Grundsteuer – Musterklagen gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert eingereicht

An das Finanzamt xyz
Steuer Nr. / Aktenzeichen des Grundstücks

Sehr geehrte xxxx,
haben Sie herzlichen Dank für Ihr Schreiben vom (…), mit dem Sie ausführlich zu der Rechtmäßigkeit des Feststellungsbescheides Stellung genommen haben. Die Ausführungen habe ich mit Interesse gelesen.

Ob das Bewertungsgesetz, auf dem der Bescheid beruht, rechtmäßig ist, wird das Bundesverfassungsgericht zu entscheiden haben. Mehrere Immobilienverbände haben bereits angekündigt, einen entsprechenden Musterprozess führen zu wollen. Um hierfür geeignete Fälle zu finden, muss man aber anhand der Feststellungsbescheide beobachten, welche Auswirkungen das neue Gesetz hat.

Damit ich von einer Entscheidung des Bundesgerichts zugunsten der Steuerbürger profitieren kann, muss ich den Bescheid „offen“ halten und verhindern, dass er bestandskräftig wird.

Ich werde meinen Einspruch daher nicht zurücknehmen, sondern bitte Sie ausdrücklich, über den Einspruch vorerst nicht zu entscheiden. Sollten Sie es für richtig halten, über meinen Einspruch dennoch zu entscheiden, sähe ich mich gezwungen, beim Finanzgericht Klage zu erheben.

In die Berechnung der Grundsteuer fließen künftig nur noch wenige, vergleichsweise einfach zu ermittelnde Parameter ein. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Wohngrundstücke geht es konkret um fünf Parameter: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes, Wohn-/Nutzfläche. Heute sind für die Berechnung etwa 20 Faktoren nötig. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Gewerbegrundstücke sinkt die Zahl der von den Steuerpflichtigen zu erklärenden Angaben von bisher mehr als 30 auf maximal acht.

Die auf Grundlage der neuen Werte berechnete Grundsteuer ist ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Auch die Grundsteuer auf Grundlage von abweichendem Landesrecht darf erst ab diesem Zeitpunkt erhoben werden. Die künftige Höhe der individuellen Grundsteuer kann heute noch nicht benannt werden, da zunächst die Werte der Grundstücke festgestellt werden müssen. Es wird vermutlich noch bis Herbst 2024 dauern, bis die konkrete Höhe der jeweiligen künftigen Grundsteuer bei einem Großteil der Steuerpflichtigen feststeht. Bis zum 31. Dezember 2024 wird die Grundsteuer noch auf Grundlage der Einheitswerte erhoben.

Die Grundsteuer berechnet sich auch zukünftig in drei Schritten: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.

Auch wenn die Reform insgesamt aufkommensneutral ausgestaltet wird, werden sich die individuellen Steuerzahlungen verändern. Einige werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, andere weniger. Das ist die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und – angesichts der aktuellen Ungerechtigkeiten aufgrund der großen Bewertungsunterschiede durch das Abstellen auf veraltete Werte – unvermeidbar.

In sehr vielen Fällen ist der neue Grundsteuerwert sehr viel höher als der bisherige Einheitswert. Wie hoch die neue Grundsteuer ist, die ab dem 1.1.2025 zu zahlen sein wird, kann man derzeit jedoch noch nicht sagen. Erst wenn die Gemeinden im Laufe des Jahres 2024 ihren Hebesatz festlegen, wird man ausrechnen können, wie hoch die Grundsteuer sein wird. Denn die Grundsteuer wird ermittelt, indem der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert wird.

