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Im Jahr 2021 kommen wieder einige gesetzliche Änderungen auf die Immobilienbranche zu. Darüber hinaus gilt es, gerade neu in Kraft getretene Gesetze umzusetzen und sich auf neue Vorhaben einzustellen. Der IVD informiert im Folgenden darüber, was für Mieter, Vermieter, Eigentümer und Immobilienverwalter im kommenden Jahr besonders relevant sein wird.

Änderung des Umsatzsteuersatzes

Durch Senkung des Umsatzsteuersatzes von 19 auf 16 Prozent mussten insbesondere Immobilienverwalter 2020 zahlreiche Anpassungen bei Strom-, Miet-, und Wartungsverträgen vornehmen. Ab dem 1. Januar 2021 gilt wieder der alte Steuersatz. Ob das für Mieter relevant ist, hängt von der Art des Mietvertrages ab. Die Miete für Privatwohnungen unterliegt nicht der Mehrwertsteuerpflicht, während bei Gewerbemietverträgen die Mehrwertsteuer häufig ausgewiesen ist und somit vom Vermieter abgeführt werden muss. Bei der Wohnraummiete hat sich die Senkung zuletzt allenfalls auf die Nebenkosten niedergeschlagen.

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Einführung einer CO2-Steuer

Ab 1. Januar 2021 wird in fünf jährlichen Stufen eine CO2-Bepreisung eingeführt. Das hat Auswirkungen auf die Wohnkosten, beispielsweise bei den Heizungskosten. Einfluss nimmt die verkehrliche CO2-Bepreisung auch bei Dienstleister- und Handwerkerkosten.

Mindestlohn steigt in vier Stufen

Der gesetzliche Mindestlohn steigt ab 1. Januar 2021 in vier Stufen von 9,50 Euro/Stunde über 9,60 Euro (Juli 2021) und 9,82 Euro (Januar 2022) auf 10,45 Euro ab Juli 2022. Die Mindestlohnanpassung wirkt sich zum Beispiel auf Handwerkerkosten für Instandhaltungs- und Neubaumaßnahmen aus und zieht somit höhere Betriebskosten nach sich.

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Umsetzung der gesetzlichen Neureglung bei den Maklerkosten

Die für Immobilienmakler wohl weitgehendste Änderung und Herausforderung 2021 bringt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Das Gesetz tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft. Käufer und Verkäufer profitieren gleichermaßen von der Leistung des Maklers. Deshalb ist im Gesetz festgelegt, dass sich beide Parteien die Maklerkosten paritätisch teilen beziehungsweise der Käufer grundsätzlich nicht mehr zu zahlen hat als der Verkäufer. Viele Makler werden 2021 ihre Geschäftsmodelle umstellen.

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WEG-Novellierung

Zum 1. Dezember 2020 ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft getreten. Das Gesetz beinhaltet unter anderem Regelungen zu einer rechtssichereren Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften und zur Auflösung von Sanierungsstaus. Für Wohnungseigentümer und WEG-Verwalter gilt es 2021, die neuen Regelungen umzusetzen.
Beschlussfassungen über die Durchführung oder Gestattungen von baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind erleichtert worden. Zudem erhält jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ihm der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, ein barrierefreier Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss gestattet wird. Mehr Flexibilität bei der Festlegung der Verwalterbefugnisse, ein gesetzlich fixierter Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters sind nur einige Themen des neuen WEG.

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TKG-Novelle und Änderung der Betriebskostenverordnung geplant

Mit einer umfassenden Überarbeitung des Telekommunikationsgesetzes (TKG) will die Bundesregierung die Weichen stellen für einen raschen Glasfaserausbau und für ein Recht auf schnelles Internet für den Endkunden. In diesem Zusammenhang gibt es Bestrebungen, die Umlagefähigkeit von Breitbandanschlüssen auf den Mieter zu streichen. Die Immobilienwirtschaft warnt vor diesem Schritt. Mit der Abschaffung der Umlageoption würden die Mieter zukünftig deutlich höher belastet - vor allem Mieter mit geringerem Einkommen. Die derzeitige Umlagefähigkeit ist der Garant für einen günstigen Breitbandanschuss für alle. Mit der Abschaffung des Sammelinkassos würden Mieter zusätzlich belastet. Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf am 16. Dezember 2020 verabschiedet. Nun erfolgt das parlamentarische Beratungsverfahren.

