MIETVERWALTUNG + WEG-VERWALTUNG: KOSTEN ALTER BREITBANDANSCHLÜSSE UMLEGEN

Autor/in: Rechtsanwältin Karen Wolbers

Quelle:AIZ 3/2022

Was tun, wenn ...

… Sie als Vermieter oder Verwalter die Kosten alter Breitbandanschlüsse in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen wollen?

In großen Wohnanlagen war es in der Vergangenheit durchaus üblich, dass der Eigentümer mit dem Anbieter von Kabelfernsehnetzen einen Sammelvertrag abgeschlossen hat, wonach die Wohnungen an ein Kabelfernsehnetz angeschlossen werden, dass die Übertragung der Fernseh- und Hörfunkprogramme sicherstellt und über das auch andere Dienste wie Telefonie und Internet genutzt werden können. Die Kabelgebühren dafür sind vom Mieter zu tragen und werden über den Mietvertrag auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt. Diese Vorgehensweise sorgte in der Vergangenheit immer wieder für Unmut und Ärger bei den Mietern.

Die Mieter waren aufgrund dieser Verträge nicht in der Lage, sich einen Versorger ihrer Wahl auszusuchen und mussten den Betrag auch dann bezahlen,wenn der Kabelanschluss gar nicht genutzt wurde. Der Gesetzgeber hat inzwischen auf diese Situation reagiert und das sogenannte „Nebenkostenprivileg“ für den Vermieter zumindest für die Kabelgebühren abgeschafft. Mit diesem Artikel soll die geänderte Gesetzeslage vorgestellt werden und die Entscheidung des Bundesgerichtshofes, Urteil vom 18.11.2021, I ZR 106/20 zu der aktuell noch geltenden Rechtslage vorgestellt werden.

Sachverhalt BGH-Urteil vom 18.11.2021

Die Klägerin war die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs. Die Beklagte war Vermieterin von mehr als 120.000 Mietwohnungen, in denen etwa 108.000 an ein Kabelfernsehnetz nach dem oben dargestellten System angeschlossen waren. Das Entgelt, das die Beklagte für die Versorgung der Wohnungen bezahlte, legte sie nach den Mietverträgen als Betriebskosten auf ihre Mieter um. Für die Mieter bestand nach den Mietverträgen keine Möglichkeit, die Versorgung ihrer Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunksignalen während der Dauer des Mietverhältnisses zu kündigen. Zur Begründung führte die Klägerin aus, in der vertraglichen Konstellation liege ein wettbewerbswidriger Verstoß gegen § 43b TKG. In den Mietverträgen fehle es an einer Regelung, wonach die kostenpflichtige Bereitstellung eines Kabelanschlusses wenigstens zum Ablauf einer Laufzeit von 24 Monaten kündbar sei und die Beklagte zusätzlich nicht den Abschluss von Mietverträgen anbieten würde, nach denen die Bereitstellung solcher Anschlüsse auf eine Laufzeit von höchstens 12 Monaten begrenzt sei. Mit der Klage wurde die Beklagte auf Unterlassung in Anspruch genommen.

Entscheidungsgründe

Das BGH weist die Revision der Klägerin zurück. Die Vorinstanzen hatten die Klage ebenfalls abgewiesen. Mit der Bereitstellung der Kabel-TV-Anschlüsse erbringe die Beklagte einen Telekommunikationsdienst im Sinne von § 3 Nr. 24 TKG. Sie stelle ihren Mietern damit einen Dienst zur Verfügung, der ganz oder überwiegend in der Übertragung von Signalen besteht. Der von der Beklagten angebotene Telekommunikationsdienst sei angesichts der großen Anzahl der von der Beklagten vermieteten und mit einem Kabel-TV-Anschluss ausgestatteten Wohnungen auch im Sinne von § 3 Nr. 17a TKG öffentlich zugänglich. Jedoch sei in den von der Beklagten mit ihren Mietern abgeschlossenen Mietverträgen keine 24 Monate überschreitende Mindestlaufzeit vereinbart (§ 43b Satz 1 TKG). Die Beklagte verwehre ihren Mietern auch nicht den Abschluss von Mietverträgen mit einer Höchstlaufzeit von 12 Monaten (§ 43b Satz 2 TKG). Vielmehr seien die Mietverträge von der Beklagten auf unbestimmte Zeit geschlossen und könnten von den Mietern — entsprechend den gesetzlichgeregelten Kündigungsfristen in § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB — bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats gekündigt werden. Eine unmittelbare Anwendung des § 43b TKG scheide daher aus.

