Immobilienverband

Mietpreisbremse

IVD-Präsident Jürgen Michael Schick: Auch eine Verschärfung der Mietpreisbremse löst Wohnraumproblem nicht

 

„Es fehlen insgesamt 1,5 Millionen Wohnungen in Deutschland. Besonders deutlich bekommen diesen Mangel die Menschen in den Großstädten und Ballungsräumen zu spüren. Eine Verschärfung der Regelungen zur Mietpreisbremse wird ihnen nicht helfen, eine Wohnung zu finden. Genauso wenig wird ein Obsthändler nach Einführung schärferer Handels- und Qualitätsregeln plötzlich mehr Äpfel in der Stiege haben“, kommentiert Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD, den Gesetzesentwurf zur Anpassung des Mietrechts, der heute im Kabinett beraten werden soll.

„Es ist leider nicht nachvollziehbar, warum die Regierung gerade jetzt eine Novellierung des Mietrechts angeht. Drei Wochen vor dem Wohngipfel, wo das Maßnahmenpaket zur Bekämpfung der Wohnungskrise, laut Bundesbauminister Seehofer ‚das soziale Problem unserer Zeit‘, beraten werden soll. Es gäbe doch dringlichere Themen. Ganz abgesehen davon, dass bei der Mietpreisbremse derzeit gar kein Novellierungsbedarf besteht“, sagt Schick. Er verweist in diesem Zusammenhang auf die im Koalitionsvertrag vereinbarte Evaluierung und das beim Bundesverfassungsgericht anhängige Verfahren, in dem die Verfassungsmäßigkeit des Instruments überprüft wird. Zudem hatte sich kürzlich der Wissenschaftliche Beirat des Bundeswirtschaftsministeriums in einem Gutachten klar für die Abschaffung der Mietpreisbremse ausgesprochen.

Im Koalitionsvertrag wurde vereinbart, das Instrument der Mietpreisbremse auf ihre Wirksamkeit hin zu evaluieren. Der vorliegende Entwurf übergeht diese Vereinbarung. Darüber hinaus wird im Kabinettsentwurf angekündigt, die damit neu getroffenen Vorschriften nach acht Jahren einer Evaluation zu unterziehen. „Diese Maßnahme ist sinnlos, da die Gültigkeit der Mietpreisbremse auf fünf Jahre beschränkt ist. Je nach Bundesland wird sie also 2020 beziehungsweise 2021 auslaufen. Implizit wird die noch gar nicht beschlossene Verlängerung der Gültigkeitsdauer vorweggenommen, ohne dass bisher ermittelt worden ist, ob die Mietpreisbremse überhaupt funktioniert. Ein solches Vorgehen durch die Hintertür lehnen wir ab“, sagt Schick.

Der IVD-Präsident warnt ausdrücklich vor dem Versuch, im sich anschließenden parlamentarischen Verfahren per Änderungsantrag die Verlängerung des Bezugszeitraums zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre einzubringen: „Die SPD wird die Verlängerung im Zuge des laufenden Gesetzgebungsverfahrens auf den Tisch legen, wobei dies natürlich nicht ohne Zustimmung des Koalitionspartners geht. Der IVD lehnt jede Verlängerung des Bezugszeitraumes zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete entschieden ab, da dies zu einem Einfrieren der Mietpreisentwicklung führt. Gerade in nachgefragten Städten würden die Mieten von staatlicher Seite nach unten korrigiert werden. Aus dem vorliegenden Mietrechtsanpassungsgesetz würde ein Mietpreismanipulationsgesetz werden.“

Das Center of Real Estate Studies (CRES) hatte in einer Studie 50 Kommunen untersucht und eine Verlängerung auf zehn und acht Jahre durchgerechnet. Mit jedem Jahr der Ausweitung des Bezugszeitraums wird die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 bis 20 Cent pro Quadratmeter gesenkt. Das würde zu einem massiven Wertverlust von Wohnungsbeständen führen, da dringende Investitionen ausbleiben würden. Aus Sicht des CRES drohe die Fortschreibung des Wohnraummangels auf Kosten der Bestandseigentümer und auch der Mieter.

Darüber hinaus sieht der IVD bei zwei Punkten des Kabinettsentwurfs dringenden Nachbesserungsbedarf:

Vorvertragliche Informationspflicht über Vormiete – Ausnahmetatbestände und formale Anforderungen

Der Kabinettsentwurf sieht vor, dass der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages darüber informieren muss, ob er sich bei der Bestimmung der Miete auf einen Ausnahmetatbestand wie beispielsweise die umfassende Modernisierung beruft. Der Referentenentwurf sah dem Koalitionsvertrag entsprechend eine solche Pflicht nur im Fall der Vormiete vor. Eine Erweiterung auf sämtliche Ausnahmeregelungen würde die Fehleranfälligkeit solcher Informationen streitanfälliger machen. „Wir sehen diese Vorschläge mit großer Skepsis. Wer versucht hat, sich einmal einen detaillierten Überblick über die für die Miethöhe wirksamen Ausnahmetatbestände zu verschaffen, weiß, dass das nicht mit einer DIN-A4-Seite erledigt ist. Gerade private Vermieter würden durch diese Regelung überfordert und faktisch gezwungen werden, Fehler zu machen. Wenn eine Erweiterung der Informationspflicht unumgänglich ist, dann sollte sie auch auf die bloße Angabe beschränkt sein, dass eine Ausnahme vorliegt. Hierzu könnte in den Formularmietverträgen die Möglichkeit geschaffen werden, den Ausnahmetatbestand einfach anzukreuzen. Dies muss zumindest in der Gesetzesbegründung klargestellt werden“, kommentiert Schick.

Beanstandung der Miethöhe mittels vereinfachter Rüge

Der Kabinettsentwurf sieht zudem vor, dass Mieter die Höhe der vereinbarten Miete mit einer einfachen Rüge beanstanden können. Bisher gilt (nach § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB), dass die Rüge die Tatsachen enthalten muss, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Mietern soll also die Möglichkeit gegeben werden, die Miethöhe inhalts- und formlos zu rügen, statt eine qualifizierte Rüge zu äußern.

