Skip to main content

Maklervertrag & Makleralleinauftrag: Infos, Muster und Vorlagen

Makleralleinauftrag

Ein Makleralleinauftrag unterstützt dabei, klare Vereinbarungen zwischen Makler und Verkäufer festzulegen und mögliche Missverständnisse zu vermeiden. Auf dieser Seite können Sie auf verlässliche Muster-Verträge und professionelle Vorlagen zugreifen, um Ihren Makleralleinauftrag rechtskonform zu gestalten und Ihre rechtlichen Interessen zu schützen.

Wie Sie uns erreichen

Tel: 030 27 57 26 -0
E-Mail: info@ivd.net

Jetzt IVD-Mitglied werden
Maklervertrag abschließen

Vorlagen und Muster für Makler

Wir bieten unseren Mitgliedern kostenfrei aktuelle und rechtssichere Verträge an. Unsere Vorlagen und Muster berücksichtigen die jüngsten Gesetzesänderungen im Maklerrecht, die am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten sind.

  • Maklerauftrag Kauf (Gewerbe- und sonstige Immobilien)
  • Makleralleinauftrag
  • Maklervertrag Kaufinteressent
  • Makleralleinauftrag Wohnraumvermietung
  • Selbstauskunft
  • und viele mehr
Exklusiv für Mitglieder: Verträge zum Download

Überblick über verschiedene Vertragsarten: Makler(allein)auftrag

Die Auswahl des richtigen Verkaufsvertrags kann einen großen Unterschied machen. Es gibt verschiedene Arten von Verträgen, die ein Immobilienverkäufer mit einem Makler abschließen kann, darunter der Makleralleinauftrag, der qualifizierte Alleinauftrag und der allgemeine Maklerauftrag. Jeder dieser Verträge hat seine eigenen Merkmale und Vorteile:

Allgemeiner Maklerauftrag

  • Ein allgemeiner Maklerauftrag gibt dem Makler das Recht, die Immobilie zu vermarkten, aber ohne Exklusivität.
  • Der Verkäufer behält sich das Recht vor, die Immobilie auch selbst zu verkaufen oder anderen Maklern anzubieten.
  • Wenn der Makler erfolgreich einen Käufer findet, hat er Anspruch auf die vereinbarte Provision.
  • Kommt der Verkauf ohne Zutun des Maklers zustande, muss keine Maklerprovision entrichtet werden.
  • Die Laufzeit eines allgemeinen Maklerauftrags kann variieren und wird normalerweise zwischen Verkäufer und Makler vereinbart.

Makleralleinauftrag

  • Ein Makleralleinauftrag gibt dem Makler das exklusive Recht, die Immobilie zu vermarkten und zu verkaufen.
  • Wenn der Makler erfolgreich einen Käufer findet, hat er Anspruch auf die vereinbarte Provision.
  • Die Laufzeit eines Makleralleinauftrags kann variieren hat aber oft eine Laufzeit von etwa sechs Monaten. Nach Ablauf endet der Vertrag, auch wenn es zu keinem Verkauf gekommen ist.
  • Die meisten Makler arbeiten in der Praxis mit dem Makleralleinauftrag, denn durch das exklusive Recht zur Vermittlung stehen sie in der Hauptverantwortung.
  • Aufwandsentschädigung und Maklerprovision: Kommt es zu keinem Verkauf, kann der Verkäufer trotzdem verpflichtet sein, dem Makler eine Aufwandsentschädigung zu zahlen. Das muss aber im Maklervertrags ausdrücklich vereinbart sein. Die Höhe hängt vom Umfang der Serviceleistungen des Maklers und den Marketingausgaben ab.

