Heute beraten die Bundesländer und die Bundesregierung über das Schicksal der schon oft diskutierten steuerlichen Förderung für den Wohnungsbau. Zudem stehen weitere haushaltsrelevante Themen wie die Förderung des sozialen Wohnungsbaus auf der Tagesordnung.
Der IVD hält die Absicht, durch die neuen Sonderabschreibungen nur Wohnungen zu fördern, deren Baukosten höchsten 2.200 Euro je Quadratmeter betragen sollen, für nicht ausreichend. "Denn durch diesen Preisdruck wären Qualitätsmängel vorprogrammiert", betont Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD. Um den Bau von uniformierten Wohnungen nicht zu provozieren, sollte die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung auf 2.200 Euro pro Quadratmeter fest geschrieben werden, jedoch auch ein Baukostenfenster nach oben nicht ausschließen. Oft liegen gerade in den Metropolregionen die Baukosten etwas höher, teilweise sind auch durch die Kommune die Bauanforderungen höher, so dass die Baukosten nicht selten aktuell bei 2.400 Euro pro Quadratmeter liegen. Wer teurer baut oder kauft, bekäme dann zwar ebenfalls die Sonderabschreibung, deren Höhe wäre aber begrenzt. Die Regelung wäre weniger streitanfällig, da es nicht mehr zu dem dramatischen Fallbeileffekt kommen kann. Dieser könnte vor allem unvorhersehbar bei Erwerbern einer Wohnung eintreten, denn hier sind nicht die Baukosten maßgeblich, sondern der Gebäudewertanteil der Anschaffungskosten. Dieser Wert ist jedoch keine feststehende Größe, sondern muss geschätzt werden und kann in gewissen Grenzen in dem Kaufvertrag vereinbart werden.
Zu berücksichtigen ist außerdem, dass Abschreibungsvorteile keine echte Begünstigung darstellen, sondern nur eine Steuerstundung bewirken. Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums ist die Abschreibung entsprechend geringer. Die ursprünglich gesparten Steuern werden nach Ablauf des Begünstigungszeitraums nachgezahlt. Der IVD fordert daher, dass die Vorschrift des § 7 a Abs. 9 EStG geändert wird und nach Ablauf des Begünstigungszeitraums die Abschreibungen nicht nach dem Restwert, sondern anhand der ursprünglichen Herstellungskosten bemessen werden, um in der verbleibenden Abschreibungsdauer nicht unter die Normalabschreibung zu geraten.
Ohnehin sollte die Normalabschreibung für neu hergestellte Wohnungen auf vier Prozent, mindestens aber drei Prozent angehoben werden. Denn die Baukosten beruhen heutzutage zu einem sehr viel größeren Anteil auf dem Einbau technischer Einrichtungen. Deren Lebensdauer ist aber wesentlich kürzer als diejenige des Rohbaus und beträgt nicht 50, sondern nur etwa 25 bis 30 Jahre. Insgesamt ist deshalb eine "Normalabschreibung" von drei oder vier Prozent erforderlich, um den Werteverzehr zu erfassen.
Erbschaftsteuer
Thematisch könnte die Bundesregierung auch die derzeit diskutierte Erbschaftsteuer mit den Ländern diskutieren. Das derzeitige Erbschaftsteuerrecht sieht in § 13 c ErbStG vor, dass Wohnungen, die nicht zum begünstigten Betriebsvermögen gehören, nur mit 90 Prozent ihres Wertes berücksichtigt werden.
Um privates Investitionskapital in den Bau von Wohnungen zu lenken, sollte diese Begünstigung nach Ansicht des IVD von 10 Prozent auf mindestens 20 Prozent abgehoben werden. Damit würde außerdem der Unterscheid zu der Begünstigung von Betriebsvermögen verringert werden, so dass die verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die Verschonung des Betriebsvermögens entkräftet werden könnten.
28. Januar 2016
