MIETVERWALTUNG + WEG-VERWALTUNG: WIDERRUFSRECHT VON VERBRAUCHERN IM MIETRECHT

Autor/in: Dr. Christian Osthus

Quelle:AIZ 5/2023

Exot oder unterschätzte Gefahr?

Das Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen, die im Fernabsatz geschlossen werden, ist aus Sicht der Unternehmer ein Ärgernis. Denn die Rechtsfolgen eines Widerrufs können erheblich ins Geld gehen. Das musste vor einiger Zeit eine gewerbliche Vermieterin erleben.

Das Landgericht Berlin verurteilte eine gewerbliche Vermieterin dazu, ihrem ehemaligen Wohnraummieter nach dessen erfolgreichen Widerruf des Mietvertrages die Miete für ein Jahr zurückzuerstatten. Ein Wertersatz stand der Vermieterin nicht zu (LG Berlin, Urt. 21.10.2021 – 67 S 140/21). Autsch!

Vermieter und Verwalter sollten daher wissen, worauf zu achten ist

Geregelt ist das Verbraucherwiderrufsrecht, soweit es das Mietrecht betrifft, in § 312 Abs. 4 BGB. Dieser Paragraph wurde im Jahre 2014 mit der Umsetzung der EU-Verbraucherrechterichtlinie eingeführt, obwohl die Richtlinie dies nicht verlangt hat.

Gemäß der Vorschrift gilt das Verbraucherwiderrufsrecht im Allgemeinen für alle Verträge im Wohnraummietrecht, die als Verbraucherverträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher abgeschlossen werden. Im Falle des Mietvertrags handelt der Mieter normalerweise als Verbraucher, während die Beurteilung der Vermieterseite schwieriger ist: Ist der Vermieter als Verbraucher oder Unternehmer im Sinne des § 14 BGB anzusehen?

Notwendigkeit der Unternehmereigenschaft auf Vermieterseite

Ein Vermieter handelt unternehmerisch, wenn er aufgrund des organisatorischenund zeitlichen Aufwands einen planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordert. In
diesem Fall wird die Professionalität des Vermieters anhand des Umfangs, der Komplexität und der Anzahl der damit verbundenen Geschäftsvorgänge beurteilt. Die Übertragung der Verwaltungstätigkeit auf einen gewerblichen Verwalter ist ein wichtiger Indikator für das Erfordernis eines planmäßigen Geschäftsbetriebs und damit für die Unternehmereigenschaft des Vermieters. Damit wird ein Vermieter allein durch die Einschaltung eines unternehmerisch tätigen Verwalters noch nicht zum Unternehmer.

Hier ist aber Vorsicht geboten: Es gibt Stimmen in der Rechtsliteratur, die das auch anders sehen. Ein sicherer Indikator ist die Anzahl der Wohnungen. Ab zehn Wohnungen sollte definitiv von einer Unternehmereigenschaft ausgegangen werden. Es gibt aber auch Stimmen, die deutlich weniger Wohnungen für nötig erachten. Verwalter sollten daher über das Widerrufsrecht belehren, soweit der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters beziehungsweise des Verwalters als dessen Vertreter oder im Fernabsatz abgeschlossen wird.

Wichtige Ausnahme: Kein Widerrufsrecht beim Mietvertrag im Fall einer vorherigen Besichtigung

Hat sich der Mieter oder dessen Vertreter die Wohnung vor Unterzeichnung des Mietervertrages angeschaut, ist ein Widerrufsrecht nicht gegeben. Das ist eine sehr wertvolle Ausnahme. Sie ist aber leider nicht ohne Tücken. Denn es muss sichergestellt sein, dass sich der Mieter alles angeschaut hat, was zur Mietsache gehört hat, beispielsweise ein Kellerabteil. Eine virtuelle Besichtigung genügt nicht.

Problematisch sind noch Fälle, in denen beispielsweise ein Student oder ein Auszubildender sich die Wohnung anschaut, weil er dort einziehen will, die Eltern aber Mieter werden, weil ihr Kind selbst nicht die notwendige Bonität hat. In diesen Fällen kann davon ausgegangen werden, dass die Eltern sich die Besichtigung zurechnen lassen müssen, auch wenn das Kind gerade nicht als rechtsgeschäftlicher Vertreter für die Eltern auftritt und diese den Mietvertrag selbst unterzeichnen.

Im Ergebnis sollte also stets dokumentiert werden, dass eine Besichtigung umfänglich stattgefunden hat. Das gilt auch, wenn diese mit dem Vormieter erfolgt ist. Hat keine Besichtigung stattgefunden, sollte natürlich über das Widerrufsrecht belehrt werden.

Widerrufsrecht bei anderen mietrechtlichen Vereinbarungen

Mit der Frage, ob ein Widerrufsrecht auch bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete besteht, hat sich 2018 bereits der BGH befasst (Urteil vom 17. Oktober 2018 – VIII ZR 94/17). Er kommt zu dem Ergebnis, dass ein Widerrufsrecht nicht besteht. Denn mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters soll Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem etwaigen Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Dieser Zielsetzung des Gesetzes tragen bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits uneingeschränkt Rechnung. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das (in Textform zu erklärende) Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen.

Auch die Mieterhöhung nach Modernisierung nach § 559 BGB fällt nicht in den Anwendungsbereich. Anders sieht es aber mit der Modernisierungsvereinbarung aus. Hier muss über das Widerrufsrecht belehrt werden. Dasselbe gilt auch für die Aufhebungsvereinbarung. Werden solche Vereinbarungen in der Wohnung des Mieters unterzeichnet, was insbesondere im Fall der Modernisierungsvereinbarung sein kann, muss die Widerrufsbelehrung in Papierform übergeben werden. Das muss alles ordnungsgemäß dokumentiert werden, um vor Gericht keinen Schiffbruch zu erleiden.

Rechtsfolge

Wurde nicht ordnungsgemäß belehrt, verlängert sich die Widerrufsfrist von 14 Tagen um weitere zwölf Monate. Macht der Mieter von seinem Widerrufsrecht Gebrauch, führt dies zur Nichtigkeit der betreffenden Vereinbarung. Das kann wie in dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall dazu führen, dass der Mieter die Mietsache oder die Vorzüge der Sanierungsvereinbarung kostenfrei nutzen kann, beispielsweise ein neues Badezimmer.

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