MIETVERWALTUNG + WEG-VERWALTUNG: AUFZUGSMANAGEMENT

Autor/in: Guido Werzinger

Quelle:AIZ 6-7/2023

Bei Aufzügen geht´s auch mit den Kosten aufwärts

Für die Nutzer ist er eine große Erleichterung im Alltag und ein echter Mehrwert für die Immobilie. Eigentümer und Verwalter werden aber von immer wieder vor neue Herausforderungen gestellt. Die Rede ist natürlich vom Aufzug. In fast schon regelmäßigen Abständen treten beispielsweise neue Bestimmungen und Vorgaben in Kraft. Zuletzt mit den Anforderungen in Bezug auf den Stand der Technik aus der aktuellen Betriebssicherheitsverordnung und der EN81-20 sowie EN81-70.

Aus diesen Anforderungen ergibt sich für die Eigentümer und Verwalter ein Handlungsbedarf, denn der Betreiber ist für die Einhaltung der Anforderungen verantwortlich. Das daraus resultierende Haftungsrisiko erzeugt einen regelrechten Zugzwang. Da die technischen Hintergründe und Zusammenhänge meist nicht nachvollziehbar oder genau prüfbar sind, ist man als Eigentümer oder auch Verwalter auf eine fundierte Beratung angewiesen. In den meisten Fällen erfolgt diese Beratung aber weniger im Sinne der Betreiber, sondern viel mehr im Sinne der Aufzugshersteller.

In der Folge wird man für teils unnötige Maßnahmen zu viel Geld bezahlen müssen. Aber damit nicht genug. Neben den gesetzlichen Anforderungen muss unter anderem auch die regelmäßige Wartung sichergestellt werden. Die Kosten für Wartung, Prüfungen und Einzelmaßnahmen wie eine Gefährdungsbeurteilung, eine Modernisierung oder preisintensive Reparaturen, steigen dabei stetig aufwärts und aufwärts. Die Preise haben mittlerweile teils nicht mehr nachvollziehbare Höhen erreicht und „sprengen“ dabei schnell so manches Instandhaltungsbudget.

Doch was kann man gegen die steigenden Preise und nicht prüfbare Angebote tun? So ganz allein ist man als Eigentümer oder Verwalter im „Aufzugsdschungel“ aus Gesetzen, Angeboten und Verträgen zum Glück nicht.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Ein unabhängiger Fachberater unterstützt und berät in allen Bereichen der Aufzugstechnik. Der große Nutzen ergibt sich in vielerlei Hinsicht. Durch die Erfahrung in der Aufzugsbranche sind Preisstrukturen und technische Zusammenhänge bekannt. Daraus resultiert unter anderem die Möglichkeit zur fundierten Angebots- und Vertragsprüfung. Des Weiteren wird dem Eigentümer unter anderem die Möglichkeit gegeben, die Wartungsqualität oder die auftragsgemäße Durchführung von Reparaturarbeiten kontrollieren zu lassen. Im Normalfall bleiben diese Arbeiten sprichwörtlich „hinter verschlossenen Türen“. Aus der Erfahrung heraus besteht hier der größte Bedarf an unabhängiger Kontrolle und einer Mängelverfolgung. Den meisten Störungen und teuren Reparaturen hätte durch eine ordnungsgemäße und qualitative Wartung entgegengewirkt werden können. Der volle Preis wird leider auch bei unentdeckten Minderleistungen gezahlt.

Die Liste mit Herausforderungen und Ärgernissen ist in der Welt der Aufzüge lang. Greift man auf fachkundige Unterstützung zurück, sorgt man in sämtlichen Belangen der Aufzüge für spürbare Entlastung und vor allem Sicherheit. Das Beste daran: Gleichzeitig wird der Betrieb wirtschaftlicher und läuft im Sinne des Eigentümers ab. So konnte beispielsweise einem Eigentümer eine über 15.000 Euro teure Maßnahme erspart bleiben, da sich diese nach der Prüfung an der Anlage als unnötig herausgestellt hatte. Dies ist kein Einzelfall, sondern tägliche Praxis.

Vollwartungsvertrag schützt nicht vor Schäden

Noch einmal deutlicher zeigt sich der Bedarf für eine Kontrolle der Wartungsqualität. Die Annahme vieler Eigentümer und Verwaltungen ist, dass mit dem Wartungsvertrag „für alles gesorgt“ ist. Eine Qualitätsprüfung an der Anlage von Extern erfolgt dabei im Regelfall nicht. Erforderliche Leistungen und Reparaturen, die beispielsweise bei einem Vollwartungsvertrag geschuldet werden, können vom Auftraggeber nicht eingefordert werden, da die Erfordernis in den meisten Fällen nicht bekannt ist. Dann wird der volle Preis gezahlt, aber nicht vertragsgemäß repariert. Auch hier gibt es zahlreiche Beispiele aus der täglichen Praxis. Als jüngstes Beispiel wurde eine seit längerer Zeit defekte Dichtung am Hydraulikzylinder festgestellt. Trotz Vollwartungsvertrag wurde sie über einen längeren Zeitraum nicht erneuert. In der Folge ist die Schachtgrube vollends mit Hydrauliköl verunreinigt. Die defekte Dichtung konnte dabei vom Eigentümer nicht vorher festgestellt werden, da sich der Hydraulikzylinder im Schacht befindet und nur vom Fahrkorbdach aus zu erreichen ist. Dazu hat nur ausgebildetes Fachpersonal Zutritt.

Auch bei der Prüfung der auftragsgemäßen und qualitativen Durchführung von beauftragten Reparaturen wird dann genau hingeschaut. Fallen hier Mängel auf, werden diese sofort angezeigt und nachverfolgt, bevor ein neuer Schaden entsteht und die Anlage ausfällt. Bei allen Reparaturen gilt es, Herstellervorgaben und technische Besonderheiten genau einzuhalten. Andernfalls droht gleich das nächste Angebot nach einem Schaden.

Getreu dem Motto „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser“ kann man also als Eigentümer oder Verwalter von dieser Art Unterstützung nur profitieren. Besonders als Verwaltung kann man durch die Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Sachverständigen als Fachberater herausstechen, da dies ein echtes Merkmal für den Qualitätsanspruch darstellt und eine „Versicherung“ gegen zu hohe Preise und Minderleistungen ist.

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