Betriebsaufgabe

Meine Geschäftstätigkeit als Immobilienmakler werde ich wohl in 2024 aufgeben und habe dazu 3 steuerliche Fragen in der Hoffnung, dass Sie mir die Fragen beantworten können.
Ich werde in 2024 dann 68 Jahre alt sein und wenn ich richtig informiert bin, muss ich dann den Mehrerlös zwischen Buchwert der Immobilie und dem Marktwert der Immobilie voll mit meinem Steuersatz versteuern, oder gibt es da einen Trick die Steuerlast zu reduzieren?

Meine Büroräume sind seit über 15 Jahren im Betriebsvermögen (Einzelunternehmung, keine besondere Rechtsform), nun habe ich gehört, wenn ich die Immobilie auslöse und in mein Privateigentum übernehme, dass die 10 Jahresfrist wieder von Vorne beginnt zu zählen. Wie sehen Sie das?

Wenn ich eine Immobilie innerhalb der 10 Jahresfrist verkaufe und den Mehrerlös zwischen Ankaufpreis und Verkaufspreis versteuere, bin ich dann für alle weiteren Immobilien die ich nach der 10 Jahresfrist verkaufe (unter der Berücksichtigung der 3 Objektgrenze innerhalb von 5 Jahren) steuerpflichtig, also gewerblicher Immobilienhändler?

Wenn Sie Ihren Betrieb aufgeben, müssen Sie einen Aufgabegewinn ermitteln.
Dazu müssen Sie (oder Ihr Steuerberater) gem. § 16 Abs. 3 EStG eine Schlussbilanz (Aufgabebilanz) aufstellen, in der Sie sämtliche Wirtschaftsgüter, die zu Ihrem Betriebsvermögen gehören, mit dem Verkehrswert (gemeinen Wert) ansetzen. Dazu gehören insbesondere die Büroeinrichtung und die zum Betriebsvermögen gehörenden Grundstücke. Wenn Sie einzelne Wirtschaftsgüter verkaufen, setzen Sie den erzielten Verkaufserlös an.

Gem. § 16 EStG Abs. 4 EStG wird der Veräußerungsgewinn auf Antrag der Einkommensteuer nur unterworfen, soweit der 45.000 Euro überteigt, wenn der Steuerpflichtige das 55. Lebensjahr vollendet hat oder im sozialversicherungsrechtlichen Sinne dauernd berufsunfähig ist. Dies gilt auch für den Aufgabegewinn. Der Freibetrag wird dem Steuerpflichtigen nur einmal gewährt. Er ermäßigt sich um den Betrag, um den der Veräußerungsgewinn bzw. Aufgabegewinn 136.000 Euro übersteigt. Bei einem Aufgabegewinn von mehr als 181.000 Euro gibt es somit keinen Freibetrag mehr.

Gem. § 23 Abs. 1 Satz 2 EStG gilt die Überführung eines Wirtschaftsguts in das Privatvermögen als Anschaffung. Die sog. Spekulationsfrist des § 23 EStG wird also durch die Überführung in das Privatvermögen (erneut) in Lauf gesetzt. Wenn Sie das Grundstück, das zu Ihrem Betriebsvermögen gehört, innerhalb von 10 Jahren nach der Aufgabe des Betriebs veräußern, ist der Veräußerungsgewinn deshalb einkommensteuerpflichtig. Als Gewinn gilt dann der Differenzbetrag zwischen dem Wert, mit dem sie das Grundstück in der Aufgabebilanz angesetzt haben, und dem Veräußerungspreis.
Wenn Sie eine Immobilie innerhalb der Frist des § 23 EStG verkaufen, ist der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig. Außerdem handelt es sich bei dem Grundstück bei Ihnen als Makler wegen ihrer „Branchenzugehörigkeit“ um ein sog. Zählobjekt i.S. des gewerblichen Grundstückshandels. Wenn Sie innerhalb von 5 Jahren nach diesem Verkauf mehr als zwei weitere Grundstücke verkaufen, die Sie innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf angeschafft oder modernisiert haben, liegt eine gewerblicher Grundstückshandel vor. Damit werden sämtliche Grundstücke, die Sie innerhalb dieses Zeitraums verkaufen, Teil eines Gewerbebetriebs.

Juli 2023