MIETVERWALTUNG + WEG-VERWALTUNG: BESICHTIGUNGSVERWEIGERUNG DURCH DEN MIETER

Autor/in: Rechtsanwältin Karen Wolbers

Quelle:AIZ 5/2022

Was tun, wenn ...

…ein Mieter Sie nicht in die Wohnung lässt?

Es gibt vielschichtige Gründe, warum ein Vermieter oder Verwalter eine Besichtigung der Wohnung durchführen möchte. Probleme tauchen immer dann auf, wenn der Mieter mit der Besichtigung nicht einverstanden ist, auf die Terminvorschläge nicht reagiert und die Haustür schlicht geschlossen bleibt.

Übergangsvorschrift in Paragraph 48 Abs. 1 WEG beachten

Das Gesetz regelt Duldungspflichten für den Zutritt zu der Mietsache etwa bei Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, wenn eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung abgegeben worden ist und für die Durchführung von Reparaturmaßnahmen. Darüber hinaus hat der Vermieter oder Verwalter ein Interesse die Wohnung zu sehen, um Anhaltspunkte für eine unberechtigte Untervermietung, die Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht für die Mietsache („Messi“-Wohnungen) oder eine illegale Hundehaltung zu überprüfen. Auch die Besichtigung mit einem Kaufinteressenten oder potenziellen Nachfolgemieter ist für den Vermieter/Verwalter von Interesse. Auch wenn der Mieter Mängel anzeigt, besteht für den Vermieter ein Besichtigungsrecht, um diese zu überprüfen. Im Folgenden sollen daher Urteile vorgestellt werden, in denen die Gerichte über Besichtigungsrechte in besonderen Fallkonstellationen zu entscheiden hatten. Dabei geht es auch darum, ob und inwiefern ein Wohnungsbesichtigungsrecht auch während der Coronapandemie möglich ist.

Besichtigungsverweigerung

Nach einer Entscheidung des Amtsgerichtes München, Urteil vom 28.07.2020 – 473 C 6285/20 soll dem Vermieter sogar ein Recht zur fristlosen Kündigung zustehen, wenn der Mieter eine Besichtigung der Wohnung grundlos verweigert und sein Verhalten vorher förmlich abgemahnt worden ist. Es sei nicht erforderlich, vorher auf Duldung zu klagen (im Anschluss an BGH, ZMR 2011, 366; IMR 2015,312). Der Vermieter wollte die Wohnung mit einem Wertgutachter begehen und ein Aufmaß erstellen lassen.

Später kam noch der Wunsch dazu, die Rauchwarnmelder auf deren ordnungsgemäße Anbringung und Wartung hin zu überprüfen. Der Mieter verweigerte den Zutritt mit der Begründung, die Wohnung sei derzeit nicht vorzeigbar.

Das Amtsgericht ließ dieses Argument nicht gelten; es könnte lediglich zu einer Terminverschiebung führen. Die Besichtigungsgründe würden alle drei ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Besichtigung begründen.

Besichtigungsrecht bei Mängelanzeige

Nach einer Entscheidung des Amtsgerichtes Hamburg, Urteil vom 02.09.2020 – 49 C 173/20 steht dem Vermieter ein Besichtigungsrecht der Mietsache zu, wenn der Mieter zuvor Mängel angezeigt hat. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Mängel selbst beseitigt und die Kosten dem Vermieter lediglich in Rechnung stellt. Der Vermieter dürfe auch einen fachkundigen Dritten hinzuziehen, bei dem Termin ein Diktiergerät verwenden und gegebenenfalls Fotos anfertigen, wenn keine Personen fotografiert werden und diese zu Dokumentationszwecken erforderlich sind. Die Abnahme von Mängelbeseitigungsmaßnahmen sei noch Teil der Instandhaltung und damit von der Duldungspflicht des Mieters umfasst.