Der IVD lehnt diesen Vorschlag in der vorliegenden Form ausdrücklich ab, weil er zulasten des Vermieters geht. Die Einführung der vereinfachten Rüge würde, gerade weil in ihr keine Gründe oder Tatsachen aufgeführt werden müssen, den gerügten Vermieter quasi zwingen, aus Gründen der Rechtssicherheit eine Feststellungsklage zu erheben. Das würde zu einem enorm und unverhältnismäßig hohen Erfüllungsaufwand führen. Begegnet der Vermieter der Rüge nicht, schuldet der Mieter ihm im Zweifel ab dem Zeitpunkt der Miete möglicherweise nur den Minimalbetrag (10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete).

Der IVD schlägt daher vor, die beabsichtigte Regelung zu ergänzen, sodass der Vermieter der Rüge in vereinfachter Form begegnen kann. Wenn der Vermieter die Tatsachen substantiiert darlegt, auf denen die vereinbarte Miete beruht, sollte der Mieter diese wieder schulden.

„Eine inhaltslose und formlose Rüge ins Blaue ist Unsinn. Sie bringt das Mietverhältnis in ein enormes Ungleichgewicht. Einzig der Vermieter soll verpflichtet werden, seinen Standpunkt zu begründen. Und das auch noch, soweit wir es einschätzen können, sachgrundlos. Die Begründung im Kabinettsentwurf behauptet, dass das Instrument der Rüge bisher kaum angewendet worden sei, weil die Anforderungen an eine rechtsgültige Rüge zu hoch seien. Das ist ein Kurzschluss. Ja, bisher haben nur wenige Mieter von ihrem Rügerecht Gebrauch gemacht. Aber keiner weiß, ob das daran liegt, weil die erforderliche Benennung von Tatsachen für Mieter ein unüberwindliches Hindernis darstellt, oder ob es andere Gründe für dieses Verhalten gibt. Wenn den Mietern eine vereinfachte Rüge zugestanden wird, dann sollen doch auch Vermieter in den Genuss einer vereinfachten Antwortmöglichkeit kommen. Eine einseitige Belastung der Vermieter lehnen wir entschieden ab“, kommentiert Schick.

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Dr. Christian Osthus

Stv. Bundesgeschäftsführer, Justitiar

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0
E-Mail: info@ivd.net

Die Broschüre  “Die Mietpreisbremse – Funktion | Beispiele | Empfehlungen” 

Das und mehr finden Sie auf unseren Internen Seite. (Unter "Themen"- Mietpreisbremse) Zur Webseite

IVD-Stellungnahme: Mietrechtsanpassungsgesetz

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat Mitte Juli einen Gesetzentwurf vorgelegt, mit dem die Mietpreisbremse verschärft werden sollen. Zudem soll die Modernisierungsmieterhöhung eingeschränkt werden, indem beispielsweise der Prozentsatz von 11 auf 8 % reduziert werden soll. Zudem soll es künftig Regelungen geben, die das Hinausmodernisieren sanktionieren sollen.

Eine umfangreiche Stellungnahme des IVD finden Sie hier.

IVD-Stellungnahme zum Referentenentwurf eines Mietrechtsanpassungsgesetzes

IVD-Stellungnahme zum Referentenentwurf eines Mietrechtsanpassungsgesetzes

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat Mitte Juli einen Gesetzentwurf vorgelegt, mit dem die Mietpreisbremse verschärft werden sollen. Zudem soll die Modernisierungsmieterhöhung eingeschränkt werden, indem beispielsweise der Prozentsatz von 11 auf 8 % reduziert werden soll. Zudem soll es künftig Regelungen geben, die das Hinausmodernisieren sanktionieren sollen.

Stellungnahme des IVD

RefE: Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache

Mietrecht Abtretung von Ansprüchen gemäß Mietpreisbremse

Die Frage, ob eine Mietpartei Ansprüche aus ihrem Mietverhältnis (z.B. wegen überhöhter Miete aufgrund der Vorschriften über die Mietpreisbremse) an eine Inkassogesellschaft wirksam abtreten kann, bleibt weiterhin umstritten. Die Zivilkammer 66 des LG Berlin vertritt die Auffassung, dass die Abtretung nicht zu beanstanden sei. Demgegenüber meint die Zivilkammer 67, dass ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz vorliege und die Abtretung daher unwirksam sei.

LG Berlin, Beschluss v. 26.07.2018 - 67 S 157/18 und

LG Berlin, Urteil v. 13.08.2018 - 66 S 18/18; Revision zugelassen

Urteil der Zivilkammer 66:

  • Die Klägerin kann sich im Rahmen ihrer Inkassodienstleistungen wirksam Ansprüche aus dem Mietverhältnis abtreten lassen, um sie dann im eigenen Namen vorgerichtlich und – bei fehlender Einigung – auch gerichtlich geltend zu machen.
  • Der Gesetzgeber hat, als er das maßgebliche Gesetz über Rechtsdienstleistungen geschaffen hat, einerseits die Rechtssuchenden schützen, andererseits aber auch den Rechtsberatungsmarkt entbürokratisieren wollen. Bei einer wertenden Betrachtung, die den Schutzzweck des Gesetzes berücksichtigt, steht das Gesetz den Leistungen der Klägerin nicht entgegen.
  • Ein entgeltlich tätiger Rechtsdienstleister muss zunächst, um die Inkassoerlaubnis zu erhalten, eine Fülle von Voraussetzungen nachweisen, die ihn persönlich und sachlich qualifizieren. Aufgrund der Eintragung im Register steht fest, dass er die Voraussetzungen erfüllt hat. Würde man dennoch bei jeder einzelnen Tätigkeit, die im Zusammenhang mit der Inkassotätigkeit steht, prüfen, ob eine verbotene Rechtsdienstleistung erfolgt oder sich diese noch im erlaubten Rahmen bewegt, würde man den Gesetzeszweck in Frage stellen.
  • Denn die Rechtssuchenden sollen nicht in Ungewissheit darüber sein, ob der Vertrag mit dem Rechtsdienstleister unwirksam ist oder nicht, sondern darauf vertrauen dürfen, dass das Rechtsdienstleistungsregister richtig ist. Es ist allein Aufgabe der zuständigen Behörde, darauf zu achten, dass das eingetragene Unternehmen seinen Pflichten hinreichend nachkommt und sich innerhalb des erlaubten Rahmens bewegt.
  • Die Klägerin erbringt lediglich Leistungen, die eng mit dem Schwerpunkt ihrer erlaubten Tätigkeit, nämlich der Einziehung von Forderungen aufgrund überhöhter Mietanteile, in Verbindung stehen und die dieser Tätigkeit dienen.
  • Selbst wenn bestimmte (Teil-) Leistungen rechtlich anspruchsvoll sind, darf ein Inkassounternehmen sie dennoch ausführen und muss seine Tätigkeit nicht einstellen. Zudem stelle die Rüge, die nach den mietrechtlichen Vorschriften erst einen Rückzahlungsanspruch entstehen lässt, keine nur mit ausgeprägten Rechtskenntnissen zu bewältigende Hürde dar.

Beschluss der Zivilkammer 67:

  • Die Abtretung ist nichtig, da dadurch gegen das gesetzliche Verbot verstoßen wird, unerlaubt Rechtsdienstleistungen zu erbringen.
  • Wenn eine Mietpartei ihre Daten in einen auf der online-Plattform der Klägerin installierten “Mietpreisrechner” eingibt und dann diese Daten in Form einer computerbasierten und standardisierten Fallanalyse (sog. legal tech) geprüft werden, handelt es sich bereits um eine Rechtsdienstleistung. Denn es kommt nicht darauf an, ob dafür intensive und schwierige Rechtsfragen zu prüfen oder „schlicht“ die Daten mit dem Berliner Mietspiegel abzugleichen sind.
  • Soweit die Klägerin nach Vertragsschluss mit der Mietpartei gegenüber der Vermieterseite eine unzulässig überhöhte Miete rügt, liegt eine weitere Rechtsberatung vor, die nicht von der Registrierung als Inkassodienstleisterin gedeckt ist. Es handelt sich nicht um eine bloße Nebentätigkeit, sondern um eine Hauptleistung.
  • Zum Zeitpunkt der Abtretung etwaiger Ansprüche besteht jedoch noch gar kein Rückzahlungsanspruch, da dieser die Rüge erfordert. Zudem ergibt sich erst durch die Auskunft der Vermieterseite, ob die zulässigen Grenzen der Miete überschritten sind oder nicht. Schließlich ist das Wohnraummietrecht so komplex, dass die Sachkunde, die ein Inkassounternehmen vor der Registrierung nachweisen muss, dafür nicht ausreicht.
  • Anders sind auch nicht die besonders groben und schwerwiegenden Fehler, die der Klägerin unterlaufen sind, erklärbar. Indem sie nämlich die Ehefrau des Mieters in das Verfahren einbezogen hat, obwohl diese nicht Mitmieterin gewesen ist, und indem sie mit der Rüge schon zugleich überhöhte Miete zurückgefordert hat, ohne zu diesem Zeitpunkt wissen zu können, ob Ausnahmetatbestände vorliegen könnten, die die Miethöhe rechtfertigen könnten.

Bei dem Beschluss der Zivilkammer 67 handelt sich um eine Zurückweisung der Berufung im schriftlichen Verfahren, der vom BGH nicht mehr überprüft werden kann. Die Zivilkammer 67 ist der Auffassung, dass eine mündliche Verhandlung und eine Revisionszulassung in diesem Fall nicht erforderlich gewesen sind.

Die Zivilkammer 65 des LG Berlin vertritt die Auffassung der Zivilkammer 66, dass die Abtretung nicht zu beanstanden sei.

Die Urteile sind auf der Homepage des LG Berlin veröffentlicht.

Quelle: LG Berlin, Pressemitteilung 32/2018 v. 14.08.2018

Foto von Hans-Joachim Beck

Hans-Joachim Beck

Leiter Abteilung Steuern

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Wirtschaftsrat legt Gutachten für Mietspiegel-Reform vor

Der Wirtschaftsrat der CDU e.V. kritisiert in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung erneut den Mietenspiegel, der qualitativ große Lücken aufweist und damit keine Grundlage für die Mietpreisbremse sein kann. Wolfgang Steiger, Generalsekretär des Wirtschaftsrates betont dazu: „Die Mietpreisbremse ist, weil sie Vermieter in Deutschland ungleich behandelt, vermutlich unzulässig, und auch die der Mietpreisbremse zugrundeliegenden Mietspiegel wurden bereits von verschiedenen Gerichten als nicht rechtssicher eingestuft“. In der Diskussion um die Mietenspiegelreform von Ministerin Barley sorgt nun ein vom Wirtschaftsrat in Auftrag gegebenes Gutachten für wissenschaftlich fundierte Argumente.

Mehr Informationen finden Sie hier.

LG Hamburg: Mietpreisbremse in Hamburg unwirksam

Die Mietpreisbremse ist nicht auf einen am 1. September 2015 geschlossenen Mietvertrag über eine Wohnung in Hamburg anzuwenden. Der Senat habe zwar im Juni 2015 eine Mietpreisbegrenzungs­verordnung erlassen, aber entgegen den bundesgesetzlichen Vorgaben ohne Begründung veröffentlicht. Die Mietpreisbegrenzung in Hamburg sei dadurch nicht wirksam in Kraft gesetzt worden. Die späteren Veröffentlichungen, insbesondere die veröffentlichte Bekanntmachung am 1. September 2017 haben diesen Mangel möglicherweise für die Zukunft beseitigt, entfalten aber keine Rückwirkung auf den zeitlich früher geschlossenen Mietvertrag.

