MIETVERWALTUNG + WEG-VERWALTUNG: AUTOMATISCHES SCHADENSMANAGEMENT

Autor/in: Rechtsanwalt Nico Bergerhof

Quelle:AIZ 5/2021

Die wichtigsten Fragen im Umgang mit Altvereinbarungen und dem Beirat

In einer neuen Serie führt Rechtsanwalt Nico Bergerhoff alle Leserinnen und Leser durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Zum Auftakt der Serie geht es um neue Regelungen, die im Widerspruch zu Altvereinbarungen (zum Beispiel Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung) stehen können. Hier stellt sich die Frage, welchen Regelungen der Vorrang zu gewähren ist. Und auch das Institut des Verwaltungsbeirats ist von Veränderungen betroffen.

Nach dem Willen des Gesetzgebers sollen grundsätzlich die Neuregelungen anwendbar sein, wenn nicht aus der Altvereinbarung der Wille zu entnehmen ist, dass diese auch gegenüber künftigen Gesetzesänderungen Vorrang genießen sollen. Auch die Frage nach den Auswirkungen der Gesetzesnovelle auf Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des Gesetzes gefasst wurden, kommt es für den Fortbestand auf einen Vergleich der Rechtslage vor und nach der Reform an.

a) Bleiben Regelungen in der Teilungserklärung, welche von dem neuen WEG abweichen, wirksam?

Dies hat der Gesetzgeber in § 47 WEG geregelt: Zusammengefasst sieht der Gesetzgeber vor, dass im Grundsatz das neue Recht vorgeht. Eine Ausnahme soll nach § 47 S. 2 WEG nur gelten, wenn sich aus der Vereinbarung ergibt, dass diese auch gegenüber künftigen Gesetzesänderungen Vorrang haben soll. In Zweifelsfällen allerdings geht immer das neue Recht vor.

Dies führt dazu, dass in jedem Einzelfall die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung auf deren Erklärungsinhalt geprüft werden muss. Relative Einigkeit besteht dahingehend, dass dann, wenn die Vereinbarung nur sinngemäß den Regelungsgehalt wiedergibt, der im Zeitpunkt der Vereinbarung geltendes Recht war, keine Abweichung vom Gesetz vorliegt. Dementsprechend gilt gemäß § 47 S. 1 WEG dann die Neuregelung.

Strengere oder einfachere Regelungen?

Schwieriger ist die Beurteilung, wenn die Vereinbarungen vom damaligen Recht abweichende Regelungen beinhaltet. Ein erster, nicht unumstrittener Ansatz in der Literatur ist zu prüfen, in welche Richtung die in der Vereinbarung enthaltene Regelung vom damaligen Recht abweicht. Im zweiten Schritt ist die gleiche Prüfung dann zwischen dem damals geltenden Recht und dem heutigen Recht durchzuführen. Gefragt wird also, ob zum einen die Vereinbarung strengere oder einfachere Regelungen als das damalige Recht beinhaltet und zum anderen, ob das heutige Recht strenger oder einfacher ist als die damalige Regelung.Hieraus sollen folgende Konsequenzen gezogen werden:

Entgegengesetzte Zielrichtungen

Sind die Zielrichtungen entgegengesetzt, also zum Beispiel die Vereinbarung weniger streng, während das neue Recht strenger geworden ist, dann soll daraus zu schließen sein, dass im Zeitpunkt der Erstellung der Vereinbarung eine Abweichung vom Gesetz (auch vom heutigen Recht) gewollt gewesen ist.

Als Beispiel sei hier eine Regelung genannt, die die Einberufungsfrist zur Eigentümerversammlung auf eine Woche verkürzt. Das ist milder als das Recht vor Inkrafttreten des WEMoG (zwei Wochen). Das heutige Recht allerdings ist strenger als das damalige Recht und verlängert die Einladungsfrist auf drei Wochen. Hier liegt also eine entgegengesetzte Zielrichtung vor, sodass daraus grundsätzlich der Schluss gezogen werden kann, dass die Vereinbarung jeder gesetzlichen Regelung, auch der Neueren vorgehen soll. Die Einladungsfrist von einer Woche soll damit weitergelten können.

