Seminar: Hausverkauf trotz Zwangsversteigerungsverfahren

Ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch macht einen Verkauf ambitioniert, jedoch nicht unmöglich. Vor Abschluss des Maklervertrages stellt sich die Frage: Lohnt es sich, hier tätig zu werden? Die Antwort darauf kennen Sie insbesondere aus Gesprächen mit Handwerkern oder Bausachverständigen: „Das kommt drauf an“.
Ja, verehrte Kolleginnen und Kollegen. Leider muss auch ich mit dieser Floskel arbeiten. Sowohl in der Kommunikation mit den Eigentümern als auch in der Kommunikation mit Ihnen, den Maklerkollegen.
Es kommt maßgeblich auf die Zeit an, die uns noch zum Handeln bleibt. In meinen Anfangsjahren lag mein Zeitfenster regelmäßig bei etwa 8 – 12 Wochen. Die Eigentümer kamen also auf mich zu, als deren Objekte schon in den einschlägig bekannten Versteigerungskalendern veröffentlicht waren. Auch fanden sich deren Objekte bereits auf dem Scout mit der unverbindlichen Angabe: „Man kann dieses Haus für 50 – 70 % des amtlichen Verkehrswertes kaufen“.
Bei diesem kleinen Zeitfenster war es insbesondere in den Jahren 2017 – 2021 durchaus noch möglich, ein Objekt zu verkaufen. Wie wir alle (schmerzlich) wissen, sind diese Jahre vorüber. In 2025 braucht es durchaus sechs Monate oder mehr bei den Immobilien, die wir vermarkten. Das ist auch bei Immobilien im Zwang nicht anders.

In der Regel ist die späte Einsicht der Eigentümer, doch mit einem Makler arbeiten zu wollen, für uns als Makler wenig fruchtbar. Es gibt auch hier Lösungen, aber die Statistik spricht ganz klar gegen das Annehmen eines Maklermandates so kurz vor dem Versteigerungstermin. Das gestaltet sich leichter, sobald der erste ZV-Termin ohne Ergebnis geblieben ist.

Neben dem Faktor Zeit ergeben sich eine Vielzahl an Fragen oder Problemstellungen, um den Maklerauftrag zu einem erfolgreichen Abschluss zu bringen:

• Was ist, wenn wir zwar von Anfang an genug Zeit haben, die Gläubiger jedoch nicht reagieren oder sich die Ablösebeträge wöchentlich ändern? (Insbesondere das Finanzamt treibt das Ganze auf die Spitze)
• Wie gehen wir damit um, dass potentielle Interessenten nach Besichtigung einfach nicht mehr reagieren und die Immobilie bei Gericht ersteigern?
• Wieso kann trotz protokollierten Kaufvertrags die Immobilie immer noch unter den Hammer fallen und wir als Makler gehen leer aus?
• Wieso muss man mitunter bei Scheidungen im Rahmen des Versteigerungsverfahrens genau auf das Grundbuch und den Immobilienwert achten? (Denn hier entstehen Konstellationen, die ein Objekt unversteigerbar machen – und uns mehr Zeit bleibt als gedacht)

Doch genug der Probleme und Fokus auf den USP: Mit genügend Zeit im Gepäck haben wir bei dem Verkauf einer Immobilie im Zwang einen entscheidenden Vorteil am Markt. Unsere Kunden können die Immobilie besichtigen, während der Rest im Gerichtssaal blind kaufen muss.
Und die Erfahrung zeigt: Solange es noch keinen fixen Versteigerungstermin gibt, ist genügend Zeit, um sich mit dem Sachverhalt und der Immobilie zu beschäftigen. Zudem wissen nur wenige: Es können durchaus vier oder mehr Versteigerungstermine vergehen, ohne dass die Immobilie “verloren” ist.
Wenn Sie die Wirtschaftsnachrichten der letzten drei Jahre verfolgt haben, können Sie mir Glauben schenken: Es werden eine Menge Immobilien auf den (Zwangsversteigerungs-)Markt kommen. Genug Arbeit für die nächsten 20, 30 Jahre.

Ich möchte Sie mit meinen Worten einladen. Einladen in einen Markt, der sicherlich anspruchsvoll, aber ertragreich ist. Einladen in einen Markt, den es immer geben wird. Und ich möchte Sie einladen zu den Seminaren, die ich alsbald und zukünftig für den IVD geben werde. Mit etwas mehr als 2000 Versteigerungsverfahren im Gepäck, gibt es Erlebnisse und Erfahrungen, die ich gerne mit Ihnen teile.

Melden Sie sich jetzt für Ende Oktober an – ich freue mich auf Sie.

Jan Brendel

Autorenprofil
Jan Brendel ist seit 16 Jahren im Zwangsversteigerungssektor tätig. Er verbindet sein fundiertes Fachwissen im Versteigerungsrecht mit langjähriger Praxis als Sachverständiger und Makler. Er ist Autor von zwei Ratgebern für ZV-Betroffene und Referent des deutschen Anwaltvereins zur Weiterbildung im Zwangsversteigerungsrecht.