Das hat das Landgericht Hamburg mit Urteil vom 14. Juni 2018 entschieden

LG Hamburg hält Mietpreisbremse für unwirksam

Seit Juni 2015 gibt es in Hamburg die Mietpreisbremse, eine Begründung zu der Verordnung wurde aber erst im September 2017 veröffentlicht. Das Landgericht (LG) Hamburg hält sie deswegen für Mietverträge aus dem Zeitraum für unwirksam.

Die Stadt Hamburg reagierte bereits kurz nach der Urteilsverkündung. "Wir werden das Urteil des Hamburger Landgerichts zum Anlass nehmen, die Mietpreisbegrenzungsverordnung neu zu erlassen und so für die Zukunft für Klarheit sorgen", erklärte Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt (SPD).

Mehr Informationen finden Sie hier.

LG Frankfurt: Mietpreisbremse in Hessen unwirksam

Nachdem bereits Gerichte in Berlin, Hessen und Bayern die Mietpreisbremse für unwirksam, teilweise für verfassungswidrig erklärt haben, zieht nun das Frankfurter Landgericht nach. Mit Urteil vom 27. März 2018 entschieden die Richter, dass das Land die Verordnung nicht ordnungsgemäß begründet habe und somit die Mietpreisbremse in Hessen unwirksam sei.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Eine Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) wurde zugelassen.

Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse noch vor Sommerpause

Bundesjustiz- und Verbraucherschutzministerin Katharina Barley (SPD) will noch vor der Sommerpause einen Gesetzentwurf zur Verschärfung der Mietpreisbremse vorlegen. Das kündigte die Ministerin am 25. März 2018 in der ARD-Sendung Bericht aus Berlin (Video) an. So sollen Vermieter künftig gezwungen werden, die Vormiete offenzulegen.

Barley kündigte außerdem eine weitere Gesetzesinitiative zur Modernierungsumlage an. Bislang dürfen elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden, künftig sollen es laut Koalitionsvereinbarung nur noch acht Prozent sein.

 

Keine Mietpreisbremse in Bayern

Das Amtsgericht (AG) München hatte im Juni 2017 die Mietpreisbremse in München für ungültig erklärt. Nun hat das Landgericht (LG) München diese Auffassung bestätigt. Offen bleibt, ob das nur für den entschiedenen Fall oder künftig für alle Fälle gilt. Denn die Bayerische Staatsregierung hat inzwischen nachgebessert und mit der ,,ergänzenden Begründung" zur Mieterschutzverordnung eine ausführliche Begründung nachgeschoben. Ob die Nachbesserungen rechtswirksam sind, ist fragwürdig.

Ich hab da mal eine Frage… zur Mietpreisbremse

Gilt die Mietpreisbremse auch bei einem dreiseitigen Vertrag zwischen Vermieter, Vormieter und Nachmieter durch den der Mieter aus dem Mietvertrag ausscheidet und der Nachmieter in das Mietverhältnis eintritt?

Die Mietpreisbremse nach § 556 b BGB gilt ihrem Wortlaut nach für den Neuabschluss von Mietverträgen. Ein solcher Neuabschluss liegt aber nicht vor, wenn der Vermieter sich mit dem derzeitigen Mieter und dem Nachmieter darüber einigt, dass der Nachmieter in den Vertrag eintreten und der derzeitige Mieter aus dem Vertrag austreten soll. Der Nachmieter „übernimmt“ gewissermaßen den Mietvertrag auf Mieterseite. Dies ist unproblematisch. Schwierig könnte es aber werden, wenn im Zusammenhang mit der Auswechselung des Mieters auch die Miethöhe nach oben angepasst wird. Die Frage ist dann, ob sich diese neue Miete — ebenso wie beim Neuabschluss eines Vertrages — an der Mietpreisbremse messen lassen muss.

Was sagen die Gerichte:

Mit so einem Fall hat sich jetzt das Amtsgericht Berlin Neukölln zu befassen (20 C 19/17 vom 11.10.2017). Vermieter, Mieter, und Nachmieter hatten einen Vertrag geschlossen, durch den der Nachmieter in den bestehenden Mietvertrag eintreten und der derzeitige Mieter austreten sollte. In diesem Zusammenhang einigten sich die Parteien auch darauf, dass die Nettokaltmiete von EUR 508,00 auf EUR 813,12 erhöhen sollte. Die EUR 813,12 überschritten die Grenze der Mietpreisbremse deutlich.

Das Amtsgericht Neukölln kam hier zu dem Ergebnis, dass § 556 b BGB (Mietpreisbremse) nicht direkt anzuwenden sei. Es fi nde aber eine analoge Anwendung statt. Bei solchen Konstellationen handele es sich um eine planwidrige Regelungslücke im Gesetz, die durch analoge Anwendung geschlossen werden müsse. Interessenlage und Normzweck seien hier die gleichen wie bei der eigentlichen Anwendung von § 556 b BGB. Im Übrigen handele es sich bei dem dreiseitigen Vertrag auch um ein Umgehungsgeschäft. Das Gericht verurteilte den Vermieter die überhöhte Miete zurückzuzahlen.

Praxishinweis:

Man kann davon ausgehen, dass auch andere Gerichte in derartigen Konstellationen so entscheiden würden, wie das Amtsgericht Neukölln. Von Versuchen, die Mietpreisbremse durch „geschickte“ Konstellationen zu umgehen, ist daher abzuraten. Spannender ist dagegen die Frage, ob die Mietpreisbremse in einzelnen Ländern oder gar im Bund durch Gerichte endgültig gekippt werden wird.

Wann liegt eine „umfassende Modernisierung“ vor?

