MIETVERWALTUNG + WEG-VERWALTUNG: NEUREGELUNG MIETRECHTSANPASSUNGSGESETZ

Autor/in: Rechtsanwältin Karen Wolbers

Quelle: AIZ 12/2021

Verschärfung des MietAnpG

Was tun, wenn …

… Sie als Verwalter oder Vermieter einer Wohnung eine neue Miete unter Berücksichtigung der „Mietpreisbremse“ ermitteln müssen?

Das Gesetz zur Ergänzung der Regelung über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache „(Mietrechtsanpassungsgesetz — MietAnpG)“ ist bereits zum 01. Januar 2019 in Kraft getreten. Mit der Neuregelung sollte eine Verschärfung der Regelungen durchgesetzt werden. Gemäß § 556g Abs. 1a BGB sind Vermieter in Gebieten, in denen die sogenannte Mietpreisbremse gilt, nun verpflichtet, den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert und in Textform darüber zu informieren, wenn sich die Miete auf einen der Ausnahmetatbestände der §§ 556e oder 556f BGB bezieht. Unterbleibt die Auskunft oder erfolgt sie fehlerhaft, kann der Vermieter höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (Mindestmiete = ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent) verlangen. Wird die Auskunft nachgeholt, können Vermieter sich erst nach zwei Jahren auf die Ausnahme berufen.

Für die Praxis gilt, dass die Informationen dem Mieter vor Abgabe seiner Vertragserklärung in Textform ausgehändigt werden müssen. Zulässig ist, die Hinweise auch im Mietvertrag aufzunehmen. Im Zweifel ist der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet, dass er den Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert und in Textform auf eine dieser Ausnahmen hingewiesen hat. In dem nachfolgenden Artikel sollen zwei aktuelle Entscheidungen zu der Anwendung der Regelungen der Mietpreisbremse vorgestellt werden.

BGH-Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18

In dieser Entscheidung geht es um die Prüfungsvoraussetzungen für die Erfüllung des Ausnahmetatbestandes nach § 556f Satz 2 BGB. Danach sind die Regelungen über die Mietpreisbremse nicht anzuwenden, wenn es sich um das erste Mietverhältnis nach einer sogenannte umfassenden Modernisierung handelt. Eine Modernisierung von Wohnraum ist danach umfassend in diesem Sinne, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.

Der BGH führt in seiner Entscheidung aus, dass beide Prüfungskriterien dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht sind. Der geforderte wesentliche Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) 1/3 des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands — ohne Grundstückanteil — erreicht. Für die Berechnung gilt, dass lediglich Kosten einfließen dürfen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB angefallen sind. Instandhaltungsmaßnahmen fallen nicht darunter. Dies wurde von den Vorinstanzen (Amtsgericht Schöneberg und Landgericht Berlin) noch anders gesehen. Werden Instandhaltungsmaßnahmen allerdings im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen gleich mit erledigt, ist ein zeitanteiliger Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer abgenutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sogenannte modernisierende Instandsetzung).

Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren, nicht notwendig allen — wesentlichen Bereichen, insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallation, beziehungsweise energetischen Eigenschaften so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist. Da die Neubaukosten in Deutschland von Region zu Region stark differieren können, ist nach der Entscheidung des BGH auf aussagekräftige aktuelle Zahlen — etwa statistische Erhebungen des Bauhandwerks — der jeweiligen Region, in der die in Rede stehende Wohnung gelegen ist, oder einer von der Bevölkerungsstruktur und der Wirtschaftskraft hierzu vergleichbaren Region abzustellen.

Der BGH lässt auch eine Schätzung der Neubaukosten durch den Tatrichter auf der Grundlage dieser oder andere objektivierbare Zahlen zu. Die Darlegungsund Beweislast obliegt dabei dem Vermieter. Werden ältere Bauteile und Einrichtungen modernisiert und zwar sowohl, wenn diese schon mangelhaft sind, als auch, wenn sie — ohne dass ein Austausch schon unmittelbar erforderlich wäre — bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind, so sind auch diese Kosten nicht der Modernisierung, sondern der bloßen Instandhaltung zuzuordnen und deswegen nicht zu berücksichtigen.

Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg vom 10.08.2021 – 43 BC 98/21

In dieser Entscheidung begehrten die Wohnraummieter die Rückzahlung überhöhter Miete wegen Verstoßes gegen die gesetzlich festgeschriebene Mietpreisbegrenzung. Ursprünglich war eine Nettokaltmiete in Höhe von 730,00 Euro vereinbart. Mit einer neuen Vereinbarung nach Abschluss des Mietvertrages regelten die Parteien, dass sich „die Grundmiete nach Fertigstellung und Abnahme der Arbeiten für den Einbau einer Einbauküche von 730,00 Euro um 30,00 Euro auf 760,00 Euro mit Wirkung zum 01. Oktober 2019 erhöht“.

Der Rückzahlungsanspruch wird für einen Zeitraum nach Abschluss dieser Vereinbarung geltend gemacht. Der Vermieter argumentiert, dass es sich bei dieser Vereinbarung nicht um eine Vereinbarung zu Beginn des Mietverhältnisses im Sinne des Gesetzes gemäß § 556d BGB handelt. Das Amtsgericht weist den Rückzahlungsanspruch der Mieter ab. Die Miethöhe beruhe ab Oktober 2019 gerade nicht auf der Grundlage des abgeschlossenen Mietvertrages, sondern auf der nachträglichen Vereinbarung. § 556d BGB schränke demgegenüber nur die Höhe der zu Mietbeginn vereinbarten Miete ein. Durch die nachträgliche Mieterhöhung sei die geschuldete Miete nicht mehr diejenige, die im ursprünglichen Mietvertrag (wenn auch möglicherweise überhöht) vereinbart wurde, sondern eine zwischen den Parteien neu bestimmte Miete. Der Schutzzweck des Gesetzgebers könne sich nur auf die bei Abschluss des Mietvertrags vereinbarte Miete beziehen.

Fazit

Mit der Rechtsauffassung des Amtsgerichtes dürfte es in einem laufenden Mietverhältnis nach Abschluss des Mietvertrags möglich sein, neue Mieterhöhungsvereinbarungen mit den Mietern zu treffen, auch wenn es damit zu einer Mietpreisüberhöhung kommen würde.

Auch bei einer modernisierenden Instandsetzung müssen entsprechend der neuen BGH-Rechtsprechung (17.06.2020 – VIII ZR 81/19) anteilige Erhaltungskosten herausgerechnet werden, wenn Bauteile ausgetauscht werden, die bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind, aber noch keine Defekte aufweisen. Die Umsetzung in den amtsgerichtlichen Entscheidungen wird noch aufzuklären haben, wann ein nicht unerheblicher Zeitraum der Gesamtlebensdauer eines Bauteils abgelaufen ist. Maßgeblich ist hier wohl die technische Lebensdauer, nicht die wirtschaftliche. Hinsichtlich der Kosten ist nicht auf die Kosten für ein baugleiches Teil aus der Zeit des erstmaligen Einbaus abzustellen, sondern auf die Kosten, die das auszutauschende Bauteil zum Zeitpunkt des Austausches kostet. Die Erfüllung des Ausnahmetatbestandes wegen umfassender Modernisierung rückt mit der vorgestellten Entscheidung des BGH noch einmal in weite Ferne.

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