Mit dem neuen Grundsteuergesetz wollte der Gesetzgeber eigentlich keine Steuererhöhung auslösen. Die Idee war vielmehr, dass die Gemeinden die neuen Hebesätze so anpassen, dass ihre Einnahmen aus der Grundsteuer insgesamt gleichbleiben. Wenn die Summe aller neuen Grundsteuerwerte in einer Gemeinde höher ist als die der Einheitswerte, sollten die Hebesätze abgesenkt werden. Hierzu sind die Gemeinden aber nicht verpflichtet. Vielmehr ist zu befürchten, dass die Gemeinden die Hebesätze anheben werden. Da die Gemeinden die Kosten für die Daseinsvorsorge tragen müssen und ihnen der Bund immer mehr Lasten aufbürdet, werden sie gezwungen sein, ihre Steuereinnahmen zu erhöhen. Denn ihre Möglichkeit, sich durch Schulden zu finanzieren, ist rechtlich begrenzt.

Für die Einlegung des Einspruchs gibt es eine gesetzliche Frist. Diese beträgt einen Monat und beginnt mit dem Zugang des Bescheids bei Ihnen. Wenn Sie den Einspruch nach Ablauf dieser Frist einlegen, ist er unzulässig und wird vom Finanzamt „verworfen“. Nur wenn sie durch äußere Umstände wie Krankheit o.ä. verhindert waren, diese Frist einzuhalten, wird ihr Einspruch als zulässig behandelt. Dies nennt das Gesetz „Wiedereinsetzung in den vorigen Stand“. Allerdings müssen Sie in diesem Fall den Einspruch innerhalb eines Monats nach Wegfall des Hindernisses einlegen.

Nein. Der Bescheid über den Grundsteuerwert ist ein sog. Grundlagenbescheid. Die Bescheide über den Grundsteuermessbetrag und die spätere Grundsteuer sind lediglich sog. Folgebescheide. Sie bauen auf dem Bescheid über den Grundsteuerwert auf und sind von diesem abhängig. Ist der Bescheid über den Grundsteuerwert bestandskräftig geworden, weil Sie keinen Einspruch eingelegt haben oder weil Ihr Einspruch verspätet war, können auch die Folgebescheide nicht mehr wegen eines Fehlers des Bescheides über den Grundsteuerwert geändert werden, selbst wenn Sie gegen diese Bescheide Einspruch einlegen.

Das ist nur erforderlich, wenn es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt oder um eine Sozialwohnung. Denn verschiedentlich wird die Ansicht vertreten, dass die pauschalen Ermäßigungen des Grundsteuermessbetrages für diese Gebäude nicht ausreichend sind, um die wertmindernden Umstände angemessen zu berücksichtigen.

In allen anderen Fällen brauchen Sie gegen Bescheid über den Grundsteuermessbetrag und über die Grundsteuer keinen Einspruch mehr einzulegen, wenn Sie gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert rechtzeitig Einspruch eingelegt haben. Wird der Bescheid über den Grundsteuerwert geändert, müssen auch diese beiden Folgebescheide entsprechend geändert werden.

Leider nein. Nach dem Bundesverfassungsgerichtsgesetz (BVerfGG) bleiben bestandskräftige Bescheide auch dann bestehen, wenn das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) das zugrundeliegende Gesetz für verfassungswidrig erklärt hat. Lediglich eine Vollstreckung aus diesem Bescheid ist dann nicht mehr möglich. Sollte das BVerfG das neue Grundsteuergesetz beispielsweise im Jahre 2026 für verfassungswidrig erklären, würden also die ergangenen Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag und auch ein bereits ergangener Grundsteuerbescheid für die Jahre 2025 und 2026 in Kraft bleiben. Soweit Sie die festgesetzte Grundsteuer zu diesem Zeitpunkt noch nicht gezahlt haben, kann das Finanzamt allerdings keine Vollstreckungsmaßnahmen mehr durchführen.