Identische Zielrichtungen

Bei identischen Zielrichtungen (in beiden Fällen werden Regelungen verschärft) muss anschließend geprüft werden, ob die Vereinbarung auch über die Neuregelung hinausgeht, also strenger ist. Am Beispiel der Einladungsfrist: Diese wurde in der Vereinbarung auf vier Wochen verlängert. Sowohl die Vereinbarung wie auch das neue Recht sind strenger als das alte Recht. Es liegt also eine identische Zielrichtung vor. Allerdings ist die Vereinbarung noch strenger als die Neuregelung. In diesen Fällen soll ebenfalls die Altvereinbarung bestehen bleiben.

Ist die Zielrichtung identisch, die Neuregelung des Gesetzes allerdings strenger als die Abweichung, welche die Vereinbarung vom alten Recht vorsieht, dann soll die Neuregelung des Gesetzes Vorrang haben. Am Beispiel der Einladungsfrist: Die Vereinbarung sieht eine Einladungsfrist von 18 Tagen vor. Sie ist damit strenger als die alte gesetzliche Regelung. Die Neuregelung des Gesetzes ist allerdings noch strenger und sieht eine Einladungsfrist von drei Wochen vor. In diesem Fall soll dementsprechend die gesetzliche Regelung von drei Wochen der Vereinbarung vorgehen.

Zumindest stellt dieser Ansatz eine Möglichkeit dar, in der Praxis mit dem Problem des Vorrangs der Vereinbarung umzugehen. Ob sich die Rechtsprechung letztendlich dieser Idee anschließt oder abweichende Beurteilungskriterien aufstellen wird, lässt sich derzeit schwer vorhersagen.

b) Bleiben alte Beschlüsse wirksam, wenn durch die Neuregelung die Beschlusskompetenz weggefallen ist

Dieses Problem hat der Gesetzgeber nicht ausdrücklich geregelt. In der Gesetzesbegründung wird mehrfach angemerkt, dass ein Altbeschluss mit Inkrafttreten des WEMoG für die Zukunft sein Wirksamkeit verlieren soll, wenn die gesetzliche Beschlusskompetenz durch die Neuregelungen entfallen ist. Diese Folge und insbesondere die rechtliche Begründung für diese Folge sind jedoch in starke Kritik geraten. Teilweise wird vertreten, § 47 WEG (der lediglich für Vereinbarungen gilt) entsprechend auch für Altbeschlüsse anzuwenden.

Ob sich die Rechtsprechung der Argumentation der Gesetzesbegründung anschließen wird, oder wie die Literatur nach Auswegen, wie zum Beispiel einer entsprechenden Anwendung des § 47 WEG, suchen wird, ist derzeit noch offen.

Beispiele für Beschlüsse, die nicht mehr gelten sollen:

  • Verzugssanktionen (höherer Zinssatz als der gesetzliche, Vorfälligkeitsbeschlüsse)
  • Umzugskostenpauschalen (Kosten eines besonderen Gebrauchs können gem. § 16 Absatz 3,4 WEG berücksichtigt werden)

Der Verwaltungsbeirat

a) Was ändert sich an der Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats?

Die sprachliche Neufassung des § 29 Abs. 1 WEG stellt nunmehr klar, dass der Beirat nicht en bloc durch einen Beschluss bestellt werden muss, sondern sich die Bestellungsbeschlüsse auch auf einzelne Beiratsmitglieder beschränken können. Weiterhin kann allerdings nur ein im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer Beiratsmitglied werden.

