MIETVERWALTUNG + WEG-VERWALTUNG: BESCHLUSSKOMPETENZ DURCH ÖFFNUNGSKLAUSELN

Die Wohnungseigentümer können Beschlüsse nur dort wirksam fassen, wo ihnen diese Möglichkeit eingeräumt ist. Das nennt man Beschlusskompetenz.
Häufig folgt sie aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), beispielsweisezur Bestellung und Abberufung des Verwalters. Das Gesetz ist aber nicht die einzige Quelle von Beschlusskompetenzen. Auch die Gemeinschaftsordnung, die Teilungserklärung und ganz allgemein Vereinbarungen der Wohnungseigentümer können Beschlusskompetenzen vorsehen. In diesem Fall spricht man von Öffnungsklauseln, die — ähnlich wie das Gesetz — eine Befugnis zur Entscheidung durch Beschluss vermitteln. Erkennen lassen sie sich häufig daran, dass es heißt „die Wohnungseigentümerbeschließen über“ oder „die Wohnungseigentümer können beschließen, dass“.

Mit der WEG-Novelle 2020 hat auch der Gesetzgeber diese Möglichkeit grundsätzlich anerkannt. Allerdings hat er zugleich bestimmt, dass Beschlüsse, die auf einer solchen Öffnungsklausel basieren, nur dann gegenüber Sondernachfolgern wirken, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG). Sondernachfolger in diesem Sinne sind zum Beispiel die Erwerber eines Wohnungseigentums, das der ursprüngliche Eigentümer verkauft hat. Die heute wohl herrschende Meinung zieht daraus die Schlussfolgerung, dass diese Beschlüsse vollständig unwirksam werden, wenn sie nicht rechtzeitig im Grundbuch eingetragen werden.

Es geht also um Beschlüsse, die aufgrund einer Öffnungsklausel gefasst wurden. Keineswegs sind alle Beschlüsse betroffen; Beschlüsse aufgrund gesetzlicher Regelungen bleiben insoweit außer Betracht. Liegt aber ein öffnungsklauselbasierter Beschluss vor, wird er seine Wirksamkeit verlieren, wenn er nicht bis zum 31. Dezemeber 2025 im Grundbuch eingetragen ist und ein Eigentümerwechsel („Sondernachfolge“) stattfindet. Diese Wirkung tritt automatisch kraft Gesetzes ein und führt im Ergebnis dazu, dass der betreffende Beschluss erlischt und nicht mehr angewendet werden darf.

Das kann erwünscht oder unerwünscht sein. Es ist ja nicht unbedingt gesagt, dass die Wohnungseigentümer an allen ihren öffnungsklauselbasierten Beschlüssen festhalten wollen. Richtigerweise sollte man deshalb mit ihnen erörtern, was sie möchten. Der Gesetzgeber hat insoweit auch bestimmt, dass jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf hat, dass ein wirksam gefasster Altbeschluss erneut gefasst wird. Dieser Anspruch ist jedoch zeitlich befristet und besteht nur bis zum Ablauf des 31. Dezember 2025.

Damit ist klar, dass dieses Datum für alle, die mit Wohnungseigentum zu tun haben, Handlungsbedarf auslöst, ganz besonders aber für die Verwalter. Die heute herrschende Meinung in der wohnungseigentumsrechtlichen Literatur sieht sie insoweit in der Pflicht und hat dafür gute rechtliche Argumente.

Natürlich kann man sich auf den Standpunkt stellen, dass bis zum Ende des Jahres 2025 noch viel Zeit ist — immerhin rund zweieinhalb Jahre. Allerdings vergeht die Zeit im lebhaften Verwaltungsalltag erfahrungsgemäß recht schnell.

Um die Aufgabe zu bewältigen, ist zunächst zu fragen, welche Beschlüsse in einer Gemeinschaft denn überhaupt betroffen sind. Denn es geht nur um Beschlüsse aufgrund einer Öffnungsklausel. Dafür ist zunächst zu ermitteln, welche Beschlüsse öffnungsklauselbasiert sind. In der Regel wird der Beschlusstext selbst das wohl nicht ausdrücklich offenbaren. Deshalb muss inhaltlich untersucht werden, woher die Ermächtigung zur Beschlussfassung jeweils kommt (Gesetz oder Vereinbarung?). Das gilt für alle in einer Gemeinschaft wirksam gefassten Beschlüsse. Je nach Alter der betreffenden Gemeinschaft und Aktivität der Eigentümer bei der Fassung von Beschlüssen über die Jahre hinweg ist daher mit zeitlichem Aufwand zu rechnen. Zudem können sich Schwierigkeiten bei der Rekonstruktion von Beschlusslagen ergeben. Die Verpflichtung zur Führung einer lückenlosen Beschluss-Sammlung besteht von Gesetzes wegen erst seit Mitte 2007. Für Beschlüsse, die vorher gefasst wurden, kann es also erforderlich sein, in Versammlungsniederschriften nachzulesen.

Sind die öffnungsklauselbasierten Beschlüsse in einer Gemeinschaft identifiziert, sollte man in den Dialog mit den Wohnungseigentümern eintreten. Hier gilt es zu klären, wie diese sich zu den betroffenen Beschlüssen positionieren. Dafür ist eine Versammlung sicherlich das richtige Forum. Offenkundig ist, dass die Verwaltung nur dann sinnvolle Empfehlungen geben kann, wenn sie einen vollständigen und zutreffenden Überblick über alle betroffenen Beschlüsse besitzt. Das setzt im Ergebnis die Kenntnis aller jemals in einer Gemeinschaft gefassten Beschlüsse voraus und dürfte die größte Herausforderung mit der hier in Rede stehenden Aufgabe sein. Gegebenenfalls wird dann zum Abschluss die Eintragung eines Beschlusses oder mehrerer Beschlüsse im Grundbuch veranlasst und durchgeführt.

Um die Problematik jedenfalls etwas zu entschärfen, sollte man Folgendes in Erwägung ziehen: Bei der Vorbereitung zukünftiger Beschlüsse wird routinemäßig nun immer auch die Frage gestellt, ob es sich um einen öffnungsklauselbasierten Beschluss handelt. Ist dies der Fall, wird das entsprechend vermerkt, am besten in einer Übersicht mit einer zusätzlichen Notiz zu der jeweiligen Rechtsgrundlage (beispielsweise Paragraph 11 Abs. 2 Gemeinschaftsordnung). Das führt zumindest dazu, dass das Problem nicht mit fortschreitender Zeit immer größer wird. Deshalb nochmals: Es ist wirklich angeraten, sich rechtzeitig mit diesem Thema zu beschäftigen.