MIETVERWALTUNG + WEG-VERWALTUNG: WASSERSCHADEN IN EINER WEG

Autor/in: Rechtsanwältin Karen Wolbers

Quelle:AIZ 11/2022

Was tun, wenn ...

…in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Wasserschaden auftritt

Wasserschäden treten natürlich nicht nur in Wohnungseigentümergemeinschaften auf. Sie können auch vielseitige Ursachen haben. Es kann sich beispielsweise um Schäden eines Daches handeln oder eine Zuleitung zu einer Waschmaschine oder Spülmaschine ist defekt und es fließt Wasser in die Wohnung. Meistens kommt es bei einem Wasserschaden allerdings zu erheblichen Schäden und daraus resultierenden Folgekosten für die Eigentümer. Ist die Wohnung vermietet, kommen auf den Eigentümer neben den eigentlichen Renovierungskosten möglicherweise auch Mietminderungsansprüche des Mieters oder dessen Unterbringungskosten als zusätzliche Schäden in Betracht.

Im Falle des Schadenseintrittes stellt sich insbesondere auch die Frage, inwieweit die Kosten von der Gebäudeversicherung abgefangen werden können. Aus Kostengründen werden solche Versicherungsverträge oft mit einem Selbstbehalt abgeschlossen. Der Versicherungsnehmer muss dann also im Falle des Schadenseintrittes den einen Teil des Schadens alleine tragen. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommt es immer wieder zu Auseinandersetzungen darüber, wie nach der Regulierung eines Schadens durch die Gebäudeversicherung mit diesem Selbstbehalt umzugehen ist.

Regulierung eines Versicherungsschadens mit Selbstbehalt

Bei einem Gebäudeversicherungsvertrag handelt es sich um eine Versicherung auf fremde Rechnung nach § 43 Abs. 1 VVG. Im Außenverhältnis gegenüber der Versicherung hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Versicherungsprämien zu tragen. Geht es um eine Regulierung von Schäden am Gemeinschafts- und Sondereigentum oder an mehreren Sondereigentumseinheiten, wird in der Kommentarliteratur vielfach die Meinung vertreten, dass eine quotale Verteilung des Selbstbehaltes auf sämtliche geschädigte Wohnungseigentümer vorzunehmen ist. Ein Ausgleichsanspruch des tatsächlich geschädigten Sondereigentümers soll nach dieser Auffassung nicht bestehen.

Das Landgericht Karlsruhe (Urteil vom 22.11.2018 11 S 23/17) hat dieser Auffassung eine Absage erteilt. Das Gericht betrachtet den Selbstbehalt darin als Bestandteil der Versicherungsprämie, weil deren Höhe auch von der Vereinbarung eines solchen Selbstbehaltes abhängig ist. Von der niedrigeren Premie profitierten sämtliche Wohnungseigentümer. Deshalb sei es die Pflicht der Gemeinschaft, im Schadensfall den Selbstbehalt nicht dem einzelnen — zufällig geschädigten — Wohnungseigentümer aufzubürden, sondern diesen zunächst als Verband zu übernehmen und anschließend in der Jahresabrechnung auf alle Wohnungseigentümer nach den entsprechenden Kostenanteilen umzulegen.

Nach dieser Rechtsprechung hat der geschädigte Sondereigentümer einen direkten Anspruch gegen die WEG auf Auskehrung des Selbstbehaltes an ihn. Geschieht dies nicht, kann er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unmittelbar verklagen, ohne dass er dafür einen Beschluss herbeiführen muss. Das Landgericht Frankfurt (Urteil vom 20.05.2021 2-13 S 149/19) unterstützt diese Auffassung. Die andere Auffassung würde die zwischen dem Verband und den Mitgliedern bestehende Treuepflicht nicht ausreichend berücksichtigen. Beide Entscheidungen sind bislang vom Bundesgerichtshof noch nicht abgesegnet worden. Gleichwohl handelt es sich offensichtlich um eine mehrheitliche Auffassung in der Rechtsprechung, sodass der WEG-Verwalter nichts falsch machen sollte, wenn er sich bei der Abwicklung von Versicherungsschäden an diesen Urteilen orientiert. Im Ergebnis bedeutet dies, dass der Selbstbehalt von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Verwalter als Organ an den betroffenen Sondereigentümer zu bezahlen (erste Stufe) ist und der dadurch entstehende finanzielle Aufwand in der Jahresabrechnung, entsprechend des in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssels auf alle Eigentümer umzulegen ist (zweite Stufe).