Wohnungsbesichtigung bei Verdacht auf Verwahrlosung

Nach der Entscheidung des Landgerichtes Hannover, Beschluss vom 01.02.2021 – 20 T3/21 begründet die Lagerung einer großen Anzahl von Gegenständen außerhalb der gemieteten Wohnung (hier: Flurund Treppenhaus waren mit diversen Sachen vollgestellt) den Verdacht, dass sich die Wohnung in einem verwahrlosten/messi-ähnlichen Zustand befindet. Auch ein Mitarbeiter, der die Rauchwarnmelderwartung vorgenommen hatte, berichtete von entsprechenden Zuständen in der Wohnung. Von dem Zustand ginge auch erhöhte Brandgefahr aus. Bei einem solchen konkreten Verdacht hat der Vermieter auch in Coronazeiten ein Zutrittsrecht.

Nach einer Entscheidung des Amtsgerichtes Ludwigshafen, Urteil vom 29.03.2021-2i C 228/20 kann der Vermieter bei einer beharrlichen Verweigerung des Besichtigungsrechtes eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen. Hat der Vermieter zuvor bereits einen Duldungstitel zur Durchsetzung der Besichtigung erwirkt, ist auch eine vorherige Abmahnung wegen § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB (aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen) nicht erforderlich. Die Wohnungsbesichtigung des Vermieters ist auch während einer Pandemie unter Einhaltung der gebotenen Hygienebedingungen und Abstandsregelungen möglich. Auch in dieser Entscheidung war zuvor durch einen Handwerker in der Wohnung festgestellt worden, dass es sich um eine verwahrloste „Messi-Wohnung“ handelte.

Der Mieter verweigerte auch nach gerichtlich festgestellten Duldungs- und Vollstreckungstitel beharrlich den Zutritt bereits über einen Zeitraum von einem Jahr.

Kein genereller Anspruch auf  Wohnungsbesichtigung

Eine mietvertraglich geregelte oder aus allgemeinen Grundsätzen hergeleitete Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter die Besichtigung der Wohnung zu ermöglichen, ist auch aus verfassungsrechtlichen Gründen eng auszulegen. Nach einer Entscheidung des Landgerichtes Berlin, Urteil vom 20.11.2020 – 65 S 194/20 ist eine fristlose oder ordentliche Kündigung des Mieters nicht alleine deswegen gerechtfertigt, weil der Vermieter den Zutritt für das Ausmessen der Wohnung und Feststellung des Zustandes herbeiführen will, wenn der Mieter jedoch festgestellt hat, dass die Wohnung im Internet zum Verkauf angeboten wird.

Verdacht auf illegale Hundehaltung

Nach einer Entscheidung des Amtsgerichtes Alsfeld, Urteil vom 18.12.2020 – 30 C 73/20 besteht für den Vermieter bei konkreten Anhaltspunkten für eine unzulässige Tierhaltung und somit eine vertragswidrige Mietnutzung ein Besichtigungsrecht, um alle abwägungsrelevanten Umstände, insbesondere Tier haltung, Größe, Art und Verhalten der Tiere festzustellen.

Fazit

In sämtlichen Fällen muss die Besichtigung ausreichend angekündigt und begründet werden. Ein Besichtigungsrecht ohne konkreten sachlichen Grund gibt es nicht. Der Anlass muss einer ordnungsgemäßen Gebäudebewirtschaftung dienen (BGH, Urteil vom 4.6.2014 – VIII ZR 289/13). n.

Auch der Wunsch, die Wohnung Erwerbsinteressenten zu zeigen, gilt als berechtigtes Interesse. Die Gerichte haben bei der Prüfung immer eine Interessen abwägung bezogen auf den speziellen Einzelfall vorzunehmen. Sowohl die Belange des Mieters als auch die des Vermieters sind grundrechtlich geschützt (Art.14 GG und Art.13 GG).

Während der Pandemiezeiten ist auch die Sorge des Mieters vor Ansteckung zu berücksichtigen. Bei Erkrankung des Mieters ist die Besichtigung vorüber gehend aufzuschieben. Die Wohnung sollte daher nur mit möglichst wenig Beteiligten unter Wahrung sämtlicher hygienischer Schutzmaßnahmen betreten werden. Die Wahrung der Ankündigungsfrist hängt von der Eilbedürftigkeit der Maßnahme ab. Als Regel gelten hier circa zwei Wochen.

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