Diese Ansicht ist nur für Steuerarten richtig, die einen Veranlagungszeitraum von einem Jahr haben, wie etwa die Einkommensteuer oder die Umsatzsteuer. Bei derartigen Steuerarten kann die verfassungswidrige Norm nach der Entscheidung des BVerfG bei Festsetzung der Steuer nicht mehr zugrunde gelegt werden. Bei dem Bescheid über den Grundsteuerwert handelt es sich jedoch um einen Feststellungsbescheid, der für sieben Jahre gilt. Der streitige Bescheid über den Grundsteuerwert stellt die Verhältnisse zum 1.1.2022 fest und gilt bis zur Feststellung eines neuen Grundsteuerwertes zum 1.1.2029. Für die Jahre 2025 bis 2028 wird die Grundsteuer deswegen auf der Grundlage des Grundsteuerwertes auf den 1.1.2022 festgesetzt. Wenn dieser Bescheid nicht mit dem Einspruch angefochten worden ist, muss er deshalb vom Prinzip her bis zum Ende des Feststellungszeitraums und damit bis zum Jahr 2028 auch dann angewendet werden, wenn das BVerfG das Gesetz für verfassungswidrig erklärt.

Ja. Das Bewertungsgesetz kennt eine spezielle sog. fehlerbeseitigende Wertfortschreibung. Erkennt das Finanzamt, dass der Bescheid über den Grundsteuerwert fehlerhaft ist, muss es ihn auch dann ändern, wenn Sie keinen Einspruch eingelegt haben. Eine solche Unrichtigkeit des Grundsteuerwertes kann sich auch aus der Entscheidung des BVerfG ergeben. Die Änderung gilt allerdings nur für die Zukunft. Wenn das BVerfG beispielsweise im Juli 2026 entscheidet, dass das Gesetz verfassungswidrig ist, heißt dies, dass der Bescheid über den Grundsteuerwert für die folgenden Feststellungszeitpunkte geändert werden muss. Für die davor liegenden Feststellungszeitpunkte wäre der Grundsteuerwert dagegen nicht zu ändern. Die Grundsteuer für die Jahre 2025 und 2026 müssten trotz der Fehlerhaftigkeit des Bescheides über den Grundsteuerwert gegenüber dem zuletzt festgestellten Wert gezahlt werden. Außerdem muss der Fehler nur dann beseitigt werden, wenn der neue Grundsteuerwert gegenüber dem zuletzt festgestellten Wert um mehr als 15.000 Euro abweicht.

Wenn das BVerG erst nach dem 1.1.2028 entscheidet und Sie gegen den Bescheid übe den Grundsteuerwert keinen Einspruch eingelegt haben, müssen Sie die Grundsteuer für das Jahr 2028 noch nach dem Bescheid auf den 1.1.2022 bezahlen.

Zum 1.1.2029 wird der Grundsteuerwert aber in jedem Fall neu festgestellt, da dann der Hauptfeststellungszeitpunkt von sieben Jahre vorüber ist.

Wenn das BVerfG bis dahin das derzeitige Grundsteuerrecht für verfassungswidrig erklärt, muss dies bei der neuen Hauptfeststellung zum 1.1.2029 auf jeden Fall beachtet werden.

Auch wenn Sie gegen einen Bescheid des Finanzamts Einspruch einlegen, ist der Bescheid vollziehbar. Geht es um einen Steuerbescheid, heißt dies, dass Sie die Steuer zunächst bezahlen müssen. Wenn ihr Einspruch Erfolg haben sollte, bekommen Sie die zu viel gezahlte Steuer später wieder zurück. Wenn das Finanzamt auf ihren Antrag hin die Vollziehung des Steuerbescheides aussetzt, brauchen Sie die Steuer bis zur Entscheidung über den Einspruch nicht zu zahlen.

Der Bescheid über den Grundsteuerwert ist zwar nicht vollstreckbar, weil er keine Pflicht zur Zahlung eines Geldbetrages enthält. Seine Vollziehung besteht aber darin, dass das Finanzamt den darauf aufbauenden Grundsteuermessbescheid erlässt und später, wenn der Hebesatz feststeht, den Grundsteuerbescheid. Erst dieser Bescheid enthält eine Zahlungsaufforderung und ist vollstreckbar. Würde das Finanzamt die Vollziehung des Bescheides über den Grundsteuerwert aussetzen, dürfte es dennoch schon vor seiner Entscheidung über den Einspruch den Grundsteuermessbescheid und den Grundsteuerbescheid erlassen (§ 361 Abs. 3 Satz 2 AO). Allerdings müsste es die Vollziehung des Grundsteuerbescheides aussetzen, sodass Sie die Grundsteuer zunächst nicht zahlen müssten.

