MIETVERWALTUNG + WEG-VERWALTUNG: NOVELLIERUNG DER HEIZKOSTENVERORDNUNG

Autor/in: Rechtsanwältin Karen Wolbers

Quelle:AIZ 2/2023

Was tun, wenn ...

…Sie als Verwalter oder Eigentümer einer Immobilie die Novellierungen aus der Heizkostenverordnung und anderen neuen Vorschriften anlässlich der Energiekrise umsetzen müssen

Die neue Heizkostenverordnung ist mit Wirkung zum 1. Dezember 2021 in Kraft getreten. Sie folgt der Umsetzung von europäischem Recht und orientiert sich an der EU-Energieeffizienzrichtlinie. Der Gesetzgeber erhofft sich durch die Umsetzung einen geringeren Energieverbrauch. Die Neuauflage soll Verbraucher „zu einem bewussten und sparsamen Umgang mit Wärmeenergie anregen“.

Mit den Neuregelungen ergeben sich neue Rechten und Pflichten für Vermieter und Mieter, die aufgrund der Fülle der aktuellen gesetzlichen Neuregelungen nicht ausreichend wahrgenommen zu werden drohen. Zu den weiteren gesetzlichen Neuregelungen anlässlich der Energiekrise gehört das Erdgas-Wärme Soforthilfegesetz (EWSG), das leitungsgebundene Erdgas-Wärmepreis-Preisbremsengesetz, das Strompreisbremsengesetz und das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz vom 24. August 2022.

Nachfolgend sollen daher die wichtigsten Änderungen zusammengefasst und kurz dargestellt werden, um eine Anregung für gegebenenfalls weitere erforderliche Recherchen zu bieten und besondere Aufmerksamkeit auf die neuen Verpflichtungen zu lenken. Einen Anspruch auf Vollständigkeit kann dieser Artikel aus Platzgründen nicht erheben.

Novellierung der Heizkostenverordnung Anwendungsbereich:

Die neue Heizkostenverordnung gilt nur für Anlagen mit zentralen beziehungsweise gemeinschaftlichen Heiz- und/oder Warmwasseranlagen, also für Gebäude mit mindestens zwei Nutzern und einer gemeinsamen Heizanlage.

Ausstattungsverpflichtung

Die Heizkostenverordnung regelt in § 5 die Verpflichtung, dass Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die nach dem 1. Dezember 2021 installiert wurden, fernablesbar und datensicher sein müssen. Gemeint ist die Funkablesung ohne Wohnungszutritt. Spätestens bis zum 31. Dezember 2026 muss auch eine Umrüstung auf fernablesbare Messtechnik erfolgen.

Unterjährige Verbrauchsinformation seit dem 1. Januar 2022

Wenn fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung installiert wurden, hat der Gebäudeeigentümer den Nutzern Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen für Heizung und Warmwasser auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs oder der Ablesewerte von Heizkostenverteilern mitzuteilen. Bei der Mitteilungspflicht handelt es sich um eine sogenannte Bringschuld. Die Informationen müssen dem Mieter unmittelbar zugänglich gemacht werden, ohne dass er sie suchen oder anfragen muss. Die Übermittlung in Textform reicht aus. Auch die Digitalübermittlung ist möglich, sofern bereits ein digitaler Kommunikationsweg zwischen den Parteien besteht. Der Mieter muss allerdings nicht extra eine E-Mail-Adresse oder Ähnliches einrichten. Es besteht für ihn auch keine Pflicht, ein digitales Postfach einzurichten. Bei einer Mitteilung in Papierform können die Portokosten oder auch entstehende zusätzliche Personalkosten für die Zustellung der Mitteilung durch Angestellte der Verwaltung oder Einschreiben/Rückschein-Kosten in der Heizkostenabrechnung umgelegt werden. Die Mitteilung muss bis zum Ende des Folgemonats zugehen. Es besteht eine monatliche Informationspflicht. Die Verbrauchsinformation beinhaltet nach § 6 Abs. 2 Satz 2 Heizkostenverordnung die Mitteilung über den Verbrauch im letzten Monat in Kilowattstunden in Verbindung mit den entstandenen Kosten. Der Warmwasserverbrauch ist in Kilowattstunden umzurechnen. Dieser Verbrauch ist mit dem Verbrauch des Vormonats sowie dem entsprechenden Monat des Vorjahres zu vergleichen, sofern hierzu Daten vorliegen. Ansonsten ist ein Vergleich mit einem sogenannten normierten Durchschnittsnutzer oder durch Vergleichtest ermittelten Durchschnittsnutzers derselben Nutzerkategorie vorzunehmen.