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Erschwerung von Umwandlungen

Anfang 2021 beginnt das parlamentarische Verfahren zum neuen Baulandmobilisierungsgesetz, welches von der Bundesregierung im November beschlossen wurde. Der Gesetzentwurf sieht u.a. vor, dass Aufteilungen in Eigentumswohnungen unter den Vorbehalt der Genehmigung gestellt werden sollen. Bisher ist dies nur in bestimmten Erhaltungsgebieten im Sinne des Baugesetzbuches der Fall. Nach dem Gesetzentwurf soll dieser Genehmigungsvorbehalt befristet für fünf Jahre in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gelten. Es ist davon auszugehen, dass die Bundesländer von der Ermächtigungsgrundlage in den Gebieten Gebrauch machen werden, in denen bereits die Mietpreisbremse und/oder Kappungsgrenzenverordnung gelten. Ob die Regelung wirklich kommt, ist noch nicht sicher, da zahlreiche Abgeordnete aus der Unionsfraktion Widerstand angekündigt haben. Die Gründe, weshalb die CDU und CSU als Parteien der Eigentümer und Häuslebauer dagegen sein müssen, liegen auf der Hand. So nutzt das Gesetz nur denjenigen, die bereits eine Eigentumswohnung haben. Denn die Preise werden aufgrund der höheren Nachfrage steigen. Derjenige, der Eigentum erwerben will, entweder als Selbstnutzer oder als Vermieter, muss auf den teuren Neubau ausweichen. Der Mieter wird eigentlich nicht weiter geschützt, da dieser bereits von einer Kündigungsschutzbeschränkung und einem Vorkaufsrecht bereits ausreichend vor dem Verlust seiner Wohnung geschützt ist.

Mietendeckel

Seit Jahren dreht sich die Interventionsspirale, seit Jahren weitet sich die Regulierung wie ein schillernder Ölteppich aus. Da wäre es doch einmal angebracht, wenn die Branche eine Deregulierung erfahren würde. Auf freiwilliger Basis ist dies zwar nicht absehbar. Einen Beitrag könnte es aber vom Bundesverfassungsgericht leisten, das derzeit über die Verfassungsgemäßheit des Berliner Mietendeckels berät. Eine Entscheidung wird für das zweite Quartal 2021 erwartet. Dass das Gericht das Gesetz kassiert, scheint mehr als wahrscheinlich. Die Frage ist nur, was kommt danach. Es ist kaum anzunehmen, dass man keinen Versuch unternehmen wird, die Mietenentwicklung nicht erneut zu begrenzen, auch wenn die Mietpreisbremse gerade um weitere fünf Jahre verlängert wurde.

Gesetz zum Erschweren missbräuchlicher Abmahnungen und zur Stärkung des fairen Wettbewerbs

Nachdem 2018 die Datenschutzgrundverordnung in Kraft getreten ist, hat eine Diskussion um die damit gestiegene Gefahr von Abmahnungen und deren missbräuchlicher Verwendung begonnen. Herausgekommen ist ein Gesetz, das Anfang Dezember 2020 in Kraft getreten ist. Zwar sind Verstöße gegen die DSGVO oder das Bundesdatenschutzgesetz abmahnbar, was bisher rechtlich umstritten war. Abmahnende Mitbewerber müssen in diesen Fällen ihre Kosten für eine Abmahnung künftig aber selbst tragen, wenn das abgemahnte Unternehmen weniger als 250 Mitarbeiter hat. Damit ist die Gefahr einer Abmahnung, zumindest von einem Mitbewerber, für kleinere Unternehmen künftig sehr gering. Auch generell sind die Anforderungen an die Aktivlegitimation eines Mitbewerbers gestiegen. Es muss ein echtes Konkurrenzverhältnis bestehen, um abmahnen zu können (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 UWG). Bisher konnte das „jeder Mitbewerber“. Zudem sind Anhaltspunkte geschaffen worden, die eine Abmahnung als missbräuchlich qualifizieren. So ist dies der Fall, wenn der Gegenstandswert oder die Vertragsstrafe unangemessen hoch angesetzt sind oder eine erhebliche Anzahl von Verstößen gegen die gleiche Rechtsvorschrift abgemahnt wird. Zwar sind die Begriffe allesamt recht unbestimmt, letztlich ist aber dennoch anzunehmen, dass sie Abmahnungen künftig unattraktiver machen und somit das legislative Ziel erreicht wird.

Mietspiegelreform

Im Mietrecht ist auf Bundesebene in dieser Legislaturperiode nicht mehr viel zu erwarten. Es gibt einen Gesetzentwurf, in dem geregelt werden soll, wie Mietspiegel künftig aufgestellt werden. Um die Datenbasis zu verbreitern soll zudem ein Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter und Mieter begründet werden. Zudem soll künftig im sachlichen und örtlichen Anwendungsbereich eines qualifizierten Mietspiegels eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr mit drei Vergleichswohnungen begründet werden dürfen. Ob das Vorhaben in dieser Legislaturperiode abgeschlossen wird, muss als offen bezeichnet werden. Die Chance, dass es nichts wird, ist gegeben, da man bereits seit vielen Jahren über das Thema diskutiert und das Thema politisch auch nicht sehr attraktiv ist oder anders gesagt, der Wähler es einem nicht dankt.

