MIETVERWALTUNG * WEG-VERWALTUNG: DIE WOHNUNGSRÜCKGABE

Autor/in: Hans Werner Gloßner

Quelle: AIZ 4/2022

Die Wohnungsrückgabe

Hans Werner Gloßner beschäftigt sich seit Jahren intensiv mit Haus- und Wohnungsmietverträgen, mit Praxisfällen, Neuigkeiten und Kuriositäten der Rechtsprechung. In seiner AIZ-Kolumne schreibt der Immobilienprofi aus Neumarkt in der Oberfalz darüber. In seinem neuen Beitrag geht es unter anderem über die Beweislast des Vermieters bei einer Wohnungsrückgabe.

Wer Wohnimmobilien zur Miete vermittelt, kennt dieses Thema zur Genüge. Mit jeder Übergabe oder Rückgabe lernen Sie dazu. Mit neuen Erfahrungen verändert man sein Verhalten. Als Makler wollen Sie dem Vermieter oder Mieter helfen, wenn es um Differenzen geht. Fragen sollten noch während der Übergabe geklärt werden können, dann sind Sie auf dem richtigen Weg und beweisen Kompetenz auf Ihrem Fachgebiet. Damit generieren Sie nachhaltig neue Geschäfte.

Kundenbindung wichtig

Auch wenn heutzutage bereits Teilleistungen im Vermietungsgeschäft verkauft werden, so halte ich es persönlich immer noch für richtig, dem Kunden eine komplette Dienstleistung anzubieten. Denn die Kundenbindung kann nicht hoch genug eingeschätzt werden. Mein Slogan lautet in diesem Zusammenhang: „Wer nicht vermietet, darf nicht verkaufen“. Im Zeitablauf eines Maklerlebens hat sich zumindest bei mir dieser Grundsatz bewährt.

Betreue ich meine Kunden jahrelang, steht irgendwann der Verkauf an. Wenn Sie alles richtig gemacht haben, dann wird der Kunde Sie beauftragen, die Wohnung oder das Haus zu verkaufen, denn Sie haben in der vergangenen Zeit eine gute Dienstleistung erbracht und deshalb werden Sie den Auftrag erhalten, weil Sie sich das Vertrauen verdient haben. Deshalb ist es ratsam, diese Dienstleistung sehr ernst zu nehmen.

Doch zurück zur Übergabe. Nicht alles ist möglich. Dazu sind die Beteiligten zu unterschiedlich, ebenso die Interessenssphären von Mieter und Vermieter. Abgesehen davon, dass derjenige im Vorteil ist, der einen Sachverhalt beweisen kann, kommt es immer wieder zu Konflikten, weil keiner der Beteiligten so richtig Bescheid weiß.

Vorsicht vor Schwarmwissen

Das Schwarmwissen aus dem Internet hilft nicht immer, denn wer beschäftigt sich intensiv mit dieser Materie? Ich behaupte mal, sehr wenige.

Hier ist der Makler mit seiner Erfahrung gefragt und seinem Wissen, das er sich hoffentlich angeeignet hat, um durch seine Reputation zu zeigen, dass er seine Vermittlungsgebühr wert ist, wenn er zur Übergabe eingeladen wird oder wenn es zu seinem Verständnis gehört, dabei zu sein.

Sie wissen, dass ein Übergabeprotokoll nur dann einen Wert hat, wenn insbesondere Mängel oder Feststellungen im Detail beschrieben und im Protokoll erwähnt sind. Ein Meterstab und ein Feuchtigkeitsmessgerät gehören meines Erachtens zum unabdingbaren Handwerkszeug eines jeden Maklers. Als Makler sind Sie auch Zeuge, wenn es einmal zu Gericht gehen sollte. Deshalb
empfiehlt sich zum Protokoll eine umfangreiche Fotodokumentation. Fotografieren Sie jedes Detail, jeden Quadratmeter Wand und Boden. Dieser Aufwand lohnt sich. Nehmen Sie ein gutes Smartphone oder eine hochauflösende Kamera mit einem guten Blitz, das sichert Ihnen gute Beweisfotos. Und bitte kein allzu großes Weitwinkelobjektiv, das verzerrt die Ansicht der Beweisfotos.

Alles was üblich ist, ist Ihnen bereits geläufig. Sie haben alles schon immer im Fleisch und Blut. Es gibt vielleicht ein paar Themenbereiche, die Sie noch nicht wussten.

Als Makler sehe ich manchmal mehr, als mir lieb ist, das heisst, ich übersehe Dinge, die ich nicht ins Protokoll aufnehme, weil auch von der Rechtsprechung ein gewisses Maß an Normalität in der Beurteilung von Mängeln erwartet werden kann. Beispiel: ein Rostfleck auf der Terrasse 3 x 4 cm ist ein Mangel, der mit vielleicht 30 Euro zu bewerten ist, mehr nicht. Es wäre unverhältnismäßig, die Platte austauschen, insbesondere dann, wenn der Belag schon über 25 Jahre alt ist und möglicherweise auch kein gleichwertiger Ersatz vorhanden ist.