Qualifizierter Alleinauftrag

  • Ein qualifizierter Alleinauftrag verpflichtet den Verkäufer dazu, die Immobilie ausschließlich über den beauftragten Makler zu vermarkten.
  • Der Verkäufer darf die Immobilie nicht selbst verkaufen oder anderen Maklern anbieten.
  • Der Makler verpflichtet sich dazu, sich besonders intensiv um die Vermarktung der Immobilie zu kümmern.
  • Im Gegenzug verpflichtet sich der Eigentümer selbst Interessenten zu suchen. Geregelt wird dies in einer sogenannten „Hinzuziehungs- oder Verweisungsklausel“.
  • Selbst gefundene Interessenten müssen demnach an den Makler verweisen muss. Wichtig: Eine solche Klausel ist nur rechtswirksam, wenn sie als Individualvereinbarung getroffen wird. Es reicht aber nicht, eine solche Klausel nur einfach in einem Makleralleinauftragsformular zu ergänzen, auch wenn dies handschriftlich erfolgt und damit den Anschein der Individualität hat. Vielmehr müssen dem Verzicht auf eigene Verkaufsbemühungen und der Verpflichtung, an den Makler zu verweisen, ein konkreter Wert gegenüberstehen. Das können besondere Vermarktungstätigkeiten sein.
  • Wenn der Makler erfolgreich einen Käufer findet, hat er Anspruch auf die vereinbarte Provision.

Makleralleinauftrag: Schriftform, Textform oder per Handschlag?

Ein Maklervertrags kann grundsätzlich formlos geschlossen werden.

Wenn die Kommunikation nur mündlich erfolgt, kann dies später zu Schwierigkeiten bei der Beweisführung führen. Daher ist es ratsam, den Makleralleinauftrag oder Maklervertrag entweder in Text- oder Schriftform abzuschließen. Bei der Schriftform ist eine eigenhändige Unterschrift erforderlich, während bei der Textform eine breitere Palette von schriftlichen Kommunikationsformen akzeptiert wird. Hier kommt insbesondere die Nutzung von E-Mails in Betracht.

Sonderregelung: Textform bei Einfamilienhaus und Eigentumswohnung erforderlich

Seit Ende 2020 ist das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten in Kraft. Wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus mit Unterstützung eines Maklers verkaufen möchten, muss der Maklervertrag in Textform abgeschlossen werden (§ 126b BGB).

Wichtig ist, dass die Erklärungen aufbewahrt oder gespeichert werden können. Der Klassiker zur Einhaltung der Textform ist die E-Mail. In der Praxis stellen Immobilienmakler oft ein Vertragsformular zur Verfügung, das vom Eigentümer unterzeichnet wird. Eine Unterschrift entspricht der Schriftform, ist aber nicht zwingend erforderlich. Sie dient aber der Rechtssicherheit.

Selbst wenn der Vertrag nicht unterschrieben wird, kann er wirksam sein: Wenn der Eigentümer in E-Mails deutlich macht, dass er die Leistungen des Maklers möchte und der Makler nachweisen kann, dass der Eigentümer über die Provisionspflicht informiert wurde (LG Hamburg – Az.: 309 O 71/21 – Urteil vom 23.03.2023).

Konkludentes Handeln

Denn trotz des Textformerfordernisses können Maklerverträge weiterhin durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden (Konkludentes Handeln).

Entscheidend ist nur, dass der Wille zum Vertragsschluss von Makler und Eigentümer inklusive der wesentlichen Vertragsbestandteile in Textform abgebildet werden kann. Ein ausdrückliches Angebot und eine ausdrückliche Annahme sind nicht nötig.

Wenn die gesamte E-Mail-Kommunikation für einen Vertragsschluss spricht, ist die Textform eingehalten.

Maklervertrag abschließen zwischen Makler und Kaufinteressenten

Das gleiche gilt für den Vertragsschluss zwischen Makler und Kaufinteressenten. Hier wird der Vertrag oft über eine Software oder ein Online-Portal abgewickelt. Das bloße Setzen von Häkchen reicht nicht aus.

Es ist wichtig, dass eine E-Mail-Kommunikation zwischen Makler und Kaufinteressent hinzu kommt. Diese kann über eine Maklersoftware oder ein Portal organisert werden.

