Seit dem 1. August 2018 sind Wohnimmobilienverwalter gesetzlich verpflichtet, eine Gewerbeerlaubnis zur Ausübung der Tätigkeit als Immobilienverwalter einzuholen. Bisher musste die Tätigkeit lediglich angemeldet werden.

Für Wohnimmobilienverwalter, die bereits vor dem 1. August 2018 als Verwalter tätig waren, gilt eine Übergangsfrist bis zum 1. März 2019 zur Beantragung der Erlaubnis. Wer bislang noch keinen Antrag gestellt hat, muss nun tätig werden. Um die Erlaubnis bei der Gewerbeaufsichtsbehörde zu bekommen, ist der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung, § 34 c Abs. 2 Nr. GewO notwendig. Die Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 EUR für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 EUR für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Wer bislang über eine geringere Versicherungssumme verfügt, muss diese dringend anpassen. Die vom Versicherungsunternehmen erteilte Versicherungsbestätigung darf zum Zeitpunkt der Gewerbeantragstellung nicht älter als drei Monate sein.

Eine Übersicht der zuständigen Behörden finden Sie hier

Weiterbildungspflicht und Berufszulassung Verwalter

Änderung der Gewerbeordnung sowie Makler- und Bauträgerverordnung ab 01. August 2018

A. Erlaubnis zur Berufsausübung

für die Wohnimmobilienverwaltung beantragen bis 01. August 2018

Ausnahme: Verwalter, die am 01.08.2018 bereits als Wohnimmobilienverwalter tätig sind, dann gilt die Frist bis 01. März 2019

Zuständige Behörde: Gewerbeämter und Ordnungsämter je nach Bundesland, teilweise IHK

Erlaubnis wird erteilt, wenn

• Geordnete Vermögensverhältnisse vorliegen (kein Eintrag bei Insolvenz- oder Vollstreckungsgericht)
• Zuverlässigkeit für die ordnungsgemäße Betreibung des Gewerbes gegeben ist und

Berufshaftpflichtversicherung vorliegt

• Mindestversicherungssumme 500.000 EUR je Versicherungsfall
• 1000.000 EUR für alle Versicherungsfälle eines Jahres
• Versicherungsnachweis darf bei Antragstellung nicht älter als drei Monate sein
• bei Doppeltätigkeit muss der Versicherungsschutz entsprechend abgegrenzt werden (zukünftig werden dann zwei Versicherungen benötigt)                        

B. Auskunftspflicht gegenüber Auftraggeber

Wohnimmobilienverwalter müssen auf Anfrage des Auftraggebers unverzüglich in Textform und deutscher Sprache Angaben über die berufsspezifischen Qualifikationen und die in den letzten drei Kalenderjahren absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen des Gewerbetreibenden und der unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten machen.

C. Weiterbildungsverpflichtung für Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler

Personenkreis: Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter, Gewerbetreibende und alle der beim Gewerbetreibenden beschäftigten natürlichen Personen, die an der Vermittlung oder Verwaltung mitwirken

Aufgabenbereiche:

Makler: Erstellung von Exposés, die Durchführung von Wohnungsbesichtigungsterminen oder die aktive Teilnahme an Kundengesprächen (Eigentümer und Interessenten)

Verwalter: Erstellung von Wohngeldabrechnungen oder die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen, Vermietungsgespräche.

NICHT: rein administrative Hilfstätigkeiten Sekretariatsaufgaben und rein innerbetriebliche Tätigkeiten, z.B. in der Buchhaltung/Personalabteilung.

Ausnahme: Ausbildungsabschluss Immobilienkaufmann/-frau, Weiterbildungsabschluss geprüfter Immobilienfachwirt, Weiterbildungsverpflichtung ruht für die ersten drei Jahre nach Abschluss

Erwerb dieser Abschlüsse gilt ebenfalls als Weiterbildung

Umfang der Weiterbildung: 20 Stunden in drei Jahren, Erstmaliger dreijähriger Weiterbildungszeitraum umfasst die Kalenderjahre 2018 bis 2020 (1. Januar 2018 bis 31. Dezember 2020), bei Doppeltätigkeit insg. 40 Stunden

Art der Weiterbildung: Präsenzform, begleitetes Selbststudium – nachweisbare Lernerfolgskontrolle durch den Anbieter erforderlich, betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden oder in einer anderen geeigneten Form – Empfehlung: Dozent sollte extern sein.

Anbieter der Weiterbildung: Eine Zertifizierung oder staatliche Anerkennung der Anbieter ist nicht vorgesehen. Der Anbieter der Weiterbildung muss sicherstellen, dass bestimmte Anforderungen an die Qualität der Weiterbildungsmaßnahme eingehalten werden. Einer Weiterbildungsmaßnahme muss eine Planung zugrunde liegen, sie muss systematisch organisiert und die Qualität derjenigen, die die Weiterbildung durchführen, muss sichergestellt sein – Details in Anlage 2 der MaBV.

Inhalt der Weiterbildung:

Immobilienmakler Anlage 1 nach § 22 MaBV Teil A:

Beispiele:                   Kundenberatung, Grundlagen des Maklergeschäfts, Rechtliche Grundlagen   (Grundstücksrecht, WEG, Informationspflichten des Maklers/Verwalters), Wettbewerbsrecht, Verbraucherschutz (u.a. Datenschutz), Grundlagen Immobilien und Steuern, Grundlagen der Finanzierung

Wohnimmobilienverwalter Anlage 1 nach § 22 MaBV Teil B:

Beispiele:                  Grundlagen der Immobilienwirtschaft, Rechtliche Grundlagen, Kaufmännische Grundlagen, Verwaltung von Wohnungseigentumsobjekten, Verwaltung von Mietobjekten, Technische Grundlagen der Immobilienverwaltung, Wettbewerbsrecht, Verbraucherschutz, Grundlagen Immobilien und Steuern, Grundlagen der Finanzierung

Aufbewahrung/Nachweis gegenüber der Behörde

Gewerbetreibenden haben Nachweise über Weiterbildungsmaßnahmen, an denen sie und ihre zur Weiterbildung verpflichteten Beschäftigten teilgenommen haben, zu sammeln.

Aufbewahrungsfrist: 5 Jahre, Frist beginnt mit dem Ende des Kalenderjahres, in dem die Weiterbildungsmaßnahme durchgeführt wurde – Verstoß: Ordnungswidrigkeit

Nachweis gegenüber erlaubniserteilenden Behörde auf Nachfrage

• Verwendung eines Formulars vorgegeben, Nachweis kann elektronisch erbracht werden, Nachweis ist unentgeltlich
• Fehlende, fehlerhafte oder unvollständige Erklärung stellen Ordnungswidrigkeit dar

D. Impressumsangaben auf der Homepage Pflicht

Sofern Sie eine Homepage betreiben, sollten Sie zur Sicherheit und unabhängig von der Übergangsfrist (01. März 2019) bereits bis zum 1. August 2018 in Ihrem Impressum die zuständige Aufsichtsbehörde oder Institution aufnehmen. Fehlen diese Angaben, kann dies abgemahnt werden. Welche Aufsichtsbehörde zuständig ist, ergibt sich aus dem Recht des jeweiligen Bundeslandes. Teilweise sind auch die Industrie und Handelskammern (IHK) oder die Bußgeldstellen Erlaubnis- und/oder Aufsichtsbehörde.

Fragen Sie bei Ihrer IHK, Stadt-, Kreis- oder Bezirksverwaltung noch einmal nach.

Sind Sie Verwalter und Immobilienmakler, müssen Sie grundsätzlich nur dann noch eine weitere Behörde oder Institution angeben, wenn es unterschiedliche Zuständigkeiten bei der Aufsicht gibt (z.B. Bayern).