Beispiele aus der Praxis

Anderes Thema im Zusammenhang mit der Übergabe: Das Landgericht in Berlin (Urteil vom 01.07.20 – 65 S 19/20) hat entschieden, dass man davon ausgehen kann, dass jede Wohnung einen funktionierenden Telefon- und Fernsehanschluss zu haben hat (§ 535 Abs. 1 BGB). Wenn nicht, ist es immer Sache des Vermieters, diesen zu reparieren, es sei denn, der Mieter hat den Schaden verursacht. Des Weiteren muss auch nicht jede Steckdose kontrolliert werden, das, so sagt das vorgenannte Gericht, würde die Übergabe „überfrachten“. Dies gilt entsprechend also nicht nur für den Telefonund Kabelanschluss, sondern für alle Steckdosen, Lampenaustritte und sonst vorhandene Installationen einschließlich der Wasserversorgung.

Beweislast: Vermieter muss dem Mieter die Beschädigung nachweisen! Wer haftet für einen Schaden — Vermieter oder Mieter? Oft sind beide Seiten über diese Frage nicht einig. Ein Urteil zeigt: Ein Vermieter kann dem Mieter nicht einfach die Verantwortung zuschieben. Vermieter müssen nachweisen können, dass eine Mietpartei einen Schaden verursacht hat. Allenfalls kann kein Schadenersatz verlangt werden, wie ein Urteil des Landgerichts Stuttgart zeigt (Urteil vom 07.08.2020- Az 32 C 2844/19). Denn bei strittigen Sachverhalten trägt die Vermieterpartei die Beweislast.

Reparatur eines Rollladens

In dem verhandelten Fall stritten Mieter und Vermieter um die Kosten für die Reparatur eines Rollladens. Die Vermieter machten vor Gericht Schadenersatz wegen Beschädigung geltend und wollten die Kosten für die Notreparatur in Höhe von rund 230 Euro und die Kosten für weitere Reparaturen in Höhe von rund 550 Euro vom Mieter erstattet bekommen. Dieser wies dies zurück. Der Rollladen sei jederzeit bestimmungsgemäß benutzt worden. Die Ursache für den Schaden sei ein Defekt in der Rollladenmechanik, auf die der Mieter keinen Zugriff habe.

Die Vermieter haben hier keinen Anspruch auf Schadenersatz. Denn in strittigen Fällen liege die Beweislast, dass sich die Schadensursache im Obhutsbereich des Mieters befindet, beim Vermieter.

Hierfür müsse der Vermieter die Möglichkeit anderer Schadensquellen entkräften. Der Vermieter habe aber hier nicht nachgewiesen, dass der Schaden nicht auf Verschleiß beruht. Aufgrund des Alters des Rollladens von mehr als 20 Jahren ist ein Verschleiß der Mechanik allerdings naheliegend.

Teil 2

In meiner vorhergehenden Kolumne über unseren Themenkreis Mieter und Vermieter bei der Wohnungsrückgabe habe ich einige nicht selbstverständliche Punkte angesprochen, zum Beispiel was die Beweislast des Vermieters betrifft. Heute möchte ich Ihnen weitere Erlebnisse aus der täglichen Berufspraxis zum Besten geben, die Ihnen jederzeit selbst passieren können.

Die letzten 42 Jahre meiner beruflichen Praxis habe ich es vermieden, wegen irgendwelcher Belanglosigkeiten zu Gericht zu gehen. Aber ein Fall war so krass, dass ich dem Mieter geraten habe, das Gericht in Anspruch zu nehmen, weil die Forderung der Gegenseite so wahnwitzig erschien. Mir ging es um die Gerechtigkeit. Aber es ist anders gekommen als ich gedacht habe.

Spuren auf dem Echtholz-Parkett

Zum Fall: Der Mieter zog aus und hinterließ bei einem etwa 30 Jahre alten Echtholz-Parkettbodenbelag Gebrauchsspuren, die ich als üblich empfand. Auch der von mir hinzugezogene öffentlich vereidigte Sachverständige für Baumängel sah den Fall genauso. Denn man sollte wissen, dass ein Parkettboden nach 30 Jahren in sich verbraucht ist, so der Fachjargon und vom Mieter bei normaler Abnutzung nicht zu ersetzen ist. Das Instandhaltungsrisiko lag also beim Vermieter.

