Gebäudemodernisierungsgesetz: Regierung will Mieter vor dem Staat schützen

Die Bundesregierung hat sich am 15. Mai mit dem geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz befasst. Für selbstnutzende Eigentümer bringt der Entwurf mehr Flexibilität bei der Modernisierung und beim Heizungstausch. So ist beispielsweise erst einmal keine Beimischung von Biobrennstoffen bei einer „normalen“ Gasheizung nötig, wenn eine Solarthermie-Anlage eingebunden wird. Auch andere Hybridsysteme geben Spielraum.

Problematisch bleibt das Gesetzespaket hingegen für Vermieter. Sie sollen künftig die Mehrkosten, die beim Betrieb einer neuen Gasheizung entstehen, zur Hälfte übernehmen. IVD-Präsident Dirk Wohltorf erklärt dazu:

„Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz werden einige Daumenschrauben für Eigentümer gelockert. Bizarr ist aber, dass die Regierung meint, den Mieter vor dem Staat schützen zu müssen, und den Vermieter dafür zahlen zu lassen. Denn CO₂-Kosten, Netzentgelte und Kosten für die Beimischung gehen auf staatliche Vorgaben zurück und werden mittelbar durch das Heizverhalten des Mieters verursacht. Wer Verbrauchskosten vom Verbrauch entkoppelt, konterkariert die mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz angestrebte klimapolitische Intention, mit fossilen Brennstoffen wie Öl und Gas sparsam umzugehen.

Die anstehenden parlamentarischen Beratungen müssen nun genutzt werden, das zu ändern. Geändert werden sollte auch das Mietrecht – nicht zugunsten oder gegen den Mieterschutz, sondern für mehr Klarheit. Das Mietrecht liest sich mittlerweile wie eine technische Beschreibung einer Heizungsanlage. Das hat mit Mietrecht nichts mehr zu tun.“

Nach der Kabinettsbefassung folgt die Beratung im Deutschen Bundestag. Wann genau, ist noch offen.

Die Gesetzesnovelle novelliert das GEG (v.a. die Heizungsregelungen), benennt es in GModG um und integriert die Umsetzung der Europäischen Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD).

• Die GModG-Novelle ist für den 1. Juli 2026 angestrebt, dies ist aber äußerst unwahrscheinlich zu erreichen.
• Der Stichtag 1. Juli 2026 des alten GEG, nach dem neu eingebaute Heizungen in Großstädten zu 65% erneuerbare Energien nutzen müssen, soll auf den 1. November 2026 verschoben werden, um Zeit für die Novelle des GModG zu gewinnen.
• 2030 wird das Gesetz evaluiert und angepasst, wenn die Klimaziele nicht erreicht wurden.

• Alle betriebsfähigen Heizungen dürfen auch betrieben werden, die Vorgabe, dass über 30 Jahre alte Heizungen, die keine Brennwert- oder Niedertemperaturkessel haben, stillgelegt werden müssen, wird gestrichen.
• Die Vorgabe von 65% erneuerbaren Energien für neue Heizungen soll entfallen, auch reine Gas- und Ölheizungen sind damit wieder zulässig.
• Für neue Gas- und Ölheizungen ist aber ein Mindestanteil Biomasse oder Wasserstoff nachzuweisen („Biotreppe“). Dieser entspricht größtenteils der bereits heute geltenden Regelung im GEG, die nun verlängert wird: ab 1/2029: 10% (früher: 15%), ab 1/2030: 15%, ab 1/2035: 30%, ab 1/2040: 60% – neu ist nur der Wert für 2029.
• Es gilt weiterhin, dass ab 1.1.2045 keine fossilen Brennstoffe mehr verwendet werden dürfen. Ein entsprechendes Verbot, Lieferverträge mit Endkunden über den 31.12.2044 hinaus abzuschließen, steht in der neuen Novelle des EnWG.
• Für Gas-Hybridheizungen mit vorrangiger Nutzung einer Wärmepumpe oder einer Mindestgröße Solarthermie entfällt die Pflicht zur „Biotreppe“.
• In vermieteten Gebäuden soll in Zukunft für Gas- und Ölheizungen der Vermieter jeweils die Hälfte der Kosten des Biomasse-Anteils, der Gas-Netzkosten und der CO₂-Kosten tragen.
• Die komplexen Regelungen zu Etagenheizungen werden gestrichen, Gas-Etagenheizungen werden wie alle anderen Gasheizungen behandelt.

• Die EPBD wird fast durchgehend 1:1 umgesetzt (kein „gold plating“) – u.a. bei Solarpflichten, Ladeinfrastruktur, Gebäudeautomation.
• Der Neubaustandard bleibt unverändert.
• Bei größeren Renovierungen (entsprechend der 10%-Regelung) wird das zu erreichende Effizienzniveau angehoben.
• Für wenig effiziente Nichtwohngebäude werden Sanierungspflichten eingeführt (zum 1.1.30 und zum 1.1.33).
• Es werden neue, deutlich umfangreichere Energieausweise eingeführt.
• Die alten Energieausweise gelten innerhalb ihrer Geltungsdauer von 10 Jahren weiter
• Verbrauchsausweise sind in reinen Wohngebäuden weiterhin zulässig, für alle anderen Gebäude ist ein Bedarfsausweis zu erstellen.
• Im GEIG werden die Schwellenwerte für die Installation von Ladeinfrastruktur gesenkt und die Anforderungen an den Umfang der Installation erhöht.
• Die Energieeffizienzklassen für Nichtwohngebäude werden neu definiert (Skala A-G), nicht aber für Wohngebäude (obwohl die EPBD dies verlangt).

• Das „Verfallsdatum“ 2030 des GModG führt zu weiterer Unsicherheit.
• Die „Biotreppe“ erscheint für hohe Anteile Biomasse schwer umsetzbar zu sein, da derzeit Biomasse nicht in dem nötigen Umfang vorhanden ist.
• Die Technologieoffenheit bei der Heizungswahl wird nicht wirklich erhöht
• Es gibt einen abgeschlossenen Katalog von Heizungslösungen (das war bisher im GEG nicht so).
• Die Kostenbeteiligung des Vermieters an den Heizungskosten bei neuen Gas-/Ölheizungen ist ein unkalkulierbares Risiko, das de facto Gas-/Ölheizungen in vermieteten Gebäuden als Option ausschließt.
• Die immer weitere Vertagung der neuen notwendigen Regelungen zur Fernwärme (Novelle Wärmelieferverordnung, Regulierung) führt dazu, dass die Option Fernwärme geschwächt wird.
• Die Erhöhung der Anforderungen bei größeren Renovierungen ist kontraproduktiv, da sie die Hürden für Renovierungen erhöht und die Sanierungsquoten somit tendenziell senkt. Das Ziel der EPBD, gezielt die ineffizientesten Gebäude anzugehen („worst first“) wird nicht umgesetzt.