Muster-Impressum nach § 5 TMG (z.B. Ingolstadt, Bayern  - beide Tätigkeiten):

Wohnimmobilienverwalter - erlaubnispflichtige Tätigkeit nach § 34c Abs. 1 der Gewerbeordnung
Aufsichtsbehörde:
IHK für München und Oberbayern, München

Immobilienmaklertätigkeit – erlaubnispflichtige Tätigkeit nach § 34c Abs. 1 der Gewerbeordnung

Aufsichtsbehörde:

Berufsrechtliche Änderungen für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter

„Kein Gesetz verlässt den Bundestag so, wie es in den Bundestag gekommen ist.“ Jenes „Strucksche Gesetz“ hat sich auch bei dem Gesetz zur Einführung eines Sachkundenachweises für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter bewahrheitet.

Von Dr. Christian Osthus

Der Beschluss der Bundesregierung sah einen solchen Sachkundenachweis als echte Berufszulassungsregelung noch vor. Der Bundestag hat sich dagegen entschieden und daraus eine Weiterbildungsverpflichtung gemacht. Die Gründe hierfür sind unterschiedlich. Im Kern sah der Wirtschaftsausschuss nicht genügend Potential, inwieweit Immobilienmakler bei Käufer oder Verkäufer einen Schaden verursachen können. Zudem wurden europarechtliche Bedenken ins Feld geführt, ein gern genommenes Todschlagargument. Zwar wird mit dem Gesetz für Wohnimmobilienverwalter eine echte Berufszulassungsregelung eingeführt. Da diese wie beim Maklergewerbe aber auf einen Sachkundenachweis verzichtet, ist diese nicht ausreichend, selbst wenn Wohnimmobilienverwalter künftig eine Berufshaftpflichtversicherung gegen Vermögenschäden abschließen müssen.

Bis vor einigen Wochen waren noch letzte Fragen offen, wie die Neuregelungen im Detail ausgestaltet sein werden. Diese Unklarheiten sind jetzt beseitigt. Denn der Bundesrat hat mit der novellierten Maklerund Bauträgerverordnung am 27. April 2018 den letzten Baustein der nachfolgenden Neuregelung gesetzt (BR-Drs. 93/18):

Berufszulassung für Wohnimmobilienverwalter

Ab dem 1. August 2018 steht die Tätigkeit des Immobilienmaklers unter dem Vorbehalt der Erlaubnis. Bisher musste lediglich ein entsprechendes Gewerbe angemeldet werden. Werden nur Gewerbeimmobilien verwaltet, bleibt es bei der Gewerbeanmeldung. WEG- und „Mietshausverwalter“ erhalten von ihrem für sie zuständigen Gewerbeaufsichtsamt die Erlaubnis nur, wenn sie in geordneten Vermögensverhältnissen leben, zuverlässig sind und Berufshaftpflichtversicherung gegen Vermögensschäden abschließen. Die Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Die vom Versicherungsunternehmen erteilte Versicherungsbestätigung darf zum Zeitpunkt der Antragstellung nicht älter als drei Monate sein. Fällt der Versicherungsschutz etwa aufgrund einer Kündigung weg oder ist der Schutz entsprechend der Mindestvorgaben nicht mehr gewährleistet, informiert das Versicherungsunternehmen die Erlaubnisbehörde.

Diejenigen Wohnimmobilienverwalter, die vor dem 1. August 2018 als solche tätig sind, haben nach einer Übergangsregelung noch bis zum 1. März 2019 Zeit, eine Erlaubnis bei der zuständigen Behörde zu beantragen. Eine darüber hinausgehende „Alte-Hasen- Regelung“ mit der eine bestimmte Berufserfahrung einem Sachkundenachweis gleichgesetzt wird, ist freilich nicht mehr erforderlich.

Weiterbildungsverpflichtung für Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler

Gewerbetreibende sind verpflichtet, sich in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb innerhalb von drei Jahren weiterzubilden. Diese Pflicht gilt nicht nur für den Inhaber oder den Geschäftsführer, sondern auch für alle Beschäftigten, die an der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken. Dies kann nach der Gesetzesbegründung bei Immobilienmaklern zum Beispiel die Erstellung von Exposés, die Durchführung von Wohnungsbesichtigungsterminen oder die aktive Teilnahme an Gesprächen mit interessierten Käufern oder Verkäufern bzw. Mietern oder Vermietern sein. Eine aktive Mitwirkung im Rahmen der Wohnungseigentumsverwaltung kann zum Beispiel durch die Erstellung von Wohngeldabrechnungen oder die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen erfolgen. Nicht erfasst werden rein administrative Hilfstätigkeiten wie zum Beispiel Sekretariatsaufgaben und rein innerbetriebliche Tätigkeiten zum Beispiel in der Buchhaltung oder Personalabteilung.

Die Weiterbildung kann dabei in Präsenzform, in einem begleiteten Selbststudium, durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden oder in einer anderen geeigneten Form erfolgen. Bei Weiterbildungsmaßnahmen in einem begleiteten Selbststudium ist eine nachweisbare Lernerfolgskontrolle durch den Anbieter — wie der Europäischen Immobilienakademie (EIA) — der Weiterbildung erforderlich. Entscheidet sich der Gewerbetreibende für eine betriebsinterne Maßnahme, so kann dies grundsätzlich auch durch einen fähigen Mitarbeiter erfolgen. Zu empfehlen ist aber die Zuhilfenahme eines externen Experten.

Im Hinblick auf die Inhalte können die Verpflichteten auf einen umfangreichen Katalog zurückgreifen, der aufgeteilt nach den beiden Berufsgruppen in der Anlage zur Rechtsverordnung aufgeführt ist. Aufgeführt sind dort beispielsweise für Makler die Kundenberatung, die Wertermittlung, das Makler-, Grundstückskaufvertrags- oder Grundbuchrecht. Wohnimmobilienverwalter können u.a. Weiterbildungen wahrnehmen im Bereich der Erstellung der Jahresabrechnung, des Wirtschaftsplans und der Betriebskostenabrechnung.

Gewerbetreibende und Mitarbeiter, die in beiden Bereichen tätig sind, müssen jeweils 20 Stunden in drei Jahren absolvieren. Diejenigen, die sich gerade in einer Ausbildung zum Immobilienkaufmann/- frau oder Weiterbildung zum/
zur Geprüften Immobilienfachwirt/-in befinden, sind von der neuen gesetzlichen Weiterbildungspflicht für die Dauer dieser Maßnahmen und für drei auf den Erwerb des Abschlusses folgenden Jahre befreit.

Der Gesetzestext sieht vor, dass die Gewerbetreibenden über eine Rechtsverordnung verpflichtet werden können, ihre Kunden über ihre berufliche Qualifikation und ergriffenen Weiterbildungsmaßnahmen zu informieren. Der Verordnungsgeber hat von dieser Möglichkeit letztlich keinen Gebrauch gemacht. Auch die Informationspflicht des Gewerbetreibenden im Hinblick auf die von ihm und seinen Mitarbeitern ergriffenen Weiterbildungsmaßnahmen gegenüber der Behörde hat man im letzten Moment der Beratungen im Bundesrat deutlich entschärft. Sahen die Verordnungsentwürfe noch vor, dass der Gewerbetreibende von sich aus jedes bzw. alle drei informieren muss, gilt zukünftig, dass die Behörde entsprechende Erklärungen einfordern kann. Frühestens kann sie von diesem Recht aber erst nach drei Jahren Gebrauch machen.

Letztlich sind 20 Stunden Weiterbildungsverpflichtung in drei Jahren nicht mit einem echten Sachkundenachweis zu vergleichen. Es liegt also an jedem einzelnen, sich darüber hinaus weiterzubilden, um so am Markt die beste und qualifizierteste Leistung zu erbringen.

