MIETVERWALTUNG + WEG-VERWALTUNG: WAS ÄNDERT SICH 2023

Quelle:AIZ 1/2023

Was ändert sich 2023 für Wohneigentümer, Vermieter und Bauherren?

Im neuen Jahr ergeben sich für Wohnungseigentümer, Vermieter und Bauherren einige Änderungen. Im Folgenden sind die wichtigsten Neuerungen aufgeführt.

Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG)

Ab dem 1. Januar 2023 werden die aus dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) resultierenden CO2-Kosten bei Wohngebäuden nicht mehr allein vom Mieter getragen, sondern auch vom Vermieter. Die Aufteilung erfolgt in Abhängigkeit des CO2-Ausstoßes pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr. Bei Gebäuden mit einer besonders schlechten Energiebilanz übernehmen die Vermieter 95 Prozent und die Mieter fünf Prozent der CO2-Kosten, bei energetisch besonders effizienten Gebäuden (vergleichbar Standard EH55) übernehmen die Mieter 100 Prozent der CO2-Kosten. Die energetische Klassifizierung des Gebäudes und damit der Aufteilungsschlüssel wird anhand der Heizkostenabrechnung ermittelt.

Gaspreisbremse

Zwischen dem 1. März 2023 und dem 30. April 2024 gilt ein Preisdeckel für Gas und Fernwärme, eine Rückwirkung zum 1. Januar 2023 wird angestrebt. Der Preisdeckel bezieht sich auf 80 Prozent des prognostizierten Jahresverbrauchs, für dessen Ermittlung der Abschlag für September 2022 zugrunde gelegt wurde. Der gedeckelte Preis für Gas beträgt 12 Cent (brutto) pro Kilowattstunde, für Fernwärme 9,5 Cent (brutto). Verbräuche darüber hinaus werden zu den Preisen der geltenden Lieferverträge berechnet. Bei zentral geheizten Wohngebäuden erfolgt die Verrechnung des Rabatts an die Mieter auf die einzelnen Wohnungen nach den bisher verwendeten Verteilungsschlüsseln.

Hydraulischer Abgleich gemäß Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung (EnSimiMav)

Bis zum 30. September 2023 muss bei Gaszentralheizungssystemen ein hydraulischer Abgleich bei Nichtwohngebäuden mit einer Fläche von mehr als 1.000 Quadratmeter Heizfläche und bei Wohngebäuden ab zehn Wohneinheiten erfolgen. Eigentümer von Wohngebäuden mit weniger Wohneinheiten haben mit dem hydraulischen Abgleich noch bis zum 15. September 2024 Zeit.

Besteuerung von Photovoltaikanlagen

Die Besteuerung von kleinen Photovoltaikanlagen mit einer Maximalleistung von 30 kW wird vereinfacht. Damit sind die Einnahmen aus dem Betrieb der Photovoltaikanlagen auf Einfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien künftig steuerfrei. Das soll bereits ab dem Veranlagungszeitraum 2022 gelten.

Zertifizierter WEG-Verwalter

Wohnungseigentümer können ab dem 1. Dezember 2023 (ursprünglich ab dem 1.12.2022) als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Der Verwalter hat dann einen Sachkundenachweis vorzulegen oder zu belegen, dass er durch entsprechende  Ausbildung und Qualifizierung einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt ist. Verwalter, die am 1. Dezember 2020 bereits bestellt waren, gelten weiterhin bis zum 1. Juni 2024 gegenüber der betreffenden Eigentümergemeinschaft als zertifiziert.

Erhöhung des linearen AfA-Satzes

Der lineare AfA-Satz zur Abschreibung von Wohngebäuden wird zum 1. Januar 2023 von zwei auf drei Prozent angehoben. Er gilt damit für Wohngebäude, die nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt werden.

Gebäudeenergiegesetz (GEG 2023)

Am 1. Januar 2023 tritt zudem das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2023) in Kraft, mit dem höhere energetische Anforderungen an den Neubau gestellt werden. Somit müssen alle Neubauten den EH55-Standard statt des bisher geltenden Standards EH75 erfüllen. Gleichzeitig wird die Anrechnung von am Gebäude erzeugtem Strom aus erneuerbaren Energien auf den Primärenergiebedarf deutlich vereinfacht.

Mehrbelastung beim Vererben und Verschenken

Die Erbschaft von Immobilien wird ab 2023 teurer. Das ergibt sich aus dem Jahressteuergesetz 2022, in dem die Bemessungsgrundlagen für Erben von Grundstücken geändert wurden. Die Anhebung der Schenkungsteuer verbirgt sich in einer Änderung der Anlage 25 über die sogenannten Wertzahlen. Eigentlich sollen Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser im Vergleichswertverfahren bewertet werden. Wenn vergleichbare Verkaufsfälle aber nicht vorliegen, werden auch Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser oft im Sachwertverfahren bewertet. Dabei werden der Wert des Bodens und fiktive Herstellungskosten für das Gebäude ermittelt. Um diesen Wert dem Marktniveau anzupassen, wird Summe dieser Werte mit einem Sachwertfaktor multipliziert, den die Gutachterausschüsse zur Verfügung stellen sollen.

Für die Fälle, in denen derartige Sachwertfaktoren nicht zur Verfügung stehen, hat die Finanzverwaltung in der Anlage 25 zu § 191 BewG typisierte Faktoren festgelegt, die Wertzahlen heißen. Diese Wertzahlen sind für Häuser in guter Lage im Ergebnis von bisher 1,0 auf 1,3 oder sogar 1,4 angehoben worden.

Abgabefrist für Grundsteuerfeststellungserklärung

Die Abgabefrist für die digitale Grundsteuerfeststellungserklärung durch alle Immobilieneigentümer endet am 31. Januar 2023. Das ergibt sich aus einer Verlängerung des ursprünglichen Termins vom 31. Oktober 2023.

Jetzt Autor werden & Best-Practice oder Artikel einreichen!

Werden Sie Autor: Schreiben Sie einen Beitrag für das DIN-SPEC-Wiki und reichen Sie jetzt Ihren Artikel oder Ihren Best-Practice-Beitrag ganz einfach online ein.

Jetzt mitmachen!

Best-Practices zum Thema