MIETVERWALTUNG + WEG-VERWALTUNG: BAULICHE VERÄNDERUNGEN IM GEWERBERAUMMIETRECHT

Der Ausgang solcher Streitigkeiten hängt zu aller erst von den vertraglichen Regelungen ab. Erst wenn diese nicht eingreifen, kommen die gesetzlichen Regelungen zum Tragen. Für den Vertrag ist es daher wichtig, dass die Parteien mit Definitionen und Begrifflichkeiten arbeiten, die klar definiert sind und nicht ausgelegt werden müssen. Das Landgericht Kiel hatte sich in einer Entscheidung vom 30. November 2021 mit einer solchen Regelung im Mietvertrag zu beschäftigen und gibt die Definitionen für die verschiedenen Arten von Umbaumaßnahmen vor. In diesem Artikel soll diese Entscheidung daher inhaltlich vorgestellt werden.

Sachverhalt

Die Parteien streiten über Entschädigungsansprüche des Mieters anlässlich der Rückgabe des Mietobjektes. Im Mietvertrag wurde folgende Regelung getroffen „Für den Fall, dass das Mietverhältnis vor Ablauf von 20 Jahren von der Seite des Vermieters endet, verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter für die von ihm vorgenommenen Umbauarbeiten einen Betrag in Höhe von damals 200.000 DM zu zahlen.

Im Übrigen hat der Mieter Einrichtungen, mit denen er die Mieträume versehen hat, in den Räumlichkeiten zurück zu lassen. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter für die zurückgelassenen Einrichtungen eine Entschädigung zu zahlen, die dem Zeitwert — unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Abnutzung und des technischen Fortschritts — entspricht.“

Das Mietverhältnis endete weit nach Ablauf von 20 Jahren. Der Mieter hatte das Objekt umfangreich umgebaut und mit fest verbauten Bodenplatten, Hausanschlüssen nebst Leitungen, einer Heizungsanlage nebst Heizkörpern, einer neuen Fassadenfront, neuen Fenstern, Außen- und Innentüren, einer Veranda nebst überdachter Terrasse, einem schwimmenden Estrich, eine Pantryküche, einer Fassadenfront aus Holz mit vorgelagerter überachter Veranda und verlegten Fliesen versehen.

Ferner wurden die sanitären Anlagen erneuert, eine Alarmanlage eingebaut und Hausanschlüsse für Gas, Wasser und Strom installiert. Das eingeholte Sachverständigengutachten ermittelte für sämtliche Baumaßnahmen noch einen Zeitwert in Höhe von circa 9.000,- Euro. Der Vermieter wendete sich gegen diese Entschädigungsverpflichtung mit der Begründung, es würde sich bei den vorgenommenen Maßnahmen ganz überwiegend nicht um Einrichtungen der Mietsache handeln.

Entscheidungsgründe

Das Landgericht sprach nur einen Betrag in Höhe von ca. 3.000 Euro zu. Eine Entschädigungspflicht wurde nur für die von dem Mieter eingebauten maßgefertigten Holzkastenfenster, Gipswände, Außen- und Innentüren, sanitären Einrichtungen (Waschbecken und WC), Heizungsanlage und Heizkörpern, Jalousien, der überdachten Terrasse, Fassadenfront aus Holz nebst Veranda, Alarmanlage und Pantryküche angenommen. Bei den übrigen baulichen Veränderungen würde es sich nicht um Einrichtungen im mietrechtlichen Sinne handeln.

„Einrichtungen“ im mietrechtlichen Sinne würden in Anlehnung an § 539 BGB nur diejenigen Arbeiten betreffen, mit denen der Mieter „die Mietsache versehen hat“. Dies gilt unabhängig davon, ob sie als Scheinbestandteile (weil nur zu einem vorübergehenden Zweck mit Grund und Boden verbunden oder in das Gebäude eingefügt, § 95 BGB) Eigentum des Mieters geblieben sind. Auch eine feste Verbindung einer zunächst beweglichen Sache mit einem Grundstück beziehungsweise den Mieträumen derart, dass sie zu einem wesentlichen Bestandteil mit der Folge eines Eigentumswechsels wird, ändert an der Zuordnung in diesem Sinne nichts.

Richtigerweise sind hierunter nur bewegliche Sachen zu verstehen, die mit der Mietsache vorübergehend verbunden werden, um ihrem wirtschaftlichen Zweck zu dienen. Die Verbindung mit der Mietsache muss ohne Zerstörung wieder trennbar sein, ansonsten liegt eine bauliche Änderung in Form einer „Umbauarbeit“ vor. Nicht um eine Einrichtung, sondern um „Herstellungsarbeiten“ handelt es sich, wenn das Einbringen einer Sache erforderlich war, um die Mietsache erst in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.

Die geltend gemachten Positionen der isolierten Bodenplatten, der darunter liegenden Isolierung und Dammsperre, des Innenmauerwerks, der auf einen schwimmenden Estrich verlegten Fliesen, der Elektroinstallation, der Wasser- und Abwasseranschlüsse sowie der Hausanschlüsse für Gas, Wasser und Strom an das öffentliche Netz fallen nach dieser Differenzierung nicht unter den Begriff der Einrichtungen, sondern stellen höchstens Umbauarbeiten dar.

Zum einen sind diese derart mit dem Mietobjekt verbunden, dass eine Entfernung ohne Zerstörung des Mietobjektes insgesamt nicht mehr möglich ist, zum anderen waren diese Arbeiten erst erforderlich, um die Mietsache in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen und gehören zu der Mietsache selbst. Es handelt sich entsprechend um Herstellungskosten und nicht um Einrichtungen.

Fazit

Bei der Gestaltung von Gewerbe- oder Pachtmietverträgen sollte im Hinblick auf die unterschiedlichen Rechtsfolgen besondere Sorgfalt auf die Verwendung der Begrifflichkeiten gelegt werden. Bestenfalls wird gleich in dem Vertrag selber eine Definition beigefügt, was die Parteien bei Verwendung der Begriffe gemeint haben, um spätere Auslegungsschwierigkeiten zu vermeiden. Es sollte auch unbedingt geregelt werden, ob eine Rückbaupflicht besteht oder nicht. Das Landgericht Kiel gibt in seinen Entscheidungsgründen eine klare Vorgabe dafür, wonach hier entsprechend zu differenzieren ist.