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Energetischer Zustand bleibt Schlüsselfaktor
Hamburg, 8. September 2026 – Der Hamburger Markt für Wohneigentum entwickelt sich uneinheitlich. Während die Preise für Eigentumswohnungen überwiegend stabil bleiben, berichten Immobilienexperten von fallenden Preisen bei Einfamilien-, Reihenhäusern und Doppelhaushälften. Gleichzeitig wächst in beiden Segmenten der Angebotsüberhang. Das belegt das aktuelle Immobilienbarometer, eine Expertenbefragung des Immobilienverbands Deutschland IVD Region Nord e. V. (IVD Nord).
Bei Eigentumswohnungen beobachten 54 Prozent der Befragten gleichbleibende Preise. 38 Prozent berichten von einer fallenden, 8 Prozent von einer steigenden Preistendenz. Für die kommenden sechs Monate erwarten sogar 83 Prozent stabile Preise. 17 Prozent rechnen mit weiteren Rückgängen, steigende Preise erwartet derzeit niemand.
„Bei Eigentumswohnungen sehen wir derzeit vor allem eine Seitwärtsbewegung – und keine großen Preissprünge. Gleichzeitig gibt es aber weiterhin Käufer für marktgerecht angebotene Wohnungen“, sagt Anika Schönfeldt-Schulz, die Vorsitzende des IVD Nord.
Angebotsüberhang bei Eigentumswohnungen wächst
Trotz der weitgehend stabilen Preise hat sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage deutlich verschoben. 63 Prozent der Befragten sehen bei Eigentumswohnungen inzwischen einen Angebotsüberhang. Anfang 2026 waren es 48 Prozent, im Sommer 2025 nur 43 Prozent. Nur 4 Prozent der Experten melden derzeit einen Nachfrageüberhang.
Besonders beliebt bleiben Wohnungen in guten Lagen und begehrten Stadtteilen. 75 Prozent der Befragten bezeichnen diese Lagen als bevorzugt nachgefragt. 62 Prozent geben an, vornehmlich dort ihre Abschlüsse zu erzielen.
Bei den Wohnungsgrößen dominieren weiterhin Wohnungen zwischen rund 50 und 90 Quadratmetern mit 67 Prozent. Auffällig ist jedoch die Entwicklung bei größeren Wohnungen: 21 Prozent der Befragten nennen inzwischen Wohnungen mit mehr als 90 Quadratmetern als besonders gefragt. Anfang des Jahres waren es lediglich 7 Prozent.
Hauspreise geraten deutlich unter Druck
Anders stellt sich die Situation bei Einfamilien-, Reihenhäusern und Doppelhaushälften dar. 68 Prozent der Befragten beobachten hier aktuell fallende Preise. Anfang 2026 waren es nur 25 Prozent. Lediglich 26 Prozent berichten derzeit von stabilen und 5 Prozent von steigenden Preisen.
Auch der Angebotsüberhang hat erheblich zugenommen: 68 Prozent der Marktteilnehmer sehen aktuell mehr Häuser im Angebot als Nachfrage vorhanden ist. Zu Jahresbeginn lag dieser Anteil bei lediglich 30 Prozent.
Für die kommenden sechs Monate rechnen 56 Prozent mit stabilen Hauspreisen, 39 Prozent erwarten weitere Preisrückgänge. Nur 6 Prozent gehen von steigenden Preisen aus.
Häuser vor allem in normalen Lagen gefragt
Während bei Eigentumswohnungen gute und begehrte Stadtteile dominieren, verteilt sich die Nachfrage nach Häusern anders. 53 Prozent der Befragten nennen normale Lagen als besonders gefragt, 42 Prozent gute Lagen. Auch die tatsächlich erzielten Abschlüsse entfallen mit 56 Prozent überwiegend auf normale Wohnlagen.
In der Vermarktung ist häufig Geduld gefragt. Nur 5 Prozent der Befragten verkaufen Häuser durchschnittlich innerhalb von weniger als drei Monaten. Bei 58 Prozent dauert der Verkauf drei bis sechs Monate, bei 37 Prozent länger als sechs Monate.
„Preisnostalgie“ erschwert den Verkauf
Eine Herausforderung bleibt die Preisfindung. 79 Prozent der befragten Immobilienexperten berichten, dass Verkäufer die veränderte Marktlage noch nicht ausreichend berücksichtigen und die Festlegung eines marktgerechten Verkaufspreises deshalb besonders beratungsintensiv ist.
„Viele Eigentümer orientieren sich noch immer an Preisen, die in einer völlig anderen Marktphase erzielt wurden“, sagt Anika Schönfeldt-Schulz. „Diese Preisnostalgie trifft heute auf Käufer, die sehr genau rechnen. Wer verkaufen möchte, braucht deshalb eine realistische Preisstrategie. Hier ist die Kompetenz professioneller Makler gefragt, die den Markt einschätzen können.“
Ein wesentlicher Grund dafür, dass der Verkauf älterer Einfamilienhäuser mit schlechter Energieeffizienzklasse scheitert, ist nach Einschätzung der Experten ein im Verhältnis zu den notwendigen Investitionen zu hoher Kaufpreis. Weitere Hemmnisse sind fehlende Finanzierungsmittel für die Sanierung sowie die Sorge der Käufer vor Aufwand und Risiken einer Modernisierung.
Energetischer Zustand wird zum entscheidenden Kriterium
Besonders sensibel reagieren Käufer inzwischen auf den energetischen und baulichen Zustand einer Immobilie. 79 Prozent der Befragten geben an, dass die Beratungsintensität zu Energieverbrauch, Energieausweis, Sanierungszustand, notwendigen Modernisierungen und Fördermöglichkeiten weiter zugenommen hat.
„Der energetische Zustand ist zu einem echten Preisfaktor geworden“, erklärt Anika Schönfeldt-Schulz. „Käufer kalkulieren notwendige Investitionen inzwischen sehr genau ein. Bei unsanierten Häusern müssen sich diese Kosten deshalb auch im Kaufpreis widerspiegeln.“
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