Auch eine entsprechende Anwendung im Verhältnis der Beklagten zu ihren Mietern komme nicht in Betracht. Aus der Entstehungsgeschichte der maßgeblichen Regelungen gehe hervor, dass der Gesetzgeber große Wohnungsbaugesellschaften, die mit Kabel-TV-Anschlüssen ausgestattete Wohnungen vermieten und die Kosten des Kabelanschlusses als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, nicht in den Geltungsbereich des § 43b TKG einbeziehen wollte. Das ergebe sich auch aus der bevorstehenden Änderung des Telekommunikationsgesetzes. Nach der ab dem 1. Dezember 2021 geltenden Neuregelung in § 71 Abs. 1 Satz 1 und 3 TKG könnten Verbraucher zwar die Inanspruchnahme von Telekommunikationsdiensten im Rahmen eines Mietverhältnisses nach 24 Monaten beenden. Diese Neuregelung sei nach der Übergangsvorschrift des § 230 Abs. 4 TKG aber erst ab dem 1. Juli 2024 anwendbar, wenn die Gegenleistung — wie im vorliegenden Fall auch — ausschließlich als Betriebskosten abgerechnet wird.

Fazit

Somit gilt zumindest bis zum 30. Juni 2024: Der Vermieter darf die Kosten für den Kabelanschluss aufdie Mieter umlegen, auch wenn diese dagegen sind. Danach ist die Umlage nicht mehr zulässig und die Mieter können selbst entscheiden, welchen Anbieter sie nehmen oder ob sie sogar gänzlich auf einen Anschluss verzichten möchten.

Übergangsregelung

Bis zum 30. Juni 2024 gilt für die Kabelgebühren eine Übergangsregelung. Der BGH stellt klar, dass der Vermieter die Kabelgebühren bis dahin als Nebenkosten weiterhin auf die Mieter umlegen darf. Bei der Bereitstellung des Kabelfernsehens handele es sich zwarum öffentlich zugängliche Telekommunikationsdienste; diese Dienste werden hier allerdings über den Mietvertrag mit dem Mieter zur Verfügung gestellt.

Dieser könne nach den gesetzlichen Vorschriften jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden. Die Mindestlaufzeit von 24 Monaten ist damit gerade nicht überschritten worden.

Für Mietverträge, die vor Inkrafttreten des Telekommunikationsgesetzes am 1. Dezember 2021 bestanden haben, ändert sich somit zunächst nichts. Die darin enthaltenen Kabelgebühren können noch bis zum 30. Juni 2024 weiter umgelegt werden, ohne dass der Mieter diese einseitig kündigen kann.

Ab dem 1. Juli 2024 dürfen Vermieter die Kosten für das Kabelfernsehen nicht mehr auf den Mieter umlegen. Auf diesen Zeitpunkt müssen die Vermieter deshalb vorbereitet sein und entsprechend Sammelverträge mit den Anbietern rechtzeitig vorher kündigen, um nicht auf den Kosten sitzenzubleiben.

Für Neumietverträge, also Verträge die nach Inkrafttreten am 1. Dezember 2021 geschlossen werden, darf der Vermieter die Kabelgebühren grundsätzlich weiterhin auf den Mieter umlegen. Hier gilt die Übergangsphase bis zum 1. Juli 2024 wie oben dargestellt.

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