Die 2015 in das BGB eingefügte Mietpreisbremse entwickelt sich zum juristischen Dauerbrenner. Zumeist beschäftigen sich die Gerichte dabei mit der Frage, ob die in ihrem jeweiligen Bundesland geltende Mietpreisbremsenverordnung möglicherweise unwirksam ist. In einem aufsehenerregenden Beschluss vom 14.09.2017 hat darüber hinaus eine Kammer des Landgerichts Berlin die Meinung vertreten, die Ermächtigungsgrundlage in § 556 b BGB sei schon verfassungswidrig (LG Berlin, 67 S 149/17).

Dem gegenüber gibt es bisher kaum Rechtsprechung zu der Frage, wann eine der beiden Ausnahmen von der Mietpreisbremse — die umfassende Modernisierung — anzunehmen ist. Während die Ausnahme „Neubau“ relativ einfach zu bestimmen ist, gilt dies für die „umfassende Modernisierung“ nicht ohne weiteres. In der Gesetzesbegründung heißt es, dass eine umfassende Modernisierung vorliegt, wenn die Kosten etwa 1/3 des Aufwands für eine Neubauwohnung ausmachen und der hergestellte Zustand dem einer Neubauwohnung entspricht (BT-Drs 18/3121 S. 32).

Was sagen die Gerichte:

Das AG Berlin Schöneberg hat in einem Urteil vom 08.09.2017 die Vorgabe des Gesetzgebers aufgenommen und genau nachgerechnet (17 C 148/16 — GE 2017, 1225). Dort hatte der Vermieter dem Vormieter eine Wohnung für eine Nettomiete von EUR 485,00 vermietet. Nach dem Auszug des Mieters führte er umfangreiche Arbeiten in der Wohnung durch und vermietete sie dann für EUR 1.199,00 an den Nachfolgemieter. Dieser berief sich auf die Mietpreisbremse und wollte angeblich überzahlte Miete zurück erstattet haben.

Der Vermieter konnte Modernisierungskosten von EUR 58.463,58 nachweisen. Das Amtsgericht Schöneberg zog ihm hierfür ca. EUR 14.000,00 für Instandsetzungsarbeiten ab und kam so auf einen Betrag von EUR 44.463,58. Das entsprach einem Quadratmeterbetrag für die Modernisierung in Höhe von EUR 519,13.

Dann zog das Gericht die Mitteilung des Statistischen Bundesamtes heran, wonach die durchschnittliche Baukosten im Jahr 2016 für Mietwohnung in den neuen Bundesländern und Berlin EUR 1.486,00/m² betrugen. Unter Berücksichtigung der vom Gesetzgeber vorgegebenen 1/3-Grenze musste der Vermieter in diesem Fall also Modernisierungskosten in Höhe von ca. EUR 500,00/m² aufwenden. Dies war bei dem vom Gericht ausgerechneten Quadratmeterbetrag von EUR 519,13 der Fall. Die Rückzahlungsklage des Mieters wurde deshalb abgewiesen.

Praxishinweis:

Soweit ersichtlich, handelt es sich hier um eine der ersten Entscheidungen zu dieser Frage. Das Gericht hält sich eng an die Vorgaben des Gesetzgebers. Die Problematik für Vermieter in vergleichbaren Fällen wird aber immer sein, die Höhe der auf die jeweilige Wohnung entfallenden Modernisierungskosten konkret nachweisen zu können.

Karlsruhe entscheidet über Mietpreisbremse

- Bund muss Karlsruher Entscheidung bei Regierungsverhandlungen berücksichtigen

- Mietpreisbremse schafft keine einzige bezahlbare Wohnung

Die Mietpreisbremse kommt vor das Bundesverfassungsgericht. Das geht aus einer Entscheidung des Berliner Landgerichts hervor, das die Verfassungsmäßigkeit des Bundesgesetzes infrage stellt. "Endlich wird für Rechtsklarheit gesorgt. Das Bundesverfassungsgericht soll nach der Annahme der Klage möglichst zügig entscheiden, ob die Mietpreisbremse gegen das Grundgesetz verstößt", sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD.

Das Landgericht Berlin hat in zweiter Instanz zu einer Mieterklage darauf verwiesen, dass die Mietpreisbremse Vermieter ungleich behandelt. Aufgrund unterschiedlich hoher örtlicher Vergleichsmieten treffe die Mietpreisbremse Vermieter unterschiedlich stark - das sei mit dem Gleichheitsgebot des Grundgesetzes nicht vereinbar, schreibt das Landgericht. "Der IVD teilt die verfassungsrechtlichen Bedenken des Landgerichts", kommentiert Schick.

Vor allem bei den anstehenden Sondierungsgesprächen zwischen CDU/CSU und SPD muss die Anrufung des Bundesverfassungsgerichts unbedingt berücksichtigt werden. "Nun ist die Judikative am Zug, unter diesen Umständen kann eine Verschärfung der Mietpreisbremse kein Thema in den politischen Verhandlungen sein", sagt Schick und erinnert an das Bundestagswahlprogramm der SPD, das eine enorme Ausweitung der Mietpreisbremse vorsah. "Ich gehe davon aus, dass die SPD die funktionierende Gewaltenteilung in unserem Land respektieren wird und bis zu einer Entscheidung in Karlsruhe keine Forderungen mit Blick auf dieses Gesetz stellen wird."

Der IVD sieht mietrechtrechtliche Eingriffe in die Wohnungsmärkte grundsätzlich kritisch. Regulierungen haben in der Vergangenheit nicht zu mehr bezahlbarem Wohnraum geführt. Genau dieser Wohnraum sei aber dringend notwendig, um den Wohnungsmarkt zu entlasten.

AG Altona: Mietpreisbremse ist unwirksam

Die Mietpreisbremse in Hamburg ist unwirksam. Das hat das Amtsgericht Altona in einem letzte Woche veröffentlichten Urteil entschieden. Im Urteil heißt es dazu weiter, dass es in der Hansestadt an einer ausreichenden Begründung für die Mietpreisbremse fehle.

