Letzte Chance für Altbeschlüsse

Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes haben sich die Voraussetzungen für die Wirksamkeit von Gemeinschaftsbeschlüssen grundlegend geändert. Für Verwalter und Eigentümergemeinschaften ist es höchste Zeit, betroffene Altbeschlüsse zu prüfen und rechtssicher zu dokumentieren.

Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG), die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, hat sich die Rechtslage hinsichtlich der sogenannten Öffnungsklauseln in Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen grundlegend geändert. Während bislang auf Grundlage solcher Klauseln gefasste Beschlüsse auch ohne Eintragung ins Grundbuch für Rechtsnachfolger – also etwa Käufer oder Erben – verbindlich waren, ist dies seit der Reform nur noch bei einer Eintragung im Grundbuch der Fall.

Für vor dem 1. Dezember 2020 gefasste Beschlüsse gilt eine Übergangsregelung: Diese behalten ihre Wirkung gegenüber Erwerbern bis zum 31. Dezember 2025 – auch ohne Eintragung. Danach sind sie nur noch dann wirksam, wenn sie im Grundbuch vermerkt sind.

Verwalter und Eigentümergemeinschaften sind daher gefordert, rechtzeitig zu prüfen, welche Altbeschlüsse betroffen sind und ob eine Eintragung erforderlich ist. Da die juristische Bewertung im Einzelfall komplex sein kann, wird dringend empfohlen, einen Rechtsberater hinzuzuziehen. Die tatsächliche Umsetzung der Maßnahmen liegt dann in der Verantwortung des Verwalters.

Als WEG-Verwalter sollten Sie sich einen strukturierten Überblick über mögliche Handlungsfelder verschaffen und die erforderlichen Schritte rechtzeitig in die Wege leiten.

Zunächst sollte ein umfassender Überblick über bestehende Beschlüsse geschaffen werden. Dazu sind sämtliche bisher gefassten Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft – insbesondere aus Gemeinschaften, die vor Inkrafttreten der WEG-Reform im Jahr 2020 gegründet wurden – zu sichten. Maßgeblich ist hierbei die Beschlusssammlung, gegebenenfalls zurückreichend bis in das Jahr 2007. Eine inhaltliche Prüfung erfolgt im Hinblick auf die Beschlusskompetenz: Beruht diese unmittelbar auf dem Wohnungseigentumsgesetz, besteht regelmäßig kein Handlungsbedarf. Beruht sie hingegen auf einer Öffnungsklausel in der Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder einer gesonderten Vereinbarung, ist der Beschluss betroffen. Die konkrete Rechtsgrundlage, etwa § 11 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung, sollte dokumentiert werden.

In einem zweiten Schritt sind alle betroffenen Beschlüsse in einer Übersicht zu dokumentieren. Für jeden Beschluss sind mindestens das Datum der Beschlussfassung, der Regelungsgegenstand, die herangezogene Beschlusskompetenz sowie der Eintragungsstatus im Grundbuch festzuhalten.

Darauf aufbauend ist eine Eigentümerversammlung vorzubereiten. Die Eigentümer sind über den Hintergrund und die Notwendigkeit einer Eintragung aufzuklären. Die Tagesordnung sollte einen Punkt enthalten wie beispielsweise: „Wirksamkeit beschlossener Regelungen sichern“. In der Versammlung sind die betroffenen Beschlüsse vorzustellen und zur Abstimmung zu bringen, ob eine erneute Beschlussfassung erfolgen oder eine Eintragung ins Grundbuch veranlasst werden soll. Alternativ kann ein bewusster Verzicht auf einzelne Regelungen erwogen und dokumentiert werden. Hier haben die Eigentümer die alleinige Entscheidungsmacht.

Sofern weiterhin Interesse an der Regelung besteht, sollte im vierten Schritt bis spätestens zum 31. Dezember 2025 eine erneute Beschlussfassung erfolgen, sofern dies erforderlich ist, sowie die Eintragung im Grundbuch veranlasst werden. Der Eintragungsantrag ist rechtzeitig – das heißt vor dem 1. Januar 2026 – zu stellen.

Die maßgebliche Frist – der 31. Dezember 2025 – ist zwingend zu beachten: Nach diesem Datum verlieren betroffene Beschlüsse bei einem Eigentümerwechsel automatisch ihre Wirksamkeit. Auch ein Anspruch auf Neufassung kann nur bis zu diesem Zeitpunkt geltend gemacht werden.

Für die Zukunft ist sicherzustellen, dass bei neu gefassten Beschlüssen stets geprüft wird, ob sie auf einer gesetzlichen Regelung oder auf einer Öffnungsklausel beruhen. Die Rechtsgrundlage sollte in jedem Fall klar benannt und dokumentiert werden. Eine eigene, fortlaufende Übersicht über die Herkunft der Beschlusskompetenzen erleichtert künftige Prüfungen und sichert die Verwaltungspraxis ab.