Umbau gestattet, Nutzung eingeschränkt?

Bauliche Veränderungen und damit verbundene Beschlussfassungen kommen in der täglichen Verwaltungspraxis häufig vor. Von ähnlich großer Bedeutung sind Zweckbestimmungen in Gemeinschaftsordnungen, aus denen sich ergibt, wie Wohnungs- und Teileigentumseinheiten genutzt werden dürfen. Was aber gilt, wenn beide Elemente miteinander kollidieren? Welche Seite setzt sich dann durch? Dazu hat der Bundesgerichtshof kürzlich in einem Urteil Ausführungen gemacht, die aufhorchen lassen und an denen bis auf weiteres kein Weg vorbeiführen wird.

Der Aus- oder Umbau von Räumlichkeiten ist ein gängiges Mittel, um die eigene Wohnung aufzuwerten — insbesondere dann, wenn bislang ungenutzte Flächen erschlossen werden. Typisches Beispiel ist ein Kellerraum, an dem ein Sondernutzungsrecht besteht und der damit anderen Wohnungseigentümern entzogen ist. Zwar handelt es sich dabei weiterhin um gemeinschaftliches Eigentum, das Sondernutzungsrecht verschafft dem Berechtigten jedoch eine besondere Stellung. Gleichwohl ist seine Nutzung nicht grenzenlos.

Solange in der Gemeinschaft Einvernehmen herrscht, wird dies häufig hingenommen. Kommt es jedoch zum Streit, geraten nicht selten auch Sachverhalte in den Fokus, die über Jahre als selbstverständlich galten — etwa ein ohne Erlaubnis ausgebauter Kellerraum. Eine fehlende Gestattung lässt sich zwar grundsätzlich durch einen nachträglichen Beschluss heilen, sofern die erforderlichen Mehrheiten vorliegen. Gegen einen solchen Gestattungsbeschluss steht den übrigen Eigentümern allerdings die Anfechtungsklage offen, sodass der Weg zu den Gerichten eröffnet ist.

Bauliche Veränderungen im Sinne von § 20 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beziehen sich immer auf das gemeinschaftliche Eigentum. Dazu können auch Räume gehören. Dass insoweit Sondernutzungsrechte begründet wurden, ändert an dieser Zuordnung nichts. Anders wäre es nur bei einer Begründung von Sondereigentum.

Gemeinschaftsordnungen enthalten vielfach Zweckbestimmungen im Hinblick auf Räumlichkeiten. Ob eine Zweckbestimmung vorliegt, ist durch Auslegung zu ermitteln, ebenso ihre Reichweite im Einzelfall. Eine recht weite Zweckbestimmung wäre beispielsweise die Festlegung als „nicht zu Wohnzwecken dienende Räume“ für eine Teileigentumseinheit. Sehr eng hingegen wäre die Zweckbestimmung als „Fachanwaltskanzlei“. Zweckbestimmungen dieser Art haben Vereinbarungscharakter. Teilweise nennt man sie deswegen auch Nutzungsvereinbarungen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Sie können Räume im Sondereigentum betreffen wie auch Räume im gemeinschaftlichen Eigentum.

Selbst wenn eine konkrete Nutzung zu einer Zweckbestimmung im Widerspruch steht, kann sich ausnahmsweise doch ihre rechtliche Zulässigkeit ergeben. Die Rechtsprechung betrachtet hier, ob die an sich nach der Zweckbestimmung ausgeschlossene Nutzung nicht mehr stört als eine erlaubte, also von der Zweckbestimmung noch gedeckte Nutzung. Sie wendet dabei eine typisierende Betrachtungsweise an, die in den Blick nimmt, ob die übrigen Wohnungseigentümer durch die praktizierte Nutzung typischerweise mehr beeinträchtigt werden. Ein Kellerraum zum Beispiel dient in erster Linie als Lager- und Abstellraum. Daran muss sich die abweichende Nutzung messen lassen. Bereits entschieden wurde, dass eine Nutzung als Hobbyraum rechtlich unbedenklich ist, weil sie in der Regel nicht zu einer intensiveren Art der Benutzung führt. Bei einer Nutzung als Wohnraum hingegen wäre das anders.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Oktober 2025 – V ZR 192/24