Wenn das Finanzamt den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ablehnt, ist dagegen kein Einspruch möglich. Stattdessen können Sie einen entsprechenden Antrag beim Finanzgericht stellen. Für den Antrag gilt keine besondere Frist. Sie müssen ihn also nicht innerhalb eines Monats nach Ablehnung des Antrags durch das Finanzamt stellen.

Der Antrag kann beim Finanzgericht auch schon während des Einspruchsverfahrens gestellt werden. Allerdings können Sie den Antrag beim Finanzgericht nur stellen, wenn Sie vorher einen entsprechenden Antrag beim Finanzamt gestellt haben und das Finanzamt den Antrag abgelehnt hat.

Ja. Voraussetzung ist lediglich, dass Sie rechtzeitig Einspruch eingelegt haben und das Finanzamt über den Einspruch noch nicht entschieden hat.

Zur Begründung des Antrags auf Aussetzung der Vollziehung sollten Sie auf die Beschlüsse des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz vom 23.11.2023 (Aktenzeichen 4 V 1295/23 und 4 V 1429/23) hinweisen, in denen das Finanzgericht-Rheinland-Pfalz die Vollziehung der Bescheide über den Grundsteuerwert ausgesetzt hat, weil es die Verfassungsmäßigkeit des neuen Grundsteuerrechts für zweifelhaft hält. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung hat das Gericht in beiden Fällen die Beschwerde zum Bundesfinanzhof zugelassen.

Gem. Art. 100 ist die Befugnis, ein Bundesgesetz für verfassungswidrig zu erklären, dem Bundesverfassungsgericht vorbehalten. Dies gilt allerdings nur für Bundesgesetze. Soweit einzelne Länder sich entschieden haben, die Grundsteuer durch ein eigenes Landesgesetz zu regeln, ist hierfür das betreffende Landesverfassungsgericht zuständig. Außerdem gilt das „Verwerfungsmonopol“ des BVerfG nur für Klageverfahren, nicht dagegen für den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung, wenn dies im Interesse eines effektiven Rechtsschutzes geboten erscheint und die Hauptsacheentscheidung dadurch nicht vorweggenommen wird.

Nach dem Gesetz ruht das Einspruchsverfahren, wenn vor dem BVerfG oder dem Bundesfinanzhof eine Klage gegen die neue Grundsteuer anhängig ist. Dies ist derzeit allerdings noch nicht der Fall. Zwar sind bei den Finanzgerichten schon verschiedene Klagen erhoben worden. Vor dem Finanzgericht Rheinland-Pfalz (Aktenzeichen 4 K 1205/23) und dem Finanzgericht Berlin (3 K 3142/23) sind zwei Musterlagen anhängig, die von verschiedenen Verbänden unterstützt werden und in denen die Verfassungswidrigkeit des Gesetzes geltend gemacht wird. Solange die Verfahren aber noch nicht beim Bundesgerichtshof oder dem Bundesverfassungsgericht anhängig sind, sind die Voraussetzungen noch nicht erfüllt.

Außerdem kann das Finanzamt Ihren Einspruch ruhen lassen, wenn Sie dem zustimmen. In vielen Fällen unterstellen die Finanzämter die Zustimmung des Steuerpflichtigen und verzichten auf eine ausdrückliche Erklärung der Zustimmung. Dies ist durchaus sinnvoll. Denn wenn das Finanzamt Ihren Einspruch zurückweisen würde, müssten Sie innerhalb eines Monats Klage erheben, um zu verhindern, dass der Bescheid bestandskräftig wird. Die Klage ist allerdings – anders als das Einspruchsverfahren – kostenpflichtig.

