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Maklervertrag abschließen: Kosten, Dauer und Pflichten

Der Maklervertrag

Für den Verkauf einer Immobilie greifen die meisten Menschen aus guten Gründen auf die Dienste eines Immobilienmaklers zurück. Dabei wird in der Regel ein Maklervertrag abgeschlossen.

Das Besondere an diesem Vertrag ist, dass eine Provision nur fällig wird, wenn der Makler tatsächlich zum erfolgreichen Verkauf beiträgt. Verkäufer versprechen mit dem Vertrag, eine Provision zu zahlen, falls der Makler erfolgreich beim verkauf Ihrer Immobilie ist.

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Überblick über verschiedene Vertragsarten

Der Verkauf einer Immobilie ist eine wichtige Entscheidung, und die Auswahl des richtigen Verkaufsvertrags kann einen großen Unterschied machen. Es gibt verschiedene Arten von Verträgen, die ein Immobilienverkäufer mit einem Makler abschließen kann.

Jeder dieser Verträge hat seine eigenen Merkmale und Vorteile, die es zu berücksichtigen gilt. Im Folgenden geben wir einen kurzen Überblick über jeden Vertragstyp:

Allgemeiner Maklerauftrag

  • Ein allgemeiner Maklerauftrag gibt dem Makler das Recht, die Immobilie zu vermarkten, aber ohne Exklusivität.
  • Der Verkäufer behält sich das Recht vor, die Immobilie auch selbst zu verkaufen oder anderen Maklern anzubieten.
  • Wenn der Makler erfolgreich einen Käufer findet, hat er Anspruch auf die vereinbarte Provision.
  • Kommt der Verkauf ohne Zutun des Maklers zustande, muss keine Maklerprovision entrichtet werden.
  • Die Laufzeit eines allgemeinen Maklerauftrags kann variieren und wird normalerweise zwischen Verkäufer und Makler vereinbart.

Der Klassiker: Makleralleinauftrag

  • Ein Makleralleinauftrag gibt dem Makler das exklusive Recht, die Immobilie zu vermarkten und zu verkaufen.
  • Wenn er efolgreich einen Käufer findet, hat er Anspruch auf die vereinbarte Provision.
  • Die Laufzeit eines Makleralleinauftrags kann variieren, hat aber oft eine Laufzeit von etwa sechs Monaten. Danach endet der Vertrag, auch wenn es zu keinem Verkauf gekommen ist.
  • Die meisten Makler verwenden den Makleralleinauftrag, denn durch das exklusive Recht zur Vermittlung stehen sie in der Hauptverantwortung.
  • Das bringt Vorteile für Verkäufer: Vermarktungshindernisse werden schneller beseitigt und die Unterlagen sind zentral und vollständig gebündelt. Makler investieren mehr Zeit in die optimale Präsentation der Immobilie, was Chancen auf einen höheren Kaufpreis bietet.
  • Aufwandsentschädigung und Maklerprovision: Kommt es zu keinem Verkauf, kann der Verkäufer trotzdem verpflichtet sein, dem Makler eine Aufwandsentschädigung zu zahlen.
    • Das muss aber im Maklervertrags ausdrücklich vereinbart sein. Die Höhe hängt vom Umfang der Serviceleistungen des Maklers und den Marketingausgaben ab.

Qualifizierter Alleinauftrag für besondere Fälle

  • Ein qualifizierter Alleinauftrag verpflichtet den Verkäufer dazu, die Immobilie ausschließlich über den beauftragten Makler zu vermarkten.
  • Der Verkäufer darf die Immobilie nicht selbst verkaufen oder anderen Maklern anbieten.
  • Der Makler verpflichtet sich dazu, sich besonders intensiv um die Vermarktung der Immobilie zu kümmern.
  • Im Gegenzug verpflichtet sich der Eigentümer selbst Interessenten zu suchen. Geregelt wird dies in einer sogenannten „Hinzuziehungs- oder Verweisungsklausel“.
  • Selbst gefundene Interessenten müssen demnach an den Makler verweisen muss. Wichtig: Eine solche Klausel ist nur rechtswirksam, wenn sie als Individualvereinbarung getroffen wird.
  • Wenn der Makler erfolgreich einen Käufer findet, hat er Anspruch auf die vereinbarte Provision.

