MIETVERWALTUNG + WEG-VERWALTUNG: FRAGEN ZU BAULICHEN VERÄNDERUNGEN

Autor/in: Rechtsanwalt Dr. Marco Tyarks

Quelle:AIZ 12/2021

Die wichtigsten Fragen zu baulichen Veränderungen innerhalb von Wohnungseigentumsanlagen

In Folge 8 der AIZ-Serie zur WEG-Reform geht es um die Neuordnung der Regelungen zu den baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Vorschriften wurden im Rahmen der WEG-Reform einschneidend reformiert. Mit der Neufassung der Vorschriften verfolgte der Gesetzgeber drei Ziele: Erstens sollten Beschlüsse über bauliche Veränderungen einfacher gefasst werden können, zweitens sollte es jedem Wohnungseigentümer ermöglicht werden, bauliche Veränderungen durchzusetzen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz und dem Glasfaseranschluss dienen, und drittens sollten die Vorschriften klarer als bislang gefasst werden, um Auslegungsschwierigkeiten zu vermeiden.

Hierdurch sollen insbesondere Sanierungs- und sonstige energetische Maßnahmen gerade im Hinblick auf die Klimaschutzziele leichter möglich werden. Die geltende Rechtslage führte nach Ansicht des Gesetzgebers dazu, dass der bauliche Zustand der Wohnungseigentumsanlage „versteinert“ werde. Die baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums werden nun in §§ 20, 21 WEG geregelt. § 20 WEG befasst sich mit den Voraussetzungen an eine bauliche Veränderung, § 21 WEG regelt hingegen die Frage, wer die Kosten der baulichen Veränderung zu tragen hat und die Nutzungen ziehen kann.

Welche unterschiedlichen Möglichkeiten der baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums sieht das Gesetz nun vor?

Die Vorschrift des § 20 WEG gliedert sich in vier Absätze. § 20 Abs. 1 WEG weist die Beschlusskompetenz für bauliche Veränderungen desgemeinschaftlichen Eigentums wie bisher den Wohnungseigentümern zu.

Für eine Beschlussfassung über eine
bauliche Veränderung ist nun eine einfache Stimmenmehrheit ausreichen.

Nach § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz und dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Nach § 20 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer darüber hinaus verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer einverstanden sind, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Rechtmäßigkeit der Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung soll lediglich unter den Voraussetzungen der sogenannten Veränderungssperre des § 20 Abs. 4 WEG entfallen.

Können die Wohnungseigentümer nun jedwede bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit beschließen?

Die Wohnungseigentümer können mit einfacher Mehrheit eine bauliche Veränderung beschließen, sofern diese nicht unter die Veränderungssperre nach § 20 Abs. 4 WEG fällt. Hierbei kommt es nicht mehr darauf an, dass einzelnen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen werden.

Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage wird vornehmlich bei erheblichen Neubau- oder Abrissarbeiten des Bestandes in Betracht kommen, wobei Bezugspunkt die Anlage als Ganzes ist. Beispiele hierfür können im konkreten Einzelfall Aufstockungen von Gebäuden und Errichtungen neuer Gebäude sein. In seiner zweiten Alternative greift die Veränderungssperre des § 20 Abs. 4 WEG, wenn die baulichen Veränderungen einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt.

Sofern eine bauliche Veränderung beschlossen wird, die unter die Veränderungssperre fällt, ist der Beschluss nicht etwa nichtig, sondern nur anfechtbar. Wird der Beschluss folglich nicht angefochten, erwächst dieser in Bestandskraft und einzelne Wohnungseigentümer können sich hiergegen grundsätzlich nicht mehr zur Wehr setzen.

Bedarf es einer Beschlussfassung, wenn der Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung verlangen kann?

Ist ein Wohnungseigentümer berechtigt, eine bauliche Veränderung zu verlangen, hat er einen Anspruch, dass die anderen Wohnungseigentümer die bauliche Veränderung beschließen.

Auch für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung verlangen kann, ist eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die bauliche Veränderung erforderlich.

Die Beschlussfassung erfolgt ebenso mit einfacher Mehrheit. Lehnen die Wohnungseigentümer den Beschluss über die bauliche Veränderung ab, muss der Wohnungseigentümer, der die bauliche Veränderung verlangt, sein Recht im Rahmen einer Beschlussersetzungsklage durchsetzen.

Kann der Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung verlangt, selbst bestimmen, wie er diese umsetzt

Verlangt ein Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 WEG eine bauliche Veränderung, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz und dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen, können die anderen Wohnungseigentümer im Rahmen ihres Ermessensspielraums detaillierte Vorgaben für die bauliche Durchführung machen, die der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen hat. Die anderen Wohnungseigentümer können aber auch beschließen, dass die Bauausführung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Kosten des bauwilligen Wohnungseigentümers erfolgt.

Verlangt der Wohnungseigentümer hingegen die Gestattung einer baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 3 WEG, bei der alle Wohnungseigentümer einverstanden sind, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, besteht kein Recht der Wohnungseigentümer auf die Art und Weise der baulichen Maßnahme Einfluss zu nehmen oder diese selbst durchzuführen.

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