IVD Erschwinglichkeitsindex

Der IVD-Erschwinglichkeitsindex beantwortet die Frage, ob der Erwerb einer Immobilie für den Käufer erschwinglich ist. Damit geht der Index weit hinaus über die Angabe von nackten Preisdaten, wie es meist üblich ist. Reine Preisangaben, entweder pro Wohneinheit oder Haus oder pro Quadratmeter, kann ein Laie kaum adäquat bewerten. Einen potenziellen Immobilienkäufer interessiert, ob er sich den Kauf und die daraus resultierende finanzielle Belastung leisten kann. Ihn interessiert die Erschwinglichkeit. Außerdem will er die Erschwinglichkeit an verschiedenen Orten vergleichen und wissen, ob die Erschwinglichkeit im Vergleich mit den vergangenen Jahren zu- oder abgenommen hat. All diese kontextualisierten Informationen finden sich im IVD-Erschwinglichkeitsindex.

Die Grundannahme des IVD-Erschwinglichkeitsindexes lautet, dass eine Haushaltsbelastung durch Immobilienerwerb von 25 Prozent erschwinglich ist. Mit diesem Wert sollte sichergestellt werden, dass die Belastung für das Wohnen, also inkl. Wohnnebenkosten und Rücklagen, unter 35-40 Prozent des Haushaltseinkommens liegt. Der Index ist so angelegt, dass bei einem Indexwert von 100 die Belastung durch Zins- und Tilgungszahlungen bei einem Viertel des verfügbaren Haushaltseinkommens liegt. Liegt der Indexwert darunter, muss mehr als ein Viertel des verfügbaren Einkommens aufgewendet werden, um den Kredit ordnungsgemäß zu bedienen. Die Erschwinglichkeit ist somit geringer. Liegt der Indexwert jenseits der 100, ist die Erschwinglichkeit entsprechend höher.

Die Berechnung des Erschwinglichkeitsindexes fußt auf einer Reihe von Annahmen, mit denen ein durchschnittliches Objekt, ein durchschnittlicher Käufer und eine durchschnittliche Finanzierung definiert werden. Damit wird sichergestellt, dass die Erschwinglichkeitswerte über Raum und Zeit hinweg vergleichbar sind und die Erschwinglichkeitswerte reale Transaktionsbedingungen abbilden.

Der IVD-Erschwinglichkeitsindex wurde für die nachfolgenden Objektarten erstellt:

• Einfamilienhäuser
• Reihenmittelhäuser
• Eigentumswohnungen (Bestandsbauten)
• Eigentumswohnungen (Neubauten)

Für diese Immobilienkategorien wurden die Indizes für mittleren und guten Wohnwert erstellt. Das sind die beiden am häufigsten nachgefragten Qualitätsniveaus. Mittlerer Wohnwert bezeichnet ein Objekt, das in Bausubstanz und Ausstattung einem durchschnittlichen Standard entspricht und sich in einem allgemeinen Wohngebiet befindet. Guter Wohnwert bezeichnet ein Objekt mit guter Ausstattung und Bausubstanz in ruhiger, guter Wohnlage. Bei Eigentumswohnungen setzt der Index eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche an, bei Einfamilienhäusern ein bezugsfreies Bestandsobjekt inklusive Garage und ortsüblich großem Grundstück mit einer Wohnfläche von 125 Quadratmetern (mittlerer Wohnwert) beziehungsweise 150 Quadratmetern (guter Wohnwert). Für Reihenmittelhäuser mit mittlerem Wohnwert wird eine Wohnfläche von 110 Quadratmetern angesetzt und mit gutem Wohnwert eine Wohnfläche von rund 130 Quadratmetern. Eine Garage haben diese Reihenmittelhäuser nicht. Grundlage der Preisdaten sind die IVD-Wohn-Preisspiegel. Alle Objektpreise beziehen sich auf bezugsfreie Objekte.