Das ist nicht richtig. Zwar ist eine Klage normalerweise nur zulässig, wenn das Finanzamt den Einspruch durch eine Einspruchsentscheidung zurückgewiesen hat. Wenn das Finanzamt innerhalb eines halben Jahres keine Einspruchsentscheidung erlässt und hierfür auch kein ausreichender Grund vorliegt, ist die Klage jedoch ausnahmsweise auch dann zulässig, wenn das Finanzamt keine Einspruchsentscheidung erlassen hat.

Das Verfahren vor dem Finanzgericht ist – anders als das Einspruchsverfahren – kostenpflichtig. Es werden Gerichtskosten nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) erhoben. Die Kosten, die bei einer Klage vor dem Finanzgericht entstehen, sind jedoch geringer als die Kosten einer Klage vor einem Zivilgericht. Denn das Finanzamt erhält seine Kosten nicht erstattet. Außerdem kann man die Klage auch ohne einen Steuerberater oder Rechtsanwalt erheben, so dass keine Kosten für einen eigenen Prozessvertreter entstehen. Dann sind lediglich Gerichtskosten sind zu zahlen.

Gerichtskosten
Die Höhe der Gerichtsgebühr bemisst sich nach dem Streitwert (§ 3 i.V. mit § 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz, GKG). Dieser ergibt sich aus der Steuerherabsetzung, die der Kläger begehrt. Allerdings schreibt das Gerichtskostengesetz für Verfahren vor dem Finanzgericht einen Mindeststreitwert von 1.500 Euro vor (§ 52 Abs. 4 Nr. 1 GKG).

Kostenvorschuss
Nach Einreichung der Klage wird der Kläger von der Justizkasse aufgefordert, sog. vorläufige Gerichtskosten zu entrichten. Diese vorläufigen Gerichtskosten werden grundsätzlich auf der Basis des sogenannten Mindeststreitwertes von 1.500 Euro mit einer vierfachen Verfahrensgebühr von 78 Euro und damit in Höhe von 312,00 Euro festgesetzt. Nur wenn sich aus der Klageschrift ein höherer Streitwert ergibt, ist die Verfahrensgebühr nach diesem höheren Wert festzusetzen. Wenn das Verfahren abgeschlossen ist, wird der Streitwert vom Urkundsbeamten nach dem Klageantrag berechnet und eine endgültige Kostenrechnung erstellt. Dabei wird der gezahlte Vorschuss angerechnet. Der Mindeststreitwert von 1.500 € kann dabei jedoch nicht unterschritten werden.

Die Verfahrensgebühr
Die Verfahrensgebühr beim Finanzgericht beträgt für das Klageverfahren das 4,0-fache einer einfachen Wertgebühr nach § 34 Gerichtskostengesetz.

Rücknahme
Wenn man die Klage bis zum Ende der mündlichen Verhandlung zurücknimmt, ermäßigt sich die Verfahrensgebühr auf das 2,0-fache. Wenn eine mündlich Verhandlung nicht stattfindet, muss die Rücknahme vor Übergabe des schriftlichen Urteils an die Geschäftsstelle erklärt werden. Eine völlig kostenfreie Rücknahme der Klage bzw. des Antrags ist für Verfahren, die nach dem 01.07.2004 anhängig wurden, nicht mehr möglich.

Streitwert
Für die Höhe der Gebühr kommt es auf den Wert des Streitgegenstandes an (§ 11 Abs. 2 Gerichtskostengesetz, GKG). Maßgeblich ist die Differenz zwischen der vom Finanzamt festgesetzten Steuer und der Steuer, deren Festsetzung man beantragt. Da es sich bei dem Bescheid über den Grundsteuerwert (und auch bei dem Grundsteuermessbescheid) nicht um einen Steuerbescheid, sondern um einen Feststellungsbescheid handelt, kann der Streitwert jedoch nicht anhand eines Steuerbetrags festgesetzt werden, sondern muss geschätzt werden. Dabei kann man auf die Rechtsprechung zur Bemessung des Streitwertes bei einer Klage gegen den Einheitswertbescheid zurückgreifen. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass der neuen Grundsteuerwert nur noch für die Grundsteuer von Bedeutung ist und nicht mehr auch für die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Da der Grundsteuerwert erst zum 1.1.2029 wieder neu festgestellt werden soll, ist davon auszugehen, dass der jetzt festgesetzte Wert grundsätzlich sieben Jahre gelten wird. Die steuerliche Auswirkung kann man nur schätzen, da der Hebesatz der Gemeinde noch nicht feststeht.

