MIETVERWALTUNG + WEG-VERWALTUNG: UNERLAUBTE BAULICHE VERÄNDERUNGEN DURCH DEN MIETER

Autor/in: Rechtsanwältin Karen Wolbers

Quelle:AIZ 5/2021

Was tun, wenn ...

… der Mieter sich als Bauherr versucht?

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum besteht auf Mieterseite oft das Bedürfnis, die angemieteten Räume den eigenen Wünschen und Vorstellungen entsprechend anzupassen. Mit dem nachfolgenden Artikel sollen rechtliche Aspekte und Konfliktlagen zwischen den Vertragsparteien beleuchtet werden, die oft Anlass zu Auseinandersetzungen geben.

Bei der Vermietung von Gewerberäumen sind bauliche Veränderungen bei einem Mieterausbau oft unvermeidlich, damit die Räume entsprechend dem vertraglich geregelten Nutzungszweck genutzt werden können und den Anforderungen des Gewerbes entsprechen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses möchte der Mieter dann für seine Investitionen oft einen finanziellen Ausgleich erhalten, wenn er die Aus-/ und Umbauten zurücklässt. Der Vermieter möchte sich möglichst an den Mieterausbauten nicht finanziell beteiligen und hat ein Interesse daran, dass etwaige bauliche Veränderungen zumindest fachgerecht und technisch einwandfrei vorgenommen werden und diese — im Falle seines Nichtgefallens — bei Beendigung des Mietverhältnisses auch wieder zurückgebaut werden.

Bauliche Veränderung und Einrichtungen

Der Begriff der baulichen Veränderung ist gesetzlich nicht definiert. Es handelt sich um einen sogenannten unbestimmten Rechtsbegriff, der in der Praxis dennoch häufig verwendet wird. Allgemein können unter den Begriff alle Veränderungen gefasst werden, die in die Bausubstanz der Mietsache eingreifen und sich bei Auszug des Mieters nicht ohne wesentliche Substanzschäden entfernen lassen. Einrichtungen sind bewegliche Sachen, die mit der Mietsache fest verbunden sind, aber wieder abgetrennt werden können und die dazu bestimmt sind, dem wirtschaftlichen Zweck der Mietsache zu dienen.

Abgrenzung zur Herstellung desvertragsgemäßen Gebrauches der Mietsache

Bauliche Veränderungen an der Mietsache sind nicht automatisch vertragswidrig. Insbesondere bei Gewerberaummietverhältnissen können diese für den vereinbarten Mietzweck notwendig sein und damit als Bestandteil des vertragsgemäßen Mietgebrauchs angesehen werden. Trotzdem können nicht von Vermieterseite erlaubte bauliche Veränderungen auch zu Abmahnungen und fristlosen Kündigungen wegen vertragswidrigen Gebrauches der Mietsache führen. In der Rechtsprechung ist eine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauches angenommen worden für den Einbau einer Fußbodenheizung, die Durchführung von Wanddurchbrüchen, das Auftragen von Wandzierputz, Grundrissveränderungen und eine Erweiterung der Unterputzelektrik. Dagegen wurden der Anschluss von Sanitärkomponenten, die Montage einer Einbauküche, der Einbau eines Klimagerätes und der Einbau von Leichtbauwänden noch als Einrichtungen und damit vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache angesehen.

Haftung für Schäden

Rechtliche Brisanz ergibt sich insbesondere bei baulichen Veränderungen, wenn durch diese Schäden verursacht werden, zum Beispiel indem bei einer mieterseitig eingebauten Sanitäranlage Leckagen auftreten. Wenn und soweit die bauliche Veränderung (noch) dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht, haftet der Mieter grundsätzlich nicht. Das Gesetz regelt insoweit, dass Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, vom Mieter nicht zu vertreten sind (§ 538 BGB). Für eine fehlerhafte Bauausführung haftet der Mieter nur verschuldensabhängig, wobei er sich das Verhalten seiner Erfüllungsgehilfen, das heißt den von ihm beauftragten Handwerkern, zurechnen lassen muss. Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg hatte allerdings über einen Fall zu entscheiden, bei dem gegen den Vermieter einer Eigentumswohnung ein verschuldensunabhängiger Entschädigungsanspruch zugesprochen wurde, nachdem es nach einem mieterseitigen Badezimmerumbau zu einer Leckage gekommen war. Der Vermieter war gegenüber dem geschädigten nachbarlichen Wohnungseigentümer zum Ersatz von Schäden innerhalb der Wohnung einstandspflichtig und haftete auch der WEG für Ersatz des am Gemeinschaftseigentum entstandenen Schadens. Dies unabhängig davon, ob dem Vermieter auch ein verschuldensabhängiger Schadensersatzanspruch gegen seinen Mieter zustand (Amtsgericht Hamburg-St. Georg, Urteil vom 01.11.2019, 980d C 13/19)