Stellungnahme zum Entwurf einer Verordnung zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung und der Finanzanlagenvermittlungsverordnung – aufgrund § 34c Abs. 3 GewO

Hier finden Sie die Stellungnahme zum Download.

Der Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständige e.V. bedauert sehr, dass sich der Gesetzgeber gegen die Einführung eines Sachkundenachweises entschieden hat. Die Fortbildungsverpflichtung allein ist unzureichend, um insbesondere Verbraucher vor unqualifizierten Gewerbetreibenden und Mitarbeitern zu schützen. Dennoch sieht der IVD die Weiterbildungsverpflichtung als einen ersten richtigen Schritt an, auf den der zweite nicht lange auf sich warten lassen sollte. Zumindest sollten Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter, die mit Verbrauchern Verträge abschließen, vor Erlaubniserteilung eine Sachkundeprüfung ablegen oder eine gleichgestellte Qualifikation nachweisen.

Nachfolgend nimmt der IVD zu der Rechtsverordnung inhaltlich Stellung. Vorab soll jedoch der Dank vorausgeschickt werden, dass das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie den Entwurf der Rechtsverordnung zeitgleich mit der Verkündung, des der Rechtsverordnung zugrundeliegenden Gesetzes vorgelegt hat. Hierdurch haben alle Beteiligten einen entsprechenden Vorlauf, sich auf die zu-künftige Rechtslage vorzubereiten. Zwar wird befürwortet, dass das Bundesministerium offenbar auf Eigenverantwortlichkeit setzt, da es den Gewerbetreibenden und ihren Beschäftigten weitgehend selbst überlassen wird, wie sie sich weiterbilden und wie sie ihre Auftraggeber hierüber informieren. Das vorgeschlagene Verfahren, welches zur Umsetzung der Informationspflicht gegenüber der Behörde vorgeschlagen wird, sollte jedoch zur Vermeidung eines hohen Erfüllungsaufwandes einfacher ausgestaltet sein, sodass u. a. an dieser Stelle die nachfolgenden Einzelanmerkungen Berücksichtigung finden sollten.

 1. Zusammenfassung der IVD-Forderungen

• Berufshaftpflichtversicherung für Wohnimmobilienverwalter: Mindestdeckungssumme sollte 500.000 Euro betragen.
• Inhaltliche Anforderungen an Weiterbildungsangebote/Themen sollten in einer gemeinsamen und nicht abschließenden Liste zusammengefasst werden.
• Befindet sich jemand in einer qualifizierten Aus- oder Weiterbildung sollten dies der gesetzlichen Weiterbildungspflicht gleichgestellt werden.
• Aufsichtsbehörde sollte ermächtigt werden, stichprobenartig zu überprüfen, ob der Weiterbildungsverpflichtung nachgekommen wird. Jährliche Erklärungspflicht wäre unverhältnismäßig.
• Es sollte grundsätzlich keine Ausnahmen von der Weiterbildungsverpflichtung geben.
• Weiterbildungsangebote, die sich an Makler und Wohnimmobilienverwalter richten, sollten gemeinsam angerechnet werden dürfen.
• Eine jährliche Verpflichtung, den Auftraggeber jährlich über getroffene Weiterbildungsmaßnahmen zu informieren, wird abgelehnt. Format und Zeitpunkt sollte freigestellt sein.

2. Versicherungspflicht Wohnimmobilienverwalter

Nach § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO (neu) müssen Wohnimmobilienverwalter ab dem 1. August 2018 eine Berufshaftpflichtversicherung vorweisen können, um eine Erlaubnis zu erhalten.

Nach dem vorliegenden Verordnungsentwurf (§ 15a MaBV-E) darf die vom Versicherungsunternehmen erteilte Versicherungsbestätigung zum Zeitpunkt der Antragstellung dabei nicht älter als drei Monate sein, sonst wird eine Erlaubnis nicht erteilt. Nach Erteilung der Erlaubnis ist das Versicherungsunternehmen verpflichtet, der zuständigen Behörde unverzüglich Umstände anzuzeigen, die einen Versicherungsschutz im Verhältnis zu Dritten beinträchtigen können (z.B. Beendigung oder Kündigung, Ausscheiden aus Gruppenversicherungsvertrag).

Die Mindestversicherungssumme beträgt 250.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 500.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres.

Das vorgesehene Verfahren zum Nachweis der Versicherung ist aus Sicht des IVD zu befürworten. Es knüpft an die vorhandene Systematik, z. B. der Versicherungs-, Finanzanlagen- und der Immobiliardarlehensvermittlungsverordnungen an, sodass auch die Versicherungsunternehmen mit einer Ausweitung der Erlaubnispflicht auf die Wohnimmobilienverwaltung voraussichtlich keine Implementierungsschwierigkeiten haben werden.

Der IVD empfiehlt, sich bei der Höhe der Deckungssumme an § 1 Abs. 4 Zwangsverwalterverordnung zu orientieren. Hiernach ist der Verwalter zum Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für seine Tätigkeit mit einer Deckung von mindestens 500.000 Euro verpflichtet. Eine weitere Differenzierung im Hinblick auf die Zeit oder den Schadenfall ist nicht geboten.

3. Weiterbildung Verwalter und Makler

Nach § 34c Abs. 2a GewO sind Gewerbetreibende und die bei ihnen beschäftigten Personen, die an der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken, verpflichtet, sich in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren weiterzubilden. In der Rechtsverordnung wird u. a. geregelt, welche Inhalte maßgeblich sind und wie die Weiterbildungsmaßnahmen konzipiert sein müssen. Zudem regelt der Verordnungsentwurf, wie Kunde und Aufsichtsbehörde über die Erfüllung der Weiterbildungspflichten zu informieren sind.

a) Form und Inhalt der Weiterbildung

aa)

Der Entwurf der Rechtsverordnung sieht in § 15b MaBV-E vor, dass die Weiterbildung in Präsenzform, im Selbststudium (z.B. e-Learning), durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden oder in einer anderen geeigneten Form erfolgen kann. Die inhaltlichen Anforderungen der Angebote werden in Anlage 1 in Stichwörtern aufgeführt. Dabei soll es jedoch nach dem Entwurf nicht erforderlich sein, dass alle in der Anlage 1 aufgeführten Sachgebiete durch eine absolvierte Weiterbildungsmaßnahme in einem bestimmten Zeitraum umfasst werden.

Aus Sicht des IVD ist vor allem zu befürworten, dass es dem Gewerbetreibenden und seinen Beschäftigten selbst überlassen wird, wie sie ihrer Weiterbildungsverpflichtung nachkommen wollen; Format und Inhalte können frei aus dem Katalog (Anlage 1 der RV) gewählt werden. Maßgeblich ist nur, dass 20 Stunden in drei Jahren absolviert werden. Die stichwortartig umschriebenen Bereiche entsprechen grundsätzlich denen, die für Makler und Wohnimmobilienverwalter fachlich praxisrelevant sind. 3   Die für Immobilienmakler vorgeschlagene Aufzählung sollte jedoch um den Punkt „Grundlagen der Immobilienwirtschaft“, der derzeit nur für die Wohnimmobilienverwalter vorgesehen ist, erweitert werden. Die hierunter gefassten Unterbereiche wie „Lebenszyklus einer Immobilie“ und „Gebäudepläne, Bauzeichnungen und Baubeschreibungen“ sind auch für den Makler relevant.

Umgekehrt sollte die Themenaufstellung der Wohnimmobilienverwalter um den Oberpunkt „Kundenberatung“ erweitert werden, da auch der Verwalter stark dienstleistungsorientiert ist und sein sollte.

