MIETVERWALTUNG + WEG-VERWALTUNG: FRAGEN ZUR VERGEMEINSCHAFTUNG

Autor/in: Rechtsanwalt Dr. Niki Ruge

Quelle: AIZ 11/2021

Die wichtigsten Fragen zur „Vergemeinschaftung“

In Folge 7 unserer Serie zur WEG-Reform geht es um die Vergemeinschaftung von Rechten und insbesondere Ansprüchen. Die Vergemeinschaftung ist ein durchaus schillernder Rechtsbegriff. Die Grundsätze, die sie beherrschen, wurden zunächst von der Rechtsprechung entwickelt. Mit der WEG-Novelle 2007 fand erstmals eine Verankerung im Gesetz statt. Das WEMoG und die damit verbundene Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) haben aber auch insoweit zu Änderungen geführt.

Gesetzliche Grundlage für die Vergemeinschaftung von Rechten und Ansprüchen war bis zum Inkrafttreten des WEMoG § 10 Abs. 6 S. 3 WEG. Diese gesetzliche Bestimmung ist nunmehr entfallen. Die Frage ist deshalb vor allem, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang überhaupt noch eine Vergemeinschaftung möglich ist.

Vergemeinschaftung — Was ist das bitte nochmal?

Unter Vergemeinschaftung versteht man, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Ansprüche an sich zieht, um sie selbst geltend zu machen. Im Ausgangspunkt handelt es sich um Ansprüche, die eigentlich den einzelnen Wohnungseigentümern zustehen. Die Vergemeinschaftung bewirkt, dass für die Durchsetzung solcher Ansprüche die Gemeinschaft zuständig wird. Sie ist als eigenständige Rechtsperson von den Eigentümern zu unterscheiden. Das Ansichziehen erfolgt durch einen Beschluss. Ist dieser Beschluss bestandskräftig gefasst, kann nur noch die Gemeinschaft den betroffenen Anspruch verfolgen, also beispielsweise auf dessen Erfüllung klagen. In der Vergangenheit ging es dabei häufig um Gewährleistungsrechte gegenüber einem Bauträger im Hinblick auf das gemeinschaftliche Eigentum. Die grundlegende Erwägung in diesem Zusammenhang besagt, dass eine Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft hier sinnvoller ist als das Vorgehen einzelner Wohnungseigentümer. Bislang sprach man von einer „gekorenen“ Zuständigkeit, abgeleitet von Kür gleich Wahl oder auch Entscheidung, die nämlich ihren Ausdruck in einem Vergemeinschaftungsbeschluss gefunden hat.

Welche Veränderungen ergeben sich nun durch das WEMoG?

Schon die grundlegende gesetzliche Weichenstellung hat sich geändert, denn der Gesetzgeber wollte das bisherige System aus geborenen und gekorenen Zuständigkeiten nicht beibehalten. Dieses Konzept hat er ausdrücklich aufgegeben. Entfallen ist damit grundsätzlich auch die Vergemeinschaftung, weil sie begrifflich zum Bereich der gekorenen Zuständigkeiten beziehungsweise Befugnisse gehört.

Was ist an die Stelle des bisherigen gesetzlichen Konzeptes getreten?

Gemäß § 9a Abs. 2 WEG übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus. Diese Befugnis bezieht sich auf alle Rechte der Wohnungseigentümer, die aus dem Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum herrühren. Davon erfasst sind insbesondere Ansprüche aus § 1004 BGB wegen einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums. Das ist konsequent, weil es Aufgabe der Gemeinschaft ist, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten (§ 18 Abs. 1 WEG). Folgerichtig „verwaltet“ sie auch die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte.

Darüber hinaus übt die Gemeinschaft diejenigen Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, selbst wenn sich diese Rechte nicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben. Diese Regelung knüpft erkennbar an das Kriterium der Gemeinschaftsbezogenheit bei den früheren gekorenen Zuständigkeiten beziehungsweise Befugnissen an. Gemeinschaftsbezogenheit bedeutet nach der Vorstellung des Gesetzgebers, dass eine Rechtsausübung durch die Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Eigentümers an einem eigenständigen Vorgehen deutlich überwiegt.

Wichtig ist dabei, dass sich die Trennlinie zwischen den Befugnissen der Gemeinschaft und den Befugnissen des einzelnen Eigentümers unmittelbar aus dem Gesetz ergibt, auch wenn dessen Anwendung im Einzelfall schwierig sein kann. Im Ergebnis kann man sagen, dass heute in die Zuständigkeit der Gemeinschaft alles das fällt, was früher geborene und gekorene Zuständigkeit war. Das folgt direkt aus dem Gesetz, einer Vergemeinschaftung durch Beschluss bedarf es grundsätzlich nicht mehr.

Gilt das vorbehaltlos? Gibt es keine Vergemeinschaftung mehr?

Kein Grundsatz ohne Ausnahme, so auch hier. Der Ursprung der Vergemeinschaftung liegt im Bauträgervertragsrecht. Sie hatte sich etabliert, lange bevor die WEG-Novelle 2007 geborene und gekorene Zuständigkeiten gesetzlich festschrieb. Der Gesetzgeber der aktuellen Novellierung hat diese Unterscheidung zwar aufgehoben, die Rechtsprechung zur Vergemeinschaftung in den Bauträger-Fällen wollte er damit aber nicht in Frage stellen. Im Gesetz selbst hat dieser Wille keinen Niederschlag gefunden; er lässt sich aber eindeutig erkennen, wenn man die begleitenden Materialien zu Rate zieht (zum Beispiel BT-Drucksache 19/18791, Seite 45).

Insoweit bleibt es also bei den schon bislang geltenden Grundsätzen und insbesondere dabei, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die Ausübung der auf seine ordnungsgemäße Herstellung gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen kann. Unter diesem Aspekt behält die Vergemeinschaftung rechtliche Relevanz.

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