Angenommen der Grundsteuerwert beträgt 500.000 Euro . Dann beträgt der Grundsteuermessbetrag: 500.000 x 0,31 Promille = 155 x Hebesatz (Berlin derzeit) 810 % = 1.255,50 x 7 Jahre = 8.788,50 Euro.

Würde man mit der Klage beantragen, den Bescheid über den Grundsteuerwert insgesamt aufzuheben, würde der Streitwert somit 8.788 Euro beantragen. Man sollte daher nicht pauschal vortragen, dass das Grundsteuergesetzgesetz verfassungswidrig ist, weil das Gericht dies dahingehend interpretieren könnte, dass man die ersatzlose Aufhebung des Bescheides über den Grundsteuerwert begehrt. Problematisch ist insofern, dass die meisten Eigentümer im Einspruchsverfahren bereits vorgetragen haben, dass sie das Grundsteuergesetz und die Ermittlung des Grundsteuerwertes für verfassungswidrig halten. Daher ist es in jedem Fall wichtig, klarzustellen, dass man nicht die Aufhebung des Bescheides über den Grundsteuerwert beantragt, sondern lediglich dessen Änderung.
Wenn man lediglich beantragt, den Bescheid zu ändern, und keinen konkreten Antrag stellt, ist die Klage allerdings zunächst unzulässig, weil der Streitgegenstand nicht benannt ist. Denn Streitgegenstand ist nicht der Bescheid über den Grundsteuerwert an sich, sondern diejenige Rechengrundlage des Grundsteuerwertes, die man für rechtswidrig hält. Das Gericht kann Sie daher auffordern, innerhalb einer bestimmten Frist den Streitgegenstand zu benennen und mitzuteilen, welche Berechnungsgrundlage man für falsch hält.

Dies muss man dann tun, weil das Gericht anderenfalls die Klage als unzulässig abweisen kann. Wenn man beispielsweise vorträgt, dass statt der Mietwerte nach Anlage 39 zu § 254 BewG die tatsächlichen Miete oder die nach dem Mietspiegel zulässigen Mieten angesetzt werden sollen, bemisst sich der Streitwert nur nach der Differenz zwischen dem festgestellten Grundsteuerwert und dem sich bei Ansatz dieser Mieten ergebenden Grundsteuerwert. Ausrechnen muss man den sich durch den Ansatz der tatsächlichen Mieten ergebenden Grundsteuerwert nicht. Allerdings kann das Gericht einen auffordern, die Mieten zahlenmäßig zu benennen, deren Ansatz man begehrt.

Die Klage muss innerhalb eines Monats nach Zugang der Einspruchsentscheidung beim Finanzgericht eingehen. Sie muss schriftlich erhoben werden. Dies heißt, dass der Schriftsatz unterschrieben werden muss. Eine Klagerhebung per E-Mail ist nicht möglich. Ein Fax genügt jedoch dem Erfordernis der Schriftlichkeit, wenn das gefaxte Schreiben unterschrieben ist.

Gegen die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags muss man keine zusätzliche Klage erheben. Denn dabei handelt es sich um eine Folgebescheid , sodass er ebenfalls geändert wird, wenn das Gericht den Bescheid über den Grundsteuerwert ändert.

Der Klage sollte man eine Ablichtung des Bescheides über den Grundsteuerwert und ggf. der Einspruchsentscheidung beifügen. Vom Gericht erhalten Sie eine Eingangsbestätigung mit einer Mitteilung des Aktenzeichens des Gerichts.