 

Weitere Informationen finden Sie hier.

IW Köln: Mietpreisbremse funktioniert kaum

Die Mietpreisbremse als Instrument zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum hat sich nach der Einführung auf dem Berliner Wohnungsmarkt als weitestgehend wirkungslos erwiesen. Das ist das Ergebnis einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW). „Entgegen der geführten öffentlichen Diskussion sind die skizzierten Befunde jedoch nicht negativ zu bewerten. Ganz im Gegenteil würde es im Fall einer breiten Wirksamkeit der Mietpreisbremse zu erheblichen Verwerfungen auf dem Wohnungsmarkt zu Lasten der Mieter kommen." Das IW Köln vertritt die Ansicht, dass eine wirksame Mietpreisbremse unter der derzeitigen Ausgestaltung keinerlei Anreize für kleinere Modernisierungsmaßnahmen der Mietobjekte böte und das politische Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestands bis 2050 konterkariert würde. Außerdem würde "eine Verschärfung der Mietpreisbremse dazu führen, dass Gutverdiener, die üblicherweise in bevorzugten Wohnlagen und in Mietobjekten guter bis sehr guter Qualität wohnen, durch die Regulierung profitieren würden",  so das Institut.

Die gesamte Studie des IW Köln finden Sie hier.

Ab dem 01.12.2016 gilt die Mietpreisbremse auch in Niedersachsen

In Niedersachsen soll ab dem 01.12.2016 die Mietpreisbremse gelten. Dies hat die Landesregierung mit der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung beschlossen. Hiernach soll die Mietpreisbremse bald in folgenden Städten und Gemeinden gelten: Braunschweig, Buchholz in der Nordheide, Buxtehude, Göttingen, Hannover, Langenhagen, Leer, Lüneburg, Oldenburg, Osnabrück, Vechta und Wolfsburg sowie die sieben ostfriesischen Inselgemeinden.

Gleichzeitig wird in den 19 Städten und Gemeinden die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren gesenkt.

 

AG: Mietpreisbremse: Berliner Vermieterin muss Miete zurückzahlen

Erstmals ist wegen der sogenannten Mietpreisbremse in Berlin eine Vermieterin zur Rückzahlung überhöhter Mieten verurteilt worden. Die klagenden Mieter hatten im Oktober 2015 einen Mietvertrag abgeschlossen und nach ihrem Einzug eine Verringerung der Miete gefordert. Dabei beriefen sie sich auf die Vorgaben der Mietpreisbremse.
Das Amtsgericht (AG) Lichtenberg entschied in seinem Urteil vom 28. September 2016, dass die Vermieterin die zu viel bezahlte Miete zurückzahlen muss. Die ortsübliche Miete, so das Gericht, sei anhand des Mietspiegels von 2015 zu ermitteln.

 

 

Neue IVD-Broschüre: "Die Mietpreisbremse – Funktion | Beispiele | Empfehlungen"

Seit dem 1. Juni 2015 gilt die Mietpreisbremse. Außer Berlin hat bisher kein weiteres Bundesland von der bereits seit Ende April bestehenden Möglichkeit Gebrauch gemacht, per Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. In diesen Gebieten soll die Miete bei einer Neuvermietung auf maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau beschränkt sein. Die übrigen Bundesländer prüfen derzeit noch, ob und wann sie entsprechende Rechtsverordnungen erlassen. Als nächstes will Nordrhein-Westfalen die Mietpreisbremse zum 1. Juli 2015 in 21 Kommunen einführen. Dennoch lohnt es sich bereits jetzt - für Berliner ohnehin - mit den Einzelheiten auseinanderzusetzen. Die Broschüre "Die Mietpreisbremse - Funktion | Beispiele | Empfehlungen" gibt Handlungsempfehlungen für Vermieter, Verwalter und Makler zum Umgang mit der wichtige Materie.

Ungeklärte Probleme der Mietpreisbremse

Von Hans-Joachim Beck (Leiter Abteilung Steuern im IVD)

In aller Eile hat das BMJV den Referentenentwurf für die Mietpreisbremse vorgestellt. Notgedrungen mussten dabei viele Fragen ungeklärt bleiben. Wenn insofern nicht noch nachgebessert wird, ist mit einer Fülle von Rechtsstreitigkeiten zu rechnen.

Um den Neubau von Wohnungen nicht abzuwürgen, war von Anfang an beabsichtigt, die Mietpreisbremse nicht auf die Erstvermietung einer Wohnung zu erstrecken. In diesem Fall darf die am Markt erzielbare Miete vereinbart werden. Damit die Miete bei der erneuten Vermietung einer solchen Wohnung nicht abgesenkt werden muss, darf bei der Wiedervermietung die bisher gültige Miete beibehalten werden. In § 556d Abs. 1 Nr. 1 BGB-E des vorgelegten Referentenentwurfs ist klargestellt, dass diese Ausnahme nur für neu errichtete Wohnungen gilt und nicht für die Erstvermietung von Bestandswohnungen, auch wenn diese bisher nicht vermietet waren, etwa weil sie vom Eigentümer selbst genutzt wurden. Damit stellt sich die Frage, wie lange eine neu errichtete Wohnung neu bleibt. Geht man insofern von der steuerrechtlichen Vorstellung aus, so kommt es hierfür nicht auf einen bestimmten Zeitraum an, sondern auf die Frage, ob die Wohnung ungenutzt war. Danach fällt derjenige, der eine neu errichtete Eigentumswohnung nach dem Erwerb zunächst selbst nutzt und sie erst später, vielleicht nach einem halben Jahr, vermietet, unter die Mietpreisbremse, weil sie nicht ungenutzt war. Steht die Wohnung dagegen nach der Fertigstellung einige Zeit leer und wird beispielsweise erst nach einem Jahr vermietet, greift demnach die Mietpreisbremse nicht ein. Folgerichtig stellt sich als nächstes die Frage, welche Art von Nutzung der Wohnung ihre Eigenschaft als Neubau nimmt: Ist dies nur die Vermietung und Selbstnutzung oder beispielsweise auch eine Nutzung als Musterwohnung?