FAQ

Wie lange dauert in der Regel ein Maklervertrag?

Ein typischer Makleralleinauftrag (Muster) hat oft eine Laufzeit von etwa sechs Monaten. Häufig wird eine automatische Verlängerung von jeweils einem Monat oder drei Monate vereinbart (vgl. BGH, Urteil vom 28. Mai 2020 – Az. I ZR 40/19)

Unter welchen Umständen muss trotz Beendigung des Maklervertrags noch eine Provision gezahlt werden?

Wenn der Makler während der Vertragslaufzeit eine Ursache für den späteren Abschluss des Kaufvertrages gesetzt hat. Zum Beispiel, wenn der Makler mit einem Kaufinteressenten verhandelt, der sich aber erst nach Beendigung des Maklervertrages für das Objekt entscheidet und kauft. Zwischen Beendigung des Maklervtrages und Kauf können mehrere Monate liegen, um die erforderliche Kausalität zu wahren.

Wie kann ein Maklervertrag beendet werden?

Um den Maklervertrag zu beenden, muss dieser gekündigt werden. Trotz Beendigung des Maklervertrages kann es dazu kommen, dass der Verkäufer trotzdem noch eine Provision zahlen muss.

Unter welchen Bedingungen entsteht die Provisionspflicht des Maklerkunden?

Die entscheidende Voraussetzung für das Entstehen der Provisionspflicht des Maklerkunden besteht darin, dass der Abschluss des Kaufvertrages auf ein Handeln des Maklers zurückgeht. Er muss die maßgeblichen Ursachen setzen als Realisierung einer Gelegenheit, die bei einer Bewertung unter Berücksichtigung der allgemeinen Auffassung im Geschäftsverkehr als identisch mit der vom Makler nachgewiesenen Gelegenheit zum Vertragsabschluss anzusehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 18.1.1996, Az. III ZR 71/95). Kommt es nicht zum gewünschten Vertragsschluss, muss auch nichts gezahlt werden. Das Wesen des Maklervertrag liegt in der Erfolgsabhängigkeit. Ohne Erfolg, keine Vergütung.

Gegenüber dem Verkäufer kann aber ein Aufwendungsersatz beispielsweise für bestimmte Marketingmaßnahmen geltend gemacht werden, wenn dieser vereinbart wird. Ein allgemeiner Aufwand kann nicht abgerechnet werden, auch wenn er einen konkreten Stundenumfang umfasst.

3 von rund 60 Immobilienrechtsexperten im IVD

Beratende Rechtsanwälte

Dr. Klaus Hildebrandt...

…ist einer von 33 Rechtsberaterinnen und Rechtsberatern des IVD.

–> Kontaktliste

Hotline Steuerrecht

Hans-Joachim Beck

Der ehemalige Vorsitzende Richter ist erste Anlaufstelle.

–> Kontaktdaten

Hotline Wettbewerbsrecht

Leif Peterson

Zu den Themen Abmahnung, Werbung, AGB, Impressum.

–> Kontaktdaten

Hotline Geldwäsche

Dr. Christian Osthus

…unterstützt IVD-Mitglieder bei der Erfüllung Ihrer Pflichten.

–> Kontaktdaten

Hotline Datenschutz

Ituso GmbH

Bei allgemeinen Fragen rund ums Thema Datenschutz

–> Kontaktdaten

Ein Leistungspaket, das Sie entlastet

Rat, der Ihnen hilft

Wir bieten Ihnen eine kostenfreie erste Rechtsberatung und Rat in Fachfragen über unsere IVD-Spezialisten-Hotlines.