Beispiel
An das Finanzgericht Berlin-Brandenburg
Von-Schön-Straße 10
03050 Cottbus

Hiermit erheb ich Klage gegen des Bescheid des Finanzamts xyz vom(Tag, Monat, Jahr) über den Grundsteuerwert des Grundstücks (Adresse und Aktenzeichen/Steuernummer des Grundstücks) in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom (Tag, Monat, Jahr).

Ich beantrage, den Bescheid über den Grundsteuerwert zu ändern und den Grundsteuerwert herabzusetzen. Nach meiner Ansicht muss ein niedrigerer Mietwert und ein niedrigerer Bodenwert angesetzt werden. Wie ich erfahren habe, sind bei dem Finanzgericht Rheinland-Pfalz (Aktenzeichen 4 K 1205/23) und dem Finanzgericht Berlin (3 K 3142/23) zwei Musterlagen anhängig, in denen die Verfassungswidrigkeit des Gesetzes gerügt wird. Ich bitte daher, das Klageverfahren bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Verfassungsmäßigkeit der Bewertungsregelungen zur Feststellung des Grundsteuerwertes auf den 1.1.2022 ruhen zu lassen-

Unterschrift

Das Bundesmodell gilt in 9 der 16 Bundesländer. Die übrigen Länderhaben unterschiedliche eigene Gesetzte eingeführt.

Das hat im Wesentlichen zwei Gründe:

De Gesetzgeber ist bei Schaffung der neuen Grundsteuer – es handelt es sich um die neuen Regelungen zur Ermittlung des Grundsteuerwertes im Bewertungsgesetz – davon ausgegangen, dass seine Gesetzgebungsbefugnis ihm lediglich das Recht gebe, die vorhandenen Vorschriften über den Einheitswert fortzuschreiben. Daher hat er von der neu geschaffenen Gesetzgebungskompetenz inhaltlich keinen Gebrauch gemacht.

Außer diesem eher formalen Gesichtspunkt gibt es noch wesentliche inhaltliche Gründe:
Die neue Grundsteuer will an den Verkehrswert des Grundstücks anknüpfen. Um die Ermittlung des Wertes in einem Massenverfahren zu ermöglichen, hat man sehr viele Typisierungen eingeführt. Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer hat der Gesetzgeber das Problem der Typisierung dadurch gelöst, dass er dem Steuerpflichtigen das Recht einräumt, durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert niedriger ist. Im Rahmen der Grundsteuer ist dies wohl nicht möglich, weil der ermittelte Grundsteuerwert nicht den tatsächlichen Verkehrswert wiedergeben soll, sondern einen Wert eigener Art.

Das Problem ist, dass die vorgenommenen Typisierungen zu einer Nivellierung der Werte führt und diese die tatsächlichen Wertrelationen der Grundstücke nicht mehr wiedergeben. Beispielsweise werden typisierte Durchschnittsmieten angesetzt, auch wenn die tatsächliche oder die zivilrechtlich zulässige Miete niedriger ist. Das Gleiche gilt für die Bodenwerte. Auch hier müssen die Bodenrichtwerte zugrunde gelegt werden, ohne dass der Steuerpflichtige das Recht hat, nachzuweisen, dass der Grund und Boden seines Grundstücks wegen bestimmter Besonderheiten niedriger ist (Anpassungsverbot). Der Steuerpflichtige müsste daher aus verfassungsrechtlichen Gründen das Recht haben, nachzuweisen, dass die Berechnungsgrundlagen tatsächlich niedriger sind als sie vom Finanzamt zugrunde gelegt wurden. Denn verfassungsrechtlich gilt für den Gesetzgeber das Gebot der Folgerichtigkeit. Wenn er den Wert des Grundstücks als Gegenstand der Besteuerung bestimmt hat, muss er dies in dem Gesetz auch konsequent durchführen. Die Besteuerung eines Wertes eigener Art wäre nicht sachgerecht.