Statt einer Aufnahme der jeweils einschlägigen Themen, kommt auch eine Auflistung der Themen in einer gemeinsamen Liste – zumindest mit einem gemeinsamen allgemeinen Teil – in Betracht, wofür sich der IVD ausdrücklich ausspricht, zumal viele Gewerbetreibende beide Tätigkeiten ausüben (siehe Nr. 2 f). Um auf neue Entwicklungen reagieren zu können, die für die Berufsausübung entscheidend sind, wäre es aus Sicht des IVD erforderlich, klarzustellen, dass beide Listen (Makler und Immobilienverwalter) oder bestenfalls eine gemeinsame Liste nicht abschließend sind.

Petitum:

• 15b Abs. 1 Satz 2 MaBV-E sollte wie folgt gefasst werden: „Die inhaltlichen Anforderungen an die Weiterbildung sollen sich an den Vorgaben der Anlage 1 ausrichten.“

ab)

Der „Erwerb“ eines Ausbildungsabschlusses als Immobilienkaufmann oder eines Weiterbildungsabschlusses als Geprüfter Immobilienfachwirt gilt nach dem § 15b Abs. 1 Satz 5 MaBV-E als Weiterbildung. Wie die Gleichstellung technisch erfolgen soll, erschließt sich nach dem Wortlaut nicht, da das Gesetz nicht an einen Abschluss, der zu einem bestimmten Zeitpunkt erreicht wird, sondern an Zeiträume anknüpft (20 Stunden in drei Jahren). Sofern mit „Erwerb“ gemeint ist, dass die andauernde Lernmaßnahme, die darauf gerichtet ist, entsprechende Abschlüsse zu erwerben, einer Weiterbildung gleichgestellt wird, möge dies bitte klargestellt werden. Aus Sicht des IVD wäre es jedenfalls sinnvoll, entsprechende Ausbildungszeiträume gleichzustellen. Sollte dies seitens des Bundesministeriums nicht intendiert sein, ist darüber hinaus unklar, in welchem Verhältnis die Regelung zu der Ausnahme nach § 15b Abs. 3 MaBV-E steht, die ebenfalls eine Privilegierung dieser Abschlüsse vorsieht.

Petitum:

Der IVD fordert die § 15b Abs. 1 Satz 5 MaBV-E in der Weise klarzustellen, dass eine laufende Ausbildung zum Immobilienkaufmann oder eine Weiterbildung zum Geprüften Immobilienfachwirt einer Weiterbildung im Sinne der Vorgabe gleichgestellt wird.

b) Anforderungen an den Anbieter der Weiterbildung

Der Anbieter der Weiterbildung muss sicherstellen, dass die in einer Anlage zur Rechtsverordnung aufgeführten Anforderungen an die Qualität der Weiterbildungsmaßnahmen eingehalten werden. Einer Weiterbildungsmaßnahme muss danach eine Planung zugrunde liegen, sie muss systematisch 4  organisiert und die Qualität derjenigen, welche die Weiterbildung durchführen, muss sichergestellt sein.

Die vorgeschlagene Regelung ist aufgrund ihrer offenen Gestaltung zu befürworten. Dennoch sieht es der IVD als Unabdingbar, dass in der Begründung einige Beispiele aufgezählt werden, die das Ministerium im Blick hat. Aus Sicht des IVD sind dies beispielsweise zertifizierte Weiterbildungsstellen, Berufspraktiker, Berufsverbände, Freiberufler mit entsprechender Qualifizierung, Fortbildungsinstitute, die staatlich anerkannt oder zertifiziert sind. Zudem sollte klargestellt werden, dass es sich bei dem Anbieter um jemanden handelt, der nicht zum Gewerbetreibenden gehört. Zwar ist in den Betrieben ein enormes Wissen vorhanden, welches an die Kollegen weitergeben werden kann. Aus Sicht des IVD ist dies jedoch eine Selbstverständlichkeit, dass durch betriebsinterne Vorgänge Mitarbeiter dazulernen. Die gesetzliche Weiterbildungspflicht sollte weiter reichen. Zudem bestünde die Gefahr, dass Gewerbetreibende die Erleichterung der betriebsinternen Schulungen missbräuchlich einsetzen, also Bescheinigungen ausstellen, die nicht die Realität wiedergeben.

c) Dokumentations- und Erklärungspflicht

Nach § 15b Abs. 2 MaBV-E haben die zur Weiterbildung verpflichteten Gewerbetreibenden Nachweise über Weiterbildungsmaßnahmen zu sammeln, an denen sie und ihre zur Weiterbildung verpflichteten Beschäftigten teilgenommen haben. Gewerbetreibende haben gegenüber der zuständigen Behörde spätestens bis zum 31. Januar eines jeden Kalenderjahres, erstmalig zum 31. Januar 2020, unaufgefordert eine Erklärung nach dem Muster der Anlage 3 der Rechtsverordnung über die Erfüllung der Weiterbildungspflicht im vorangegangenen Kalenderjahr abzugeben. Eine Erklärungspflicht besteht auch dann, wenn keine Weiterbildungsangebote genutzt wurden, so dass sich jeder Gewerbetreibende ab 2020 jedes Jahr erklären muss.

Die Abgabe einer jährlichen Erklärung ist nicht vereinbar mit dem Gesetz, welches Weiterbildungen im Umfang von 20 Stunden in drei Jahren vorsieht. Dies impliziert nämlich, dass man drei Jahre Zeit hat, bevor die Behörde einen Anspruch hat, zu erfahren, ob der Weiterbildungsverpflichtung in ausreichendem Maß nachgekommen wurde. Eine jährliche Erklärung stellt einen stärkeren Eingriff dar. Ihre Grundlage hätte daher im Gesetz geregelt werden müssen, zumal ein Verstoß als Ordnungswidrigkeit geahndet werden kann. Auch eine Verknüpfung mit einem bestimmten Termin erscheint nicht geboten. Vielmehr führt eine solche Vorgehensweise zu unnötigem Formalismus. Zudem erscheint der Termin 31. Januar nicht glücklich gewählt zu sein, da die Pflicht zur Weiterbildung oftmals zum 1. August 2018 einsetzt. Auch Ausbildungen beginnen in der Regel am 1. August eines Jahres. Da Abschlüsse zum Immobilienkaufmann oder zum Geprüften Immobilienfachwirt privilegiert sind (laufende Aus-/Weiterbildung, § 15b Abs. 1 Satz 5 MaBV-E, und Abschluss, § 15 Abs. 3 MaBV-E), erscheint es unklar, wie dieser unterschiedlichen Behandlung in der Erklärung gegenüber der Behörde Rechnung getragen werden soll bzw. wann die reguläre Weiterbildungspflicht endet und wieder einsetzt.

Aus Sicht des IVD würde es genügen, wenn die Behörde ungeachtet der Dokumentationspflicht Stichproben durchführen würde, da der bürokratische Aufwand doch sehr groß ist, der mit der Erklärung verbunden ist, auch wenn der Gewerbetreibende die Erklärung für sich und seine Beschäftigten gemeinsam abgibt. Zudem ist zu erwarten, dass die zuständige Behörde, die Erklärungen ungeprüft 5   ablegt. Denn schließlich ist nicht vorgesehen, dass diese für jeden Gewerbetreibenden ein Konto bzw. Unterkonto für die Beschäftigten führt, in dem das Erklärte erfasst wird. Letztlich wird es auch auf Seiten der Behörde nur Stichproben geben, so dass es angemessen erscheint, die Nachweise von den Gewerbetreibenden in Gestalt der Erklärung für sich und die Beschäftigten stichprobenartig einzufordern. Und zwar erstmals nicht vor dem 1. August 2021, da die Weiterbildungsverpflichtung erst am 1. August 2018 in Kraft tritt.