Als nächstes stellt sich die Frage, ob eine neu errichtete Wohnung auch in den Fällen der Umnutzung vorliegt. Es handelt sich um Fälle, in denen ein bisher als Bürogebäude, als Kaserne oder etwa als Krankenhaus genutztes Gebäude zu Wohnungen “umgebaut” wird. In diesen Fällen wird das Gebäude bautechnisch nicht “neu errichtet”. M. E. spricht der Sinn und Zweck der Mietpreisbremse aber dafür, dass die Regelung in diesen Fällen nicht eingreift, weil jedenfalls neue Wohnungen geschaffen worden sind. Damit wären derartige Fälle von der Ausnahmeregelung begünstigt ohne dass es drauf ankäme, ob der Umbau zugleich eine umfassende Modernisierung ist.

Das gleiche Problem stellt sich beim Dachgeschossausbau. Auch hier wird zwar nicht das Gebäude neu errichtet, aber eine neue Wohnung durch Baumaßnahmen geschaffen.

Die Begründung des Referentenentwurfs verweist insofern auf die Regelung in § 16 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG). Danach gelten als neu errichtet auch Wohnungen, die mit wesentlichem Bauaufwand durch Nutzungsänderung oder Erweiterung entstehen.

Anders sind dagegen die Fälle zu sehen, in denen eine Großwohnung in mehrere Wohnungen aufgeteilt wird. Die dadurch entstandenen Wohnungen sind sicherlich nicht begünstigt, weil die neue Wohnung nicht errichtet worden ist. Es liegt keine Erweiterung vor.

Modernisierung

Von Anfang an diskutiert wurde die Behandlung der Modernisierung von Bestandswohnungen. Denn offenkundig besteht die Gefahr, dass die Mietpreisbremse zu einer Bremse für die Modernisierung des Wohnungsbestandes wird. Dies kann aber – zumindest langfristig – auch nicht im Interesse der Mieter sein. Der vorgelegte Referentenentwurf enthält insofern zwei Ausnahmen. Zum einen gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn die Wohnung umfassend modernisiert worden ist (§ 556 f Nr. 1 BGB – E). Zum anderen soll die Vorschrift des § 559 BGB über die Modernisierungsumlage auch bei dem Abschluss eines neuen Mietvertrages im Rahmen einer Wiedervermietung gelten (§ 556 e Abs. 2 BGB-E).
Was unter einer “umfassenden” Modernisierung zu verstehen ist, wird im Gesetz allerdings nicht definiert. Die Initiatoren der Mietpreisbremse wollten damit die Fälle erfassen, in denen die Modernisierung “praktisch” zur Entstehung eines Neubaus geführt hat. Dies wird in der Begründung des Referentenentwurfs aufgenommen. Zur Konkretisierung verweist sie auf die Vorschrift des § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG, die einen wesentlichen Bauaufwand verlangt, um einen förderungsfähige Modernisierung zu begründen. Nach der Rechtsprechung zu den Vorgängervorschriften der §§ 16,17 Zweites Wohnungsbaugesetz war diese Voraussetzung erfüllt, wenn die Investitionsaufwand etwa ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau beträgt.

Ob diese subjektive Vorstellung bei Abfassung des Referentenentwurfs bei der späteren Auslegung des Gesetzes durch die Gerichte maßgeblich sein wird, muss bezweifelt werden. Denn der Kostenaufwand kann nur ein Indiz dafür sein, was mit den Baumaßnahmen erreicht und bewirkt worden ist. Im Steuerrecht spricht von einer umfassenden Modernisierung, die zu einem “bautechnischen Neubau” führt z. B. dann, wenn die Lebensdauer des Gebäudes maßgeblich verlängert worden ist. Dabei wird im Wesentlichen geprüft, ob und in welchem Umfang tragende Teile des Gebäudes erneuert worden sind. Darauf kann es im vorliegenden Zusammenhang aber wohl nicht ankommen.

Näher liegt es dagegen m. E. verschiedene “Einrichtungen’” eines Gebäudes zu bestimmen und im Einzelfall deren Grad der Modernisierung festzustellen. Ein derartiges Modell enthält z. B. die neue Sachwertrichtlinie (zur ImmwertVO), zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen. Danach ist zu prüfen, in welchem Umfang das Dach, die Fenster und Außentüren, die Leistungssysteme, die Heizungsanlage, die Dämmung der Außenwände, die Bäder, die Decken, Fußböden und Treppen sowie die Grundrissgestaltung verbessert worden sind. Je nach dem Grad der Modernisierung der einzelnen Elemente werden Punkte vergeben. Wird eine bestimmte Gesamtpunktzahl erreicht, handelt es sich um eine umfassende Modernisierung. Eine solche Betrachtung dürfte dem Sinn und Zweck der Ausnahmereglung in § 556 f Nr. 2 BGB-E eher gerecht werden.

Einer ähnlichen, aber etwas vereinfachten Technik bedient sich das Einkommensteuerrecht zur Unterscheidung, ob die Kosten für die Modernisierung als Werbungskosten sofort abzugsfähig sind oder als nachträgliche Herstellungskosten im Sinne des § 255 Abs. 2 HGB aktiviert werden müssen. Eine wesentliche Verbesserung im Sinne des §255 Abs. 2 HGB liegt nach der Rechtsprechung der Finanzgerichte vor, wenn von den vier Elementen Sanitärausstattung, Elektroausstattung, Heizung und Fenster mindestens drei wesentlich verbessert worden sind.

