MIETVERWALTUNG + WEG-VERWALTUNG: RUBRUM DES MIETVERTRAGES

Autor/in: Johannes Hofele

Quelle:AIZ 6-7/2023

Der Mietvertrag ist am Anfang schon am (unerwartet kurzen) Ende ...

… wenn unten nicht unterschreibt, wer oben drinsteht.

Die Formalien sind bei langfristigen Mietverträgen — auch bei Wohnraum — ungemein wichtig. In den letzten beiden Beiträgen dieser Serie (AIZ 2/23 + AIZ 10/22) haben wir gesehen, dass Formmängel gefährlich sind und dass auch nicht durch AGB-Klauseln verhindert werden kann, dass ein eigentlich langfristiger Vertrag kündbar wird.

Rubrum und Unterschrift

Die Gefahr lauert überall. Es ist immer wieder erstaunlich, wie schlampig Verträge erstellt werden. Einmal hatte ich sogar erlebt, dass nicht einmal das Mietobjekt angegeben wurde. Das dürfte eher die Ausnahme sein — was aber oft passiert, ist das Auseinanderfallen von Rubrum und Unterschrift.

Mehrere (Ver-)Mieter

Es fängt damit an, dass auf einer Seite mehrere Personen beteiligt sind, beispielsweise Frau Anna und Herr Alfons Mayer treten als Vermieter auf. Nur noch mal zur Erinnerung: Wer Grundstückseigentümer ist, ist egal. Vermieter kann auch sein, wer nicht Eigentümer ist.

Wie verrückt das alles ist, sollen folgende Beispiele zeigen. Der Mietvertrag über eine Festlaufzeit von zehn Jahren sieht so aus:

Hat nur Alfons Mayer unterschrieben, liegt ein Schriftformverstoß vor! Denn im Rubrum stehen beide Mayers. Der Vertrag sieht nämlich so aus, als würde noch etwas fehlen: Die Unterschrift von Frau Mayer. Die „äußere Form“ ist nicht gewahrt.

Wenn die Unterschriftenleiste so aussieht,

liegt kein Schriftformverstoß vor. Denn der Vertrag sieht erst mal so aus, als würde nichts fehlen. Denn überall, wo Unterschriften vorgesehen sind, steht auch eine Unterschrift. Ob Herr Meier wirklich Vollmacht für seine Frau hat oder nicht, ist für die Frage der Schriftform nicht relevant. Dies ist eine Frage, ob der Vertrag wirksam zustande gekommen ist oder nicht.

Und was ist nun mit dem Stempel?

Bei Gesellschaften kann ein Stempel die Schriftform retten, aber nicht immer. Dazu folgende Beispiele:

Der Stempel hilft nicht: Frau Mayer ist im Rubrum genannt, das für sie vorgesehene Feld ist aber leer.

Platziert Herr Mayer den Stempel wie folgt,

kann das die Schriftform retten. Denn durch den Stempelaufdruck bringt Herr Mayer zum Ausdruck, dass er alle möglicherweise auch noch vertretungsberechtigten Personen mit vertreten will.

Aber verlassen sollte man sich nicht drauf.

Fazit

Der einzig sichere Weg ist: Wer oben drinsteht, muss unten unterschreiben, also muss die Unterschriftenzeile wie folgt aussehen:

In der nächsten Folge dieser Serie wird es darum gehen, wie lange man eigentlich auf eine Antwort des Vertragspartners warten soll, kann oder muss.

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