Dieser beinhaltet den Vergleich mit dem Verbrauch eines normierten oder durch Vergleichstest ermittelten Durchschnittsnutzers derselben Nutzerkategorie, also vergleichbarer Gebäudetypen in demselben Zeitraum, derselben Klimazone, mit demselben Energieträger, mit einer vergleichbaren Anlagetechnik und Gebäudegröße. Diese Daten müssen von dem Wärmeversorger geliefert werden. Wenn die Abrechnungen auf dem tatsächlichen Verbrauch oder auf den Ablesewerten von Heizkostenverteilern beruhen, muss der Gebäudeeigentümer den Mietern für Abrechnungszeiträume, die ab dem 1. Dezember 2021 beginnen, zusammen mit den Abrechnungen folgende Informationen zugänglich machen.

  1. Information über den Anteil der eingesetzten Energieträger (Öl, Gas, Wärmepumpenanteil, Solarenergie) und bei Mietern, die mit Fernwärme versorgt werden, auch über die damit verbundenen jährlichen Treibhausgasemissionen und den Primärenergiefaktor; bei Fernwärmesystemen mit einer thermischen Gesamtleistung unter 20 MW jedoch erst ab dem 1. Januar 2022
  2. Die erhobenen Steuern, Abgaben und Zölle
  3. Die Entgelte für die Gebrauchsüberlassung und Verwendung der Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, einschließlich der Eichung, sowie für die Ablesung und Abrechnung

Kürzungsrecht

Bei Nichteinhaltung der oben genannten Vorgaben (fehlende oder nicht ausreichende Mitteilung, keine Ausstattung mit Fernablesegeräten hat der Mieter das Recht, bei der Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenen Anteil um drei Prozent zu kürzen. Das Kürzungsrecht besteht beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht. Noch unklar ist, ob bei einer fehlenden monatlichen Verbrauchsinformation es lediglich bei einem Kürzungsrecht von drei Prozent verbleibt oder ob sich hier ein Kürzungsrecht jeweils für jeden einzelnen Monat ergibt. Liegt keine verbrauchsabhängige Abrechnung vor, besteht weiterhin das Kürzungsrecht nach § 12 HeizKV in Höhe von 15 Prozent des auf den Mieter entfallenden Anteils. Die Kürzungen können auch kumulativ vorliegen.

Datenschutz

Die Erhebung, Speicherung und Verwendung der Daten in Form von Verbrauchswerten unterliegen dem Datenschutz. Die Daten müssen bei der Übertragung sicher verschlüsselt sein. Die Daten dürfen nur berechtigten Empfängern zugänglich sein, das heißt dem Vermieter und seinen Abrechnungsunternehmen. Die Daten dürfen nur so oft wie nötig verwendet werden, das heißt einmal im Monat, falls Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen erstellt werden. Sie dürfen nur zweckgebunden genutzt werden, also nur zur Erstellung der Heizkostenabrechnung beziehungsweise Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen. Der Vermieter darf die Verbrauchswerte demnach nicht dazu verwenden, um dem Mieter bei Feuchtigkeits- oder Schimmelbefall ein unzureichendes Heizverhalten nachzuweisen.

Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz (EWSG)

Danach waren die Wärmeversorgungsunternehmen verpflichtet, ihren Kunden spätestens bis zum 2. Januar 2023 die Entlastungsverpflichtung mitzuteilen (Internetseite oder direkt in Textform). Der Vermieter (als Kunde) hat nach dieser Mitteilung seinen Mieter unverzüglich in Textform über die erhaltenen Informationen zu informieren und ist verpflichtet, die Entlastung im Rahmen der Heizkostenabrechnung für die laufende Abrechnungsperiode bei gesonderter Ausweisung weiterzugeben. Die Mitteilungspflicht beinhaltet die folgenden Punkte:

  • vorläufige Höhe der Entlastung
  • Finanzierung aus Mitteln des Bundes unter Hinweis auf das Informationsschreiben der Bundesregierung
  • endgültige Entlastung wird in der Heizkostenabrechnung für laufende Periode weitergegeben
  • gegebenenfalls Mitteilung über die Befreiung des Mieters von der Betriebskostenvorauszahlung für Dezember 2022.