Der Makleralleinauftrag

IVD-Mitglieder erhalten bei ihrem Verband kostenfrei rechtssichere Verträge, die die neueste Rechtssprechung berücksichtigen.

Mehr Infos & Vertragsformulare zum Download

Maklervertrag abschließen: Schriftform, Textform oder per Handschlag

Die rechtliche Gültigkeit eines Maklervertrags hängt nicht davon ab, wie er abgeschlossen wird. Wichtig ist, dass sich der Immobilienmakler und der Verkäufer einigen.

Wenn die Vereinbarung nur mündlich getroffen wird, kann es schwierig sein, dies später zu beweisen. Es ist daher ratsam, den Maklervertrag schriftlich festzuhalten.

Es gibt zwei Arten von schriftlichen Verträgen: Textform und Schriftform. Bei der Schriftform ist eine handschriftliche Unterschrift erforderlich, während bei der Textform eine breitere Palette von schriftlichen Kommunikationsformen akzeptiert wird. Eine E-Mail kann zum Beispiel zur Einhaltung der Textform genutzt werden.

Pflichten des Maklers

Die Verpflichtungen eines Immobilienmaklers gegenüber seinem Auftraggeber sind vielfältig und konzentrieren sich darauf, die Interessen des Auftraggebers bestmöglich zu vertreten. Diese Verpflichtungen umfassen insbesondere:
1

Informations-, Hinweis- und Aufklärungspflichten

Makler müssen ihre Auftraggeber über alle relevanten Aspekte des Geschäfts informieren, einschließlich Informationen über die Immobilie, den Markt und die Vertragsbedingungen.
2

Genauigkeit der Informationen

Der Makler darf keine falschen oder irreführenden Informationen geben und muss sicherstellen, dass die ihm übermittelten Informationen korrekt sind.
3

Sorgfaltspflicht

Dienstleistungen muss der Makler mit angemessener Sorgfalt erbringen und sich bemühen, die Interessen seines Auftraggebers bestmöglich zu vertreten.
4

Vertraulichkeit

Alle anvertrauten Informationen müssen vertraulich behandelt werden, einschließlich persönlicher und geschäftlicher Informationen des Auftraggebers.
5

Treuepflicht

Der Makler muss die Interessen seines Auftraggebers schützen und darf keine Handlungen unternehmen, die diesen Interessen entgegenstehen könnten.
6

Keine rechtliche oder steuerliche Beratungspflicht

Der Makler ist normalerweise nicht verpflichtet, rechtliche oder steuerliche Beratung anzubieten, aber wenn er dies macht, müssen die Informationen korrekt sein. Makler kennen aber die häufigsten Fragen, die ein Verkäufer hat. Wenn sie sie nicht selbst beantworten können, können sie Makler aufgrund ihres Netzwerkes Hilfe vermitteln.
7

Offenlegung von Doppeltätigkeit

Wenn der Makler sowohl den Verkäufer als auch den Käufer vertritt, muss er beide Parteien darüber informieren und zur Neutralität verpflichtet sein.

Diese Verpflichtungen dienen dazu, eine professionelle und vertrauensvolle Beziehung zwischen Makler und Auftraggeber zu gewährleisten und den Auftraggeber vor potenziellen Risiken zu schützen.

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Vertragsschluss: Sonderregelung Einfamilienhaus und Eigentumswohnung

Seit Ende 2020 ist das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten in Kraft.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus mit Unterstützung eines Maklers verkaufen möchten, muss der Maklervertrag in Textform abgeschlossen werden (§ 126b BGB).

Wichtig ist, dass die Erklärungen aufbewahrt oder gespeichert werden können. Der Klassiker zur Einhaltung der Textform ist die E-Mail. In der Praxis stellen Immobilienmakler oft ein Vertragsformular zur Verfügung, das vom Eigentümer unterzeichnet wird. Eine Unterschrift entspricht der Schriftform, ist aber nicht zwingend erforderlich. Sie dient aber der Rechtssicherheit.