Es ging um zirka 3.000 Euro Schadenersatzforderung. Beim ersten Termin vor Gericht war der ausführende Handwerker und ein Fußbodensachverständiger geladen, der eine war krank, der andere ist nicht erschienen. Beim zweiten Termin war die Sachverständige unbekannt verzogen, wieder kein Urteil. Beim dritten Termin vor Gericht musste der Amtsgerichtsdirektor, der keine Ahnung von der Materie, geschweige denn vom Fall, hatte, seinen erkrankten Kollegen vertreten. Und es gelang ihm tatsächlich, die Parteien in einen Vergleich mit über 800 Euro plus Anwaltsund Gerichtskosten zu zwingen, so möchte ich das vorsichtig formulieren.

Fazit: Ich hatte das Vertrauen in die Justiz verloren und werde für die Zukunft meine Konsequenzen daraus ziehen. Die abstrusen Forderungen des Vermieters auf der einen Seite und die Ereignisse im Gericht auf der anderen Seite sind sicherlich nicht alltäglich. Aber selbst als kompetenter Makler können Sie solche Streitigkeiten nicht schlichten, weil die Forderungen des Vermieters jeglicher Grundlage entbehrten. Und dass der Richter den Vergleich herbei geführt hatte, ist aus seiner Vorstellung heraus verständlich, aber nicht nachvollziehbar. Aber wenn Sie als Beteiligter dreimal bei Gericht erscheinen müssen, Zeit und Geld aufwenden, haben Sie irgendwann die Nase davon voll und wollen nur noch Ihre Ruhe haben, selbst wenn es am Schluss noch Geld kostet.

Rückgabe einer Kücheneinrichtung

Ein weiteres Erlebnis hatte ich bei der Rückgabe einer Kücheneinrichtung. Eine ältere Dame, so um die 85 Jahre alt, ist ausgezogen und hat die Wohnung durch ihren Sohn zurückgeben lassen. Ich war als Vertreter des Vermieters bestellt und sollte die Rückgabe vornehmen. Nachdem ich die Kücheneinrichtung soweit inspiziert und fotografiert hatte, stellte ich dem Mietervertreter die Frage, ob denn die Funktion der Spülmaschine gegeben sei, ich wollte sie nicht unbedingt testen, denn das würde mich zuviel Zeit kosten, dachte ich.

Eine Erklärung, dass sie funktioniere, würde mir reichen, dachte ich. Leider weit gefehlt. Der Mietvertreter entgegnete mir, die Mutter habe die Geschirrspülmaschine nie benutzt, also gehe er davon aus, dass sie funktioniert. Das war leider nicht der Fall, das Gerät musste, wie nachher festgestellt wurde, ausgetauscht werden. Wer hatte den Schaden zu bezahlen? Gute Frage. Der Verursacher, weil er die Maschine nicht benutzt hatte? Nach Rücksprache mit meinem Rechtsprofessor, den ich in solch kniffligen Fragen zu konsultieren pflege, meinte er in seiner Stellungnahme:

„Eine Nutzungspflicht für bestimmte Geräte kann formularvertraglich nicht vorgeschrieben werden; denn den Mieter trifft grundsätzlich keine Gebrauchspflicht. Wohl aber entspricht es der Obhutspflicht des Mieters, die Geräte betriebsbereit zu halten, soweit es sich nicht um Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch oder um Beschädigungen, die der Mieter nicht zu vertreten hat, handelt. Beispiele für gewisse Handlungspflichten sind etwa das (gelegentliche) Durchspülen von Wasserleitungen zur Vermeidung von Legionellenbildung und das (regelmäßige) Heizen und Lüften zur Vermeidung von wohnbedingten Feuchtigkeitsniederschlägen.

Außerdem lassen sich Gebrauchspflichten daraus ableiten, wenn infolge des Nichtgebrauchs ein Schaden entstehen würde. Derartige Pflichten können auch formularvertraglich begründet werden, soweit das Risiko infolge vertragsmäßiger Abnutzung und nicht schuldhaft verursachter Beschädigungen ausgenommen wird. Die Pflicht zur Rückgabe in betriebsbereitem Zustand führt auch in diesem Zusammenhang nicht zu einer Erweiterung der Rückgabepflicht nach § 546 BGB, sondern enthält nur die Folge aus der Erfüllung von Obhutspflichten“.

Empfehlung für den Mietvertrag

Die Konsequenz aus diesem Erlebnis war, dass ich künftig in meinen Mietverträgen folgende Klausel aufnahm:Der Mieter ist verpflichtet, die Anlagen, Installationen und Einrichtungen, die dem vertragsgemäßen Mietgebrauch dienen und die ihm zugänglich sind, in betriebsbereitem und funktionsfähigen Zustand zurückzugeben. Ausgenommen hiervon sind Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauchs und Schäden, die der Mieter nicht zu vertreten hat. Der Mieter wird darauf hingewiesen, dass infolge einer dauernden Nichtnutzung die Betriebsbereitschaft von Installationen und Einrichtungen (zum Beispiel Herde, Geschirrspüler) beeinträchtigt werden und es zu Schäden kommen kann.

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