Nach der Neuregelung muss ein Beirat, wenn er aus mehreren Mitgliedern besteht, einen Vorsitzenden und einen Stellvertreter bestimmen. Damit ist die zwingende Vorgabe, dass ein Beirat aus drei Personen bestehen muss, entfallen. Das Gesetz gibt keine feste Anzahl von Beiratsmitgliedern vor und stellt dies in das Ermessen der Gemeinschaft.

b) Welche Rechte und Pflichten hat der Beirat nach den Neuregelungen?

Grundsätzlich greift die Neuregelung in § 29 Abs. 2 S. 1 WEG die altbekannten Aufgaben auf. Der Beirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben und prüft Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung. Zu dieser Prüfung muss der Beirat eine Stellungnahme abgeben. Entfallen ist die im alten Recht vorgesehene Prüfpflicht für die Rechnungslegung und Kostenvoranschläge.

Neu hinzugekommen ist nach § 29 Abs. 2 S. 1 2. Alt. WEG die Pflicht des Verwaltungsbeirats, den Verwalter zu überwachen. Der Umfang dieser neuen Überwachungspflicht ist umstritten. Der Gesetzgeber jedenfalls führt in der Begründung aus, dass der Beirat sich hier nicht Verwalteraufgaben aneignen darf. Wohl, wenn auch noch teilweise umstritten, soll die Überwachungspflicht nicht dazu führen, dass der Beirat den Verwalter zur Durchführung seiner Tätigkeiten anhalten darf und muss.

Sonderkompetenzen für den Beirat

Teilweise wird angenommen, dass die Überwachungspflicht den Beirat als Ganzes verpflichtet, von den ihm im Gesetz konkret eingeräumten Kompetenzen (Prüfung der Abrechnung und des Wirtschaftsplans; Einberufung einer Eigentümerversammlung; Unterzeichnung von Versammlungsniederschriften und Vertretung der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter) auch tatsächlich Gebrauch zu machen. Alle diese Sonderkompetenzen dienen letztendlich dazu, den Verwalter zu kontrollieren, zu überwachen. Sie verlieren jedoch ihren Sinn dann, wenn der Beirat von diesen bestehenden Kompetenzen keinen Gebrauch macht.

Vertretungsmacht der Gemeinschaft

Schließlich erhält der Verwaltungsbeirat nach § 9b Abs. 2 WEG die Vertretungsmacht der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter. Konkret vertretungsberechtigt ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats. Dies soll die Handlungsfähigkeitder Gemeinschaft in denjenigen Fällen schützen, in welchen der Verwalter an der Vertretung der Gemeinschaft gehindert ist. Das sind vor allem diejenigen Fälle, in welchen die Gemeinschaft mit dem Verwalter Verträge abschließt (Verwaltervertrag) oder einseitige Willenserklärung gegenüber dem Verwalter abgibt (Kündigung). Auch im Falle eines VERWALTUNGNico Bergerhoff ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Rechtsberater des IVD Süd.Rechtsstreits mit dem Verwalter ist der Beiratsvorsitzende nach § 9b Abs. 2 WEG zur Vertretung der Gemeinschaft berechtigt.

§ 9b Abs. 2 WEG regelt allerdings nur die Vertretungsmacht des Beiratsvorsitzenden im Außenverhältnis, welche konkreten Kompetenzen ihm die Gemeinschaft im Innenverhältnis einräumt bedarf einer Beschlussfassung.

c) Haftet der Beirat für sein Handeln?

Im Hinblick auf die neu hinzugekommene Überwachungspflicht hat der Gesetzgeber eine Haftungserleichterung für den Beirat in § 29 Abs. 3 WEG eingefügt. Gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern haftet der unentgeltlich tätige Beirat nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit, bei einfacher Fahrlässigkeit besteht keine Haftung. Die Zahlung eines Aufwendungsersatzes soll der grundsätzlichen Unentgeltlichkeit der Tätigkeit des Beirats nicht entgegenstehen, wobei die Frage der Grenze zwischen der Entgeltlichkeit der Beiratstätigkeit einerseits und bloßem Aufwendungsersatz andererseits sicher in Zukunft die Rechtsprechung beschäftigen wird.

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