Der Kläger sowie die beiden anderen Wohnungseigentümer, die die angefochtenen Beschlüsse unterstützen und dem Verfahren deshalb als Streithelfer beigetreten sind, bilden gemeinsam eine aus insgesamt drei Einheiten bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Wohnung gehört dem Kläger, eine Wohnung gehört den Streithelfern gemeinsam, die dritte Wohnung gehört einem der Streithelfer alleine. Den Wohnungen der Streithelfer sind Sondernutzungsrechte an mehreren jeweils als „Kellerraum“ bezeichneten Räumen außerhalb der Wohnungen zugeordnet. Beide Streithelfer hatten hier in der Vergangenheit umgebaut. In einer Versammlung der Wohnungseigentümer Ende 2022 wurden diese baulichen Veränderungen durch mehrere Beschlüsse legalisiert, also gestattet. Es geht dabei vor allem um den Einbau einer Toilette mit Anschluss an die Frisch- und Abwasserleitung, die Anbringung eines Leerrohres für ein TV-Kabel sowie den Einbau einer gefliesten Nasszelle mit Dusche, WC und Waschbecken. Daneben erstreckt sich die Gestattung auch auf den Einbau von drei Heizkörpern. Gegen diese Beschlüsse wendet sich der Kläger mit seiner Anfechtungsklage.

Der Bundesgerichtshof legt die ab dem 1. Dezember 2020 geltende Rechtslage (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz) zugrunde. Das überzeugt, weil es auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung und nicht auf die Durchführung der baulichen Maßnahmen ankommt. Im Ergebnis hält der Bundesgerichtshof die angefochtenen Beschlüsse für fehlerfrei.

Die angefochtenen Beschlüsse scheiterten insbesondere nicht an einem Widerspruch zu den Zweckbestimmungen der Räumlichkeiten im Keller. Zwar wäre eine Nutzung zu Wohnzwecken unzulässig, eine Nutzung zum Beispiel als Hobbyraum hingegen wäre rechtlich möglich. Vor diesem Hintergrund seien die konkret durchgeführten baulichen Veränderungen mit einer nur untergeordneten, hobbymäßigen Nutzung jedenfalls nicht unvereinbar. Sollte dieser Bereich einmal verlassen werden, also doch eine Wohnnutzung stattfinden, könne die Gemeinschaft sich dagegen mit Unterlassungsansprüchen wehren. Weitere Anfechtungsgründe seien nicht zu prüfen gewesen, weil die Klage darauf nicht gestützt wurde. Ein Erfolg bleibt der Gemeinschaft somit insgesamt versagt.

Höchstrichterlich geklärt ist nunmehr, dass ein Gestattungsbeschluss grundsätzlich durchaus mit der Begründung angefochten werden kann, dass er zu einer unerlaubten Nutzung führt. Unerlaubt in diesem Sinne wäre zum Beispiel eine Wohnnutzung von Kellerräumen. Im konkreten Fall sah der BGH die Schwelle zum Wohnen aber noch nicht als überschritten an. Seiner Meinung nach blieben genügend Anhaltspunkte für eine nur hobbymäßige Nutzung, die jedoch kein Wohnen ist. Angesichts des Gesamtbildes der Aus- und Umbauarbeiten in den Kellerräumen hätte man das auch anders sehen können.

Daneben bleibt möglich, unzulässiges Verhalten im Wege einer Unterlassungsklage zu bekämpfen. Das gilt vor allem für eine zweckwidrige Nutzung von Räumen. Der Bundesgerichtshof hat diesen Weg selbst aufgezeigt. Allerdings gilt es auch zu erkennen, dass nicht jede von einer Zweckbestimmung abweichende Nutzung rechtlich zu missbilligen ist. Es kommt darauf an, ob die zweckwidrige Nutzung mehr stört als eine zweckkonforme, noch erlaubte Nutzung. Die Kunst besteht darin, die damit verbundene rechtliche Gratwanderung zu meistern. Beispiel Kellerraum: Er dient als Lager- und Abstellmöglichkeit. Die Nutzung als Hobbyraum weicht zwar vom vorgesehenen Zweck ab. Sie ist jedoch rechtlich zulässig, solange sie typischerweise nicht stärker stört als das bloße Lagern von Gegenständen. Erst wenn von einem Hobby keine Rede mehr sein kann, schlägt die Bewertung um.