Selbst wenn der Vertrag nicht unterschrieben wird, kann er wirksam sein: Wenn der Eigentümer in E-Mails deutlich macht, dass er die Leistungen des Maklers möchte und der Makler nachweisen kann, dass der Eigentümer über die Provisionspflicht informiert wurde (LG Hamburg – Az.: 309 O 71/21 – Urteil vom 23.03.2023).

Konkludentes Handeln

Denn trotz des Textformerfordernisses können Maklerverträge weiterhin durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden (Konkludentes Handeln).

Entscheidend ist nur, dass der Wille zum Vertragsschluss von Makler und Eigentümer inklusive der wesentlichen Vertragsbestandteile in Textform abgebildet werden kann. Ein ausdrückliches Angebot und eine ausdrückliche Annahme sind nicht nötig.

Wenn die gesamte E-Mail-Kommunikation für einen Vertragsschluss spricht, ist die Textform eingehalten.

Maklervertrag abschließen zwischen Makler und Kaufinteressenten

Das gleiche gilt für den Vertragsschluss zwischen Makler und Kaufinteressenten. Hier wird der Vertrag oft über eine Software oder ein Online-Portal abgewickelt. Das bloße Setzen von Häkchen reicht nicht aus.

Es ist wichtig, dass eine E-Mail-Kommunikation zwischen Makler und Kaufinteressent hinzu kommt. Diese kann über eine Maklersoftware oder ein Portal organisert werden.

Makleralleinauftrag: Vorteile

Kompetenz, Orientierung und Sicherheit

Der Verkauf eines Eigenheims ist für die meisten Menschen ein bedeutendes und einmaliges Ereignis. Der Makler berät, unterstützt und begleitet Sie während des gesamten Verkaufsprozesses.

Der Makler kümmert sich um den Papierkram

Dazu gehört:

  • Berechnung von Grundriss und die Wohnfläche
  • Sichtung und Prüfung der Grundbücher, Denkmallisten, Teilungserklärungen, Verträge, Lagepläne und Eigentümerprotokolle
  • Beschaffung des richtigen Energieausweises
  • Recherche in Bauämtern und Klärung der Aus- und Umbaumöglichkeiten
  • Prüfung der Instandhaltungsrücklagen
  • Fertigung der Verkaufsunterlagen

Ihr Haus wird in Szene gesetzt

Erstklassige Fotos, ansprechende Exposés und professionelles Marketing sorgen für eine optimale Präsentation Ihrer Immobilie. Er setzt moderne Marketing-Tools ein, greift aber auch auf Bewährtes zurück, damit Ihre Immobilie online und offline glänzen kann. Auf Wunsch erstellt er auch Videos, gegebenenfalls mit Drohne.

Nützliches Netzwerk des Maklers

In seiner Datenbank sind bereits viele Kaufinteressenten gelistet, so dass die Immobilie auch direkt an vorgemerkte und geprüfte Käufer vermittelt werden kann. Darüber hinaus hat er sich über die Jahre ein zuverlässiges Netzwerk aus Fachanwälten, Notaren, Steuerberatern, regionalen Handwerkern und anderen Dienstleistern aufgebaut.

Wert Ihrer Immobilie

Was ist zu viel – was zu wenig? Dank seiner guten Aus- und Weiterbildung könnte er eine fachliche Wertermittlung vornehmen. In erster Linie profitieren Sie aber von seiner jahrelangen Erfahrung und seiner Kenntnis der Besonderheiten Ihrer Region, die ihm helfen, einen angemessenen Preis zu ermitteln.

Günstiger als man glaubt

Billig kann sich am Ende als teuer erweisen. Makler sind in der Regel Profis, die ihren Beruf mit Kompetenz und Leidenschaft ausüben, sich kontinuierlich weiterbilden und ihre Mitarbeiter ebenfalls qualifizieren. Er ist der Ansprechpartner vor Ort sowie in seinen Büros.