Als Käufer wird ein Haushalt mit mindestens zwei Personen angenommen. Das ist plausibel, da in den meisten Fällen Paare mit oder ohne Kindern Wohneigentum erwerben. Eine typische Einkommensstruktur bei Familien mit Kindern dürften 1,75 Vollverdiener sein. Damit soll die sich in den vergangenen Jahren geänderte Einkommensstruktur privater Haushalte berücksichtigt werden. Die Zahlen zum verfügbaren Nettoeinkommen pro Kopf einer jeweiligen Stadt stammen von Michael Bauer Research.

Bei der Definition der durchschnittlichen Fremdfinanzierung wird von einem Fremdkapitalanteil von 75 Prozent und einem Eigenkapitalanteil von 25 Prozent, bezogen auf den Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten, ausgegangen. Das entspricht nach wie vor tatsächlich üblichen Gegebenheiten am Markt. Die monatliche Annuität wurde so angesetzt, dass das Darlehen rechnerisch nach 30 Jahren getilgt wurde. Etwaige zukünftige Zinsänderungen nach Auslauf einer Zinsbindung bleiben jedoch unberücksichtigt. Bei den Erwerbsnebenkosten wurden die im jeweiligen Bundesland zum Zeitpunkt der Betrachtung gültigen Grunderwerbsteuersätze (3,5 bis 6,5 Prozent) zuzüglich zwei Prozent Kaufnebenkosten für Grundbuch und Notar berücksichtigt. Sie liegen also zwischen 5,5 und 8,5 Prozent. Eine Maklerprovision wurde nicht berücksichtigt. Das ist plausibel, weil lediglich etwa 40 Prozent der zum Kauf angebotenen Häuser und Wohnungen von Maklern betreut werden und die Provisionshöhe vielerorts Verhandlungssache ist. Quelle der Zinsdaten ist die Bundesbank Zeitreihe BBK01.SUD118, Effektivzinssätze von Banken in Deutschland, Neugeschäft, Wohnungsbaukredite an private Haushalte, anfängliche Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre.

Die Erschwinglichkeit wird in erster Linie auf Städtebasis errechnet. Darauf aufbauend werden daraus aggregierte Indizes ermittelt, wie die Erschwinglichkeit für Deutschland, für einzelne Städteklassen und Bundesländer. Weiterhin wurde das Baukindergeld berücksichtigt, das zurzeit noch mit beantragt werden könnte.

Aggregierte Erschwinglichkeitswerte von Stadtklassen, Bundesländern oder gesamt Deutschland wurden gewichtet um eine realistischeres Abbild in den Segmenten zu erzeugen. Hinzugezogen wurden nur Städte mit vollständigen Preisreihen. Vereinzelt fehlende Werte sowie die Werte der Quartale 2-4 (Preisdaten wurden zur Vereinfachung dem 1. Quartal eines Jahres zugeordnet) wurden linear interpoliert. Städte mit Preisabweichungen von über 25 Prozent wurden aus den Betrachtungen entfernt.

Erschwinglichkeitswerte von über 1000 wurden auf 1000 normiert, damit aggregierte Betrachtungen nicht durch zu starke Ausreißer verzerrt werden. Vereinzelt kommt es durch das Hinzuziehen von Baukindergeld dazu, dass die monatliche Belastung auf null sinkt. Eine Erschwinglichkeit nach dem IVD-Erschwinglichkeitsindex lässt sich dann nicht mehr errechnen. Entsprechende Städte wurden aus den Tabellen und aggregierten Betrachtungen entfernt.

Für Medienvertreter stellen wir gern detaillierte Hintergrundinformationen und Grafiken zusammen. Wenden Sie sich gerne an unsere Researchabteilung: Julian Götting

Hinweis: Voraussichtlich im vierten Quartal wird der IVD einen neuen Erschwinglichkeitsindex herausgeben und hier veröffentlichen. Wir bitten um Geduld, bei Fragen melden Sie sich bei Julian Götting.