IVD-Wohn-Preisspiegel 2025/26 für 500 Städte: Hohe Mieten lassen den Kauf wieder zur Option werden

Während Neubauten zuletzt leichte Preiszuwächse verzeichneten, blieben Einfamilien- und Reihenhäuser im Bestand weitgehend stabil. Besonders bei Bestandsobjekten lohnt sich deshalb, nicht nur in Anbetracht der vielerorts angespannten Mietwohnungsmärkte über einen Kauf nachzudenken. Die Daten zeigen: Im Bestand sind Zins und Tilgung des Erwerbs häufig gleichauf mit der Miete eines vergleichbaren Objektes.

Unterdessen haben Neuvertragsmieten bundesweit zugelegt: Im Bestand kletterten sie um rund drei bis vier Prozent auf 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter, im Neubau um 3,5 bis 4,5 Prozent auf 12,60 bis 14,40 Euro. Verantwortlich dafür ist die anhaltend geringe Neubautätigkeit, die das Angebot verknappt.

„Die Schere zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten geht immer weiter auseinander“, betont Wohltorf. „Das liegt an fehlendem Neubau, niedrigen Kappungsgrenzen und einem eingefrorenen Umzugsgeschehen. Mieter verharren in Wohnungen, die oft nicht mehr zu ihrem Lebensbedarf passen – das verschärft die Knappheit zusätzlich.“

Das Transaktionsgeschehen hat wieder Fahr aufgenommen. Im zweiten Quartal 2025 wurden in Deutschland Immobilien im Wert von 70 Milliarden Euro umgesetzt – ein Plus von 21 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Das Vertrauen in den Markt und die Bereitschaft, in Immobilien zur Eigennutzung oder Kapitalanlage zu investieren, steht und fällt jedoch mit der marktgerechten Bepreisung: In guter Lage finden Objekte mit realistischen Preisvorstellungen im Schnitt innerhalb von drei bis vier Monaten Käufer. Zu hoch bepreiste Wohnungen und Häuser, die sich in einem deutlich größeren Wettbewerb mit vergleichbaren Angeboten behaupten müssen als noch vor drei Jahren, sind hingegen oft länger als ein halbes Jahr auf dem Markt und können erst nach ein oder zwei Preisreduzierungen erfolgreich vermarktet werden. „Nach dem flächendeckenden Preisrutsch in den vergangenen Jahren sehen wir jetzt stabile bis leicht steigende Entwicklungen – insbesondere bei gut sanierten Objekten in gefragten Lagen“, so Wohltorf.

Weiterhin rückt die Energieeffizienz immer mehr in den Fokus. Sanierte Wohnungen verteuerten sich zuletzt spürbar, während unsanierte Altbauten oft nur mit deutlichen Preisabschlägen vermittelbar sind. „Der energetische Zustand ist inzwischen ein entscheidender Marktfilter. Käufer achten mehr denn je darauf – nicht zuletzt, weil Banken schlechte Energiebilanzen mit Aufschlägen sanktionieren“, führt der IVD-Präsident aus.

Für Kapitalanleger hellen sich die Perspektiven ebenfalls auf: Das Zusammenspiel aus stabilen Preisen und steigenden Mieten sorgt dafür, dass Immobilieninvestments wieder wirtschaftlicher werden. Gerade in Städten wie Hamburg, München oder Stuttgart verbessert sich das Verhältnis von Kaufpreis und Mietertrag deutlich.

Während die Metropolen ein gemischtes Bild zeigen und die Preise dort überwiegend stagnieren, können Klein- und Mittelstädte ihre Attraktivität weiter steigern. Niedrigere Einstiegspreise, eine hohe Lebensqualität und stabile Preisentwicklungen machen sie zunehmend interessant. Einfamilienhäuser kosten in Mittelstädten im Schnitt rund 365.000 Euro – etwa 40 Prozent weniger als in den Großstädten. In Kleinstädten liegt der Durchschnitt sogar bei rund 280.000 Euro.

„Das zeigt: Jenseits der Metropolen bleibt Wohnen für breite Schichten der Bevölkerung erschwinglich.“, so Wohltorf.

Insgesamt bleibt der Wohnungsmarkt von Gegensätzen geprägt: steigende Mieten bei stabilen Preisen, eine wieder erstarkende Nachfrage nach Eigentum bei gleichzeitigem Neubau-Stillstand, eine wachsende Dynamik in Transaktionen bei gebremster Baupolitik.

„Die Entwicklung der Mieten und Preise spricht eine deutliche Sprache, die die Politik nun in die richtigen Maßnahmen übersetzen muss“, erklärt Wohltorf:

1. „Wir brauchen ein Förderprogramm für den Eigentumserwerb, um das derzeit wieder bessere Verhältnis von Kapitaldienst zu Miete zu hebeln.
2. Wir brauchen ein Förderprogramm für die energetische Sanierung der Bestandsobjekte, das – anders als „Jung kauft Alt“ – die Lebensrealitäten der jungen Käufer berücksichtigt.
3. Wir brauchen den Bau-Turbo auch für Ein- und Zweifamilienhäuser, um in dem Bereich, in dem über das Aufstiegsversprechen der jungen Generation am deutlichsten entschieden wird, mehr Angebot zu schaffen und damit auch die Mietwohnungsmärkte zu entlasten.“

„Der Weg zu einer echten Wohnwende führt nicht über neue Regulierungen und Verbote, sondern über Deregulierung, die Stärkung privaten Eigentums und die Mobilisierung privaten Kapitals. Der IVD steht bereit, diesen Dialog konstruktiv zu begleiten“, so Wohltorf abschließend.