Petitum:

Der IVD fordert, auf eine jährlich abzugebende Erklärung zu verzichten und stattdessen die Aufsichtsbehörde zu ermächtigen, die Teilnahmenachweise stichprobenartig einzufordern. Dem Gewerbetreibenden muss es dabei gestattet sein, die Erklärung auch formlos abzugeben.

d) Befreiung von der Weiterbildungsverpflichtung, § 15b Abs. 3 MaBV-E

Für die zur Weiterbildung Verpflichteten, die im Besitz eines Ausbildungsabschlusses als Immobilienkaufmann oder eines Weiterbildungsabschlusses als Geprüfter Immobilienfachwirt sind, beginnt die Pflicht zur Weiterbildung drei Jahre nach Aufnahme ihrer Tätigkeit.  Der IVD ist grundsätzlich gegen die Einführung von Ausnahmen, da diese dem Zweck des Gesetzes zuwiderlaufen. Aufgrund der ständigen rechtlichen Änderungen sollte sich jeder jederzeit weiterbilden. Die Regelung sollte daher gestrichen werden. Sofern an der Ausnahme festgehalten wird, wäre es konsequent, auch höhere Abschlüsse anzuerkennen. Es macht keinen Sinn, einen Fachwirt gegen-über einem Masterabschluss mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft zu privilegieren. Zudem sollten entsprechende Ausnahmen nur greifen, wenn der Abschluss unmittelbar vor Aufnahme der Tätigkeit erlangt wurde, da sonst auch solche Personen privilegiert werden, die nach ihrem Abschluss ggfls. über Jahre anderweitig tätig waren. Andererseits erscheint es sachgerecht, Personen zu privilegieren, die bereits vor ihrer Ausbildung/qualifizierenden Weiterbildung im selben Unternehmen tätig waren.

Beispiel:

Der Gewerbetreibende G beschäftigt in seinem Maklerunternehmen seit 2017 eine ungelernte Mitarbeiterin M, die an einer erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkt. Am 1. August 2018 beginnt diese dort eine zweijährige Ausbildung zur Immobilienkauffrau, die sie im August 2020 erfolgreich abschließt. Da M bereits vor ihrer Ausbildung bei G beschäftigt war und ihre Tätigkeit bereits aufgenommen hat, greift die Befreiung nicht.

Petitum:

Es sollte grundsätzlich keine Ausnahmen von der Weiterbildungsverpflichtung geben.

e) Ordnungswidrigkeit, § 18 Abs. 1 Nr. 11 MaBV-E

Kommt der Gewerbetreibende seiner Pflicht, die Erklärung nach § 15b Abs. 2 MaBV-E gegenüber der Behörde abzugeben, nicht nach, kann dies als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 5.000 Euro geahndet werden. Das bedeutet, dass nur der Gewerbetreibende selbst belangt werden kann, was sachgerecht erscheint, da die Beschäftigten es oftmals nicht in der Hand haben, ob sie an 6   Weiterbildungen teilnehmen. Denn die Teilnahme ist nur möglich, wenn der Arbeitgeber (i.d.R. der Gewerbetreibende) dieser zustimmt.

f) Doppelte Weiterbildungspflicht

In der Praxis sind Gewerbetreibende oftmals sowohl als Immobilienmakler als auch als Immobilienverwalter tätig. Folglich gibt es auch Beschäftigte, die in beiden Bereichen tätig sind. In der Konsequenz müssten dann diese Personen insgesamt 40 Stunden in drei Jahren absolvieren.

Aus Sicht des IVD ist zwar zu begrüßen, dass eine gesetzliche Weiterbildungsverpflichtung eingeführt wird. Für die Betriebe kann sich dieser Umfang von 40 Stunden als belastend darstellen, zumal Elternzeiten nicht berücksichtigt werden. Elternzeiten, in denen keine Weiterbildung erfolgen konnte, müssen nachgeholt werden.

Petitum:

Der IVD fordert daher, dass Weiterbildungsangebote, die beide Tätigkeiten gleichermaßen betreffen, der jeweiligen Tätigkeit bzw. Weiterbildungsverpflichtung ebenfalls angerechnet werden können. Nimmt der Gewerbetreibende oder ein Beschäftigter ein Weiterbildungsangebot wahr, welches beide Tätigkeiten betrifft, so sollte er dies der jeweiligen Weiterbildungsverpflichtung zurechnen dürfen.  Zudem müssen Elternzeiten dazu führen, dass die Pflicht zur Weiterbildung unterbrochen wird. Dies muss selbstverständlich auch für Beschäftigte gelten, da in dieser Zeit keine Mitwirkung an einer erlaubnispflichtigen Tätigkeit erfolgt, an die aber die Weiterbildungspflicht anknüpft. Gleiches muss auch für andere Zeiten gelten (z.B. Krankheit, „Sabbatical“), in denen eine entsprechende Mitwirkung unterbrochen wird. Bei Gewerbetreibenden sollten diese Zeiten auf den Dreijahreszeitraum aufgeschlagen werden.

4. Informationspflicht gegenüber Auftraggeber

Der Gewerbetreibende muss seinem Auftraggeber nach § 34c Abs. 3 GewO (neu) i.V.m. § 15c Abs. 1 MaBV-E beim ersten Geschäftskontakt in Textform Informationen über seine berufliche Qualifikationen zukommen lassen. Dies kann zum Beispiel in Form eines Informationsblattes oder einer Angabe auf der Visitenkarte erfolgen, auch eine elektronische Mitteilung ist zulässig. Für beschäftigte Personen, die unmittelbar bei der Durchführung der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken, gilt die Mitteilungspflicht entsprechend. Der Gewerbetreibende hat sicherzustellen, dass seine Beschäftigten dieser Pflicht nachkommen. Nach § 15c Abs. 2 MaBV soll zudem jährlich zum 31. Januar (erstmalig zum 31. Januar 2020) über die absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen im vorangegangenen Jahr informiert werden. Ein Verstoß gegen diese Pflichten wird nicht als Ordnungswidrigkeit geahndet.

Der IVD befürwortet, dass es dem Gewerbetreibenden und seinen Beschäftigten selbst überlassen wird, wie sie über ihre Qualifikation informieren. Es ist davon auszugehen, dass sich im Laufe der Zeit Standards entwickeln, wie dieser Pflicht nachgekommen wird. Der IVD wird dies jedenfalls unterstützen und Handlungsempfehlungen an seine Mitglieder richten, um das Informationsbedürfnis zu 7   befriedigen. Einen Anknüpfungspunkt könnte das IVD-Fortbildungssigel bieten, welches 2016 eingeführt wurde.

Problematisch sind jedoch die zeitlichen Anforderungen. Dies gilt insbesondere für die jährliche Informationspflicht, auf die verzichtet werden sollte. In der Konsequenz würde dies bedeuten, dass der Gewerbetreibende zu diesem Stichtag prüfen müsste, wer zu diesem Zeitpunkt Vertragspartner ist und ggfls. informieren. Bei Immobilienmaklern würde diese Pflicht oftmals ins Leere gehen, da die Vertragsverhältnisse oft nur von kurzer Dauer sind (wenige Wochen bis einige Monate) und nur ein Bruchteil der Verträge in den Januar eines Jahres fallen. Hier erscheint es angemessen und ausreichend, wenn dem Gewerbetreibenden nicht nur überlassen wird, wie er informiert, sondern auch wann. Da auch die Ermächtigungsgrundlage in § 34c Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 c) GewO keine turnusmäßige Informationspflicht vorsieht, erscheint sie auch aus diesem Grund entbehrlich.