Leitungsgebundenes Erdgaswärmepreisbremsengesetz (EWPBG)

Mit dem Gesetz zur Einführung von Preisbremsen für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme und zur Änderung weiterer Vorschriften wurde mit Wirkung zum 1. März 2023 eine Deckelung des Stromund Gaspreises auf 12 Cent/KwH und 9,5 Cent/KwH für Fernwärme sowie 40 Cent/KwH für Strom beschlossen. Das Gesetz gilt dann rückwirkend zum 1. Januar 2023. Gedeckelt wird dabei nur ein Grundverbrauch von 80 Prozent des im September 2022 prognostizierten Verbrauches pro Jahr. Die Preisgarantie gilt bis Ende 2023. Ergibt sich für den Mieter aufgrund dieser „Deckelung“ eine niedrigere Betriebskostenvorauszahlung, besteht für den Vermieter gemäß § 26 Abs. 2 EWPBG eine Verpflichtung zur Anpassung der Vorauszahlungen (auf Herabsetzung der Betriebskosten), wenn die Vorauszahlungen zuvor seit dem 1. Januar 2022 aufgrund gestiegener Wärmekosten erhöht wurden oder die Betriebskosten seit dem 1. Januar 2022 erstmalig vereinbart wurden und die Herabsetzung mehr als zehn Prozent beträgt. Gemäß § 26 Abs. 4 EWPBG können die Vertragsparteien diese Anpassungsverpflichtung allerdings vertraglich spätestens bis zum 31. März 2023 abbedingen. Es gibt durchaus Mieter, die lieber einen erhöhten Vorauszahlungsbetrag leisten und sich bei Erstellung der Betriebskostenabrechnung dann über ein Guthaben freuen als umgekehrt. Für große Mieteinheiten wäre es insofern zur Vermeidung dieser Berechnung und entsprechender Anpassungsschreiben durchaus überlegenswert, diese Abbedingungsmöglichkeit an den Mieter heranzutragen. Der Wärmeversorger hat hier seinen Kunden (den Vermieter) spätestens bis zum 15. Februar 2023 die monatliche Entlastung der ab dem 1. März 2023 fälligen Abschlagszahlungen mitzuteilen (§ 1 EWPBG).

Fazit

Der „Dschungel“ der neuen Vorschriften dürfte gerade für private Vermieter nur schwer zu überblicken sein. Verwalter sollten seriöse Informationsquellen nutzten, um sich über die Rechte und Pflichten auf dem Laufenden zu halten.Hinweise an die Eigentümer sollten erfolgen, um mögliche Haftungsfallen zu
vermeiden.

Teil 2

Der Gesetzgeber hat zahlreiche energierechtliche Neuerungen verabschiedet, die sich auch im Wohnraummietrecht auswirken. In der Ausgabe 3/2023 des AIZImmobilienmagazins wurden diese Änderungen mit Inkrafttreten der neuen Heizkostenverordnung zum 01. Dezember 2021 und die gesetzlichen Neuregelungen in Form des Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetzes (EWSG) des leitungsgebundenen Erdgas-Wärmepreis-Preisbremsengesetzes (EWPBG), des Strompreisbremsengesetz (StromPGB) und des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG) vom 24. August 2022 vorgestellt. In diesem zweiten Teil sollen nun noch die entsprechenden Änderungen zum Strompreisbremsengesetz (StromPGB) und die neue Verpflichtung zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten besprochen werden.

Strompreisbremsengesetz

Auch für die sogenannte „Strompreisbremse“ besteht für den Vermieter eine Mitteilungsverpflichtung gegenüber seinem Mieter. Zunächst war der Stromversorger verpflichtet, dem Vermieter als seinem Kunden spätestens bis zum 15. Februar 2023 die monatliche Entlastung der ab dem 01. März 2023 fälligen Abschlagszahlungen mitzuteilen. Der Vermieter hat dann den Mieter über diese Information aus der Mitteilung des Stromlieferanten in Textform in Kenntnis zu setzen.

Die Informationspflicht bezieht sich auf die Höhe der auf den Mieter entfallenden Entlastung sowie die Mitteilung, dass die Entlastung im Rahmen der laufenden Abrechnungsperiode weitergegeben wird. Sofern der Mieter mit einer Wärmepumpe oder Stromheizung heizt, sind die Betriebskosten identisch zu den Voraussetzungen des ErdgasWärme-Preisbremsengesetzes (EWPBG) nach § 12a Abs. 2 StromPBG anzupassen. Auch hier konnte die Verpflichtung zur Anpassung vertraglich bis zum 31. März 2023 abbedungen werden (§ 12a Abs. 4 StromPBG).

Aufteilung CO2-Preis für Mieter/Vermieter ab 1. Januar 2023

Der Bundesrat hatte am 25. November 2022 einen Bundestagsbeschluss zur Aufteilung der Kosten der CO2-Abgabe zwischen Vermietern und Mietern nach einem Stufenmodell gebilligt. Das Gesetz ist nun mit Wirkung zum 01.01.2023 in Kraft getreten. Bisher bezahlen Mieter die CO2-Abgabe für das Heizen mit Erdgas und Öl allein. Nach dem neuen Gesetz fällt auch Fernwärme unter die Regelung zur Aufteilung der CO2-Abgabe.

