MIETVERWALTUNG + WEG-VERWALTUNG: BAULANDMOBILISIERUNGSGESETZ

Autor/in: Rechtsanwalt Dr. Chistian Osthus

Quelle: AIZ 7-8/2021

Alles, was Sie über das Baulandmobilisierungsgesetz wissen sollten

Das Baulandmobilisierungsgesetz ist am 23. Juni 2021 in Kraft getreten und mit ihm das umstrittene Umwandlungsverbot, das im neu eingefügten § 250 BauGB geregelt ist. Hier die wichtigsten Fragen und Antworten zum neuen Gesetz.

Ziel des Gesetzgebers war es, schneller Bauland zu aktivieren, bezahlbaren Wohnraum zu sichern und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu beschränken. Aus Sicht des IVD dagegen blockiert das Gesetz den Wohnungsbau und wird zu massiven Ungerechtigkeiten führen. Das Gesetz erleichtert den Wohnungserwerb durch den Staat, während die Bildung von privatem Wohneigentum massiv eingeschränkt wird. Die Kritik richtet sich in erster Linie in Richtung Umwandlungsverbot und Vorkaufsrecht.

Sieht der neue § 250 BauGB tatsächlich ein Umwandlungsverbot vor?

Nein. Juristisch betrachtet ist es ein Genehmigungsvorbehalt.

Was sind die Ausnahmen der Umwandlungsbeschränkung?

Das Genehmigungserfordernis gilt nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden — die Länder dürfen aber auch davon abweichen und eine Zahl zwischen drei und 15 Wohnungen festlegen. Weitere Ausnahmen liegen vor, wenn die Wohnungen eines Gebäudes zu mindestens zwei Drittel an die Mieter verkauft werden. Weitere Ausnahmen sind auch vorgesehen in Erbfällen, wenn die Erben die Wohnungen selbst nutzen wollen oder bei Eigenbedarf, wenn Familienangehörige des Eigentümers die Wohnungen nutzen werden.

Die Rechtsverordnungen, in denen die Gebiete festgelegt werden, in denen das Umwandlungsverbot greifen soll, müssen spätestens bis Ende 2026 außer Kraft treten. Der IVD geht davon aus, dass diese Befristung bei nächster Gelegenheit aufgehoben wird. Die SPD hat das schon versucht, im Gesetzgebungsverfahren durchzusetzen. Linke und Grüne haben in ihren Wahlprogrammen auch die Ausweitung vorgesehen.

Das Ziel der Umwandlungsverschärfung soll der Schutz vor Verdrängung sein. Wird das Ziel erreicht? Welche Folgen sind zu erwarten?

Der offizielle Grund für die Umwandlungsbeschränkung ist ja die Verhinderung einer Verdrängung von Bestandsmietern durch Eigenbedarfskündigung. Es ist aber bereits nach aktueller Rechtslage so, dass aufgrund der Kündigungsbeschränkungen nach Umwandlung es faktisch nicht zu einer Verdrängung kommt. In Berlin kann eine solche Kündigung erst nach zehn Jahren erfolgen. In Erhaltungsgebieten ist der Mieter noch länger geschützt. Der IVD vermutet, dass das wahre Ziel darin liegt, den Handel mit Immobilien so unattraktiv wie möglich zu gestalten. Vermieter sollen keine Rendite bekommen oder Veräußerungserlöse erzielen. Sie sollen Mietern zu gleichbleibenden Konditionen ein Zuhause bieten.

Mit der Umwandlungsbeschränkung nimmt man den Mietern die Möglichkeit, ihre Wohnung zu kaufen. Denn ohne Umwandlung auch kein mietrechtliches Vorkaufsrecht des Mieters. Der Mieter soll Mieter bleiben, damit er weiterhin in seinem Abhängigkeitsverhältnis gefangen bleibt. Eigentum schafft nicht nur Unabhängigkeit, sondern ist auch gleichzeitig der beste Mieterschutz.

Derjenige, der sich als Kleinvermieter betätigen will, um eine Altersvorsorge aufzubauen, wird nun in den teuren Neubau getrieben. Freuen können sich alle diejenigen, die bereits eine Eigentumswohnung haben. Diese wird mit der Umwandlungsbeschränkung im Wert steigen.

Vorkaufrecht zum Verkehrswert: Was heißt Verkehrswert?