Petitum:

Der IVD fordert, dass der Gewerbetreibende nicht jährlich über die Weiterbildungsmaßnahmen informieren muss. Vielmehr sollte er sicherstellen, dass seinen potentiellen Auftraggebern rechtzeitig die entsprechenden Informationen in einem angemessenen Umfang über ihn und seine Mitarbeiter zugänglich gemacht werden, also zu einem Zeitpunkt, zu dem der Vertrag noch nicht abgeschlossen ist. Dies soll insbesondere dann gegeben sein, wenn auf der Webseite die entsprechenden Informationen bereitgehalten werden oder der Gewerbetreibende ein Informationsblatt/Unternehmensprofil übersendet. Auf ein zwingendes Format sollte verzichtet werden. Zudem wird vorgeschlagen, dem Verpflichteten aufzuerlegen, weitere Auskünfte zu erteilen, sofern der Auftraggeber dies begehrt.

5. Delegation der Weiterbildungsverpflichtung auf Beschäftigte

Nach § 34c Abs. 2 Satz 2 GewO (neu) ist es für den Gewerbetreibenden ausreichend, wenn „der Weiterbildungsnachweis durch eine im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Wahrnehmung der erlaubnispflichtigen Tätigkeit angemessene Zahl von beim Gewerbetreibenden beschäftigten natürlichen Personen erbracht wird, denen die Aufsicht über die direkt bei der Vermittlung (…) oder der Verwaltung (…) mitwirkenden Personen übertragen ist und die den Gewerbetreibenden vertreten dürfen“.

Nach Auffassung des IVD ist diese im Gesetz vorgesehene Regelung wichtig, um größeren Unternehmen entgegenzukommen, in denen der Gewerbetreibende oder sein vertretungsberechtigtes Organ nicht im operativen Bereich tätig ist. Ob eine Delegation jedoch zulässig ist, hängt von der Anzahl der beaufsichtigungsbefähigten und vertretungsberechtigten Personen ab, die einer Weiterbildungspflicht nachkommen. Hier stellt das Gesetz auf eine „angemessene“ Anzahl ab. Es wäre wünschens-wert, wenn der Verordnungsgeber dies in der Rechtsverordnung konkretisieren würde.

Weiterbildungsverpflichtung für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter sowie Versicherungspflicht für Wohnimmobilienverwalter

Ab dem 1. August 2018 sind Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter gesetzlich verpflichtet, sich weiterzubilden. Um dieser Verpflichtung nachzukommen müssen sie innerhalb von drei Jahren 20 Stunden absolvieren. Zudem müssen Sie der Aufsichtsbehörde und ihren Auftraggebern Rechenschaft hierüber ablegen. Die Details hierzu sollen in einer Rechtsverordnung geregelt werden, die im Entwurf vorliegt. Der Entwurf sieht folgende Regelungen vor:

1. Versicherungspflicht Wohnimmobilienverwalter

Nach § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO (neu) müssen Wohnimmobilienverwalter ab dem 1. August 2018 eine Berufshaftpflichtversicherung vorweisen können, um eine Erlaubnis zu erhalten. Die Mindestversicherungssumme beträgt 250.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 500.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres.

2. Weiterbildung Verwalter und Makler

a) Form und Inhalt der Weiterbildung
Der Entwurf der Rechtsverordnung sieht in § 15b MaBV-E vor, dass die Weiterbildung in Präsenzform, im Selbststudium (z.B. e-Learning), durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden oder in einer anderen geeigneten Form erfolgen kann.

Die inhaltlichen Anforderungen der Angebote werden in Anlage 1 zum Verordnungsentwurf in Stichwörtern umschrieben. Dabei ist es nach dem Entwurf jedoch nicht erforderlich, dass alle in der Anlage 1 aufgeführten Sachgebiete durch eine absolvierte Weiterbildungsmaßnahme umfasst werden. Das bedeutet, dass es dem Gewerbetreibenden und seinen Beschäftigten selbst überlassen wird, welche Inhalte sie im Schwerpunkt behandeln wollen. Grundsätzlich könnte jemand seine Pflichtstunden erfüllen, indem nur ein Bereich wie z.B. „Grundlagen der Finanzierung“ abdeckt.

b) Anforderungen an den Anbieter der Weiterbildung
Der Anbieter der Weiterbildung muss sicherstellen, dass bestimmte Anforderungen an die Qualität der Weiterbildungsmaßnahme eingehalten werden. Eine Weiterbildungsmaßnahme muss danach eine Planung zugrunde liegen, sie muss systematisch organisiert und die Qualität derjenigen, welche die Weiterbildung durchführen, muss sichergestellt sein.

c) Dokumentations- und Erklärungspflicht
Nach § 15b Abs. 2 MaBV-E haben die zur Weiterbildung verpflichteten Gewerbetreibenden Nachweise über ihre Weiterbildungsmaßnahmen zu sammeln, an denen sie und ihre zur Weiterbildung verpflichteten Beschäftigten teilgenommen haben. Gewerbetreibende haben gegenüber der zuständigen Behörde spätestens bis zum 31. Januar eines jeden Kalenderjahres, erstmalig zum 31. Januar 2020, unaufgefordert eine Erklärung über ihre Aktivitäten im vorangegangenen Kalenderjahr abzugeben. Das gilt auch dann, wenn es keine Aktivitäten gab, was unproblematisch ist, da sich der notwendige Umfang auf drei Jahre erstreckt. Das bedeutet, dass ggfl. auch erklärt wird, dass nichts unternommen wurde. Die Erklärung muss nach dem Muster der Anlage 3 der Rechtsverordnung erfolgen.

d) Befreiung von der Weiterbildungsverpflichtung, § 15b Abs. 3 MaBV-E
Die Rechtsverordnung sieht eine zeitliche Befreiungsmöglichkeit von Weiterbildungspflicht vor. Befreit sind diejenigen, die einen Ausbildungsabschluss als Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau oder einen Weiterbildungsabschlusses als Geprüfter Immobilienfachwirt oder Geprüfte Immobilienfachwirtin erworben haben. Für sie beginnt die Pflicht zur Weiterbildung drei Jahre nach Aufnahme ihrer Tätigkeit.

e) Doppelte Weiterbildungspflicht
In der Praxis sind Gewerbetreibende oftmals sowohl als Immobilienmakler als auch als Immobilienverwalter tätig. Folglich gibt es auch Beschäftigte, die in beiden Bereichen tätig sind. In der Konsequenz müssten dann beide Gruppen zweimal 20 Stunden in drei Jahren absolvieren.

3. Informationspflicht gegenüber Auftraggeber

Der Gewerbetreibende muss seinem Auftraggeber nach § 34c Abs. 3 GewO (neu) i.V.m. § 15c Abs. 1 MaBV-E beim ersten Geschäftskontakt in Textform Informationen über seine berufliche Qualifikationen zukommen lassen. Dies kann zum Beispiel in Form eines Informationsblattes oder einer Angabe auf der Visitenkarte erfolgen, auch eine elektronische Mitteilung ist zulässig (z. B. in der E-Mail-Signatur). Für beschäftigte Personen, die unmittelbar bei der Durchführung der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken, gilt die Mitteilungspflicht ebenso.
Nach § 15c Abs. 2 MaBV soll zudem zum 31. Januar eines Jahre darüber in geeigneter Weise informiert werden, welche Weiterbildungsmaßnahmen erfolgt sind, sofern ein längeres Vertragsverhältnis wie ein Verwaltervertrag besteht.
Eine Ahndung eines Verstoßes gegen diese Pflichten als Ordnungswidrigkeit sieht die Verordnung nicht vor.

Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter – eine erste Kommentierung

Der Bundestag hat am 22. Juni 2017 das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum verabschiedet. Entgegen des Gesetzentwurfs der Bundesregierung hat sich der Bundestag gegen die Einführung eines Sachkundenachweises entschieden. Stattdessen wurde für beide Berufsgruppen u.a. eine Fortbildungsverpflichtung beschlossen. Bevor das Gesetz in Kraft tritt, muss es noch vom Bundesrat abschließend beraten werden. Dies wird am 22. September 2017 der Fall sein. Das Gesetz würde dann voraussichtlich am 1. August 2018 in Kraft treten. Zuvor wird ist jedoch noch eine Rechtsverordnung (siehe Nr. 3) zu erlassen, in der wesentliche Details noch zu regeln sind.

Die Fortbildungsverpflichtung allein ist nach Ansicht des Immobilienverbandes unzureichend. Der  gesetzliche Sachkundenachweis sollte einen fairen und qualitativen Wettbewerb herstellen, indem eine Berufszulassungsprüfung verpflichtend wird. Dennoch sieht der IVD die Fortbildungsverpflichtung als einen ersten richtigen Schritt an, da hiermit eine Weiterbildungsverpflichtung für das gesamte Berufsleben des Verwalters und Maklers abgebildet wird.

1. Neuregelung für Immobilienmakler – Weiterbildungsverpflichtung

Nach dem Gesetzesbeschluss gilt die Fortbildungsverpflichtung für den Gewerbetreibenden und die Personen, die an der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken. Personen, die eine mit Erfolg abgelegte Abschlussprüfung als Immobilienkaufmann sowie als Geprüfter Immobilienfachwirt nachweisen können, sind in den ersten drei Jahren nach Aufnahme ihrer erlaubnispflichtigen Tätigkeit von der Weiterbildungspflicht befreit.

Der Umfang der Fortbildungsverpflichtung beträgt 20 Stunden innerhalb von drei Jahren, die in diesem Zeitraum zu absolvieren sind. Unklar ist derzeit, welche Bildungsangebote anerkannt werden. Die Details der Fortbildungsverpflichtung werden in einer Rechtsverordnung geregelt, die allerdings noch nicht vorliegt. Der IVD erwartet, dass die Inhalte der Rechtsverordnung bis Ende diesen Jahres vorliegen, um eine angemessene Vorbereitungszeit für die Wirtschaft und Bildungseinrichtungen einzuräumen. Es ist davon auszugehen, dass die Bildungseinrichtungen EIA und DIA mit ihren Bildungsangeboten anerkannt werden.

Ebenfalls in der Rechtsverordnung ist noch zu regeln, in welcher Weise die Teilnahme an den entsprechenden Seminaren und Veranstaltungen gegenüber der zuständigen Behörde nachgewiesen werden muss. Zwei Möglichkeiten sind in diesem Zusammenhang denkbar. Zum einen könnte der Gewerbetreibende verpflichtet werden, von sich aus die Behörde zu unterrichten. Zum anderen ist möglich, dass der Gewerbetreibende erst auf Aufforderung reagieren muss, wobei die Behörde sicherlich nur Stichproben durchführen wird. Bei beiden Varianten wäre der Nachweis erstmals 2021 zu erbringen.

Neben der Behörde muss auch der Auftraggeber/Kunde über die  erfolgreiche Nutzung eines Weiterbildungsangebotes informiert werden, wobei in diesem Fall zudem Angaben zur beruflichen Qualifikation zu machen sind. Wie die Pflichten gegenüber dem Auftraggeber/Kunden über die berufliche Qualifikation und absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen des Gewerbetreibenden und der unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden beschäftigten Personen auferlegt werden, ist ebenfalls der Rechtsverordnung vorbehalten. Aus Sicht des IVD ist es denkbar, dass der Gewerbetreibende auf seiner Webseite seiner Informationspflicht nachkommen kann. Wünschenswert wäre es, wenn private Gütesiegel wie etwa das Fortbildungssiegel des IVD einbezogen werden könnten. Insgesamt sollten die entsprechenden Anforderungen an Form und Umfang nicht zu hoch sein, da ein Verstoß zu einer Abmahnung durch einen Mitbewerber führen könnte.

Der IVD wird sich bei dem für die Rechtsverordnung zuständigen Bundeswirtschaftsministerium für eine praxisnahe und praktikable Lösung einsetzen.

2. Neuregelung für Immobilienverwalter

a. Erlaubnispflicht der Tätigkeit

Bisher hat der Immobilienverwalter sein Gewerbe bei der zuständigen Behörde lediglich anmelden müssen, um seine Tätigkeit ausüben zu dürfen. Mit der nun beschlossenen Änderung steht diese zukünftig unter einem Erlaubnisvorbehalt. Das bedeutet, dass – wie bei den Immobilienmaklern – eine Erlaubnis nur erteilt wird, wenn der Antragsteller zuverlässig ist und in geordneten Vermögensverhältnissen lebt.

b. Versicherungspflicht

Im Unterschied zu den Immobilienmaklern wird die Erlaubnis darüber hinaus nur erteilt, wenn der Antragsteller eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen kann. Das bedeutet, dass diese bei Antragstellung bereits abgeschlossen sein muss und ein entsprechender Nachweis vorzulegen ist. Unklar ist derzeit, wie sichergestellt wird, dass der Versicherungsschutz auch nach Antragstellung bestehen bleibt. Bei den Immobiliendarlehensvermittlern erfolgt dies in der Weise, dass das Versicherungsunternehmen der Behörde anzeigen muss, wenn der Versicherungsvertrag beispielsweise gekündigt wird oder sonst ein Umstand eintritt, der den vorgeschriebenen Versicherungsschutz beeinträchtigt. Es ist denkbar, dass dieselbe Regelung auch insoweit zur Anwendung kommt. Weitere Details wie auch der Umfang (Deckungssumme etc.) sollen in der Rechtsverordnung geregelt werden.

c. WEG- und Mietverwalter

Nach den ursprünglichen Plänen der Bundesregierung sollten lediglich WEG-Verwalter in den Anwendungsbereich einbezogen werden. Auf Drängen des IVD wurden nun auch Verwalter aufgenommen, die für Dritte Mietverhältnisse über Wohnraum verwalten. Da der im Gesetz definierte Begriff des Wohnimmobilienverwalters auf eine gewerbsmäßige bzw. Verwaltung für Dritte abstellt, ist eine Verwaltung von eigenen Beständen von der Erlaubnispflicht ausgenommen.

d. Weiterbildungsverpflichtung

Die Weiterbildungsverpflichtung für Immobilienmakler gilt in gleicher Weise auch für Wohnimmobilienverwalter und die mitwirkenden Personen. Diejenigen, die einer Makler- und Verwaltertätigkeit ausüben bzw. an ihr mitwirken, müssen in drei Jahren logischerweise insgesamt 40 Stunden absolvieren, 20 Stunden je Tätigkeit. Zudem trifft sie die Nachweis- und Informationspflicht in „doppelter“ Weise. Lediglich Immobilienkaufleute und Geprüfte Immobilienfachwirte sind nach der Gesetzesbegründung in den ersten drei Jahren nach Aufnahme ihrer Tätigkeit von der Weiterbildungsverpflichtung befreit.

e. Übergangsregelung

Bereits am Markt tätige Wohnimmobilienverwalter müssen innerhalb von sechs Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes eine entsprechende Erlaubnis beantragen, wobei maßgeblich der Tag des Antrags und nicht der der Erlaubniserteilung ist. Tritt das Gesetz beispielsweise am 1. August 2018 in Kraft, muss die Erlaubnis spätestens am 31. Januar 2019 beantragt worden sein. In Anbetracht der Tatsache, dass der Verwalter illegal handelt und mit einem Bußgeld belegt werden kann, wenn er es bis dahin nicht geschafft hat, eine Erlaubnis zu beantragen, hält der IVD die Übergangsfrist von sechs Monaten für zu kurz. Da das Gesetz insoweit jedoch nicht mehr geändert werden kann, sollte die Übergangsfrist unbedingt beachtet werden.