  • Immobilienrecht: Mehr als 20 beratende Immobilienanwälte bundesweit
  • Wettbewerb-, Verwalter-, Steuer-, Datenschutz- und Sachverständigen-Hotline
Jetzt IVD-Mitglied werden!Mehr erfahren

Vernetzung, die Ihre Geschäfte fördert

Wir bieten Ihnen mit unseren Veranstaltungen die Möglichkeit des fachlichen Austauschs unter Kolleginnen und Kollegen

  • Profi-Treffen/Clubabende in der Region
  • Überregionale Immobilientagungen
  • Vertrauensvolle und sichere Gemeinschaftsgeschäfte
  • IVD-Logo als Markenzeichen qualifizierter Maklerinnen und Makler, Verwalterinnen und Verwalter und Sachverständiger

Tools, die Sie brauchen

Wir bieten Ihnen die passenden Tools, die Ihre tägliche Arbeit erleichtern

  • Regionale und überregionale Preisspiegel
  • Rechtsichere Vertragsformulare
  • Frei-Abo des AIZ-Immobilienmagazins
  • Aktuelle Informationen als Mitgliederinfo
  • Kostenlose Vertrauenschadenversicherung
  • Attraktive Rahmenverträge für Dienstleistungen und Produkte von ausgewählten Kooperationspartnern
  • Vergünstigte Konditionen für Vermögensschaden- und Betriebshaftpflichtversicherung

Kompetenz, die Sie auszeichnet

Wir bieten Ihnen mit unserem umfangreichen Fortbildungsangebot immer das aktuelle Know-How der Immobilienbranche

  • Umfangreiches Seminarangebot in Ihrer Region
  • Relevante Weiterbildungsangebote gemäß § 15b MaBV
  • Exklusives IVD-Weiterbildungssiegel für die Kundenkommunikation
  • Berufsbegleitende Lehr- und Studiengänge zu Sonderkonditionen
  • Handlungsempfehlungen für die korrekte Umsetzung von Gesetzen und Verordnungen

Interessen, die wir für Sie wahrnehmen.

Wir bieten Ihnen mit dem IVD eine Interessenvertretung, die für die Ziele der Immobilienbranche und den Verbraucherschutz eintritt

  • Politische Interessenvertretung auf Lokal-, Länder-, Bundes- und EU-Ebene
  • Erstellung von Rechtsgutachten
  • Schlichtung und Streitfällen durch den Ombudsmann Immobilien im IVD
  • Marketingsunterstützung durch Pressearbeit, Werbemittel und Messepräsenzen

IVD-Mitgliedschaften, passend für Sie.

Wir bieten Ihnen unterschiedliche Mitgliedschaften, wenn Sie in der Immobilienbranche selbstständig oder angestellt sind. Für selbstständige Tätige gelten unter anderem folgende Aufnahmevoraussetzungen:

  • Unterhaltung eines Vollwerbbetriebes in der Immobilienwirtschaft
  • Nachweis der Sach- und Fachkunde
  • Abschluss einer Vermögensschaden- und Betriebshaftpflichtversicherung
  • Zwei geschäftliche Referenzen

IVD-Seminar-Angebote für Mitglieder günstiger

Der IVD ermöglicht es seinen Mitgliedern, ihr immobilienwirtschaftliches Fachwissen auf dem aktuellsten Stand zu halten. Kompetent und kostengünstig – das leistet nur das umfassende Ausbildungs-, Fortbildungs- und Seminarangebot im IVD.

Jetzt IVD-Mitglied werden

Das sagen unsere Mitglieder über den IVD

„Ich wurde ungerechtfertigt abgemahnt. Das hätte mich bis zu 10.000 Euro kosten können. Der Rechtsberater des IVD hat den Schaden abgewendet. Allein dadurch hat sich mein Mitgliedsbeitrag für die nächsten 10 Jahre gerechnet."

Stephanie Schäfer, Sachverständigenbüro für Grundstücksbewertung

Ihre Ansprechpartner

IVD Berlin-Brandenburg

Büroleiter

IVD Mitte

Pressearbeit und Büromanagement

IVD Mitte-Ost

Geschäftsstellenleitung

IVD Nord

Sekretariat, Mitgliedermanagement

Bundesverband

Mitgliederbetreuung