Wann wird Bewerberauswahl zur Diskriminierung?

Kürzlich hat der Bundesgerichtshof zur Haftung eines Maklers wegen der Benachteiligung einer Mietinteressentin entschieden – ein Urteil, das einige Wellen geschlagen hat. Auch für Immobilienverwalter ist der Fall relevant, weil er einen sensiblen Punkt jedes Vermietungsprozesses betrifft: die Auswahl von Bewerbern.

Der Beklagte – ein Immobilienmakler – war mit der Vermittlung mehrerer Wohnungen in einem Gebäudekomplex betraut. Die Klägerin, die einen pakistanischen Vor- und Nachnamen trägt, war auf Wohnungssuche. Sie bewarb sich bei dem beklagten Makler um eine Wohnung, erhielt jedoch eine Absage. Mehrere weitere Anfragen mit ausländisch klingenden Namen blieben ebenfalls ohne Erfolg. Mit einem deutschen Namen hingegen wurde ihr umgehend ein Besichtigungstermin in Aussicht gestellt. Da die Klägerin nun eine Diskriminierung vermutete, veranlasste sie weitere Personen, sich in ähnlicher Weise bei dem Makler zu bewerben. Die Ergebnisse fielen wohl eindeutig aus: deutscher Name in Ordnung, ausländisch klingender Name nicht in Ordnung, also keine Besichtigung.

Die Klägerin wollte sich das nicht gefallen lassen und schaltete einen Rechtsanwalt ein, der für sie eine angemessene Entschädigung und Kostenerstattung sowie Zinsen forderte. Vor dem Amtsgericht unterlag die Klägerin zunächst. In der Berufungsinstanz hatte sie dann aber Erfolg und bekam hauptsächlich einen Schadensersatz in Höhe von 3.000 Euro zugesprochen. Diese Entscheidung hält einer rechtlichen Überprüfung durch den Bundesgerichtshof stand und wird von ihm bestätigt (BGH, Urteil vom 29. Januar 2026 – I ZR 129/25).

Anzuwenden ist das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG). Es gilt seit rund 20 Jahren und beruht auf unionsrechtlichen Vorgaben, vor allem der Richtlinie 2000/43/EG zur Anwendung des Gleichbehandlungsgrundsatzes ohne Unterschied der Rasse oder der ethnischen Herkunft. Ziel des AGG ist es, Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität zu verhindern oder zu beseitigen. Benachteiligungen aus einem der genannten Gründe sind insbesondere in Bezug auf den Zugang zu und die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen, die der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen, einschließlich von Wohnraum, unzulässig. Das Benachteiligungsverbot ist bei der Begründung, Durchführung und Beendigung zivilrechtlicher Schuldverhältnisse zu beachten; dazu gehören auch Mietverhältnisse über Wohnraum.

Kommt es zu einem Verstoß, hat der Benachteiligende – im Streitfall der Makler – den dadurch entstandenen Schaden zu ersetzen. Wegen eines Schadens, der kein Vermögensschaden ist, kann der Benachteiligte – hier die Wohnungsbewerberin – eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen. Dafür reicht es aus, dass er beziehungsweise sie Indizien beweist, die eine Benachteiligung wegen eines der in § 1 AGG genannten Gründe vermuten lassen. Denn dann trägt der Benachteiligende die Beweislast dafür, dass kein Verstoß vorgelegen hat.

Aus den Ausführungen des BGH in der Begründung seiner Entscheidung verdienen zwei Aspekte eine Hervorhebung:

Erstens haftet auch der Makler, wenn es in seinem Verantwortungsbereich zu diskriminierendem Verhalten zulasten von Mietinteressenten kommt. Die gesetzlichen Vorgaben des AGG richten sich nicht nur an die Vermieter. Häufig schalten sie ja Makler zielgerichtet ein, um sich nicht mit dem Vermietungsprozess zu belasten. Dann ist der Makler das „Nadelöhr“, das die Mietinteressenten passieren müssen. Überträgt der Vermieter ihm die Entscheidung über die Vergabe von Besichtigungsterminen oder die Auswahl von Mietinteressenten, so hat der Makler zur Wahrung eines effektiven Schutzes vor Benachteiligung selbst die Pflichten des AGG zu beachten und unterliegt im Verletzungsfall den in § 21 AGG vorgesehenen Rechtsfolgen.

Zweitens reicht es aus, dass die Klägerin eine Reihe von Indizien für eine Benachteiligung benennen konnte. Es unterliegt keinen rechtlichen Bedenken, wenn sie diese Beweislage nicht nur unter Verwendung ihres wirklichen Namens, sondern auch unter falschem Namen sowie durch Hilfspersonen herbeigeführt hat. Es entspricht der Vorstellung des Gesetzgebers, dass Indizien unter Zuhilfenahme sogenannter Testing-Verfahren erbracht werden können. Die Zulassung eines solchen Vorgehens zur Vermeidung von Beweisschwierigkeiten entspricht auch dem unionsrechtlich untermauerten Ziel des Gesetzes, Benachteiligungen wegen eines unzulässigen Merkmals effektiv zu verhindern. Für ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Klägerin bestanden demgegenüber keine Anhaltspunkte.

Diskriminierendes Verhalten kann für Makler also teuer werden. Im Streitfall ergab es sich daraus, dass die Klägerin wegen ihrer ethnischen Herkunft bei der Bewerbung um eine Wohnung benachteiligt wurde, nach Meinung des BGH jedenfalls fahrlässig, möglicherweise aber sogar vorsätzlich.

Die ethnische Herkunft einer Person ist aber nicht das einzige Merkmal, das im Rahmen eines Vermietungsprozesses eine Rolle spielen kann. Vielmehr gelten alle Merkmale, die das AGG insoweit benennt, also auch Geschlecht, Religion und Behinderung sowie das Alter und die sexuelle Identität einer Person. Eine Benachteiligung aus solchen Gründen führt ebenfalls zu einem diskriminierenden Verhalten.

Über den entschiedenen Fall hinaus muss deshalb ein grundsätzliches Problembewusstsein gebildet werden, um unzulässige Benachteiligungen und damit verbundene unerwünschte Rechtsfolgen zu vermeiden. Vor allem für die Merkmale Alter, Geschlecht und Religion sei dies noch einmal ausdrücklich betont.

Bei der Vermietung von Wohnraum ist eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse aber zulässig (§ 19 Abs. 3 AGG). Hier besteht also ein gewisser Spielraum.

Wer davon Gebrauch machen möchte, dürfte allerdings gezwungen sein, einen erheblichen Dokumentationsaufwand zu betreiben. Denn anders wird sich später wohl kaum nachvollziehbar darlegen lassen, warum ein bestimmter Bewerber nicht zu einer sozial stabilen Bewohnerstruktur gepasst hat. Das bedeutet freilich auch, dass man derartige Strukturen in seinen Immobilien erst einmal überhaupt kennen muss.