MIETVERWALTUNG + WEG-VERWALTUNG: STELLUNG DES VERWALTERS INNERHALB DER WEG

Autor/in: Rechtsanwalt Dr. Marco Tyarks

Quelle:AIZ 7-8/2023

Stellung des Verwalters innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften

In Folge 4 unserer Serie zur WEG-Reform geht es rund um den Verwalter und seine Stellung innerhalb der Wohnungseigentumsgemeinschaften. Bei den Vorschriften, die unmittelbar den Verwalter betreffen, haben sich durch die WEG Reform einige Änderungen ergeben. Für Aufregung in der Verwalterszene hat insbesondere die Einführung des zertifizierten Verwalters gesorgt (§ 26a WEG). Darüber hinaus gibt es aber auch andere, nicht weniger bedeutende Änderungen. So vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis künftig nahezu umfassend und unbeschränkt (§ 9b WEG). Eine Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer sieht das Gesetz hingegen nicht mehr vor. Auch die Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat der Gesetzgeber neu geordnet (§ 27 WEG). Schließlich sind die Wohnungseigentümer nun berechtigt, den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abzuberufen (§ 26 Abs. 3 WEG).

Kann der Verwalter die Gemeinschaft in allen Belangen vertreten und auch ohne Beschluss Verträge jeder Art abschließen?

Zunächst muss danach unterschieden werden, was der Verwalter im Außenverhältnis zu Dritten, beispielsweise potenziellen Vertragspartnern der Gemeinschaft, rechtlich kann (so genannte Vertretungsbefugnis) und was er im Innenverhältnis zu der Gemeinschaft rechtlich darf (so genannte Geschäftsführungsbefugnis). Diese Unterscheidung ist von hoher Relevanz. Steht dem Verwalter die Befugnis zu, die Gemeinschaft zu vertreten, kann er diese grundsätzlich auch ohne Beschluss wirksam zum Beispiel aus Verträgen, die er im Namen der Gemeinschaft abschließt, verpflichten. Ob die Wohnungseigentümer damit einverstanden sind, spielt für die Wirksamkeit dieser Verträge keine Rolle. Überschreitet der Verwalter hierbei aber seine Geschäftsführungsbefugnis, macht er sich gegenüber der Gemeinschaft schadensersatzpflichtig.

Schließt der Verwalter einen Vertrag im Namen der Gemeinschaft ab und fehlt es ihm (ausnahmsweise) bereits an der Vertretungsbefugnis, beispielsweise bei dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages ohne genehmigenden Beschluss der Wohnungseigentümer, kommt der Vertrag mit der Gemeinschaft nicht wirksam zustande. Es steht den Wohnungseigentümern dann frei, ob sie den Vertragsschluss im Nachgang noch genehmigen wollen und den Vertrag so zur Wirksamkeit bringen. Lehnen die Wohnungseigentümer dies ab, kommt der Vertrag mit der Gemeinschaft endgültig nicht zustande. Der Verwalter kann sich dann als sogenannter Vertreter ohne Vertretungsmacht gegenüber dem potenziellen Vertragspartner der Gemeinschaft schadensersatzpflichtig machen (§ 179 BGB).

Für den Verwalter bestehen also erhebliche Haftungsrisiken, wenn er für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handelt, ohne zur Vertretung und zur Geschäftsführung befugt zu sein.

Die Vertretungsbefugnis des Verwalters ist sehr weitgehend. Der Verwalter kann die Gemeinschaft umfassend gerichtlich und außergerichtlich vertreten (§ 9b Abs. 1 S. 1 WEG). Er kann also Verträge jedweder Art für die Gemeinschaft abschließen und die Gemeinschaft aus diesen Verträgen auch ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer verpflichten. Er kann ferner jedes gerichtliche Verfahren im Namen der Gemeinschaft führen und auch eine Klage im Namen der Gemeinschaft erheben. Lediglich für den Abschluss eines Grundstückskaufvertrages und eines Darlehensvertrages setzt bereits die wirksame Vertretung der Gemeinschaft einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus. Der Verwalter kann regelmäßig auch keine Verträge im Namen der Gemeinschaft mit sich selbst oder als Vertreter eines Vertragspartners abschließen (sogenanntes Insichgeschäft, § 181 BGB).

Die Geschäftsführungsbefugnis des Verwalters besteht hingegen grundsätzlich nur sehr eingeschränkt (§ 27 WEG). Sofern die Gemeinschaftsordnung nichts Abweichendes regelt und die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters auch nicht durch Beschlussfassung eingeschränkt oder erweitert haben (§ 27 Abs. 3 WEG), darf der Verwalter für die Gemeinschaft ohne konkreten Beschluss der Wohnungseigentümer nur handeln, wenn die Angelegenheit untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist (§ 27 Abs. 1 WEG).

Welche Angelegenheiten untergeordnete Bedeutung haben, hängt nach dem Willen des Gesetzgebers von den Umständen des Einzelfalls ab. Maßstab sei stets die konkrete Wohnungseigentumsanlage. Mit der Größe der Anlage wächst demnach in der Regel der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich treffen kann. Unter die Angelegenheiten untergeordneter Bedeutung sollen regelmäßig zumindest Kleinreparaturen, das vorgerichtliche und gerichtliche Hausgeldinkasso und der Empfang von Zahlungen und deren Verwaltung fallen.