Nachbarlicher Ausgleichsanspruch zwischen Wohnungseigentümern

Der BGH hat mit Urteil vom 25.10.2013 V ZR 230/12 bereits entschieden, dass zwischen Wohnungseigentümern ein sogenannter nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 S. 2 BGB besteht, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen beeinträchtigt wird.

Das gelte auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume. In diesem zu entscheidenden Sachverhalt war es in einer gemieteten Arztpraxis zu einem Wasserschaden gekommen, weil sich in dem darüber liegenden Operationszentrum in der Nacht eine Schlauchverbindung gelöst hatte, durch die Wasser austrat. Den Schaden hatte die Versicherung des Arztes ausgeglichen, die nun aus übergeleitetem Recht die Erstattung gegen den Betreiber des Operationszentrums geltend machte.

Der BGH bestätigte in der Entscheidung, dass der Anspruch auch Grobimmissionen wie Wasser beinhalte. Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB sei gegeben, wenn von einem Grundstück Einwirkungen auf ein anderes ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung überschreiten und der betroffene Grundstückseigentümer aus besonderen Gründen gehindert, war diese Einwirkung gemäß § 1004 rechtzeitig zu unterbinden. Auch bei einer Einwirkung von einem Sondereigentum auf ein anderes Sondereigentum fände ein solcher grenzüberschreitender Eingriff von außen statt Die strukturelle Vergleichbarkeit und nicht anders zu befriedigende Schutzbedürftigkeit würde zur Zulässigkeit der analogen Anwendung führen. Auch beim Wohnungseigentum würde es sich um echtes Eigentum im Sinne von § 903 S. 1 BGB handeln.

Haftung des vermietenden Wohnungseigentümers für Wasserschaden des Nachbarn?

Eine andere Konstellation ergibt sich allerdings, wenn das Sondereigentum vermietet ist und der eingetretene Schaden auf einem schuldhaften Verhalten des Mieters beruht. Der BGH entschied dazu mit Urteil vom 18.12.2020 V ZR 193/19, dass der vermietende Eigentümer nicht als Zustandsstörer haftet, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil beziehungsweise Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist. Nur wenn feststünde, dass die Beschaffenheit des Bauteils beziehungsweise Gerätes nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden bei wertender Betrachtung auch dem Eigentümer zuzurechnen sein. Gegebenenfalls haften Mieter und Sondereigentümer dann als Gesamtschuldner.

Schadensersatzanspruch des Sondereigentümers bei Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schuldet dem Sondereigentümer bei Verschulden Schadensersatz, wenn sie ihre Pflichten zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verletzt und dadurch das Sondereigentum einen Nachteil erfährt. Liegt kein Verschulden vor, kommt lediglich ein Entschädigungsanspruch nach § 14 Abs. 3 WEG in Betracht, wenn Einwirkungen zu dulden sind, die über das zumutbare Maß hinausgehen. Wird Sondereigentum durch einen Mangel am gemeinschaftlichen Eigentum beeinträchtigt, kommt auch kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB in Betracht.

Fazit

Um sich unnötige Zeit und Arbeit zu ersparen, tut der WEG-Verwalter gut daran, sich einmal einen Überblick über die jeweiligen Haftungstatbestände zu verschaffen. In der Praxis nehmen einzelne Wohnungseigentümer oftmals Rechte für sich in Anspruch, die im Gesetz und in der Rechtsprechung keine Bestätigung finden.

Jetzt Autor werden & Best-Practice oder Artikel einreichen!

Werden Sie Autor: Schreiben Sie einen Beitrag für das DIN-SPEC-Wiki und reichen Sie jetzt Ihren Artikel oder Ihren Best-Practice-Beitrag ganz einfach online ein.

Jetzt mitmachen!

Best-Practices zum Thema