Hierzu bietet § 194 BauGB eine Orientierung. Dort steht: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der  Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Sachverständige ermitteln diesen, indem sie die normierten Bewertungsverfahren anwenden. Das sind das Ertragswert-, Sachwert- und das Vergleichswertverfahren. Sie können auch auf nicht normierte Verfahren, wie das vereinfachte Ertragsverfahren, das hedonische Bewertungsverfahren oder die Discount Cash-Flow-Methode zurückgreifen.

Wie lange dürfen die Kommunen nun Vorkäufe überdenken? Was ist mit den Verkäufern? Gibt es da Schutz?

Bisher haben sie zwei Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. Diese Frist wird jetzt auf drei Monate verlängert. Innerhalb von drei Monaten müssen die Kommunen nun prüfen, ob die Voraussetzungen für ein Vorkaufsrecht vorliegen. Dann müssen sie das Objekt technisch und wirtschaftlich prüfen, wozu letztlich auch die Bestimmung des Verkehrswertes liegt. Das sollte nur anhand eines Verkehrswertgutachtens erfolgen. Denn akzeptiert der Verkäufer den Wert nicht, muss hierüber gestritten werden oder der Verkäufer tritt vom Kaufvertrag zurück. Ein Streit über den Verkehrswert dauert weitere Monate.

Was ist mit Angeboten, die der Verkäufer vorlegt, zum Beispiel Angebote von drei Käufern liegen vor, die für 10 Mio. kaufen wollen? Ist das der Verkehrswert?

Wenn man solche Angebote hat, ist es gut. So kann man darlegen, dass der im Kaufvertrag vereinbarte Preis der Verkehrswert ist. Die Kommune hat es somit schwerer, zu argumentieren, der vereinbarte Preis sei ein Mondpreis und nicht der Verkehrswert. Wenn man ein Mehrfamilienhaus künftig verkaufen will, sollte man von vornherein ein Bieterverfahren durchführen. Die Gebote dienen dann auch dazu, sich dem Verkehrswert zu nähern.

Muss man verkaufen? Das war ja ursprünglich sogar gedacht?

Nein. Der Verkäufer kann vom Kaufvertrag zurücktreten. Wenn er wieder verkaufen will, muss er aber fürchten, dass die Kommune wieder zuschlägt. Der Käufer kann das Vorkaufsrecht abwenden, wenn er eine sogenannte Abwendungsvereinbarung unterzeichnet. Die Berliner Bezirke haben in den letzten Jahren über 130 Abwendungsvereinbarungen getroffen. Eine Abwendungsvereinbarung wird in Milieuschutzgebieten geschlossen, um die Käufer auf die Vorgaben des Milieuschutzes zu verpflichten.

Zudem besteht die Möglichkeit, das Gebäude in eine Personengesellschaft zu überführen. Nach § 5 Grunderwerbsteuergesetz muss es dann dort aber fünf und seit dem 1. Juli 2021 zehn Jahre bleiben, um Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Nach dieser Frist können die Anteile vorkaufsrechtfest an einen Dritten verkauft werden. Dann wird aber Grunderwerbsteuer fällig.

Was sind die Folgen für Beleihungen von Mietshäusern?

Es ist anzunehmen, dass die höhere Wahrscheinlichkeit, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, zu Bewertungsabschlägen führt. Das muss aber abgewartet werden.

Gibt es Härteklauseln?

Nein.

Was ist Ziel des Gesetzgebers hinsichtlich der Umwandlungsbeschränkung?

Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich folgendes: „Durch die Änderung in § 28 Absatz 3 BauGB wird der Gemeinde die Möglichkeit eingeräumt, ein Grundstück im Rahmen des Vorkaufsrechts zum Verkehrswert zu erwerben. Dies führt im Vergleich zur bestehenden Regelung in vielen Fällen zu einer Preisdämpfung für die Gemeinde.“ Aus Sicht des IVD geht es aber auch darum, den Handel mit Mehrfamilienhäusern zu erschweren oder zumindest darum, eine Abwendungsvereinbarung zu bekommen. Denn man muss ja festhalten, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts den Steuerzahler viel Geld kostet. Das ist Geld, welches der Staat auch für den Neubau ausgeben könnte.

Übrigens: Gerecht wäre es, wenn die Kommune nach Ausübung des Vorkaufsrechts es den Mietern ermöglichen würde, ihre Wohnung zu kaufen. So könnten die Mieter gegebenenfalls von einem  günstigeren Preis, den die Kommune gezahlt hat, profitieren.

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