Rechtliche Grundlagen & Tipps
Von RA Dr. jur. Marco Tyarks, erschienen im AIZ-Das Immobilienmagazin, 12/2024
Der Gesetzgeber hat eine Privilegierung für Steckersolargeräte geschaffen. Dies geschah durch das am 16. Oktober 2024 verkündete Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen. Die neue Regelung wurde in § 20 Abs. 2 Nr. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert.
Steckersolargeräte in Eigentümergemeinschaften
Unsere Checkliste für Steckersolargeräte in Eigentümergemeinschaften umfasst die technischen Komponenten, rechtlichen Rahmenbedingungen und Vorgehensweisen zur Installation und Nutzung von Steckersolaranlagen, einschließlich der aktuellen Normen und rechtlichen Entwicklungen.
Bisher konnten Wohnungseigentümer nicht so einfach ein sogenanntes Balkonkraftwerk installieren, sofern nicht sämtliche anderen Wohnungseigentümer damit einverstanden waren. Zwar konnte auch bisher jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind (§ 20 Abs. 3 WEG).
Eine Beeinträchtigung dieser Rechte im vorgenannten Sinne konnte sich aber bereits bei einer wesentlichen Veränderung der Gebäudeoptik ergeben, von der man vielfach bei der Anbringung eines Balkonkraftwerkes ausging. So wurde für die Installation eines Balkonkraftwerkes häufig das Einverständnis sämtlicher Wohnungseigentümer benötigt – ein in der Regel hoffnungsloses Unterfangen.
Der Gesetzgeber hat daher nun mit Einführung des § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG Abhilfe geschaffen, der wie folgt lautet: „Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen.“
Voraussetzungen der Privilegierung
„Angemessene bauliche Veränderung…“
Die Vorschrift setzt voraus, dass es sich bei der geplanten Installation um eine bauliche Veränderung handelt, die nur vorliegt, wenn Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum vorgenommen werden. Hiervon kann regelmäßig ausgegangen werden, sofern das Steckersolargerät am gemeinschaftlichen Eigentum mit Schellen befestigt wird, wenn Leitungen verlegt oder Steckdosen angebracht werden müssen.
Selbst eine rein optische Veränderung des Erscheinungsbildes der Wohnungseigentumsanlage kann nach der überwiegenden Ansicht eine bauliche Veränderung darstellen. Von einer Angemessenheit der Maßnahme ist auszugehen, wenn die Installation öffentlich-rechtlich, auch unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes, zulässig ist.
„…die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen“
Was ein Steckersolargerät ist, ergibt sich aus § 3 Nr. 43 EEG 2023 (Erneuerbare-Energien-Gesetz). Danach handelt es sich um eine oder mehrere kleinere Photovoltaik-Anlagen mit:
- einer installierten Leistung von insgesamt bis zu zwei Kilowatt,
- einer Wechselrichterleistung von insgesamt bis zu 800 Voltampere,
- einer Anschlussleitung und einem Stecker zur Verbindung mit dem Endstromkreis eines Letztverbrauchers.
Vorgaben zum Aufstellungsort
Die neue Vorschrift äußert sich nicht zum Ort der Aufstellung eines Steckersolargeräts. Üblicherweise wird dies der Balkon sein. Auch die Gesetzesbegründung verwendet die Begriffe Steckersolargerät und Balkonkraftwerk synonym. Grundsätzlich kommt aber jeder Ort der Wohnungseigentumsanlage zur Installation eines Steckersolargeräts in Betracht. Ob dieser angemessen ist, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.
Rechtsfolgen der Privilegierung
Liegen die vorgenannten Voraussetzungen vor, kann jeder Wohnungseigentümer die entsprechende bauliche Veränderung verlangen. Die vorgenannte Vorschrift begründet einen Individualanspruch eines jeden Wohnungseigentümers auf Durchführung der dort genannten baulichen Veränderungen, sofern diese angemessen sind. Besteht der Anspruch auf Beschlussfassung, haben die Wohnungseigentümer allerdings hinsichtlich der Durchführung der Maßnahme einen Entscheidungsspielraum. So haben sie die Wahl, ob die Gemeinschaft die bauliche Veränderung selbst vornimmt oder ob dem verlangenden Wohnungseigentümer die bauliche Veränderung gestattet wird. Darüber hinaus steht den Wohnungseigentümern für das „Wie“ der baulichen Veränderung ein Ermessen zu.
In der Regel wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kein Interesse daran haben, die bauliche Veränderung selbst vorzunehmen, so dass diese dem bauwilligen Wohnungseigentümer gestattet wird. Dazu bietet es sich an, Vorgaben beispielsweise zur Dimensionierung und zum Hersteller der Steckersolargeräte zu machen, um ein „Steckersolargeräte-Patchwork“ zu vermeiden und ein einheitliches Erscheinungsbild der Anlage zu wahren. Die Gemeinschaft kann ferner die Installation durch einen Elektrofachbetrieb sowie die Erbringung eines Versicherungsnachweises und weiterer Nachweise verlangen. Dazu gehören unter anderem die Fachunternehmer-Erklärung der Elektrofachfirma bezüglich des Anschlusses an den Stromkreis, die Anmeldebescheinigung der Anlage im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur oder die Angabe der einzuspeisenden Strommenge. Dazu, welche Vorgaben im Einzelnen zulässig sind, wird sich jedoch erst noch eine Rechtsprechung herausbilden müssen.
Die Wohnungseigentümer sind nicht befugt, den Anspruch des bauwilligen Wohnungseigentümers im Hinblick auf die erschöpften Kapazitäten der Elektroinstallation abzulehnen. Entweder werden die verfügbaren Kapazitäten auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt oder die Wohnungseigentümer rüsten die Elektroinstallation gemeinsam auf.
Die Wohnungseigentümer können sich in der Regel auch nicht darauf berufen, dass die Installation des Steckersolargeräts zu einer grundlegenden Umgestaltung im Sinne von § 20 Abs. 4 WEG führen würde, die stets unzulässig wäre, und zwar auch dann nicht, wenn solche Geräte bei mehreren Einheiten installiert werden.
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Die bürokratischen Hürden für die Anmeldung von Balkonkraftwerken wurden ab 2024 stark reduziert. Betreiber müssen ihre Anlagen nicht mehr beim Netzbetreiber anmelden, sondern lediglich im Marktstammdatenregister (MaStR) der Bundesnetzagentur registrieren. So registrieren Sie ihr Balkonkraftwerk:
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