Rückbau bei Beendigung des Mietverhältnisses

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Die ordnungsgemäße Rückgabe beinhaltet auch die Entfernung von baulichen Veränderungen. Hat der Mieter dabei neue Komponenten verbaut, die bei seinem Mietbeginn nach ihrer technischen Lebensdauer bereits als abgenutzte Teile vorhanden waren, muss sich der Vermieter bei der Berechnung des Schadensersatzes einen sogenannten Abzug „neu für alt“ gefallen lassen. Der Mieter muss nur den Restwert der beseitigten Bauteile entschädigen und nicht den tatsächlichen Aufwand der Neubeschaffungen ausgleichen. Diese Schadensberechnung führt in der Praxis oft dazu, dass sich eine Klage auf Schadensersatz für den Vermieter nicht lohnt, weil es keinen Restwert mehr gibt.

Erlaubte Veränderungen

Bei vereinbarten Umbauten besteht nach dem gesetzlichen Modell die Berechtigung des Mieters, diese wegzunehmen (§ 539 Abs. 2 BGB). In der Wohnraummiete kann der Vermieter das Wegnahmerecht durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, wenn der Mieter nicht ein berechtigtes Interesse an der Mitnahme der Einbauten hat (§ 552 Abs. 1 BGB). In der Gewerberaummiete gilt diese Vorgabe ebenfalls; es kann aber eine Verpflichtung zum entschädigungslosen Verbleib vereinbart werden. In einem Wohnraummietvertrag wäre dies unwirksam.

Baukostenzuschüsse

In der Praxis kommen häufig Konstellationen vor, bei denen ein wirtschaftlicher Zuschuss zu den baulichen Veränderungen geleistet wird. Es stellt sich dann — bei fehlender Vereinbarung — immer die rechtliche Frage, in wessen Eigentum die Bauteile übergegangen sind und ob bei Beendigung des Mietverhältnisses ein Rückgewähranspruch für den wirtschaftlichen Zuschuss bestehen soll. Eigentumsrechtlich werden sämtliche Bauteile, die mit dem Gebäude fest verbunden werden, Bestandteil des Grundstückseigentums. Bei einer nur vorübergehenden Verbindung zur Erfüllung des vereinbarten Mietzweckes liegt nur ein sogenannter Scheinbestandteil vor, der dem Grundstückseigentum wegen der zeitlichen Befristung nicht zugeordnet wird. Der Mieter bleibt dann Eigentümer dieses Bauteils. Dies ist beispielsweise bei der Ergänzung einer technischen Gebäudeausstattung mit einem erkennbaren Bezug zu dem Mietzweck zum Beispiel bei Kühl- und Klimageräten in einer Gastronomie der Fall. Werden die Arbeiten dagegen durch den Vermieter beauftragt und leistet der Mieter lediglich einen Kostenbeitrag, ist anzunehmen, dass das Eigentum bei dem Vermieter verbleibt. Der Kostenbeitrag des Mieters wird dann als sogenannter Baukostenzuschuss angesehen und unterliegt den Bestimmungen des Gesetzes über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen. Das Gesetz regelt, dass sich der Zuschuss über die Dauer des Mietgebrauches in einem Umfang von einer Jahresmiete in vier Jahren verbraucht. Endet das Mietverhältnis auf Veranlassung des Mieters, steht ihm lediglich ein Bereicherungsausgleich zu, ohne dass hierfür gesetzliche Kriterien vorgegeben werden. Mit dem Bereicherungsausgleich wird ein objektiver, bei dem Vermieter verbleibender Vorteil ausgeglichen, weil der Mieter sich durch den Baukostenzuschuss an der Finanzierung und damit auch dem Vorteil für den Vermieter beteiligt hat. Dies etwa bei dem Einbau einer Gasthermenheizung in einer Wohnung, die daraufhin im Mietenspiegel als „mit Sammelheizung ausgestattet“ berücksichtigt werden kann. Eine vertragliche Regelung darf von den gesetzlichen Regelungen nicht nachteilig zu Lasten des Mieters abweichen.

Fazit

Keine baulichen Veränderungen ohne Regelungen über deren Rechtsfolgen im Mietvertrag oder in einem Nachtrag!

Jetzt Autor werden & Best-Practice oder Artikel einreichen!

Werden Sie Autor: Schreiben Sie einen Beitrag für das DIN-SPEC-Wiki und reichen Sie jetzt Ihren Artikel oder Ihren Best-Practice-Beitrag ganz einfach online ein.

Jetzt mitmachen!

Best-Practices zum Thema