Worauf muss ein Mieter beim Auszug aus der Wohnung achten? Welche Forderungen darf der Vermieter stellen, was ist überzogen oder gar unzulässig? Der Immobilienverband Deutschland IVD West klärt Fragen rund um die Nachmietersuche, Renovierung und Kautionsrückzahlung – damit der Wohnungsauszug nicht zum Streitfall wird.
Eine weit verbreitete Legende besagt, dass ein Mieter nur drei potentielle Nachmieter stellen müsse, um vorzeitig aus einem Mietvertrag aussteigen zu können. Diese Annahme entbehrt allerdings jeglicher Substanz – ein Mieter hat keinerlei Anspruch darauf, vor Ablauf der Kündigungsfrist (in der Regel drei Monate) aus seinem Vertrag entlassen zu werden. Und nach Ablauf derselben hat er mit der Nachmietersuche nichts zu schaffen. Einzige Ausnahmen sind eine selten in Verträgen zu findende Nachmieterklausel oder aber ein nachgewiesener Härtefall. Letzterer kann vorliegen, wenn der Mieter in ein Pflegeheim umziehen muss, bei beruflich bedingtem Ortswechsel oder bei Nachwuchs.
Beim Auszug aus einer Mietwohnung muss diese in einem dem Mietvertrag entsprechenden Zustand übergeben werden. Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass eine Endrenovierung Pflicht ist. Häufig stellt der Vermieter im Vertrag einen so genannten Fristenplan für Schönheitsreparaturen auf. Ein solcher Passus ist aber nur zulässig, wenn er einer Empfehlung entspricht. Starre Vorgaben für Renovierungszeiträume werden regelmäßig von deutschen Gerichten bemängelt. Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof auch die so genannte Quotenabgeltungsregelung gekippt.
Zweck solcher Regelungen war es, den Mieter beim Auszug anteilsmäßig an den Renovierungskosten zu beteiligen.
Allgemein fallen unter den Begriff „Schönheitsreparaturen“ nur Arbeiten die mit Pinsel, Farbe, Kleister und Tapete erledigt werden können. Klempner- oder Glaserarbeiten gehören eindeutig nicht dazu.
Allerdings müssen Mieter stets alle ihre in die Wohnung verbrachten Dinge entfernen. Dazu zählen auch Bodenbeläge, die sie verlegt haben oder die Einbauküche, wenn diese ihnen gehört. Ein von beiden Seiten zu unterzeichnendes Auszugsprotokoll, in dem der Zustand der Räume festgehalten wird, ist sinnvoll und hilfreich.
Ist das Mietverhältnis beendet und der Mieter ausgezogen, muss der Vermieter unverzüglich die gestellte Kaution zuzüglich Zinsen zurückzahlen. Teile der Kaution dürfen allerdings zurückbehalten werden, wenn noch Mietzahlungen offen sind oder als Ersatz für Schäden. Auch für eine noch zu erwartende Betriebskostenabrechnung darf ein angemessener Geldbetrag einbehalten werden – jedoch niemals einfach die gesamte Kaution. Der Vermieter ist aber nicht zu einer sofortigen Zwischenabrechnung zum Auszugsdatum verpflichtet. Der IVD West betont, dass beim Thema Kaution ebenfalls das oben erwähnte Übergabeprotokoll helfen kann: Bestätigt darin der Vermieter durch Unterschrift, dass die Wohnung in einwandfreiem, vertragsgemäßem Zustand zurückgegeben wurde und keine offenen Forderungen mehr bestehen, steht der Kautionsrückzahlung nichts mehr im Wege. Sie muss dann umgehend erfolgen.