Für die Ländermodelle gilt dies so nicht, weil die Länderhaben als Gegenstand der Besteuerung nicht den Verkehrswert des Grundstücks gewählt haben, sondern die Flächen des Grund und Bodens. Dies ist verfassungsrechtlich zulässig. Das BVerfG hat ausdrücklich betont, dass der Gesetz darin frei ist, was er zum Gegenstand der Besteuerung machen will. Die Auswahl der Bemessungsgrundlage dürfe nur nicht willkürlich sein.

Das Land Baden-Württemberg hat als Bemessungsgrundlage den Wert des Grund und Bodens gewählt. Der Wert des darauf befindlichen Gebäudes ist unerheblich. Zwar kann der Steuerpflichtige nach dem Landesgesetz des Landes Baden-Württemberg in nachweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert des Bodens niedriger ist als der angesetzte Bodenrichtwert, wenn die Abweichung mehr als 30 Prozentbeträgt. Trotzdem bleibt fragliche, ob es mit dem Gebot der Gleichbehandlung vereinbar ist, den Wert des Gebäudes außer Acht zu lassen.

Wenn Sie nach dem 1.1.2022 Veränderungen an dem Gebäude vorgenommen haben, die für die Bewertung von Bedeutung ist, müssen Sie dies dem Finanzamt anzeigen. Typischerweise handelt es sich dabei um die Erweiterung des Gebäudes durch Aufstockung oder Anbau, sodass sich die Wohnfläche oder die Nutzfläche verändert. Außerdem ist eine Anzeige erforderlich, wenn ein Grundstück, das am 1.1.2022 noch nicht bebaut war, später bebaut wurde. Auch eine Kernsanierung muss angezeigt werden.

Die Anzeige muss bis zum 31. Januar des Jahres abgegeben werden, das dem Jahr der Fertigstellung der Baumaßnahmen folgt.

Den Verkauf des Grundstücks müssen Sie dem Finanzamt nicht mitteilen. Die Bewertungsstelle des Finanzamts wird hierüber von Amtswegen informiert.
Schuldner der Grundsteuer für das gesamte Jahr 2024 sind aber Sie. Die Grundsteuer ist eine sog. Jahressteuer. Sie wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt. Wer am 1. Januar Eigentümer des Grundstücks war, ist Schuldner der Steuer für das gesamte Jahr. Die Regelung im Kaufvertrag über den Übergang von Nutzen und Lasten bedeutet nur, dass der Käufer Ihnen die anteilige Grundsteuer für den Zeitraum nach dem Wechsel von Nutzen und Lasten ersetzen muss. Gegenüber dem Finanzamt bzw. der Gemeindebehörde hat diese Regelung keine Wirkung. Allerdings haftet der Erwerber neben dem Verkäufer für die Grundsteuer des Jahres der Veräußerung und des davor liegenden Jahres.

2.
Der Käufer des Grundstücks muss nicht erneut Einspruch einlegen. Die Abgabenordnung regelt in § 180 Abs. 2 Satz 1 AO eine „quasi“ dingliche Wirkung des Bescheids: Der Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert wirkt auch gegenüber dem Erwerber des Grundstücks, auf den das Eigentum nach dem 1.1.2022 übergeht. Der Erwerber erhält daher vom Finanzamt keinen neuen Bescheid über den Grundsteuerwert, sondern lediglich eine sog. Zurechnungsfortschreibung, in der ihm das Grundstück auf den 1.1.2025 als dem neuen Eigentümer zugerechnet wird.

Da Sie gegen den Bescheid rechtzeitig Einspruch eingelegt haben, ist auf den Käufer ein mit dem Einspruch angefochtener Bescheid übergegangen. Dadurch ist der Käufer zwar nicht zum Einspruchsführer geworden, das Finanzamt kann ihn jedoch zu Ihrem Einspruchsverfahren hinzuziehen.  Wenn Sie Ihren Einspruch zurücknehmen würden, könnte der Erwerber nicht mehr Einspruch einlegen. Der Bescheid würde gegenüber dem Erwerber in seiner bestandkräftigen Form gelten.