Mit dem jetzt verankerten Stufenmodell gilt: Je höher der CO2-Ausstoß eines Gebäudes ist, desto mehr zahlen die Vermieter, je besser die Energieeffizienz ist, desto mehr zahlen die Mieter. Bei Wohnungen mit besonders hohen CO2-Emissionen ab 52 Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr müssen Vermieter nach der Tabelle 95 Prozent und Mieter 5 Prozent der CO2-Abgabe tragen. Je niedriger also die CO2-Emission pro Quadratmeter Wohnfläche des Gebäudes ausfällt, desto niedriger ist der Anteil des Vermieters an den CO2-Kosten.

Vereinbarungen, nach denen der Mieter mehr als den gesetzlich auf ihn entfallenden Anteil zu tragen hat, sind unwirksam. Für die Ermittlung der jeweiligen Anteile des Mieters und des Vermieters existieren insgesamt zehn Stufen, in denen der Anteil des Vermieters in Abhängigkeit zu dem Kohlendioxidausstoßes des vermieteten Gebäudes oder der Wohnung pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr immer weiter abnimmt – bis hin zu sehr effizienten Gebäuden mit dem Energiestandard EH-55, die dann von den Mietern alleine bezahlt werden müssten. Der Standard EH-55 wurde in den vergangenen Jahren gefördert. Zum 01. Februar 2022 ist diese EH-55-Neubauförderung allerdings eingestellt worden. Für Nichtwohngebäude gilt eine hälftige Aufteilung.

Informationspflicht für Brennstofflieferanten

Die Brennstoff-Lieferanten haben die entsprechenden Preise auf den Rechnungen auszuweisen. Für den Vermieter entsteht ein Mehraufwand dadurch, dass er nun Angaben zur Energiebilanz und zum CO2-Ausstoß des Gebäudes machen muss.

Für jedes Haus muss nun ermittelt werden, wie klimafreundlich es ist. Schränken staatliche Vorgaben die Möglichkeiten energetischer Sanierung für Eigentümer etwa dadurch ein, dass Denkmalschutzvorgaben oder auch die Lage in sogenannten Milieuschutzgebieten bestehen, wo es striktere Vorgaben für Veränderungen am Erscheinungsbild gibt, wirkt sich dies unter Umständen auf die Beteiligung am CO2-Preis positiv für den Vermieter aus, weil er tatsächlich nicht in der Lage ist, energetische Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.

Der Vermieter ist nun verpflichtet, im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung, den CO2-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm pro Quadratmeter sowie die angefallenen Kohlenstoffdioxidkosten nach § 5 Abs. 1 Satz 1 CO2KostAufG zu ermitteln. In der Heizkostenabrechnung sind der auf den Mieter entfallende Anteil, die Einstufung des Gebäudes oder der Wohnung nach dem Stufenmodell sowie die Berechnungsgrundlage darzustellen. Fehlen diese Angaben hat der Mieter ein Kürzungsrecht seines Heizkostenanteils um 3 Prozent.

Formel zur Ermittlung der Einstufung des Gebäudes

Grundlage: Heizkostenabrechnung, jährliches Liefervolumen für das Gebäude in m³ beziehungsweise kWh

Energiegehalt (kWh) x Emissionsfaktor
(kg CO2 pro KWh) / Gesamtfläche (m²)

Formel zur Ermittlung der Kosten

Jährlicher Co2-Ausstoß x aktueller CO2-Preis
1000

Anwendung

Die Verordnung gilt ab dem Abrechnungszeitraum 2023. Die neue Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter wird daher in der Regel erst mit den im Jahr 2024 erstellten Abrechnungen notwendig.

Einige Abrechnungsdienstleister haben bereits angekündigt, dass sie die Einstufung der Immobilien in das 10-Stufen-Modell und die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter automatisch mit der verbrauchsunabhängigen Heizkostenabrechnung übernommen werden.

Fazit

Nutzen Sie die noch verbleibende Zeit, um sich mit Ihrem Abrechnungsdienst darüber abzustimmen, ob dieser die Ermittlung der CO2-Kosten mit in die Heizkostenabrechnung aufnimmt, und stellen Sie sicher, dass Sie den CO2-Ausstoß Ihres Gebäudes sowie die anfallenden Kohlenstoffdioxidkosten ermitteln können.

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