Schutz Ihrer Privatsphäre

Immobilien sind sehr gefragt. Sobald sie öffentlich angeboten werden, entsteht oft eine große und unübersichtliche Nachfrage. Seine Hauptaufgabe besteht darin, echte Interessenten aus der Masse von Neugierigen herauszufiltern und dadurch die Anzahl der Besichtigungen auf ein Minimum zu reduzieren.

Wenn Sie als Verkäufer nicht öffentlich auftreten möchten, ist das kein Problem! Er geht diskret vor und übernimmt die gesamte Kommunikation für Sie.

Hilfe bei Streitigkeiten

Immobilien sind oft Gegenstand hoher Emotionen. Ob es sich um Scheidungen, Streitigkeiten unter Erben oder andere Konflikte beim Verkauf handelt: Er vermittelt zwischen den Parteien im Streitfall, sachlich und neutral mit dem Ziel, kostspielige Gerichtsverfahren zu vermeiden.

Sollte es zu Problemen mit seinem Unternehmen kommen, steht der „Ombudsmann Immobilien IVD/VPD – Grunderwerb und -verwaltung“ als kostenfreie und neutrale Anlaufstelle zur Verfügung, um außergerichtliche Lösungen zu finden.

Mitglied im Immobilienverband IVD Bundesverband

Als Mitglied des IVD wird er auf Qualität, Eignung und Zuverlässigkeit geprüft. Er ist den Standesregeln des IVD verpflichtet, die Richtlinien zu Fairness, Transparenz, Professionalität, Zuverlässigkeit und Nachhaltigkeit umfassen. Sein Unternehmen verfügt über eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung sowie eine Betriebshaftpflichtversicherung.

FAQ

Wie lange dauert in der Regel ein Maklervertrag?

Ein typischer Makleralleinauftrag hat oft eine Laufzeit von etwa sechs Monaten. Häufig wird eine automatische Verlängerung von jeweils einem Monat oder drei Monate vereinbart (vgl. BGH, Urteil vom 28. Mai 2020 – Az. I ZR 40/19)

Wie kann ein Maklervertrag beendet werden?

Um den Maklervertrag zu beenden, muss dieser gekündigt werden. Trotz Beendigung des Maklervertrages kann es dazu kommen, dass der Verkäufer noch eine Provision zahlen muss.

Unter welchen Umständen muss trotz Beendigung des Maklervertrags noch eine Provision gezahlt werden?

Wenn der Makler während der Vertragslaufzeit eine Ursache für den späteren Abschluss des Kaufvertrages gesetzt hat.

Beispiel: Der Makler verhandelt mit einem Kaufinteressenten, der sich aber erst nach Beendigung des Maklervertrages für das Objekt entscheidet und kauft. Liegt nicht zu viel Zeit dazwischen (vier bis max. zwölf Monate) und liegen Kaufpreis- und Angebotspreis nicht zu weit auseinander, bleibt es bei der Provisionspflicht.

Unter welchen Bedingungen entsteht die Provisionspflicht des Maklerkunden?

Die wichtigste Bedingung für die Zahlung einer Provision ist, dass der Abschluss des Kaufvertrags auf die Bemühungen des Maklers zurückzuführen ist. Der Makler muss dafür sorgen, dass die wesentlichen Schritte zum Vertragsabschluss unternommen werden (vgl. BGH, Urteil vom 18.1.1996, Az. III ZR 71/95).

Kommt es nicht zum gewünschten Vertragsschluss, muss auch nichts gezahlt werden. Das Wesen des Maklervertrag liegt in der Erfolgsabhängigkeit. Ohne Erfolg, keine Vergütung.

Gibt es Fälle, in denen etwas gezahlt werden muss, obwohl es nicht zum Kaufvertrag kommt?

Es kann sein, dass der Makler einen Aufwendungsersatz beispielsweise für bestimmte Marketingmaßnahmen verlangt. Das geht aber nur, wenn dies vorher vereinbart wurde. Ein allgemeiner Aufwand kann nicht abgerechnet werden, auch wenn er einen konkreten Stundenumfang umfasst. Das zählt zu den allgemeinen Kosten des Maklers. Diese liegen alleine in seinem Risikobereich.