Da die Frage, ob die Anwendung der Mietpreisbremse aufgrund der Modernisierung ausgeschlossen ist oder nicht, eine zentrale Frage des neuen Rechts sein wird, kann man unschwer voraussehen, dass es hierüber zu einer Vielzahl von Rechtstreitigkeiten und Gutachten kommen wird.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die entscheidende Frage des neuen Rechts wird jedoch sein, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Denn danach richtet sich die Höhe der Miete, die bei der Vermietung von Bestandswohnungen zulässigerweise vereinbart werden kann. Insofern enthält das BGB bereits jetzt in § 558 Abs. 2 BGB eine Definition: Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Soweit in Gemeinden ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558 d BGB) aufgestellt ist, scheint die Frage daher unproblematisch zu sein. In Gemeinden, in denen ein solcher qualifizierter Mietspiegel fehlt, wird es dagegen erhebliche Probleme und Streitigkeiten geben, so dass der Gesetzgeber besser daran täte, die Ermächtigung in § 556 d Abs. 2 Satz 2 BGB-E auf solche Gemeinden zu beschränken, in denen ein qualifizierter Mietspiegel besteht.
Aber auch die Richtigkeit qualifizierter Mietspiegel wird zunehmen bestritten. Besonders von Vermietern wird immer wieder die “dünne” Datenbasis gerügt, auf der die Mietspiegel teilweise beruhen. Auch die Methode der Auswertung und Gewichtung der erhobenen Daten wird immer mehr in Zweifel gezogen. Bisher spielt diese Frage nur eine vergleichsweise geringe Rolle, weil der Mietspiegel im Wesentlichen nur für die Anhebung der Miete in einem laufenden Mietverhältnis von Bedeutung ist, wenn der Vermieter von dem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt (§ 558 BGB). Mit Inkrafttreten der Mietenbremse wird die ortsübliche Vergleichsmiete aber ein zentrale Rolle spielen und wirtschaftliche eine entscheidende Bedeutung haben.

Je weiter die Miete nach dem Mietspiegel und die Marktmiete auseinanderklaffen umso mehr wird der Vermieter aber bereit sein, über die Richtigkeit des Mietspiegels zu streiten und ein entsprechendes Gutachten in Auftrag zu geben. Wegen der Bedeutung, die die Mietspiegel im Rahmen der Mietenbremse erlangen werden, ist es unabdingbar, dass deren Qualität gesetzlich sichergestellt wird. (Hans-Joachim Beck ist einer der Referenten bei der BERLINER IMMOBILIENRUNDE zur Mietpreisbremse am 7.April. Programm anfordern: info@immobilienrunde.de)

Quelle: http://www.zitelmann.com/13-14-immobilien-news-der-woche-12-kw/

Mietpreisbremse wird positiven Trend bei Baugenehmigungen stoppen

Positive Entwicklungen in Berlin, Hamburg und Frankfurt

Stagnation bei Genehmigungen in München, Rückgang in Köln

Die Anzahl der Baugenehmigungen für Geschosswohnungen ist in den ersten neun Monaten 2013 kräftig gestiegen. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum hat das Statistische Bundesamt ein Plus von 25 Prozent ermittelt.In den Kreisen und kreisfreien Städten mit mehr als 300.000 Einwohnern sind nach Analyse des Immobilienverbands IVD sogar 29 Prozent mehr Geschosswohnungen genehmigt worden. „Die zunehmenden Baugenehmigungen sind ein positives Zeichen“, kommentiert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD, die Entwicklung. Fast jede zweite Geschosswohnung in Deutschland soll in diesen Großstädten und Kreisen gebaut werden.

Bei der Städteanalyse hat sich allerdings auch gezeigt, dass die Geschosswohnungen nur zum Teil dort gebaut werden sollen, wo sie am dringendsten benötigt werden. In Frankfurt (+83 Prozent), Berlin (+50 Prozent) und Hamburg (+27 Prozent) sind die Genehmigungen deutlich gestiegen. In München, dem angespanntesten Wohnungsmarkt Deutschlands, stagnieren die Baugenehmigungen jedoch und in Köln sind die Zahlen mit einem Minus von 26 Prozent sogar deutlich rückläufig.

„Die teils positiven Baugenehmigungszahlen sind darüber hinaus mit Vorsicht zu genießen“, warnt Schick. „Nicht alle genehmigten Bauvorhaben werden auch tatsächlich fertiggestellt.“ Negativ auf die Fertigstellungen von Mietwohnungen wird sich nach Ansicht des IVD zudem die von der künftigen Koalition angekündigte Einführung der sogenannten Mietpreisbremse auswirken. „Bauherren werden lieber in attraktive Eigentumswohnungen investieren oder ihre Investitionsvorhaben ganz ad acta legen“, sagt Schick. „Anstatt den positiven Trend zu mehr Wohnungsneubau zu unterstützen, untergräbt die Politik den Markt.“ Dies sei besonders ärgerlich, da der Wohnungsneubau gerade durch moderat steigende Mieten wieder angesprungen ist. „Nach 15 Jahren sinkender Mieten entwickeln sich die Mietpreise seit 2010 wieder positiv – dieser Nachholeffekt führt auf direktem Wege zu mehr Investitionen in den Wohnungsbau. Zu Zeiten fallender Mieten, wie sie zwischen 1996 und 2010 registriert wurden, sind keine neuen Wohnungen entstanden.“

Die komplette Pressemitteilung finden Sie zum Download hier.

Mietpreisbremse würgt Investitionen ab

Hinter der so genannten Mietpreisbremse steckt ein ganzes Paket an Restriktionen für Vermieter: Neben der Deckelung der Wiedervermietungsmiete auf maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete soll auch der Zeitraum für die Erhöhung von Bestandsmieten um maximal 15 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von drei auf vier Jahre verlängert werden.Mieten steigen normalerweise nicht linear. Im Fall eines linearen Anstiegs wäre 3,75 Prozent p. a. unproblematisch. Die letzten Jahrzehnte haben aber gezeigt, dass es viele Jahre gibt, in denen die Mieten gar nicht steigen oder stagnieren. Und dann gibt es Jahre, in denen es Sprünge gibt.