MIETVERWALTUNG + WEG-VERWALTUNG: GEBÄUDEVERSICHERUNG — KOSTENVERTEILUNG

Autor/in: Dr. Niki Ruge

Quelle:AIZ 2/2023

Gebäudeversicherung — Selbstbehalt — Kostenverteilung

So alltäglich wie Unfälle im Straßenverkehr ereignen sich immer wieder auch an Immobilien ärgerliche Schäden, wie beispielsweise ein Wasserschaden. In der Regel ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegen solche Risiken versichert. Das bedeutet allerdings nicht, dass ein hundertprozentiger finanzieller Schutz bestehen muss. Wenn eine Selbstbeteiligung beziehungsweise ein Selbstbehalt vereinbart ist, werden die Versicherungsleistungen gekürzt. Dann bleibt jedenfalls ein Teil des Schadens wirtschaftlich bei der Gemeinschaft hängen. In diesen Fällen stellt sich die Frage nach der richtigen Verteilung.

Versicherungen spielen im Leben eine wichtige Rolle, niemand kommt ganz ohne sie aus. Fraglich kann allenfalls sein, ob eine bestimmte freiwillige Versicherung aufgrund der persönlichen Verhältnisse sinnvoll und ein Abschluss deshalb sachgerecht ist. Im Bereich der Immobilienbewirtschaftung ist die (ver bundene) Gebäudeversicherung von großer Bedeutung. Sie sichert Risiken ab, die vor allem aus Leitungswasserschäden entstehen. Dabei geht es potentiell um erhebliche wirtschaftliche Werte.

Im Zusammenhang mit Versicherungen fällt nicht selten der Begriff „Selbstbeteiligung“ oder auch „Selbstbehalt“. Gemeint ist damit ein bestimmter Anteil an einem finanziellen Schaden, den die versicherte Person nach den vertraglichen Vereinbarungen selbst trägt. Bekannt ist derartiges beispielsweise bei Rechtsschutzversicherungen. Aber auch andere Versicherungsarten können mit einem Selbstbehalt verbunden sein.

Wenn sich Schadenereignisse häufen, kann es vorkommen, dass Versicherungsinstitute einen Fortbestand des Versicherungsschutzes von einer Erhöhung der Selbstbeteiligung abhängig machen. Dies reduziert den Umfang der Absicherung des Versicherungsnehmers.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. September 2022 – V ZR 69/21

In der vom Streit betroffenen Gemeinschaft gibt es ein Problem mit dem Trinkwasserleitungssystem. Seit Jahren treten immer wieder Wasserschäden auf und verursachen ganz erhebliche Instandsetzungskosten. Allein in 2018 belief sich das Schadensvolumen auf rund 85.000 Euro. Die Gemeinschaft unterhält eine Gebäudeversicherung, die auch Leitungswasserschäden abdeckt (verbundene Gebäudeversicherung).

Der Versicherungsschutz besteht für das gesamte Gebäude, ohne dass zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum unterschieden wird.
Wegen der Häufung von Schadensfällen beträgt der Selbstbehalt mittlerweile 7.500 Euro pro Schadensfall.

Bislang ist die Praxis in der Gemeinschaft so, dass die Verwalterin bei einem Wasserschaden ein Fachunternehmen mit der Schadensbeseitigung beauftragt und die Kosten vom Gemeinschaftskonto begleicht. Sie nimmt die Versicherung in Anspruch und legt die Kosten unter Abzug der Versicherungsleistung nach Miteigentumsanteilen um. Insoweit, als die Schäden im Bereich des Sondereigentums entstanden sind.

Die Klägerin verlangt im Wege einer Beschlussersetzungsklage vor allem eine von der bisherigen Praxis abweichende Verteilung des Selbstbehalts. In ihrer Einheit ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bislang kein Schaden aufgetreten. Erfolg hat sie damit aber zunächst weder vor dem Amtsgericht noch vor dem Landgericht. Der Bundesgerichtshof (BGH) verweist immerhin einen Teil der Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück, insoweit ist das Verfahren also noch nicht rechtskräftig abgeschlossen.

Der rechtliche Kontext

Die Entscheidung des BGH enthält Ausführungen zu einer Reihe von rechtlichen Aspekten. In den Vordergrund gerückt soll hier folgendes sein: Die in der Gemeinschaft praktizierte Verteilung des Selbstbehalts bei einem Leitungswasserschaden nach Miteigentumsanteilen hält einer höchstrichterlichen Überprüfung im Ergebnis stand.

Nach herrschender Ansicht, der auch der BGH folgt, soll ein in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt unabhängig davon, ob im Schadensfall das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum betroffen ist, als ein Teil der von der Gemeinschaft zu tragenden Kosten anzusehen sein.

Da alle Wohnungseigentümer von den Prämienvorteilen aufgrund des Selbstbehaltes profitieren — in der Regel führt die Vereinbarung eines Selbstbehaltes
zu geringeren Prämien —, müssen sie demnach auch die finanziellen Folgen im Schadensfall gemeinschaftlich tragen. Die Gegenansicht, die danach unterscheiden will, wo der Schaden aufgetreten ist, hält der BGH für unzutreffend.

Tritt in einer Wohnungseigentumsanlage aufgrund einer defekten Wasserleitung ein Schaden ein, ist deshalb ein Selbstbehalt, der von der Gemeinschaft zu
tragen ist, wie die Versicherungsprämie nach dem gesetzlichen beziehungsweise einem vereinbarten Verteilungsschlüssel (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) zu verteilen. Eine Häufung von Schadensfällen, eine besondere „Schadensgeneigtheit“, ändert daran nichts.

Schlussfolgerungen für die Verwaltungspraxis

Sicherlich bringt die Entscheidung eine praxisgerechte Erleichterung für die Verwalter. Sie stärkt zugleich den Gedanken der Solidarität der Wohnungseigentümer untereinander innerhalb einer Gemeinschaft. Beides ist zu begrüßen.

Denkbar ist allerdings, dass eine Gemeinschaftsordnung abweichende Bestimmungen zur Verteilung eines Selbstbehaltes enthält. Dann kann sich auch ein anderes Ergebnis einstellen. Deshalb sollte grundsätzlich immer die konkrete Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung mit ihren Regelungen in den Blick genommen werden; sie haben Vereinbarungscharakter.

Unabhängig davon gibt § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern nunmehr die Möglichkeit, durch Beschlussfassung eine von der gesetzlich vorgesehenen oder einer vereinbarten Verteilung abweichende Verteilung herbeizuführen.

Insoweit ist den Wohnungseigentümern bei Änderungen eines Umlageschlüssels aufgrund des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Das hat der BGH auch für den hier in Rede stehenden Zusammenhang ausdrücklich betont.

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