Aufgrund der offenen Formulierung des Gesetzes tut der Verwalter außerhalb von unaufschiebbaren Maßnahmen gut daran, im Zweifel für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu sorgen, bevor er im Außenverhältnis tätig wird.

Kann der Verwalter künftig nur noch tätig sein, wenn er zertifiziert ist?

Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt (§ 26a Abs. 1 WEG). Dies soll ab Dezember 2022 gelten. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat mittlerweile einen Rechtsverordnungs-Entwurf mit Einzelheiten über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter vorgelegt, der noch zahlreiche Unstimmigkeiten enthält. Die Verbände, so auch der IVD, haben dazu kritisch Stellung genommen.

Die Zertifizierung des Verwalters stellt keine berufsrechtliche Voraussetzung dar, um als Verwalter tätig werden zu dürfen. Der Gesetzgeber hat die Anforderungen an die Erteilung der gewerberechtlichen Erlaubnis nach § 34c GewO nicht verändert. Es steht also jedem Verwalter frei, weiterhin als nicht zertifizierter Verwalter seine Leistungen am Markt anzubieten. Die gewerberechtliche Erlaubnis bleibt von der Zertifizierung unberührt.

Jeder Wohnungseigentümer kann aber künftig verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Dies gilt nur dann nicht, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wird und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt, wobei diese Voraussetzungen gleichzeitig vorliegen müssen, was jedoch kaum der Fall ist.

Sind sich die Wohnungseigentümer hingegen einig, können sie auch in Zukunft einen nicht zertifizierten Verwalter bestellen. Bestellen sie einen nicht zertifizierten Verwalter, ohne sich einig zu sein, kann der Bestellungsbeschluss zumindest angefochten werden.

Benötigt ein alteingesessener Verwalter mit langer Praxiserfahrung auch eine Zertifizierung?

Auch für alteingesessene Verwalter mit langer Praxiserfahrung wird eine Zertifizierung erforderlich sein, sofern sie alszertifizierter Verwalter auf dem Markt
auftreten wollen.

Jedoch sieht das Gesetz eine Bestandsschutzregelung vor (§ 48 Abs. 4 S. 2 WEG). Eine Person, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter.

Die Regelung räumt dem Verwalter eines Bestandsobjekts folglich einen längeren Zeitraum ein, um für seine Zertifizierung zu sorgen. Dies gilt aber nur für Bestandsverwaltungen und nicht für die Verwaltung neuer Objekte.

Der erste Arbeitsentwurf der künftigen Rechtsverordnung des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter sieht ferner eine Regelung vor, wonach bestimmte qualifizierte Personen von der Prüfung befreit sind. Der Verordnungsentwurf benennt hierfür Personen, die die Befähigung zum Richteramt, eine abgeschlossene Ausbildung zum Immobilienkaufmann oder zur Immobilienkauffrau oder ein abgeschlossenes Hochschulstudium mit dem Schwerpunkt Immobilienwirtschaft besitzen. Eine allgemeine „Alte-Hasen-Regelung“ ist derzeit aber nicht vorgesehen.

Kann der Verwalter aufgrund einer Vereinbarung seine Abberufung noch auf einen wichtigen Grund beschränken?

Die Vorschrift, die es erlaubte, die Abberufung des Verwalters auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu beschränken, ist mit der WEG-Reform aufgehoben worden. Eine solche Beschränkung ist künftig weder in der Gemeinschaftsordnung noch im Rahmen eines Bestellungsbeschlusses noch innerhalb des Verwaltervertrages zulässig.

Ein Verwalter kann nunmehr jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 S. 1 WEG). Die Abberufung betrifft aber lediglich die Organstellung des Verwalters und lässt den Verwaltervertrag an sich unberührt. Dieser muss insbesondere durch (gegebenenfalls fristlose) Kündigung beendet werden. Dennoch regelt das Gesetz nun zusätzlich, dass ein Vertrag mit dem Verwalter auch ohne Kündigung kraft Gesetzes spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung endet (§ 26 Abs. 3 S. 1 WEG). Dies bedeutet aber nicht, dass der Verwaltervertrag nicht auch schon früher enden kann, beispielsweise wenn dieser wirksam fristlos gekündigt wurde. Bis zur Beendigung des Vertrages behält der Verwalter grundsätzlich seinen Vergütungsanspruch. Hierzu musser aber seine Verwalterleistung der Gemeinschaft weiterhin aktiv anbieten. Gegebenenfalls muss sich der Verwalter etwaige Vorteile, die er aus der Abberufung vor Beendigung des Verwaltervertrages zieht oder ziehen kann, anrechnen lassen, zum Beispiel wenn er aufgrund freiwerdender Kapazitäten eine neue Wohnungsanlage übernehmen kann. Regelungen, die von der neuen Gesetzeslage abweichen, sind unzulässig (§ 26 Abs. 5 WEG).

Die neue Rechtslage schlägt auch auf Altvereinbarungen, die vor der WEG-Reform, also vor dem 1. Dezember 2020, zum Abschluss kamen, durch. Ob der Verwalter bei Bestehen solcher Altvereinbarungen jedenfalls eine finanzielle Kompensation verlangen kann, wenn er nun doch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen wird, obgleich er auf die Altvereinbarung vertraute, wird sich zeigen. Die Rechtsprechung zu dieser Frage bleibt abzuwarten.

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