Bundestagswahl

Voraussichtlich im September 2021 wird der neue Deutsche Bundestag gewählt. Dann gibt es einen neuen Koalitionsvertrag, in dem sicher weiteres Unheil vereinbart wird. Absehbar ist schon jetzt, dass es im Bereich der Energieeffizienz im Gebäudebereich zu Neuregelungen kommen wird. Zwangsmaßnahmen zur Sanierung werden dabei immer wahrscheinlicher. Denn auf freiwilliger Basis werden die Klimaziele sicherlich nicht erreicht, so dass die politische Interessenvertretung sich in diesem Bereich stärker engagieren muss, erstrecht, wenn es nach der Bundestagswahl ein Bündnis mit den Grünen gibt.

EED-Richtlinie

Fernauslesbare Zähler und mehr Transparenz über den Energieverbrauch für die Nutzer: Das sind zwei zentrale Punkte der überarbeiteten Energieeffizienzrichtlinie (EED) der Europäischen Union (EU). Was die Novellierung für Vermieter konkret bedeutet und welche Fristen einzuhalten sind lesen Sie hier:

• Einsatz fernauslesbarer Zähler: Laut Energieeffizienzrichtlinie dürfen nur noch fernauslesbare Zähler (neu-) installiert werden. Dabei gilt jedes Verfahren, bei dem kein Ableser mehr in die Wohnung muss, als fernauslesbar. Ob die deutsche Gesetzgebung dieser Definition folgt, ist noch nicht klar.

Ab dem 1. Januar 2027 müssen auch alle Bestandsgeräte fernauslesbar sein. Vermieter und Eigentümer müssen bis dahin also nicht fernauslesbare Mess- und Verteilgeräte austauschen.

• Regelmäßige, unterjährige Verbrauchsinformation: Mieter, bei denen fernauslesbare Geräte verbaut sind, können künftig eine vierteljährliche Verbrauchsinformation anfordern. Passiert dies nicht, müssen Vermieter und Eigentümer den Mieter zumindest zwei Mal im Jahr proaktiv informieren.

Ab dem 1. Januar 2022 gilt laut EED-Richtlinie ohnehin: Alle Mieter mit fernauslesbaren Geräten erhalten monatlich eine Verbrauchsinformation (zum Beispiel durch eine Push-Notification oder E-Mail). Der Wärmeverbrauch kann außerhalb der Heizperiode davon ausgenommen werden.

• Mehr Details und Vergleichswerte: Die Energieeffizienzrichtlinie bestimmt, dass Verbrauchsabrechnungen mehr Informationen sowie grafische Übersichtselemente enthalten müssen. Dazu zählen: die tatsächlichen Energiepreise, die Gesamtenergiekosten, CO2-Emissionsdaten, der im Haus genutzte Energiemix, ein klimabereinigter Vergleich zum Vorjahr sowie ein Vergleich zu einem – bisher noch nicht definierten – durchschnittlichen Nutzer. Auch hier kann es durch den deutschen Gesetzgeber noch zu Änderungen kommen.

Neue Regelungen für Energieausweise

Seit dem 1. November 2020 ist das neue Gebäudeenergiegesetz in Kraft. Es bündelt und ersetzt die bisher geltenden Gesetze und Verordnungen. Damit gibt es nun für die energetischen Anforderungen an Neu- und Bestandsgebäude eine einheitliche Rechtsgrundlage.

Von der Neuerung betroffen ist auch der Energieausweis. Wie gehabt müssen Eigentümerinnen und Eigentümer – künftig auch Maklerinnen und Makler – ihren Interessentinnen und Interessenten bei einer Neuvermietung, Verpachtung oder einem Verkauf den Energieausweis vorlegen, um aufzuzeigen, wie energieeffizient die Immobilie ist.

Diese Änderungen zum Energieausweis gibt es im GEG 2020
Die Pflicht, bei der Vermietung oder beim Verkauf eines Hauses einen Energieausweis vorzulegen sowie die entsprechenden Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, gelten nun auch für Immobilienmakler.
• Aussteller von Verbrauchsausweisen müssen bestehende Gebäude vor Ort oder anhand geeigneter Fotos bewerten, um passende Maßnahmen zur Modernisierung zu empfehlen. So soll die Qualität der Modernisierungsempfehlungen verbessert werden.
• Die CO2-Emissionen müssen jetzt im Energieausweis aufgeführt werden.
• Wenn Eigentümer Daten für den Energieausweis bereitstellen, sind sie für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich.
• Energieausweis-Aussteller müssen die bereitgestellten Daten sorgfältig prüfen und dürfen diese nur verwenden, wenn kein Zweifel an der Richtigkeit besteht.
• Der Stand der Sanierung muss detailliert angegeben werden, ebenso inspektionspflichtige Klimaanlagen mit dem Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion.

Übergangsfrist für Energieausweise bis 1. Mai 2021
In § 112 GEG sind Übergangsvorschriften für Energieausweise festgelegt. Darin ist geregelt, dass für Energieausweise für Verkauf, Vermietung und Verpachtung die Vorschriften der Energieeinsparverordnung bis zum 1. Mai 2021 weiter anzuwenden sind. Danach werden die Energieausweise nach GEG ausgestellt.