3. Inhalte und IVD-Positionen zu der Rechtsverordnung

Zahlreiche Details, welche die Neuregelung betreffen, sind nicht im Gesetz geregelt, sondern einer Rechtsverordnung vorbehalten. Diese kann das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie mit Zustimmung des Bundesrates erlassen. Die entsprechende Ermächtigungsgrundlage tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft, was voraussichtlich im Oktober 2017 der Fall sein wird. Nach Auffassung des IVD sollte das Ministerium die Rechtsverordnung möglichst bald erlassen, damit sich die Wirtschaft und Verwaltung auf die darin geregelten Pflichten einstellen können.

Nach § 34c Abs. 3 Satz 1 GewO soll in der Rechtsverordnung der Umfang der Verpflichtungen des Gewerbetreibenden bei der Ausübung des Gewerbes geregelt werden.

Hervorzuheben sind dabei folgende Pflichten bzw. Regelungen:

a. Versicherungspflicht – Deckungssumme und Nachweispflichten

Verwalter müssen künftig eine Haftpflichtversicherung abschließen, um eine Wohnimmobilienverwaltererlaubnis zu erhalten. Die inhaltlichen Anforderungen, insbesondere

• die Höhe der Mindestversicherungssummen,
• die Bestimmung der zuständigen Behörde im Sinne des Versicherungsvertragsgesetzes,
• der Nachweis über das Bestehen der Haftpflichtversicherung und
• die Anzeigepflichten des Versicherungsunternehmens gegenüber den Behörden sollen in der Rechtsverordnung geregelt werden.

Aus Sicht des IVD sollte die Mindestversicherungssumme mindestens 150.000 € betragen, um den Verbraucher ausreichend zu schützen. Im Hinblick auf den Nachweis über das Bestehen der Versicherung sollte sich der Verordnungsgeber an bestehenden Verfahren orientieren. Insbesondere wird die Regelung für sinnvoll erachtet, dass die Versicherungsunternehmen die zuständige Aufsichtsbehörde informieren muss, wenn der Versicherungsschutz entfällt bzw. entfallen ist.

b. Weiterbildungsverpflichtung

Nach dem Gesetz sind die Gewerbetreibenden und die bei ihnen beschäftigten Personen zu einer regelmäßigen Weiterbildung verpflichtet. Um diese Pflicht durchzusetzen, soll gegenüber der zuständigen Behörde ein Nachweis erbracht werden. Wie dieser Nachweis zu erbringen ist, soll in der Rechtsverordnung geregelt werden.

Der IVD plädiert dafür, ein möglichst einfaches Verfahren einzuführen. Angemessen aber auch als ausreichend wird angesehen, wenn der Gewerbetreibende und die bei Ihnen beschäftigten Personen auf Nachfrage der Behörde entsprechende Nachweise vorlegen. Die Behörde also Stichproben durchführt. Eine regelmäßige Vorlage durch die Pflichtigen wäre für die Wirtschaft und Verwaltung mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden. Diese hätte zur Folge, dass die Behörde alle Eingaben darauf prüfen müsste, ob die Anforderungen an die Nachweise erfüllt sind und ob diese zum maßgeblichen Zeitraum gehören. Da ein Verstoß gegen die Nachweispflicht zu einem Bußgeld führen würde, erscheint eine stichprobenartige Überprüfung als ausreichend.

c. Informationspflicht gegenüber Auftraggeber

Zudem sieht das Gesetz Informationspflichten gegenüber dem Auftraggeber über die berufliche Qualifikation und absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen des Gewerbetreibenden und der unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden beschäftigten Personen vor. Wie dieser Informationspflicht nachgekommen werden kann, soll ebenfalls in der Rechtsverordnung geregelt werden. Ein Verstoß hiergegen soll mit einem Bußgeld belegt werden können.

Zunächst ist zu befürworten, dass die Informationspflicht auch die berufliche Qualifikation des Gewerbetreibenden umfasst. Diese gibt dem Kunden eine gute Möglichkeit, den Unternehmer im Hinblick auf seine fachliche Kompetenz einzuordnen. Dass sich die Pflicht auch auf die Mitarbeiter erstreckt, erscheint etwas überzogen. In Ansehung dessen sollte die Bewältigung der Informationspflicht weitgehend in das Ermessen der Beteiligten gestellt werden. Es sollte etwa die Möglichkeit eingeräumt werden, allgemein auf der Webseite etwas zur Qualifikation zu schreiben. Es erscheint auch wenig praktikabel, wenn ein größeres Unternehmen jeden einzelnen Mitarbeiter mit einem Hinweis auf seine Qualifikation aufführen müsste, der an der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkt. Sofern keine Webseite unterhalten wird, sollte der Gewerbetreibende auf eine vergleichbare Weise (Informationsblatt etc.) über die Qualifikation informieren dürfen. Ein weiter Spielraum im Hinblick auf Art und Umfang der Information ist auch deshalb geboten, da ein enger Rahmen dazu führen kann, dass Fehler unterlaufen. Diese könnten nicht nur zu einem Bußgeld führen, was laut Gesetzesbegründung bei einem Verstoß gegen die entsprechenden Pflichten führen könnte, sondern auch Gegenstand einer wettbewerbsrechtlichen Abmahnung sein.

Ebenfalls geringe Anforderungen bzw. ein weiter Ermessensspielraum sollten aus denselben Gründen auch bei der Informationspflicht im Hinblick auf Fortbildungen gelten.

d. Befreiungsmöglichkeiten

Zudem soll nach der Gesetzesbegründung in der Rechtsverordnung geregelt werden, dass Gewerbetreibende und ihre weiterbildungspflichtigen Mitarbeiter, die eine mit Erfolg abgelegte Abschlussprüfung als Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau sowie als Geprüfter Immobilienfachwirt oder Geprüfte Immobilienfachwirtin nachweisen können, in den ersten drei Jahren nach Aufnahme ihrer erlaubnispflichtigen Tätigkeit von der Weiterbildungspflicht befreit sind.

Nach Einschätzung des IVD sollte es bei dieser Ausnahme bleiben, da es bei der Fortbildungsverpflichtung darum geht, dass sich der Qualitätsstandard insgesamt verbessert. Ausnahmen sind insoweit jedoch kontraproduktiv, zumal der Umfang auch überschaubar ist. Von weiteren Ausnahmen sollte abgesehen werden, auch wenn der Wortlaut diese zulassen würde.

e. Anerkennung der Weiterbildungsangebote

Nicht ausdrücklich geregelt ist in der Rechtsverordnung, welche Weiterbildungsangebote anerkannt werden.

Hierzu bedarf es jedoch einer Regelung, damit sich die Pflichtigen und die Anbieter darauf einstellen können, ob die Angebote auch anerkannt werden. Der IVD, der seit 2016 ein Fortbildungssiegel vergibt, erkennt nur solche Angebote an, die auf eine Weiterbildung ausgerichtet sind. Angebote, die auf eine (Zusatz-)Qualifikation abzielen werden dagegen nicht anerkannt.

Aus Sicht des IVD sollten kommerzielle Kursanbieter, IHK und Berufsverbände sowie ihre Bildungseinrichtungen anerkannt werden. Universitäten und Fachhochschulen kommen nur in Betracht, soweit sich das Angebot auf eine Weiterbildung bezieht und nicht auf das Erreichen einer bestimmten Qualifikation.