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Übergangsfrist: ab 1. Juli 2024 können TV-Kosten für Bestandskunden nicht mehr auf Mieter umgelegt werden

Ende 2021 ist das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKModG) in Kraft getreten. Verbrauchern wurde damit zum ersten Mal ein Recht auf schnelles Internet zugesprochen. Außerdem wurde die generelle Umlagefähigkeit des TV-Anschlusses über die Nebenkostenabrechnung abgeschafft. Dabei ist es grundsätzlich unerheblich, ob Signale über Hausverteilanlagen aus Kupfer-, Koaxialkabeln oder via Glasfaser übertragen werden. Gemeinschaftliche Sat-Anlagen sind nach dem neuen Gesetz auch nicht mehr über die Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Für Bestandsimmobilien hat der Gesetzgeber eine Übergangsfrist geschaffen. Erst ab dem 1. Juli 2024 können die TV-Kosten für Bestandskunden nicht mehr wie bisher auf die Mieter umgelegt werden. Im Gegenzug erhalten Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht des TV-Bezugsvertrages, mit dem der Vertrag zum Ablauf des 30. Juni 2024 gekündigt werden kann. Weiterberechnet werden kann nur noch das neu eingeführte Glasfaserbereitstellungsentgelt, wobei sichergestellt sein muss, dass der Mieter in der Wahl seines Anbieters für einen Glasfaseranschluss frei ist.

Unberührt bleibt aber die Möglichkeit, TV-Kosten im Rahmen einer Zusatzvereinbarung mit den Mietern oder über eine Erhöhung der Kaltmiete an diesen weiterzugeben. Nur der Weg über die Betriebskosten ist für Anlagen, die nach dem 1. Dezember 2021 in Betreib genommen wurden, versperrt.

Aktuell bieten zahlreiche Versorger von Kommunikationsleistungen Verwaltern beziehungsweise Eigentümern Gestattungsverträge an. Verwalter sollten einen Rahmenvertrag für die durch einen bestimmten Anbieter versorgten Liegenschaften aushandeln und den jeweiligen WEG diese Konditionen zum Beitritt anbietet. Dafür muss jede WEG dann einen separaten Gestattungsvertrag abschließen. Umso mehr Bestände von dem Rahmenvertrag abgedeckt sind, desto bessere Konditionen lassen sich durch die Verwaltung vereinbaren. Dies kann sie auch werblich bei neuen Kunden nutzen, wenn sie hier die Möglichkeit einer Vertragserweiterung vorsieht.

Bedingt durch den Wegfall der Umlagefähigkeit wird es in Zukunft nur noch um reine Gestattungen gehen. Die Verwaltung steckt lediglich die Rahmenbedingungen ab – jeder Eigentümer bzw. dessen Mieter entscheidet, ob er ein entsprechendes Angebot vom jeweiligen Anbieter annehmen möchte. Letztendlich geht es nur noch um eine Dienstleistungskonzession und nicht mehr um einen Dienstleistungsauftrag.

Handlungsempfehlung zur TKG-Novelle und Glasfaserausbau

Wer als Hauseigentümer oder Verwalter jetzt nicht proaktiv handelt und sich um die Auswirkungen des Gesetzes kümmert, trägt das Risiko gegebenenfalls Zahlungen leisten zu müssen, für die es keine Kompensation gibt.

Hauseigentümer und Vermieter sollten jetzt ihre individuelle Situation und die bestehenden Verträge sorgfältig prüfen.

Hierfür gibt es mehrere Handlungsoptionen

Nachfolgend einige Empfehlungen unseres Experten Herrn Dietmar Schickel (DSC-Dietmar Schickel Consulting) zur Vorgehensweise:

  • Vertragsprüfung für Eigentümer und Verwaltungen
    • Vermieter müssen sowohl ihre Verträge mit Breitband- und Kabelnetzbetreibern als auch die Mietverträge mit den übernommenen Pflichten prüfen.
    • Gespräche mit allen Vertragspartnern sind notwendig, um Lösungen zu finden, dass Mieter sich gegebenenfalls selbst um ihren Fernsehempfang kümmern.
    • Es besteht generell die Möglichkeit, eine „Sonderkündigung“ (§ 230 Abs. 5 TKG) gegenüber dem aktuellen Anbieter vorzunehmen, wenn die Abrechnung des „Sammelvertrags“ über die Betriebskosten erfolgt.
  • Mehrnutzerverträge/Sammelverträge
    • Mehrnutzerverträge können über den 30. Juni 2024 hinaus fortgesetzt werden, sofern keine anderweitige Vereinbarung getroffen wurde und kein Sonderkündigungsrecht in Anspruch genommen wird – allerdings besteht hier das Risiko einer Kündigung von Seiten des Mieters („Opt-Out-Recht“).
  • Umsetzungsszenarien ab Juli 2024:
    • Vermieter können die Kosten für die TV-Versorgung übernehmen und in die Miete einpreisen, hier jedoch ebenfalls mit Blick auf das „Opt-Out-Recht“ der Mieter nach 24 Monaten Wohndauer.
    • Eine freiwillige Zusatzvereinbarung unabhängig von Betriebskosten und Miete zwischen Vermieter und Mieter könnte die bestehende TV-Versorgung beibehalten, unterliegt jedoch ebenfalls dem „Opt-Out-Recht“ und zudem neuen Kundenschutzvorschriften und TKG Vorgaben.
  • Versorgungsvereinbarung als Alternative:
    • Letztendlich verbleibt aufgrund der nur noch kurzen Zeitspanne der Abschluss einer Versorgungsvereinbarung/Gestattungsvertrag mit dem bisherigen Netzbetreiber (auch wenn das Netz dem Eigentümer oder der GdW gehört), wobei jedem Bewohner einen „Einzelnutzervertrag“ angeboten würde. Die Installation eines Gebäudeanschlusses oder einer neuen Hausverteilanlage bis zum 30. Juni 2024 durch einen neuen Anbieter ist so gut wie ausgeschlossen!
    • Wichtig wäre darauf zu achten, dass nicht gleichzeitig eine Freigabe für eine Hausinstallation (Netzebene 4) bis in die Wohnungen freigegeben wird. In diesem Fall muss die Eigentümerversammlung entscheiden, wer zukünftig das Hausnetz errichtet und betreiben soll.
  • Versorgungsvereinbarung als Alternative:
    • Letztendlich verbleibt aufgrund der nur noch kurzen Zeitspanne der Abschluss einer Versorgungsvereinbarung/Gestattungsvertrag mit dem bisherigen Netzbetreiber (auch wenn das Netz dem Eigentümer oder der GdW gehört), wobei jedem Bewohner einen „Einzelnutzervertrag“ angeboten würde. Die Installation eines Gebäudeanschlusses oder einer neuen Hausverteilanlage bis zum 30. Juni 2024 durch einen neuen Anbieter ist so gut wie ausgeschlossen!
    • Wichtig wäre darauf zu achten, dass nicht gleichzeitig eine Freigabe für eine Hausinstallation (Netzebene 4) bis in die Wohnungen freigegeben wird. In diesem Fall muss die Eigentümerversammlung entscheiden, wer zukünftig das Hausnetz errichtet und betreiben soll.
  • Alternative Empfangsmöglichkeiten:
    • Mieter könnten alternative Empfangsmöglichkeiten wie DVB-T2, Einzel-Satellitenanlagen oder IPTV in Betracht ziehen.
    • Bestehende Verträge mit dem Kabelnetzbetreiber müssen möglicherweise angepasst oder gekündigt werden. Wobei eine neue Vereinbarung mit einem Anbieter auf jedem Fall einem vertragslosen Zustand vorzuziehen wäre.

Exklusiv für Mitglieder: Vertragsformulare der Vodafone Deutschland GmbH

Soweit Eigentümer oder Verwalter insbesondere auch mit Blick auf die recht kurze Zeitspanne die Möglichkeit des Abschlusses einer Versorgungsvereinbarung/Gestattungsvertrag mit dem bisherigen Netzbetreiber in Erwägung ziehen, sollte zunächst geprüft werden, wer Eigentümer des bestehenden Kabelnetzes ist.

Wir stellen hier zwei Vertragsformulare der Vodafone Deutschland GmbH zur Verfügung. Diese Vertragstexte stellen Beispiele dar, die einen guten Überblick über die notwendigen Formulierungen geben können – diese variieren bei anderen lokalen, regionalen und bundesweit agierenden Anbietern.

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Exklusiv für Mitglieder: 10-Punkte Checkliste für „Glasfaser-Gestattungsverträge“ (FTTH)

Wenn ein Glasfaser-Gestattungsvertrag vorgelegt wird, sollten sich Verwalter diesen genau ansehen. Hierzu hat der IVD eine Checkliste erstellen lassen. IVD-Mitglieder finden diese hier:

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