BGH-Urteil zu Immobilienverkauf

Wie der Bundesgerichtshof BGH in seiner jüngsten Pressemitteilung mitgeteilt hat, wurde eine richtungsweisende Entscheidung zu den Aufklärungspflichten im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen, insbesondere bei Einrichtung eines Datenraumes, getroffen.

Im konkreten Fall ging es darum, dass im Nachhinein als relevant eingestufte Informationen zum Transaktionsobjekt durch den Verkäufer zum einen erst kurz vor dem Verkauf und zum anderen auch nur über einen Datenraum unreflektiert übermittelt wurden. Der Käufer vertrat die Auffassung, dass es notwendig wäre, ihn vor Beurkundung explizit und transparent über alle Informationen zur Transaktion zu informieren.

Der Sachverhalt gestaltete sich so, dass die Verkäuferin der Klägerin mit notariellem Vertrag mehrere Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex zu einem Kaufpreis von EUR 1,5 Mio. unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkaufte. In dem Kaufvertrag versicherte die Verkäuferin, dass keine Beschlüsse gefasst seien, aus denen sich eine künftig fällige Sonderumlage ergebe, mit Ausnahme eines Beschlusses über die Dachsanierung mit wirtschaftlichen Auswirkungen von 5.600 € jährlich für den Käufer. Zudem versicherte die Verkäuferin, dass nach ihrer Kenntnis außergewöhnliche, durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckte Kosten im laufenden Wirtschaftsjahr nicht angefallen seien und ihr auch nicht bekannt sei, dass solche Kosten bevorstünden oder weitere Sonderumlagen beschlossen worden seien. In den Verhandlungen zwischen Verkäufer und Käufer blieb ferner unerwähnt, dass aus einem Protokoll der Eigentümerversammlung ersichtlich war, dass durchaus ein über eine Sonderumlage zu finanzierender Instandhaltungsstau mit einem Volumen zwischen EUR 0,75 Mio. und EUR 50, Mio. bestand. Über die genaue Ausgestaltung sollte zu einem späteren Zeitpunkt beraten werden. Weiter heißt es stattdessen in dem Kaufvertrag, der Verkäufer habe dem Käufer die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre übergeben und der Käufer habe Kenntnis von dem Inhalt der Unterlagen. Tatsächlich wurde insbesondere das Protokoll der Eigentümerversammlung mit dem Hinweis auf vermutetet Instandhaltungsarbeiten erst kurz vor dem Notartermin, nämlich am Freitag vor dem am Montagvormittag stattfindenden Termin dem Kläger in einem Datenraum ohne weitere Hinweise auf neu eingestellte Dokumente zugänglich gemacht. Die Klägerin wurde nach erfolgreicher Beurkundung als Eigentümerin der Einheiten in das Grundbuch eingetragen.

In den Vorinstanzen wurde die Verantwortung für die Kenntnis zu derartigen Vorgängen völlig unabhängig von Medium und Zeitpunkt allein beim Käufer der Immobilie gesehen. Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Berufungsgerichts (bis auf einen Nebenpunkt aufgehoben) und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Verkäuferin habe hinsichtlich des Kostenumfangs für die anstehenden Sanierungsmaßnahmen keine sie treffende Aufklärungspflicht verletzt, ist rechtsfehlerhaft. Entscheidend ist, so der BGH, ob die Klägerin ausreichend aufgeklärt worden ist. Die Verkäuferin hat ihre Aufklärungspflicht nicht schon dadurch erfüllt, dass sie das Protokoll der Eigentümerversammlung in den Datenraum eingestellt hat. Ferner wurde gerügt, dass das in den vorinstanzlichen Verfahren nicht hinreichend gewürdigt wurde, dass zwischen dem Einstellen in den Datenraum und dem Beurkundungstermin faktisch kein vollständiger Werktag mehr gelegen hat. Dies im Zusammenhang mit der Bedeutung des Protokolls wurden als für den Käufer entscheidungsrelevant angesehen.

Im vorliegenden Fall konnte die Verkäuferin nicht die berechtigte Erwartung haben, dass die Klägerin, die in dem Protokoll der Eigentümerversammlung enthaltenen Informationen noch vor Vertragsschluss zur Kenntnis nimmt und entsprechend würdigt, weil dies erst kurz vor Abschluss des Kaufvertrages in den Datenraum eingestellt wurde, ohne die Klägerin hierüber in Kenntnis zu setzen. Die Klägerin hatte ohne gesonderten Hinweis auf das neu eingestellte Dokument keinen Anlass, in dem Zeitfenster zwischen dem Einstellen des Protokolls (im vorliegenden Fall an einem Freitag), und dem Notartermin (im vorliegenden Fall am darauffolgenden Montagvormittag) noch einmal Einsicht in den Datenraum zu nehmen.

Christian Osthus, stellvertretender Geschäftsführer und Justiziar beim IVD-Bundesverband erklärt dazu: „Es genügt nicht, dass der Verkäufer alle relevanten Tatsachen jenseits von Sach- und Rechtsmängeln ungefiltert vor die Füße kippt. Vielmehr kann man die Entscheidung so verstehen, dass der Verkäufer ihn mit der Nase darauf stoßen muss.“ Die Verpflichtungen des Verkäufers treffen damit auch implizit einen von ihm beauftragten Makler.

Anika Schönfeldt-Schulz, Vorsitzende des IVD Nord begrüßt die Entscheidung des BGH:
„Es ist für die im IVD organisierten Makler selbstverständlich gegenüber den an einer Immobilientransaktion beteiligten offen, fair und transparent zu kommunizieren. Dies gebietet die für uns selbstverständliche Berufsethik.“