Umweltausschuss der Länderkammer fordert, bezweifelt der IVD stark und lehnt diese daher entschieden ab. Eine erhöhte Transparenz für Wohnungssuchende wird durch Energieeffizienzklassen nicht gewährleistet. Allein durch die hohen Preisunterschiede der Energieträger kann keine Vergleichbarkeit entstehen. Beispielsweise könne ein gasversorgtes Gebäude mit der Effizienzklasse D die gleichen Energiekosten haben wie ein fernwärmeversorgtes Gebäude mit der Effizienzklasse B. Darüber hinaus gebe die Energieeffizienzklasse keine Rückschlüsse auf die warmen Betriebskosten, da diese immer von der nachgefragten Fläche abhängig seien.

Eine weitere Forderung des Umweltausschusses könnte insbesondere ältere Immobilieneigentümer vor große Probleme stellen: Der Umweltausschuss setzt sich dafür ein, dass Gebäudeeigentümer ab 2015 Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden, nach 30-jähriger Nutzungsdauer zu erneuern haben. Damit wird das bereits bestehende Betriebsverbot von alten Heizungsanlagen noch einmal verschärft. Für eine neue Heizungsanlage fallen je nach Größe und Art zwischen 8.000 Euro und 25.000 Euro an. Das ist für viele Eigentümer, insbesondere für Rentner nicht zu stemmen. Je nach Anlage und Verbrauch würden sich diese Investitionen frühestens nach sechs Jahren durch sinkende Heizkosten wieder bezahlt machen.

Die Tatsache, dass der EnEV- Entwurf für bestehende Gebäude grundsätzlich keine Verschärfung vorhandener Pflichten vorsieht, begrüßt der IVD. Der Verband fordert allerdings eine stärkere Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen für Bestandsgebäude. Bleibt es bei den bisherigen Anreizen, dann ist mit großer Wahrscheinlichkeit für lange Zeit mit einem Verfehlen der Einsparziele der Bundesregierung zu rechnen. Dies habe auch das Forschungsprojekt „Energetische Sanierung von Wohngebäuden – Wirtschaftlichkeit vs. Klimaschutz“ der Deutschen Immobilien Akademie Freiburg DIA und des Center for Real Estate Studies CRES der Steinbeis Hochschule Berlin ergeben. Der Umfang energetischer Sanierungen von Wohngebäuden stagniere seit Jahren und bleibe mit etwa einem Prozent pro Jahr weit hinter dem gesteckten Ziel zurück. Über die bisherige Förderung hinaus seien zur Schließung der Wirtschaftlichkeitslücke stark wirkende Anreizmechanismen wie eine Sonder-AfA notwendig. Die neue Bundesregierung muss eine Lösung für eine steuerliche Abschreibung von energetischen Sanierungsmaßnahmen finden, da diese effizient und unbürokratisch umsetzbar ist.

Keine weitere Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV)

Der Entwurf der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) sieht eine Anhebung der Mindesteffizienzstandards für Neubauten in zwei Stufen in den Jahren 2014 und 2016 vor. Insgesamt soll der Energiebedarf um ein Viertel gesenkt werden. Darüber hinaus soll der zulässige mittlere Wärmedurchgangskoeffizient (Wärmedämmung) der Gebäudehülle um durchschnittlich zehn Prozent reduziert werden.

Wir finden, dass diese Anforderungen zu hoch sind. Die hohen Ansprüche an die Energieeffizienz und die steigenden Baukosten und Grundstückspreise führen schon heute dazu, dass sich der Neubau in vielen Fällen nur noch im oberen Mietpreissegment oder für Eigentumswohnungen rechnet. Die Umsetzung des Entwurfs zur EnEV 2014 wäre daher eine massive Bremse für die Errichtung des in Ballungsräumen dringend benötigten, bezahlbaren Wohnraums.

SPD und CDU halten die geplanten Änderungen (angesichts des europarechtlich ab 2019 beziehungsweise 2021 vorgeschriebenen Niedrigenergiehausstandards für Neubauten) für vertretbar. Die Grünen wollen durch eine entsprechende Förderung Investoren weiter entlasten.

Die Liberalen hingegen kritisieren die ständig neuen energetischen Anforderungen an den Neubau und plädieren für deutlich geringere Verschärfungen. Auch die Linke hält die Änderungen der EnEV für überzogen. Zu Recht bemängeln sie, dass dadurch zu wenig Wohnungen im unteren Mietpreissegment entstehen.